2017稅務師《稅法一》高頻考點：土地增值稅
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【內容導航】
土地增值稅
【所屬章節(jié)】
本知識點屬于《稅法一》第七章土地增值稅
【知識點】土地增值稅
【高頻考點1】土地增值稅的征稅范圍
應征土地增值稅的征稅范圍的情況 | 不征或暫不征收土地增值稅的情況 | 免征或暫免征收土地增值稅的情況 |
（1）轉讓國有土地使用權 （2）地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權一并轉讓 （3）存量房地產的買賣 （4）抵押期滿以房地產抵債（發(fā)生權屬轉讓） （5）單位之間交換房地產（有實物形態(tài)收入） （6）房地產開發(fā)企業(yè)的房地產投資、公司制改造,、合并,、分立中的房地產權屬變化 （7）合作建房建成后轉讓的 | （1）房地產繼承（無收入） （2）房地產贈與（有范圍限制）（無收入） （3）房地產出租（權屬未變） （4）抵押期內的房地產（權屬未變） （5）房地產的代建房行為（權屬未變） （6）房地產評估增值 （7）與房地產開發(fā)企業(yè)無關的投資、公司制改造,、合并,、分立,，將房地產轉讓到被投資企業(yè) | （1）個人之間互換自有居住用房地產,，經(jīng)當?shù)囟悇諜C關核實 （2）合作建房建成后按比例分房自用 （3）因國家建設需要依法征用收回的房地產 （4）建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的 （5）企事業(yè)單位,、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為公租房房源,，且增值額未超過扣除項目金額20%的 |
【高頻考點2】土地增值稅的稅率
級數(shù) | 增值額與扣除項目金額的比率 | 稅率（10%） | 速算扣除系數(shù)（%） |
1 | 不超過50%的部分 | 30 | 0 |
2 | 超過50%-100%的部分 | 40 | 5 |
3 | 超過100%-200%的部分 | 50 | 15 |
4 | 超過200%的部分 | 60 | 35 |
【高頻考點3】土地增值稅的扣除項目
企業(yè)類型 | 轉讓房地產情況 | 可扣除項目 |
房地產開發(fā)企業(yè) | 轉讓新建房 | 1. 取得土地使用權所支付的金額 2. 房地產開發(fā)成本 3. 房地產開發(fā)費用 ①納稅人能按轉讓房地產項目分攤利息支出并能提供金融機構貸款證明的： 允許扣除的房地產開發(fā)費用=利息（不包括加息,、罰息）+（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本）×5%以內 ②納稅人不能按轉讓房地產項目分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的： 允許扣除的房地產開發(fā)費用=（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本）×10%以內 4. 與轉讓房地產有關的稅金 “營改增”前①營業(yè)稅；②城建稅,、教育費附加和地方教育附加 “營改增”后①印花稅（教材未收錄）,；②城建稅、教育費附加和地方教育附加 5. 財政部規(guī)定的其他扣除項目（加計扣除） 從事房地產開發(fā)的納稅人可加計扣除=（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本）×20% |
非房地產開發(fā)企業(yè) | 轉讓新建房 | 1. 取得土地使用權所支付的金額 2. 房地產開發(fā)成本 3. 房地產開發(fā)費用 4. 與轉讓房地產有關的稅金 “營改增”前①營業(yè)稅,；②印花稅,；③城建稅、教育費附加和地方教育附加 “營改增”后①印花稅（教材未收錄）,；②城建稅、教育費附加和地方教育附加 |
各類企業(yè) | 轉讓存量房 | 1. 取得土地使用權所支付的金額 2. 房屋及建筑物的評估價格 評估價格=重置成本價×成新度折扣率 【提示】不能取得評估價格但能提供購房發(fā)票的,，1,、2項按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算扣除 3. 轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金 ①營業(yè)稅；②印花稅,；③城建稅,、教育費附加和地方教育附加；④購房時繳納的契稅（僅適用于按發(fā)票金額每年加計5%計算扣除且能提供契稅完稅憑證的納稅人） |
各類企業(yè) | 單純轉讓未經(jīng)開發(fā)的土地 | 1. 取得土地使用權所支付的金額 2. 轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金 |
【高頻考點4】土地增值稅應納稅額的計算
規(guī)定及命題 | 分析及說明 |
計算土地增值稅的步驟和公式 | 第一步,，計算收入總額 第二步,，計算扣除項目金額 第三步,，用收入總額減除扣除項目金額計算增值額 增值額=轉讓房地產收入-扣除項目金額 第四步，計算增值額與扣除項目金額之間的比例,，以確定適用稅率的檔次和對應的速算扣除系數(shù) 第五步,，套用公式計算稅額。公式為： 應納稅額=增值額×稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù) |
土地增值稅計算的命題規(guī)律 | 關于土地增值稅計算的命題,，已經(jīng)經(jīng)歷了從傳統(tǒng)“步驟型”到“配比型”的變化,。在2004年之前，土地增值稅的計算大多只是考核房地產開發(fā)企業(yè)計算土地增值稅的步驟和扣除項目金額的確定,。2004年把土地增值稅的計算與企業(yè)所得稅綜合在一起,，開始考核土地增值稅的簡單計算及其與營業(yè)稅、印花稅,、企業(yè)所得稅的關系,。2007年和2008年，土地增值稅的計算考核已完工程與未完工程,、已完已售工程與已完未售工程的配比分攤計稅的規(guī)則,。土地增值稅計算的復雜性有所增加 【相關鏈接】土地增值稅在計算企業(yè)所得稅時可以在稅前扣除 |
【高頻考點5】土地增值稅中的“出讓”和“轉讓”的問題
出讓國有土地使用權，是國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者,，土地使用者取得土地的使用權后,，要向國家支付土地使用權出讓金，屬于土地買賣的一級市場,。轉讓方是國家(國家對自己征稅沒有意義),，受讓方是土地使用者，所以不需要繳納土地增值稅,，但是受讓方要繳納契稅,。
轉讓國有土地使用權，是指土地使用者取得使用權后,，再將土地使用權轉讓給第三人的行為,，屬于土地買賣的二級市場。國有土地使用權的轉讓,，轉讓方要繳納土地增值稅,，受讓方要繳納契稅。
【高頻考點6】房地產開發(fā)成本的具體內容
房地產開發(fā)成本包括土地征用及拆遷補償費,、前期工程費,、建筑安裝工程費、基礎設施費,、公共配套設施費,、開發(fā)間接費用等。
(1)土地征用及拆遷補償費,，包括土地征用費,、耕地占用稅,、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等,。
(2)前期工程費，包括規(guī)劃,、設計,、項目可行性研究和水文、地質,、勘察,、測繪、“三通一平”等支出,。
(3)建筑安裝工程費,，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費,。
(4)基礎設施費,，包括開發(fā)小區(qū)內道路、供水,、供電,、供氣、排污,、排洪,、通訊、照明,、環(huán)衛(wèi),、綠化等工程發(fā)生的支出。
(5)公共配套設施費,，包括不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內公共配套設施發(fā)生的支出,。
(6)開發(fā)間接費用，是指直接組織,、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用,，包括工資、職工福利費,、折舊費,、修理費、辦公費,、水電費、勞動保護費,、周轉房攤銷等,。
【高頻考點7】質量保證金的扣除問題
對于房地產開發(fā)企業(yè)在項目竣工驗收后,，根據(jù)合同約定扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質保金,，在計算土地增值稅時,，這部分質保金能不能扣除，主要是看施工企業(yè)有沒有就這部分質保金開具發(fā)票,，如果開具了發(fā)票,，也就是以全部的工程款開具了發(fā)票，那么房地產開發(fā)企業(yè)在計算土地增值稅時可以扣除這部分金額;如果沒有對這部分質保金開具發(fā)票,，那么房地產開發(fā)企業(yè)在計算土地增值稅時則不得扣除這部分金額,。
【高頻考點8】印花稅的扣除問題
①. 取得土地使用權所繳納的印花稅：
房地產開發(fā)企業(yè)，購買土地使用權所支付的印花稅,，在管理費用中核算,，在計算土地增值稅時包含在房地產開發(fā)費用中扣除，不單獨作為稅金扣除,。
非房地產開發(fā)企業(yè),，其購買土地使用權所支付的印花稅計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。從歷年考題來看,，考試主要是考查房地產開發(fā)企業(yè)項目較多,，取得土地使用權所繳納的印花稅隨著房地產開發(fā)費用扣除，而不單獨計算扣除,。而對于非房地產開發(fā)企業(yè),，如果考查，通常都是直接給出“取得土地使用權所支付的金額”,，很少需要我們單獨計算印花稅計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除,。
②. 銷售房地產時產生的印花稅:
房地產開發(fā)企業(yè)，銷售新建房以及轉讓經(jīng)開發(fā)后的土地使用權,，印花稅計入“管理費用”扣除;銷售非自建存量房以及直接轉讓未經(jīng)開發(fā)的土地使用權,，印花稅計入“與轉讓房地產有關的稅金”扣除。
非房地產開發(fā)企業(yè),，印花稅計入“與轉讓房地產有關的稅金”扣除,。
③. 如果是單純轉讓未開發(fā)的土地無論是房地產企業(yè)還是非房地產企業(yè)，轉讓環(huán)節(jié)印花稅都在轉讓環(huán)節(jié)的稅金中扣除,。購入時的印花稅,，房地產企業(yè)在管理費用中扣除。非房地產企業(yè)計入到取得土地使用權支付的價款中扣除,。
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