2017注會(huì)《經(jīng)濟(jì)法》知識(shí)點(diǎn)：房屋租賃合同的司法解釋

來(lái)源：東奧會(huì)計(jì)在線責(zé)編：魚(yú)羊2017-06-14 10:14:34

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　　【知識(shí)點(diǎn)】房屋租賃合同的司法解釋

　　1.登記備案

　　當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由,，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的,，人民法院不予支持。

　　【相關(guān)鏈接】商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)辦理登記備案手續(xù),，但該登記備案手續(xù)并非合同生效條件,，當(dāng)事人另有約定的除外。

　　2.承租人的優(yōu)先權(quán)

　　出租人出賣租賃房屋的,，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人,，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。

　　(1)出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋,，應(yīng)當(dāng)在拍賣5日前通知承租人,。承租人未參加拍賣的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán),。

　　(2)出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的情形,，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持;但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無(wú)效的,，人民法院不予支持,。(2014年案例分析題)

　　【解釋】根據(jù)物權(quán)法定原則，承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)不屬于法定物權(quán)種類,，出租人未通知承租人即將租賃房屋出賣給第三人時(shí)：(1)出租人與第三人之間的房屋買賣合同有效;(2)出租人應(yīng)向承租人承擔(dān)賠償責(zé)任,。

　　3.承租人不享有優(yōu)先權(quán)的情形

　　具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購(gòu)買房屋的,，人民法院不予支持：

　　(1)房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的;

　　(2)出租人將房屋出賣給近親屬,，包括配偶,、父母,、子女、兄弟姐妹,、祖父母,、外祖父母、孫子女,、外孫子女的;

　　(3)出租人履行通知義務(wù)后,，承租人在15日內(nèi)未明確表示購(gòu)買的;

　　(4)第三人善意購(gòu)買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。

　　【解釋】考生應(yīng)注意此處“近親屬”的范圍,。

　　4.房屋租賃中同住人的權(quán)利

　　(1)承租人在房屋租賃期間死亡的,，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。

　　(2)承租人租賃房屋用于以個(gè)體工商戶或者個(gè)人合伙方式從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng),，承租人在租賃期間死亡,、被宣告失蹤或者被宣告死亡,，其共同經(jīng)營(yíng)人或者其他合伙人請(qǐng)求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應(yīng)當(dāng)支持,。

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