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每日一考點(diǎn)：不動(dòng)產(chǎn)

一,、變動(dòng)規(guī)則

1.登記生效

(1)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立,、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,，經(jīng)依法登記,，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力,，但法律另有規(guī)定的除外,。(2016年案例分析題)

【相關(guān)鏈接】當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同,，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外,，自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力,。

(2)登記權(quán)利人VS事實(shí)權(quán)利人

①不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的權(quán)利人及其所享有的權(quán)利被推定為真實(shí),。

②當(dāng)事人有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)權(quán)利人,，請求確認(rèn)其享有物權(quán)的,，應(yīng)予支持。

(3)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書VS不動(dòng)產(chǎn)登記簿

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng),，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致;記載不一致的,，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn),。

2.登記對抗

(1)土地承包經(jīng)營權(quán)

土地承包經(jīng)營權(quán)人將土地承包經(jīng)營權(quán)互換,、轉(zhuǎn)讓，當(dāng)事人要求登記的,，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府申請土地承包經(jīng)營權(quán)變更登記,，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人,。

(2)地役權(quán)

地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立,，當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請地役權(quán)登記;未經(jīng)登記,，不得對抗善意第三人,。

基于法律行為、有權(quán)處分情境下的物權(quán)變動(dòng),、對抗規(guī)則

二,、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的類型

(一)首次登記、變更登記,、轉(zhuǎn)移登記和注銷登記

1.首次登記

即不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利第一次登記,。未辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記的，除法律,、行政法規(guī)另有規(guī)定外,，不得辦理不動(dòng)產(chǎn)其他類型登記,。

2.變更登記

在下列情形下，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人可以向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請變更登記：

(1)權(quán)利人的姓名,、名稱,、身份證明類型或者身份證明號碼發(fā)生變更的;

(2)不動(dòng)產(chǎn)的坐落、界址,、用途,、面積等狀況變更的;

(3)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利期限、來源等狀況發(fā)生變化的;

(4)同一權(quán)利人分割或者合并不動(dòng)產(chǎn)的;

(5)抵押擔(dān)保的范圍,、主債權(quán)數(shù)額,、債務(wù)履行期限、抵押權(quán)順位發(fā)生變化的;

(6)最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍,、最高債權(quán)額,、債權(quán)確定期間等發(fā)生變化的;

(7)地役權(quán)的利用目的、方法等發(fā)生變化的;

(8)共有性質(zhì)發(fā)生變更的;

(9)法律,、行政法規(guī)規(guī)定的其他不涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的變更情形,。

3.轉(zhuǎn)移登記

在下列情形下，當(dāng)事人可以向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請轉(zhuǎn)移登記:

(1)買賣,、互換,、贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)的;

(2)以不動(dòng)產(chǎn)作價(jià)出資(入股)的;

(3)法人或者其他組織因合并、分立等原因致使不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的;

(4)不動(dòng)產(chǎn)分割,、合并導(dǎo)致權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的;

(5)繼承,、受遺贈(zèng)導(dǎo)致權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的;

(6)共有人增加或者減少以及共有不動(dòng)產(chǎn)份額變化的;

(7)因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的;

(8)因主債權(quán)轉(zhuǎn)移引起不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)轉(zhuǎn)移的;

(9)因需役地不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移引起地役權(quán)轉(zhuǎn)移的;

(10)法律,、行政法規(guī)規(guī)定的其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移情形,。

【提示】不動(dòng)產(chǎn)登記事項(xiàng)發(fā)生“不涉及權(quán)利轉(zhuǎn)移”的變更，辦理變更登記;如果不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利在不同主體之間發(fā)生轉(zhuǎn)移,，辦理轉(zhuǎn)移登記,。

4.注銷登記

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利消滅時(shí)，需要辦理注銷登記,。屬于注銷登記的情形包括：

(1)不動(dòng)產(chǎn)滅失的;

(2)權(quán)利人放棄不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的;

(3)不動(dòng)產(chǎn)被依法沒收,、征收或者收回的;

(4)人民法院、仲裁委員會的生效法律文書導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利消滅的;

(5)法律,、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形,。

(二)更正登記與異議登記

【提示】區(qū)別于變更登記，更正登記和異議登記用以應(yīng)對可能發(fā)生的登記錯(cuò)誤,。

1.更正登記

(1)申請人

權(quán)利人,、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)有錯(cuò)誤的，可以申請更正登記。

(2)更正條件

不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的,，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正,。

2.異議登記

(1)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正，利害關(guān)系人可以申請異議登記,。

(2)有效期

登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的,，申請人在異議登記之日起15日內(nèi)不起訴，異議登記失效,。

(3)登記不當(dāng)

異議登記不當(dāng),，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償,。

(三)預(yù)告登記

1.具有下列情形之一的,，當(dāng)事人可以申請預(yù)告登記：

(1)預(yù)購商品房;

(2)以預(yù)購商品房設(shè)定抵押;

(3)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押;

(4)法律,、法規(guī)規(guī)定的其他情形,。

2.預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意,，轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán),，或者設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán),、抵押權(quán)等其他物權(quán)的,，不發(fā)生物權(quán)效力。

3.預(yù)告登記的效力

預(yù)告登記后,，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起3個(gè)月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效,。

每日習(xí)題

【單選題】甲公司進(jìn)行房屋預(yù)售,，3月1日將一套房屋預(yù)售給乙，雙方簽訂了預(yù)售合同并辦理了預(yù)告登記;5月1日,，甲公司又與丙簽訂了預(yù)售合同,，將同一套房屋預(yù)售給丙;交房時(shí)間屆至，乙,、丙同時(shí)向甲公司提出交付房屋的請求,。有關(guān)本案的下列說法中，正確的是(    ),。

A.甲公司應(yīng)當(dāng)將房屋交付給乙,，并為其辦理房產(chǎn)登記

B.甲公司應(yīng)當(dāng)將房屋交付給丙，并為其辦理房產(chǎn)登記

C.甲公司應(yīng)當(dāng)將房屋交付給乙和丙,，并將乙,、丙登記為房屋共有人

D.由甲公司自行選擇向誰交付房屋，為誰辦理房產(chǎn)登記

【答案】A

【解析】乙是預(yù)告登記的權(quán)利人,，未經(jīng)乙同意,，甲公司與丙之間的房屋預(yù)售行為不發(fā)生物權(quán)效力。

——以上注會考試相關(guān)考點(diǎn)和習(xí)題內(nèi)容選自《黃潔洵基礎(chǔ)班》

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