東奧小編整理“稅務(wù)知識：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)熱點問題——土地增值稅清算”,，供大家參考!

　　1,、房地產(chǎn)企業(yè)向非金融企業(yè)借款交土地出讓金，執(zhí)行利率是經(jīng)政府批準(zhǔn)財務(wù)公司的利率,，支付的借款利息如何扣除?

　　根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》國稅函[2010]220號文件：土地增值稅清算時,，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除,。

　　同時根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的通知》國稅發(fā)[2009]31號文件,，企業(yè)的利息支出按以下規(guī)定進(jìn)行處理：企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可按企業(yè)會計準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配,，其中屬于財務(wù)費用性質(zhì)的借款費用,，可直接在稅前扣除。

　　所以該公司支付的借款利息支出：

　　(1)在計算土地增值稅時,，應(yīng)將資本化利息支出從“開發(fā)成本—某項目”中剔除,，并調(diào)整至財務(wù)費用中扣除,，會計處理不作相應(yīng)調(diào)整。由于向非金融機(jī)構(gòu)借款,，不能提供金融機(jī)構(gòu)證明,，應(yīng)按照(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)扣除;

　　(2)企業(yè)所得稅在扣除利息支出時，要區(qū)分資本化支出和費用化支出,，分年度歸集扣除,。

　　2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支出的拆遷回建房屋的建設(shè)成本是否能在土地增值稅稅前扣除?

　　根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》(國稅函〔2010〕220號)規(guī)定：“六,、關(guān)于拆遷安置土地增值稅計算問題(一)房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的,，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號)第三條第(一)款規(guī)定確認(rèn)收入,，同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補(bǔ)償費,。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價款，計入拆遷補(bǔ)償費;回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價款,，應(yīng)抵減本項目拆遷補(bǔ)償費,。”

　　3,、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售精裝修房屋時購買的家電,、家具支出，在土地增值稅清算時能否計入房地產(chǎn)開發(fā)成本?

　　根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)第四條第(四)款規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋,，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本,，作為土地增值稅的扣除項目�,！�

　　上述裝修費用不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行采購或委托裝修公司購買的家用電器,、可移動家具、日用品,、可移動裝飾用品(如窗簾,、裝飾畫等)所發(fā)生的支出,。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋時,，如其銷售收入包括銷售家用電器、可移動家具,、日用品,、可移動裝飾用品(如窗簾、裝飾畫等)等收入,，應(yīng)以總銷售收入減去家用電器等的采購價格作為房地產(chǎn)銷售收入計算土地增值稅,。