特征

諾成,、雙務(wù),、有償合同；具有期限性和持續(xù)性

租賃期限

租賃期限不得超過20年。超過20年的,，超過部分無效

租賃期限屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同；但是,，約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年

合同形式

租賃期限6個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式,；當(dāng)事人未采用書面形式,，且無法確定租賃期限的,，視為不定期租賃（租賃期限6個(gè)月以上的租賃合同未采用書面形式，并不會(huì)導(dǎo)致合同無效）

交付

出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期限內(nèi)保持租賃物符合約定的用途

使用

承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的方法使用租賃物,。對(duì)租賃物的使用方法沒有約定或者約定不明確,，依據(jù)《民法典》規(guī)定仍不能確定的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用

承租人按照約定的方法或者根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物,，致使租賃物受到損耗的，不承擔(dān)賠償責(zé)任

承租人未按照約定的方法或者未根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物,，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并請(qǐng)求賠償損失

維修

（1）出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但是當(dāng)事人另有約定的除外

（2）因承租人的過錯(cuò)致使租賃物需要維修的,，出租人不承擔(dān)規(guī)定的維修義務(wù)

承租人在租賃物需要維修時(shí)可以請(qǐng)求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的,，承租人可以自行維修,，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的,，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長租期

妥善保管

承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損,、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任

改善,、增設(shè)

承租人經(jīng)出租人同意,，可以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物

承租人未經(jīng)出租人同意，對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的,，出租人可以請(qǐng)求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失

轉(zhuǎn)租

經(jīng)出租人同意

（1）承租人經(jīng)出租人同意,，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人

（2）承租人轉(zhuǎn)租的,，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效,；第三人造成租賃物損失的,，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失

擅自轉(zhuǎn)租

（1）承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,，出租人可以解除合同（此處解除的是出租人與承租人的租賃合同）

（2）出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租,，但是在6個(gè)月內(nèi)未提出異議的，視為出租人同意轉(zhuǎn)租

收益

在租賃期限內(nèi)因占有、使用租賃物獲得的收益,，歸承租人所有,，但是當(dāng)事人另有約定的除外

租金支付

承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金,。對(duì)支付租金的期限沒有約定或者約定不明確,，依據(jù)民法典規(guī)定仍不能確定，租賃期限不滿1年的,，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿時(shí)支付,；租賃期限1年以上的,，應(yīng)當(dāng)在每屆滿1年時(shí)支付，剩余期限不滿1年的,，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿時(shí)支付

承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以請(qǐng)求承租人在合理期限內(nèi)支付,；承租人逾期不支付的,，出租人可以解除合同

第三人主張權(quán)利

因第三人主張權(quán)利,，致使承租人不能對(duì)租賃物使用,、收益的，承租人可以請(qǐng)求減少租金或者不支付租金

承租人解除權(quán)

有下列情形之一，非因承租人原因致使租賃物無法使用的,，承租人可以解除合同：

（1）租賃物被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封,、扣押

（2）租賃物權(quán)屬有爭議

（3）租賃物具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于使用條件的強(qiáng)制性規(guī)定情形

買賣不破租賃

租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力

風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)

（1）因不可歸責(zé)于承租人的事由,，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的,，承租人可以請(qǐng)求減少租金或者不支付租金

（2）因租賃物部分或者全部毀損,、滅失，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的,，承租人可以解除合同（租賃物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)歸出租人）

不定期租賃

當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒有約定或者約定不明確,，依據(jù)《民法典》規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃,；當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但是應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知對(duì)方

租賃物質(zhì)量不合格

租賃物危及承租人的安全或者健康的,，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格,，承租人仍然可以隨時(shí)解除合同

返還租賃物

租賃期限屆滿,，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)

租賃期限屆滿,，承租人繼續(xù)使用租賃物,，出租人沒有提出異議的,，原租賃合同繼續(xù)有效，但是租賃期限為不定期

承租人死亡

承租人在房屋租賃期限內(nèi)死亡的,，與其生前共同居住的人或者共同經(jīng)營人可以按照原租賃合同租賃該房屋

承租人

優(yōu)先承租權(quán)

租賃期限屆滿,，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利