【答疑精選】《稅務代理實務》之以房地產(chǎn)進行投資,、聯(lián)營土地增值稅的稅務處理

    【東奧小編】各位備考的學員，在學習的過程中,，無論是做題還是看教材，都會遇到一些不理解和弄不懂的地方,，這是大家可以通過東奧的答疑版塊向東奧的老師們請教,。同時，也可以在東奧論壇進行交流討論,。

　　簡答題

　　甲公司(增值稅一般納稅人)與乙公司(房地產(chǎn)開發(fā)公司)共同組建“東盈”房地產(chǎn)開發(fā)公司,。甲公司以現(xiàn)金5000萬元和一塊土地使用權(面積為30000M2)作為投資,。土地使用權賬面原值6000萬元，累計攤銷3000萬元,，評估價格為10000萬元;乙公司以現(xiàn)金15000萬元作為投資。東盈公司注冊資本30000萬元,，甲,、乙公司各占50%的比例,均參與東盈公司的利潤分配。東盈公司以甲公司投資的土地進行房地產(chǎn)開發(fā),。根據(jù)以上資料回答下列問題：

　　1.“東盈”公司收到投資時如何進行賬務處理,。

　　2.甲公司將土地使用權投資到“東盈”公司會涉及到哪些稅費,，并說明理由,。

　　3.“東盈”公司在設立時需要涉及到哪些稅費，并說明理由,。

    【正確答案】：

　　1.借：開發(fā)成本 10000

　　　　  銀行存款 20000

          貸：實收資本——甲公司 15000

　　          ——乙公司 15000

　　2.甲公司將土地使用權投資到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要繳納印花稅,、土地增值稅,。本題中涉及到土地使用權的轉讓，土地使用權轉讓合同應當按照產(chǎn)權轉移書據(jù)項目計算繳納印花稅;將土地使用權投資到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要繳納土地增值稅,。

　　3. “東盈”公司在設立時需要繳納印花稅、契稅,，土地使用權轉讓合同按產(chǎn)權轉移書據(jù)項目繳納,新設立的營業(yè)賬簿中的資金賬簿按實收資本金額計算繳納,其他營業(yè)賬簿按件貼花,。

　　老師：

　　老師講課時有說非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的,，將房地產(chǎn)轉讓到所投資、聯(lián)營的非房地產(chǎn)企業(yè)中時,，暫免征收土地增值稅,。(屬于土地增值稅征稅范圍,但給予免征待遇)。為什么此題中甲公司將土地使用權投資到“東盈”公司時還要土地增值稅呢,。

    【東奧老師回答】

    尊敬的學員,，您好：

　　您按下面的內(nèi)容掌握即可,，注意紅字部分的區(qū)別：

　　一,、基本規(guī)定：對于以房地產(chǎn)進行投資,、聯(lián)營的，如果投資,、聯(lián)營的一方以土地(房地產(chǎn))作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件,，暫免征收土地增值稅。

　　二,、特殊規(guī)定：

　　1,、對以房地產(chǎn)作價入股，凡所投資,、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，征收土地增值稅;

　　提示：即被投資方從事房地產(chǎn)開發(fā)的,，則打破基本規(guī)定,，按照特殊規(guī)定掌握，征收土地增值稅,。注意房地產(chǎn)是包括房屋和土地兩種情況的,，也就是說這里包含了一種情況是如果被投資方是從事房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的話,，以土地,、商品房投資入股均是要征收土地增值稅。

　　結合教材的基本規(guī)定與特殊規(guī)定,，老師將此歸納為：

　　以土地投資(關鍵要看被投資方)：無論投資方是房地產(chǎn)企業(yè)還是非房地產(chǎn)企業(yè),，只要被投資方是房地產(chǎn)企業(yè)就需要繳納土地增值稅;被投資方是非房地產(chǎn)企業(yè)就不需要繳納土地增值稅。

　　以商品房投資(關鍵看雙方中是否有房地產(chǎn)企業(yè))：如果投資方和被投資方都為非房地產(chǎn)企業(yè),，則不需繳納土地增值稅;只要有一方是房地產(chǎn)企業(yè)就需要繳納土地增值稅。

    祝您學習愉快,！

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