注冊稅務師

東奧會計在線 >> 注冊稅務師 >> 稅務代理實務 >> 正文

房產(chǎn)稅的稅收籌劃

分享： 2014-12-25 15:47:08東奧會計在線字體：大小

2015《稅務代理實務》預習知識點：房產(chǎn)稅的稅收籌劃

　　【小編導言】我們一起來學習2015《稅務代理實務》預習知識點：房產(chǎn)稅的稅收籌劃,。

　　【內(nèi)容導航】：

　　(一)利用納稅人身份的籌劃

　　(二)改變出租方式的籌劃

【所屬章節(jié)】：

　　本知識點屬于《稅務代理實務》第十章其他稅種納稅申報和納稅審核第三節(jié)房產(chǎn)稅納稅申報與納稅審核的內(nèi)容。

　　【基礎考點】：房產(chǎn)稅的稅收籌劃

　　(一)利用納稅人身份的籌劃

　　【例題·簡答題】A公司的一處兩層樓房位于城市鬧市區(qū),，專門用于對外出租,。因該房屋建于上世紀70年代,，設施陳舊，每年只能收取租金60萬元,。2012年,，該公司準備花500萬元對房屋進行重新裝修改造，預計裝修改造后,，每年可收取租金200萬元,。但是，該公司在測算中發(fā)現(xiàn),，裝修改造前后對比,，與租賃收入相關的稅收負擔也大大加重了。裝修改造前后稅費負擔對比如下(城市維護建設稅稅率為7%,，教育費附加征收率為3%,，不考慮印花稅及所得稅)：

　　(1)裝修改造前的每年稅費負擔情況：

　　應繳納營業(yè)稅=60×5%=3(萬元);

　　應繳納城市維護建設稅、教育費附加=3×(7%+3%)=0.3(萬元);

　　應繳納房產(chǎn)稅=60×12%=7.2(萬元);

　　每年合計稅費負擔為3+0.3+7.2=10.5(萬元)

　　(2)裝修改造后的每年稅費負擔情況：

　　應繳納營業(yè)稅=200×5%=10(萬元)

　　應繳納城市維護建設稅,、教育費附加=10×(7%+3%)=1(萬元)

　　應繳納房產(chǎn)稅=200×12%=24(萬元)

　　合計稅費負擔=10+1+24=35(萬元),。

　　裝修后比裝修前增加稅費負擔=35-10.5=24.5(萬元)。

　　如何進行有效的籌劃?

　　【答案】籌劃方案：A公司可以先將裝修改造前的房產(chǎn)出租給關聯(lián)方B公司,，并簽訂一個期限較長的房屋租賃合同(假設為30年),，每年收取租金60萬元。然后由B公司出資500萬元進行裝修改造,，并對外轉(zhuǎn)租,，假設每年仍然收取租金200萬元。按此方案實施后的稅費負擔測算如下：

　　A公司應負擔的稅費仍為10.5萬元,。

　　B應負擔營業(yè)稅10萬元,，城市維護建設稅及教育費附加1萬元，B不是房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人,，不需要繳納房產(chǎn)稅,，合計應納稅費11萬元。

　　A公司和B公司的稅費負擔合計為10.5+11=21.5(萬元),，比籌劃前可少負擔稅費=35-21.5=13.5(萬元),。

　　(二)改變出租方式的籌劃

　　【例題·簡答題】某城市商業(yè)零售企業(yè)現(xiàn)有1棟閑置庫房。對于這1棟閑置庫房,，企業(yè)經(jīng)研究提出以下兩種利用方案：一是出租方案,，將閑置庫房出租收取租賃費，庫房的年租金收入為100萬元;二是倉儲方案,，配備保管人員將庫房改為倉庫,，為客戶提供倉儲服務,，收取倉儲費，倉儲收入也為100萬元,。已知這棟庫房的原值為1000萬元,，當?shù)卣?guī)定的扣除比例為30%。計算兩種方案哪種方案更節(jié)稅,。(不考慮印花稅,、所得稅)

　　【答案】

　　(1)出租庫房每年應納稅額為：

　　①營業(yè)稅=100×5%=5(萬元);

　�,、诔墙ǘ�=5×7%=0.35(萬元);

　�,、劢逃M附加=5×3%=0.15(萬元)。

　�,、芊慨a(chǎn)稅=100×12%=12(萬元);

　�,、菝磕陸{稅額合計為17.5萬元。

　　(2)倉儲方案企業(yè)每年應繳納的稅款為：

　�,、贍I業(yè)稅=100×5%=5(萬元);

　�,、诔墙ǘ�=5×7%=0.35(萬元);

　　③教育費附加=5×3%=0.15(萬元);

　�,、芊慨a(chǎn)自用,，應納房產(chǎn)稅=1000×(1-30%)×1.2%=8.4(萬元)。