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【內(nèi)容導(dǎo)航】

抵押權(quán)

【所屬章節(jié)】

第三章 物權(quán)法律制度

【知識(shí)點(diǎn)】抵押權(quán)

抵押權(quán)

考點(diǎn)1：抵押合同

1.設(shè)立抵押權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立抵押合同,。

2.訂立抵押合同時(shí)，抵押權(quán)人和抵押人不得約定在債務(wù)履行期限屆滿抵押權(quán)人未受清償時(shí),，抵押物的所有權(quán)直接歸債權(quán)人所有,，但該“流押條款”的無效不影響抵押合同其他條款的效力,。(2013年案例分析題)

【相關(guān)鏈接】質(zhì)權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與出質(zhì)人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)質(zhì)押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有,，但“流質(zhì)條款”的無效不影響質(zhì)押合同其他部分的效力,。

考點(diǎn)2：抵押物

1.禁止抵押的財(cái)產(chǎn)

(1)土地所有權(quán);

(2)耕地、宅基地,、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán),，但法律規(guī)定可以抵押的除外;

(3)學(xué)校、幼兒園,、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位,、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施,、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施;

(4)所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn);

(5)依法被查封,、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn);

(6)法律,、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財(cái)產(chǎn),。

2.房地一體原則

(1)城市房地產(chǎn)

以建筑物抵押的,，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押;以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押,。

(2)農(nóng)村集體土地

鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押;以鄉(xiāng)鎮(zhèn),、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的,，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押,。

3.土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)

《物權(quán)法》縮小了土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的可抵押范圍，將“家庭土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)”排除在外,，只允許以招標(biāo)、拍賣,、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作為抵押財(cái)產(chǎn),。

考點(diǎn)3：抵押權(quán)的設(shè)立

1.登記生效

(1)建筑物和其他土地附著物;

(2)建設(shè)用地使用權(quán);

(3)以招標(biāo),、拍賣,、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán);

(4)正在建造的建筑物,。

【解釋】不動(dòng)產(chǎn)的抵押必須辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記之日起設(shè)立,。如果當(dāng)事人未辦理抵押登記，只是抵押權(quán)未設(shè)立,，但不影響抵押合同的生效。(2016年案例分析題)

2.登記對(duì)抗

當(dāng)事人以生產(chǎn)設(shè)備,、原材料,、半成品,、產(chǎn)品，正在建造的船舶,、航空器，交通運(yùn)輸工具設(shè)定抵押,，抵押權(quán)自抵押合同生效時(shí)設(shè)立,。但未經(jīng)登記,，不得對(duì)抗善意第三人,。

3.動(dòng)產(chǎn)的浮動(dòng)抵押

(1)經(jīng)當(dāng)事人書面協(xié)議，企業(yè),、個(gè)體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者可以將現(xiàn)有的以及將有的生產(chǎn)設(shè)備,、原材料,、半成品,、產(chǎn)品抵押，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形,，債權(quán)人有權(quán)就實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)的動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先受償,。

(2)浮動(dòng)抵押的抵押權(quán)自抵押合同生效時(shí)設(shè)立，未經(jīng)登記,，不得對(duì)抗善意第三人。

(3)浮動(dòng)抵押即使已經(jīng)登記,，也不得對(duì)抗正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中已支付合理價(jià)款并取得抵押財(cái)產(chǎn)的買受人。

考點(diǎn)4：抵押擔(dān)保的范圍

1.抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍

抵押權(quán)的擔(dān)保范圍包括主債權(quán)及其利息,、違約金,、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用,。當(dāng)事人另有約定的，按照約定,。

【相關(guān)鏈接1】保證的擔(dān)保范圍包括主債權(quán)及其利息、違約金,、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用。當(dāng)事人另有約定的,，按照約定,。

【相關(guān)鏈接2】質(zhì)權(quán)的擔(dān)保范圍包括主債權(quán)及其利息,、違約金、損害賠償金,、保管質(zhì)押財(cái)產(chǎn)和實(shí)現(xiàn)質(zhì)權(quán)的費(fèi)用。當(dāng)事人另有約定的,，按照約定。

【相關(guān)鏈接3】留置擔(dān)保的范圍包括主債權(quán)及其利息,、違約金,、損害賠償金,、留置物保管費(fèi)用和實(shí)現(xiàn)留置權(quán)的費(fèi)用。

2.以登記為準(zhǔn)

抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致的,，以登記記載的內(nèi)容為準(zhǔn),。

3.新增的不動(dòng)產(chǎn)

(1)城市房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn),。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時(shí),，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣，但對(duì)拍賣新增房屋所得,，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償,。

(2)建設(shè)用地使用權(quán)抵押后,，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn),。對(duì)該建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí),，應(yīng)當(dāng)將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分,，但新增建筑物所得的價(jià)款,，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償,。(2008年案例分析題,、2013年案例分析題)

4.物上代位性

擔(dān)保期間，抵押物毀損,、滅失或者被征收等,，抵押權(quán)人可以就獲得的保險(xiǎn)金,、賠償金或者補(bǔ)償金等優(yōu)先受償,。被擔(dān)保債權(quán)的履行期未屆滿的，也可以提存該保險(xiǎn)金,、賠償金或者補(bǔ)償金等。(2008年案例分析題,、2014年案例分析題)

【相關(guān)鏈接】擔(dān)保期間,，質(zhì)押財(cái)產(chǎn)毀損,、滅失或者被征收等,，質(zhì)權(quán)人可以就獲得的保險(xiǎn)金,、賠償金或者補(bǔ)償金等優(yōu)先受償。被擔(dān)保債權(quán)的履行期未屆滿的，也可以提存該保險(xiǎn)金,、賠償金或者補(bǔ)償金等,。

5.孳息

債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形,，致使抵押財(cái)產(chǎn)被人民法院依法扣押的,，自扣押之日起抵押權(quán)人有權(quán)收取該抵押財(cái)產(chǎn)的天然孳息或者法定孳息,，但抵押權(quán)人未通知應(yīng)當(dāng)清償法定孳息的義務(wù)人的除外。抵押權(quán)人所收取的孳息應(yīng)當(dāng)首先充抵收取孳息的費(fèi)用。

【相關(guān)鏈接1】質(zhì)權(quán)人有權(quán)收取質(zhì)押財(cái)產(chǎn)的孳息，但合同另有約定的除外,。所收取的孳息應(yīng)當(dāng)首先充抵收取孳息的費(fèi)用,。

【相關(guān)鏈接2】留置權(quán)人有權(quán)收取留置財(cái)產(chǎn)的孳息，所收取的孳息應(yīng)當(dāng)首先充抵收取孳息的費(fèi)用。

6.從物

抵押權(quán)設(shè)定前為抵押物的從物的,，抵押權(quán)的效力及于抵押物的從物。但是,，抵押物與其從物為兩個(gè)以上的人分別所有時(shí)，抵押權(quán)的效力不及于抵押物的從物,。

【相關(guān)鏈接】動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)的效力及于質(zhì)物的從物,。但是,，從物未隨同質(zhì)物移交質(zhì)權(quán)人占有的，質(zhì)權(quán)的效力不及于從物,。

7.添附

(1)抵押物所有人為附合物、混合物或者加工物的所有人的,，抵押權(quán)的效力及于附合物,、混合物或者加工物,。

(2)第三人與抵押物所有人為附合物,、混合物或者加工物的共有人的，抵押權(quán)的效力及于抵押人對(duì)共有物享有的份額,。

(3)抵押物因附合、混合或者加工使抵押物的所有權(quán)為第三人所有的,，抵押權(quán)的效力及于補(bǔ)償金。

考點(diǎn)5：抵押物的轉(zhuǎn)讓

1.抵押期間,，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的,，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存,。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償,。

2.抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意,，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn),，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外,。

考點(diǎn)6：抵押物的出租

1.先出租后抵押

訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響,，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效,。

2.先抵押后出租

(1)抵押權(quán)設(shè)定之后,，由于抵押物仍歸抵押人占有，因此抵押人有權(quán)將抵押物出租,。(2010年案例分析題)

(2)抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán),，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后,，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力,。抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí),，如果抵押人未書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任;如果抵押人已書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的,，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān),。(2014年案例分析題)

【相關(guān)鏈接1】出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人,，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利,。只有在房屋租賃中承租人才享有優(yōu)先購買權(quán),，對(duì)于其他標(biāo)的的租賃，并不適用優(yōu)先購買權(quán),。

【相關(guān)鏈接2】出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)的情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的,，人民法院應(yīng)予支持;但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的,，人民法院不予支持,。

考點(diǎn)7：抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)

1.抵押物拍賣價(jià)款的清償順序

(1)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用;

(2)主債權(quán)的利息;

(3)主債權(quán),。

2.土地出讓金優(yōu)先于抵押權(quán)

拍賣劃撥的國(guó)有土地使用權(quán)所得的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)首先依法繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額,，抵押權(quán)人可主張剩余價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán),。(2013年案例分析題)

3.不可分性

(1)主債權(quán)未受全部清償?shù)模盅簷?quán)人可以就抵押物的全部行使其抵押權(quán),，即債權(quán)部分清償，不產(chǎn)生抵押權(quán)部分消滅的效力,。

(2)主債權(quán)被分割或者部分轉(zhuǎn)讓的，各債權(quán)人可以就其享有的債權(quán)份額行使全部抵押權(quán),。

(3)主債務(wù)被分割或者部分轉(zhuǎn)讓的，抵押人仍以其抵押物擔(dān)保數(shù)個(gè)債務(wù)人履行債務(wù),。但是，第三人提供抵押的,，債權(quán)人許可主債務(wù)人轉(zhuǎn)讓債務(wù)未經(jīng)抵押人書面同意時(shí)，抵押人對(duì)未經(jīng)其同意轉(zhuǎn)讓的債務(wù),，不再承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任,。

(4)抵押物部分滅失,，殘存部分仍擔(dān)保債權(quán)之全部,。

考點(diǎn)8：物權(quán)重合

1.同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人設(shè)定抵押時(shí)的清償順序

(1)不動(dòng)產(chǎn)

按照登記的先后順序清償;順序相同的,，按照債權(quán)比例清償,。(2018年案例分析題)

(2)動(dòng)產(chǎn)

①抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償;順序相同的,，按照債權(quán)比例清償;

②抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償;

③抵押權(quán)均未登記的，按照債權(quán)比例清償,。

【解釋1】順位在后的抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)先到期的，抵押權(quán)人只能就抵押物價(jià)值超出順位在先的抵押擔(dān)保債權(quán)的部分受償,。(2018年案例分析題)

【解釋2】順位在先的抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)先到期的,，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后的剩余價(jià)款應(yīng)予提存，留待清償順位在后的抵押擔(dān)保債權(quán),。如果抵押物的變價(jià)所得不足以清償順位在先的抵押權(quán),，則順位在后的抵押權(quán)消滅，其所擔(dān)保的債權(quán)轉(zhuǎn)化為普通債權(quán),。

2.抵押權(quán)順位的變更

抵押權(quán)人與抵押人可以協(xié)議變更抵押權(quán)順位以及被擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額等內(nèi)容，但抵押權(quán)順位的變更,，未經(jīng)其他抵押權(quán)人書面同意,，不得對(duì)其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響,。

考點(diǎn)9：最高額抵押

1.最高額抵押的概念

為擔(dān)保債務(wù)的履行,，債務(wù)人或者第三人對(duì)一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)提供擔(dān)保財(cái)產(chǎn)的,，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人有權(quán)在最高債權(quán)額限度內(nèi)就該擔(dān)保財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償,。

2.債權(quán)的確定

有下列情形之一的,，抵押權(quán)人的債權(quán)確定：

(1)約定的債權(quán)確定期間屆滿;

(2)沒有約定債權(quán)確定期間或者約定不明確,，抵押權(quán)人或者抵押人自最高額抵押權(quán)設(shè)立之日起滿2年后請(qǐng)求確定債權(quán);

(3)新的債權(quán)不可能發(fā)生;

(4)抵押財(cái)產(chǎn)被查封,、扣押;

(5)債務(wù)人,、抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷;

(6)法律規(guī)定債權(quán)確定的其他情形,。

3.最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)確定前,，抵押權(quán)人與抵押人可以通過協(xié)議變更債權(quán)確定的期間、債權(quán)范圍以及最高債權(quán)額,，但變更的內(nèi)容不得對(duì)其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響,。

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(注：以上內(nèi)容選自郭守杰老師《經(jīng)濟(jì)法》授課講義)

(本文為東奧會(huì)計(jì)在線原創(chuàng)文章，僅供考生學(xué)習(xí)使用,，禁止任何形式的轉(zhuǎn)載)