一個有事業(yè)追求的人，可以把夢做得高些,。雖然開始時是夢想，但只要不停地做,，不輕易放棄,，夢想總能成真。2019年注會考試即將來臨,，小伙伴們要認真?zhèn)淇寂叮?/p>

每日一考點：不動產

一,、變動規(guī)則

1.登記生效

(1)不動產物權的設立、變更,、轉讓和消滅,，經依法登記，發(fā)生效力;未經登記,，不發(fā)生效力,，但法律另有規(guī)定的除外。(2016年案例分析題)

【相關鏈接】當事人之間訂立有關設立,、變更,、轉讓和消滅不動產物權的合同,，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的,，不影響合同效力,。

(2)登記權利人VS事實權利人

①不動產登記簿上記載的權利人及其所享有的權利被推定為真實。

②當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態(tài)不符,、其為該不動產物權的真實權利人,，請求確認其享有物權的，應予支持,。

(3)不動產權屬證書VS不動產登記簿

不動產權屬證書記載的事項,，應當與不動產登記簿一致;記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外,，以不動產登記簿為準,。

2.登記對抗

(1)土地承包經營權

土地承包經營權人將土地承包經營權互換、轉讓,，當事人要求登記的,，應當向縣級以上地方人民政府申請土地承包經營權變更登記，未經登記,，不得對抗善意第三人,。

(2)地役權

地役權自地役權合同生效時設立，當事人要求登記的,，可以向登記機構申請地役權登記;未經登記,，不得對抗善意第三人。

基于法律行為,、有權處分情境下的物權變動,、對抗規(guī)則

二,、不動產物權登記的類型

(一)首次登記、變更登記,、轉移登記和注銷登記

1.首次登記

即不動產權利第一次登記,。未辦理不動產首次登記的，除法律,、行政法規(guī)另有規(guī)定外,，不得辦理不動產其他類型登記,。

2.變更登記

在下列情形下，不動產權利人可以向不動產登記機構申請變更登記：

(1)權利人的姓名,、名稱,、身份證明類型或者身份證明號碼發(fā)生變更的;

(2)不動產的坐落、界址,、用途,、面積等狀況變更的;

(3)不動產權利期限、來源等狀況發(fā)生變化的;

(4)同一權利人分割或者合并不動產的;

(5)抵押擔保的范圍,、主債權數額,、債務履行期限、抵押權順位發(fā)生變化的;

(6)最高額抵押擔保的債權范圍,、最高債權額、債權確定期間等發(fā)生變化的;

(7)地役權的利用目的,、方法等發(fā)生變化的;

(8)共有性質發(fā)生變更的;

(9)法律,、行政法規(guī)規(guī)定的其他不涉及不動產權利轉移的變更情形。

3.轉移登記

在下列情形下,，當事人可以向不動產登記機構申請轉移登記:

(1)買賣,、互換、贈與不動產的;

(2)以不動產作價出資(入股)的;

(3)法人或者其他組織因合并,、分立等原因致使不動產權利發(fā)生轉移的;

(4)不動產分割,、合并導致權利發(fā)生轉移的;

(5)繼承、受遺贈導致權利發(fā)生轉移的;

(6)共有人增加或者減少以及共有不動產份額變化的;

(7)因人民法院,、仲裁委員會的生效法律文書導致不動產權利發(fā)生轉移的;

(8)因主債權轉移引起不動產抵押權轉移的;

(9)因需役地不動產權利轉移引起地役權轉移的;

(10)法律,、行政法規(guī)規(guī)定的其他不動產權利轉移情形。

【提示】不動產登記事項發(fā)生“不涉及權利轉移”的變更,，辦理變更登記;如果不動產權利在不同主體之間發(fā)生轉移,，辦理轉移登記。

4.注銷登記

不動產權利消滅時,，需要辦理注銷登記,。屬于注銷登記的情形包括：

(1)不動產滅失的;

(2)權利人放棄不動產權利的;

(3)不動產被依法沒收、征收或者收回的;

(4)人民法院,、仲裁委員會的生效法律文書導致不動產權利消滅的;

(5)法律,、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

(二)更正登記與異議登記

【提示】區(qū)別于變更登記,，更正登記和異議登記用以應對可能發(fā)生的登記錯誤,。

1.更正登記

(1)申請人

權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項有錯誤的,，可以申請更正登記,。

(2)更正條件

不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的,，登記機構應當予以更正。

2.異議登記

(1)不動產登記簿記載的權利人不同意更正,，利害關系人可以申請異議登記,。

(2)有效期

登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起15日內不起訴,，異議登記失效,。

(3)登記不當

異議登記不當，造成權利人損害的,，權利人可以向申請人請求損害賠償,。

(三)預告登記

1.具有下列情形之一的，當事人可以申請預告登記：

(1)預購商品房;

(2)以預購商品房設定抵押;

(3)房屋所有權轉讓,、抵押;

(4)法律,、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

2.預告登記后,，未經預告登記的權利人同意,，轉移不動產所有權，或者設定建設用地使用權,、地役權,、抵押權等其他物權的，不發(fā)生物權效力,。

3.預告登記的效力

預告登記后,，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起3個月內未申請登記的，預告登記失效,。

每日習題

【單選題】甲公司進行房屋預售,，3月1日將一套房屋預售給乙，雙方簽訂了預售合同并辦理了預告登記;5月1日,，甲公司又與丙簽訂了預售合同,，將同一套房屋預售給丙;交房時間屆至，乙,、丙同時向甲公司提出交付房屋的請求,。有關本案的下列說法中，正確的是(    ),。

A.甲公司應當將房屋交付給乙,，并為其辦理房產登記

B.甲公司應當將房屋交付給丙，并為其辦理房產登記

C.甲公司應當將房屋交付給乙和丙,，并將乙,、丙登記為房屋共有人

D.由甲公司自行選擇向誰交付房屋，為誰辦理房產登記

【答案】A

【解析】乙是預告登記的權利人，未經乙同意,，甲公司與丙之間的房屋預售行為不發(fā)生物權效力,。

——以上注會考試相關考點和習題內容選自《黃潔洵基礎班》

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