8月房價(jià)上漲在一二三線城市聯(lián)袂上演，南京出現(xiàn)地價(jià)突破上限后的“搖號(hào)”現(xiàn)象，杭州成為繼廈門,、蘇州之后又一座熱點(diǎn)城市……

　　這邊廂，房價(jià)在“讓人有點(diǎn)慌”的氛圍中繼續(xù)上漲,，那邊廂，調(diào)控在“能否起作用”的疑惑中連續(xù)出臺(tái),。

　　房價(jià)為何超預(yù)期地持續(xù)暴漲？怎么有效預(yù)防泡沫破滅,？中國證券報(bào)記者試圖從資產(chǎn)荒,、流動(dòng)性,、土地供應(yīng)等多個(gè)角度來提供這個(gè)答案的拼圖。

　　資金躁動(dòng)：資產(chǎn)荒下的“羊群效應(yīng)”

　　國家統(tǒng)計(jì)局19日公布的8月70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)顯示,，房價(jià)同比,、環(huán)比上漲的城市數(shù)量均有上升,，一、二,、三線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅同樣也繼續(xù)擴(kuò)大,。

　　漲,，成了今年樓市的主題詞。不僅是房價(jià)漲,，地價(jià)也在漲,，盡管如此,，搶房、搶地現(xiàn)象在一線城市和部分熱點(diǎn)城市屢屢上演,。

　　諸多資管人士將此輪房價(jià)暴漲歸因于資產(chǎn)荒下投資資金的主動(dòng)選擇。在利率下行周期及利率市場化改革態(tài)勢下,，存款的吸引力正逐步降低，而盛極一時(shí)的互聯(lián)網(wǎng)金融在一系列風(fēng)險(xiǎn)事件的沖擊下,，也正褪去高收益的光環(huán)，股市疲軟和債市剛兌被打破的風(fēng)險(xiǎn)也促使投資者更加謹(jǐn)慎,。

　　在大類資產(chǎn)中，20多年長牛行情的房地產(chǎn)時(shí)至今日依然是一枝獨(dú)秀,。“中國經(jīng)濟(jì)主要靠房地產(chǎn),，房地產(chǎn)不能崩盤”是諸多購房人堅(jiān)定買房的最大理由,，即使未來房價(jià)下跌,，幅度也有限，是相對(duì)最為保值的資產(chǎn),。這已被2008年金融危機(jī)以來的房價(jià)走勢所驗(yàn)證,。

　　在海通證券[-0.06% 資金 研報(bào)]首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷看來,，房地產(chǎn)市場是存在“隱形剛兌”的。最大的“隱形剛兌”來自政府部門對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的支持,。這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資能夠帶動(dòng)的行業(yè)最多，如鋼鐵,、水泥,、有色,、化工、家電,、家具等，而且房地產(chǎn)投資在商品房銷售暢通的情況下,，可以帶來可觀的現(xiàn)金流回報(bào),，而目前基建投資的現(xiàn)金流回報(bào)很少,，但債務(wù)的增長卻很快。

　　興業(yè)證券[-0.13% 資金 研報(bào)]分析師閻常銘認(rèn)為,，資產(chǎn)荒往往出現(xiàn)在貨幣寬松周期內(nèi)，這些過剩的資金大多最終進(jìn)入以房地產(chǎn)為代表的存量資產(chǎn)領(lǐng)域,。日本在1980-1989年代貨幣環(huán)境十分寬松，在此階段釋放的過剩流動(dòng)性更多地被用來購買存量資產(chǎn),，即進(jìn)入土地、房地產(chǎn)市場和證券市場,，從而形成了日本房地產(chǎn)歷史上最大一波牛市,。

　　在土地市場上,，今年以來，開發(fā)商豪擲千億買地,。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，截至8月,，31家房企拿地超過百億，搶地最積極的房企合計(jì)拿地8355.78億元,，合計(jì)建筑面積11805萬平米。

　　在資本市場,，保險(xiǎn)資金等金融資本也頻頻舉牌上市房企。中報(bào)顯示，險(xiǎn)資重倉持有56家A股上市房企,。前海人壽、生命人壽,、安邦、平安等險(xiǎn)資均在重金布局地產(chǎn)股,。

　　資產(chǎn)荒下，“買房”成了機(jī)構(gòu)投資者的共同選擇,。

　　信貸狂飆：杠桿上的房價(jià)

　　居民存款向房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)移,，銀行對(duì)房貸資產(chǎn)的青睞,，推動(dòng)了房貸一路狂飆。

　　近兩個(gè)月的央行數(shù)據(jù)顯示,，居民房貸已成為信貸的絕對(duì)主力。閻常銘說,，今年1-8月累計(jì)新增居民中長期貸款3.63萬億,，同比增長90.4%,。未來這一趨勢必然帶來核心一二線城市房地產(chǎn)基本面的長期上行。他強(qiáng)調(diào),，銀行資產(chǎn)配置將持續(xù)大幅度向按揭傾斜,，這是利率市場化和金融自由化的必然結(jié)果,，是銀行在資產(chǎn)荒背景下長期不可逆趨勢。

　　“今年以來,，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)走軟的背景下,，銀行對(duì)按揭資產(chǎn)偏愛有加,，反映在前期按揭貸款利率一路走低，信貸投放占比加大,?！苯煌ㄣy行[0.36% 資金 研報(bào)]金融研究中心高級(jí)研究員夏丹表示，目前房貸利率優(yōu)惠已近極限,，8月全國首套房貸款平均利率4.44%,，為近兩年來的首次停止下降；二套房貸款平均利率為5.39%,，已連續(xù)9個(gè)月持平,。

　　居民杠桿的快速上升正引起業(yè)內(nèi)擔(dān)憂,。國信證券分析師董德志測算，如果維持前7月居民貸款投放速度,，2016年中國居民部門杠桿率將達(dá)到44.7%,，遠(yuǎn)超之前年份單年加杠桿的速度,。

　　中國社會(huì)科學(xué)院世界經(jīng)濟(jì)與政治研究所副所長姚枝仲警告，當(dāng)下是通過居民貸款支撐起房價(jià)上漲,，其中是存有風(fēng)險(xiǎn)的。在高房價(jià)沒有明顯回落的情況下,，又出現(xiàn)進(jìn)一步的上升,，這就是一個(gè)泡沫的過程,。

　　不僅僅是居民杠桿上升，開發(fā)商的杠桿率也在升高,。克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示,，上半年千億級(jí)房企中，綠地控股資產(chǎn)負(fù)債率為88.36%,，與去年同期基本持平；萬科A[1.57% 資金 研報(bào)]資產(chǎn)負(fù)債率為80.6%,，同比上漲近3個(gè)百分點(diǎn),；碧桂園[-1.04%]負(fù)債率為78%，較去年末增加了3個(gè)百分點(diǎn),；恒大的負(fù)債率高達(dá)81.79%，保利的負(fù)債率也近80%,。

　　中國人民大學(xué)國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院執(zhí)行院長劉元春說，目前整個(gè)居民的消費(fèi)型貸款問題還不是很大,，但消費(fèi)型貸款增長速度太大,，同比增長30%,。雖然不用泡沫的概念來衡量，但要用債務(wù)償還,，以及資金鏈連續(xù)性的角度來考慮,。

　　土地供應(yīng)：失衡格局下分化加劇

　　房價(jià)上漲的另一端是地價(jià)上漲,，甚至出現(xiàn)面粉比面包還貴的現(xiàn)象。到底是地價(jià)推動(dòng)房價(jià),，還是房價(jià)帶動(dòng)地價(jià)，這是一個(gè)解不開的謎題,。

　　但現(xiàn)實(shí)是土地供應(yīng)特別是一線城市土地供應(yīng)在逐步下滑,。比如,，北京市2016年全市國有建設(shè)用地計(jì)劃供應(yīng)總量為4100公頃。而2015年為4600公頃,，2014年則為5150公頃,。據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì),，2016年上半年,，北京的土地供應(yīng)總量為18宗，同比下降45.5%,，環(huán)比2015年下半年下降76%,；供應(yīng)的土地面積為344.09萬平米，同比上漲27.7%,，環(huán)比下降43.8%。

　　中國發(fā)展研究基金會(huì)副理事長劉世錦認(rèn)為,，一線城市房價(jià)上漲有兩個(gè)因素,，合理因素是大都市區(qū)加快發(fā)展,，不合理因素是城市發(fā)展戰(zhàn)略、土地政策和制度,。他直言,，政府多年來通過土地財(cái)政來為城市建設(shè)募集資金，很多城市政府采取的是擠牙膏式的供地方式,，使土地供應(yīng)價(jià)格最大化,。

　　劉世錦認(rèn)為,，如果土地的供地制度考慮與城市需求平衡，如特大型城市房價(jià)上漲,，是否可以增加供地或釋放出這種信號(hào)，如果農(nóng)村用地宅基地和國有土地一樣可以同權(quán)同價(jià)進(jìn)入市場,，那么房價(jià)是否還會(huì)高企？他預(yù)計(jì),，房地產(chǎn)投資在未來不太長的時(shí)間內(nèi)就會(huì)回到正常狀態(tài),，即使不是負(fù)增長,，也很可能是零增長。

　　統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,，今年4月以來，房地產(chǎn)投資增速總體上呈回落態(tài)勢,。今年1-8月,，房屋新開工面積106834萬平方米，增長12.2%,，增速回落1.5個(gè)百分點(diǎn),。夏丹表示，房地產(chǎn)開發(fā)投資主要來自于土地市場的貢獻(xiàn),，房企出手闊綽、地價(jià)高歌猛進(jìn),，使得在土地成交面積同比下降的同時(shí)成交價(jià)款卻有了更快的增長,。

　　土地市場的火爆大多出現(xiàn)在一線城市和部分二線城市,。

　　19日，南京首次網(wǎng)上土地拍賣,，共出讓五宗塊地,。綠地集團(tuán)以80.6億拿下湖南路地塊,。而正方新城G44地塊，經(jīng)過182次競拍,，地價(jià)達(dá)到最高限價(jià)12947元/平,，將進(jìn)行搖號(hào)決定歸于哪家房企,。“南京此次集中供地,，能夠一定程度上緩解目前土地市場過熱的狀況,，同時(shí)扭轉(zhuǎn)市場預(yù)期,。”明源地產(chǎn)研究院副院長劉策表示,，集中供地后土地溢價(jià)不會(huì)像以前一樣達(dá)到100%,，甚至200%以上,。因此，對(duì)房企來講,，是階段性的把握土地低點(diǎn)的機(jī)會(huì),，對(duì)改善目前市場供應(yīng),，改善供需關(guān)系非常有好處。

　　需要注意的是,，從更長遠(yuǎn)來看，政策調(diào)控一定要強(qiáng)調(diào)持續(xù),、穩(wěn)定，不能時(shí)而在某個(gè)階段人為的把土地供應(yīng)縮小,，又突然放大,，大起大落不應(yīng)是常態(tài),。劉策認(rèn)為，比較好的方式就是給予市場信號(hào),。通過市場住房需求的預(yù)期,，政府來改善供給結(jié)構(gòu)，降低商業(yè),、工業(yè)用地的比例，加大住宅用地比例,，這才是一個(gè)比較有規(guī)則,、穩(wěn)定的供地節(jié)奏,。

　　強(qiáng)化調(diào)控：防范泡沫破裂風(fēng)險(xiǎn)

　　在北京從事二手房買賣的一名房地產(chǎn)中介人士說，現(xiàn)在的房價(jià)上漲讓我們都覺得不踏實(shí),，有些區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)有價(jià)無市的現(xiàn)象?！芭菽挥性谄茰绲臅r(shí)候才知道,，但我們都不希望有那一天?！?/p>

　　中信建投[0.00%]首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家周金濤警告,，在第四次康波中，主導(dǎo)國美國的房地產(chǎn)周期要領(lǐng)先于中國香港和新加坡7-9年,。由于中國內(nèi)地房地產(chǎn)周期領(lǐng)先于中國香港和新加坡，而美國自2006年見頂以來已有10年,，據(jù)此推算,，中國內(nèi)地房地產(chǎn)上行期可能已接近極限,。周金濤預(yù)計(jì)，中國內(nèi)地房地產(chǎn)周期在2014年和2016年可能形成雙頭頂部,，未來三年或步入下行期,。

　　房價(jià)泡沫風(fēng)險(xiǎn)在逐步累積,，業(yè)內(nèi)期盼調(diào)控更加有的放矢，推動(dòng)房地產(chǎn)市場軟著陸,。一方面,，因城施策的措施要繼續(xù)強(qiáng)化,。夏丹表示，目前已有蘇州,、廈門和杭州三個(gè)熱點(diǎn)二線城市重啟限購措施,，合肥,、南京、武漢等多個(gè)城市以提高按揭貸款首付比例為主要手段升級(jí)了限貸政策,。接下來還將有更多城市重回限購限貸隊(duì)伍,。

　　另一方面,，重在強(qiáng)化推進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的供給側(cè)改革?！澳壳爸袊叻績r(jià)的風(fēng)險(xiǎn)是有可能被破除的,，這取決于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的速度,。”劉策表示,，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型最重要的就是在單位土地基礎(chǔ)上,，能夠創(chuàng)造出更多價(jià)值,。支撐房價(jià)的基本要素就是土地價(jià)值的增長。在合理的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)內(nèi),，由于經(jīng)濟(jì)在不斷發(fā)展,，它所對(duì)應(yīng)的土地價(jià)值在不斷提高,。從全世界范圍，拉長周期看,，房價(jià)都是在穩(wěn)步上漲,，因?yàn)楸澈笸恋貎r(jià)值在增長,，需求在擴(kuò)張。通過高價(jià)值來平抑高地租,，便能夠規(guī)避掉房地產(chǎn)泡沫破裂風(fēng)險(xiǎn),。

　　周金濤建議,，要通過城鎮(zhèn)化來消除對(duì)供給側(cè)改革的制約,。當(dāng)前城鎮(zhèn)化水平依然沒有達(dá)到發(fā)達(dá)國家水平，這意味著以人為本的城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍有發(fā)展空間,，隨著戶籍制度改革,、財(cái)稅體制的理順以及創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略的推進(jìn),，基于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的“人的城鎮(zhèn)化”將能更有序地推動(dòng)房地產(chǎn)去庫存。