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【所屬章節(jié)】

第九章 債法

【知識(shí)點(diǎn)】租賃合同

1.租賃合同的期限

（1）最長(zhǎng)期限

租賃期限不得超過(guò)20年,；超過(guò)20年的，超過(guò)部分無(wú)效,；（2018綜,；2017單）租賃期限屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同,，約定的租賃期限自續(xù)訂之日起亦不得超過(guò)20年。

（2）不定期租賃

①租賃期限6個(gè)月以上的,，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式,；當(dāng)事人未采用書(shū)面形式，無(wú)法確定租賃期限的,，視為不定期租賃。（2018綜,；2017單）

②當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒(méi)有約定或者約定不明確,，依據(jù)《民法典》第510條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃,。

③租賃期限屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物,，出租人沒(méi)有提出異議的,，原租賃合同繼續(xù)有效,，但是租賃期限為不定期。（2020單）

2.租賃物的使用與收益

（1）承租人未按照約定的方法或者未根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物,，致使租賃物受到損失的,，出租人可以解除合同并請(qǐng)求賠償損失。

（2）承租人未經(jīng)出租人同意,，對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以請(qǐng)求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失,。

（3）在租賃期限內(nèi)因占有,、使用租賃物獲得的收益,，歸承租人所有,，但當(dāng)事人另有約定的除外。

（4）因不可歸責(zé)于承租人的事由,，致使租賃物部分或者全部毀損,、滅失的,，承租人可以請(qǐng)求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損,、滅失,，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同,。

3.維修義務(wù)

（1）出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外,。（2017單）

（2）承租人在租賃物需要維修時(shí)可以請(qǐng)求出租人在合理期限內(nèi)維修,；出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修,，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的,，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長(zhǎng)租期,。

因承租人的過(guò)錯(cuò)致使租賃物需要維修的，出租人不承擔(dān)前述規(guī)定的維修義務(wù),。

4.轉(zhuǎn)租

（1）承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,，出租人可以解除合同。（2018綜）

（2）承租人經(jīng)出租人同意,，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人,。承租人轉(zhuǎn)租的,，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人造成租賃物損失的,，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失,。（2018綜）

5.租金的支付期限

（1）承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金,。對(duì)支付租金的期限沒(méi)有約定或者約定不明確,，依據(jù)《民法典》第510條的規(guī)定仍不能確定的：

①租賃期限不滿1年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿時(shí)支付,；

②租賃期限1年以上的,，應(yīng)當(dāng)在每屆滿1年時(shí)支付，剩余期限不滿1年的,，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿時(shí)支付。

（2）承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的,，出租人可以請(qǐng)求承租人在合理期限內(nèi)支付,；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同,。

6.租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格,，“承租人”仍然可以隨時(shí)解除合同,。

7.買(mǎi)賣(mài)不破租賃

租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力,，承租人的承租權(quán)可以對(duì)抗租賃物新的所有權(quán)人，即“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”,。

8.房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)

（1）出租人出賣(mài)租賃房屋的,，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人,，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。但是,，房屋按份共有人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)或者出租人將房屋出賣(mài)給近親屬的除外,。

（2）出租人履行通知義務(wù)后，承租人在15日內(nèi)未明確表示購(gòu)買(mǎi)的,，視為承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

（3）出租人委托拍賣(mài)人拍賣(mài)租賃房屋的,，應(yīng)當(dāng)在拍賣(mài)5日前通知承租人,。承租人未參加拍賣(mài)的，視為放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),。

9.房屋承租人的優(yōu)先承租權(quán)

租賃期限屆滿,，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利。

10.承租人的解除權(quán)

有下列情形之一,，非因承租人原因致使租賃物無(wú)法使用的，承租人可以解除合同:

（1）租賃物被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封,、扣押,；（2）租賃物權(quán)屬有爭(zhēng)議；（3）租賃物具有違反法律,、行政法規(guī)關(guān)于使用條件的強(qiáng)制性規(guī)定情形。

注：以上內(nèi)容選自楊千紫老師2022年《涉稅服務(wù)相關(guān)法律》基礎(chǔ)班授課講義

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