2017注會《經濟法》知識點：房屋租賃合同的司法解釋
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【知識點】房屋租賃合同的司法解釋
1.登記備案
當事人以房屋租賃合同未按照法律,、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的,，人民法院不予支持,。
【相關鏈接】商品房預售合同應當辦理登記備案手續(xù)，但該登記備案手續(xù)并非合同生效條件,，當事人另有約定的除外,。
2.承租人的優(yōu)先權
出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人,，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利,。
(1)出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應當在拍賣5日前通知承租人,。承租人未參加拍賣的,，人民法院應當認定承租人放棄優(yōu)先購買權。
(2)出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權的情形,，承租人請求出租人承擔賠償責任的,，人民法院應予支持;但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持,。(2014年案例分析題)
【解釋】根據(jù)物權法定原則,，承租人的優(yōu)先購買權不屬于法定物權種類，出租人未通知承租人即將租賃房屋出賣給第三人時：(1)出租人與第三人之間的房屋買賣合同有效;(2)出租人應向承租人承擔賠償責任,。
3.承租人不享有優(yōu)先權的情形
具有下列情形之一,，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持：
(1)房屋共有人行使優(yōu)先購買權的;
(2)出租人將房屋出賣給近親屬,，包括配偶,、父母、子女,、兄弟姐妹、祖父母,、外祖父母,、孫子女、外孫子女的;
(3)出租人履行通知義務后,，承租人在15日內未明確表示購買的;
(4)第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續(xù)的,。
【解釋】考生應注意此處“近親屬”的范圍。
4.房屋租賃中同住人的權利
(1)承租人在房屋租賃期間死亡的,，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋,。
(2)承租人租賃房屋用于以個體工商戶或者個人合伙方式從事經營活動，承租人在租賃期間死亡,、被宣告失蹤或者被宣告死亡,，其共同經營人或者其他合伙人請求按照原租賃合同租賃該房屋的,，人民法院應當支持。
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