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每日一考點：不動產(chǎn)

一,、變動規(guī)則

1.登記生效

(1)不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更,、轉(zhuǎn)讓和消滅,，經(jīng)依法登記,，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力,，但法律另有規(guī)定的除外,。(2016年案例分析題)

【相關(guān)鏈接】當事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更,、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同,，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權(quán)登記的,，不影響合同效力,。

(2)登記權(quán)利人VS事實權(quán)利人

①不動產(chǎn)登記簿上記載的權(quán)利人及其所享有的權(quán)利被推定為真實。

②當事人有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿的記載與真實權(quán)利狀態(tài)不符,、其為該不動產(chǎn)物權(quán)的真實權(quán)利人,，請求確認其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持,。

(3)不動產(chǎn)權(quán)屬證書VS不動產(chǎn)登記簿

不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項,，應(yīng)當與不動產(chǎn)登記簿一致;記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外,，以不動產(chǎn)登記簿為準,。

2.登記對抗

(1)土地承包經(jīng)營權(quán)

土地承包經(jīng)營權(quán)人將土地承包經(jīng)營權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓,，當事人要求登記的,，應(yīng)當向縣級以上地方人民政府申請土地承包經(jīng)營權(quán)變更登記，未經(jīng)登記,，不得對抗善意第三人,。

(2)地役權(quán)

地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設(shè)立，當事人要求登記的,，可以向登記機構(gòu)申請地役權(quán)登記;未經(jīng)登記,，不得對抗善意第三人。

基于法律行為,、有權(quán)處分情境下的物權(quán)變動,、對抗規(guī)則

二,、不動產(chǎn)物權(quán)登記的類型

(一)首次登記,、變更登記、轉(zhuǎn)移登記和注銷登記

1.首次登記

即不動產(chǎn)權(quán)利第一次登記,。未辦理不動產(chǎn)首次登記的,，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外,，不得辦理不動產(chǎn)其他類型登記,。

2.變更登記

在下列情形下，不動產(chǎn)權(quán)利人可以向不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請變更登記：

(1)權(quán)利人的姓名,、名稱,、身份證明類型或者身份證明號碼發(fā)生變更的;

(2)不動產(chǎn)的坐落、界址,、用途,、面積等狀況變更的;

(3)不動產(chǎn)權(quán)利期限、來源等狀況發(fā)生變化的;

(4)同一權(quán)利人分割或者合并不動產(chǎn)的;

(5)抵押擔保的范圍,、主債權(quán)數(shù)額,、債務(wù)履行期限,、抵押權(quán)順位發(fā)生變化的;

(6)最高額抵押擔保的債權(quán)范圍,、最高債權(quán)額、債權(quán)確定期間等發(fā)生變化的;

(7)地役權(quán)的利用目的,、方法等發(fā)生變化的;

(8)共有性質(zhì)發(fā)生變更的;

(9)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他不涉及不動產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的變更情形,。

3.轉(zhuǎn)移登記

在下列情形下,，當事人可以向不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請轉(zhuǎn)移登記:

(1)買賣、互換,、贈與不動產(chǎn)的;

(2)以不動產(chǎn)作價出資(入股)的;

(3)法人或者其他組織因合并、分立等原因致使不動產(chǎn)權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的;

(4)不動產(chǎn)分割,、合并導(dǎo)致權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的;

(5)繼承,、受遺贈導(dǎo)致權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的;

(6)共有人增加或者減少以及共有不動產(chǎn)份額變化的;

(7)因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書導(dǎo)致不動產(chǎn)權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的;

(8)因主債權(quán)轉(zhuǎn)移引起不動產(chǎn)抵押權(quán)轉(zhuǎn)移的;

(9)因需役地不動產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移引起地役權(quán)轉(zhuǎn)移的;

(10)法律,、行政法規(guī)規(guī)定的其他不動產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移情形。

【提示】不動產(chǎn)登記事項發(fā)生“不涉及權(quán)利轉(zhuǎn)移”的變更,，辦理變更登記;如果不動產(chǎn)權(quán)利在不同主體之間發(fā)生轉(zhuǎn)移,，辦理轉(zhuǎn)移登記。

4.注銷登記

不動產(chǎn)權(quán)利消滅時,，需要辦理注銷登記,。屬于注銷登記的情形包括：

(1)不動產(chǎn)滅失的;

(2)權(quán)利人放棄不動產(chǎn)權(quán)利的;

(3)不動產(chǎn)被依法沒收、征收或者收回的;

(4)人民法院,、仲裁委員會的生效法律文書導(dǎo)致不動產(chǎn)權(quán)利消滅的;

(5)法律,、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形,。

(二)更正登記與異議登記

【提示】區(qū)別于變更登記,，更正登記和異議登記用以應(yīng)對可能發(fā)生的登記錯誤。

1.更正登記

(1)申請人

權(quán)利人,、利害關(guān)系人認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項有錯誤的,，可以申請更正登記。

(2)更正條件

不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的,，登記機構(gòu)應(yīng)當予以更正,。

2.異議登記

(1)不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正，利害關(guān)系人可以申請異議登記,。

(2)有效期

登記機構(gòu)予以異議登記的,，申請人在異議登記之日起15日內(nèi)不起訴，異議登記失效,。

(3)登記不當

異議登記不當,，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償,。

(三)預(yù)告登記

1.具有下列情形之一的,，當事人可以申請預(yù)告登記：

(1)預(yù)購商品房;

(2)以預(yù)購商品房設(shè)定抵押;

(3)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押;

(4)法律,、法規(guī)規(guī)定的其他情形,。

2.預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意,，轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)所有權(quán),，或者設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán),、抵押權(quán)等其他物權(quán)的,，不發(fā)生物權(quán)效力。

3.預(yù)告登記的效力

預(yù)告登記后,，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起3個月內(nèi)未申請登記的,，預(yù)告登記失效。

每日習題

【單選題】甲公司進行房屋預(yù)售，3月1日將一套房屋預(yù)售給乙,，雙方簽訂了預(yù)售合同并辦理了預(yù)告登記;5月1日,，甲公司又與丙簽訂了預(yù)售合同，將同一套房屋預(yù)售給丙;交房時間屆至,，乙,、丙同時向甲公司提出交付房屋的請求。有關(guān)本案的下列說法中,，正確的是(    ),。

A.甲公司應(yīng)當將房屋交付給乙，并為其辦理房產(chǎn)登記

B.甲公司應(yīng)當將房屋交付給丙,，并為其辦理房產(chǎn)登記

C.甲公司應(yīng)當將房屋交付給乙和丙,，并將乙、丙登記為房屋共有人

D.由甲公司自行選擇向誰交付房屋,，為誰辦理房產(chǎn)登記

【答案】A

【解析】乙是預(yù)告登記的權(quán)利人,，未經(jīng)乙同意，甲公司與丙之間的房屋預(yù)售行為不發(fā)生物權(quán)效力,。

——以上注會考試相關(guān)考點和習題內(nèi)容選自《黃潔洵基礎(chǔ)班》

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