生活中沒有令人絕望的困境,，只有對困境絕望的人。備考稅務師的小伙伴們，做一個積極向上,，勤奮努力的人,，趕快來和東奧小編一起學習有關抵押權的知識點吧,！

【內容導航】

抵押權

【所屬章節(jié)】

本知識點屬于《涉稅服務相關法律》第八章-物權法律制度

【知識點】抵押權

抵押權

抵押權,，是指為擔保債務的履行,，債務人或者第三人(抵押人)不轉移財產(抵押物)的占有,，將該財產抵押給債權人(抵押權人)，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現抵押權的情形,，債權人有權就該財產優(yōu)先受償,。

抵押合同

1.設立抵押權，當事人應當采取書面形式訂立抵押合同,。抵押合同不以登記為生效要件,，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效,。

2.其內容包括：(1)被擔保債權的種類,、數額。(2)債務人履行債務的期限,。(3)抵押財產的名稱,、數量、質量,、狀況、所在地,、所有權歸屬或使用權歸屬,。(4)擔保的范圍。

3.禁止約定“絕押條款”

抵押權人在債務履行期屆滿前,，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有,。

【提示1】房地一體原則：

(1)以建筑物抵押的,，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押,。

(2)以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押,，但土地上的新增建筑物不作為抵押財產,。

該建設用地使用權實現抵押權時，應當將該土地上新增的建筑物與建設用地使用權一并處分,，但新增建筑物所得的價款,，抵押權人無權優(yōu)先受償。

【提示2】

納稅擔保中,，可以用于納稅抵押的財產遠不及《物權法》規(guī)定的寬泛,，納稅抵押采取單一的法定登記制。(2019年新增)

抵押權的效力

1.抵押權所擔保的債權范圍包括：主債權及利息,、違約金、損害賠償金和實現抵押權的費用,。當事人另有約定的,，按照約定,。

2.債權實現——優(yōu)先受償

債務人不履行到期債務或發(fā)生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協議以抵押財產折價或以拍賣,、變賣該抵押財產所得的價款優(yōu)先受償,。

【注意1】

協議損害其他債權人利益的，其他債權人可以在知道或應當知道撤銷事由之日起1年內請求法院撤銷該協議,。

【注意2】

抵押權人與抵押人未就抵押權實現方式達成協議的,，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產,。

3.抵押權的保全

(1)抵押人的行為足以使抵押財產價值減少的,，抵押權人有權要求抵押人停止其行為。

(2)抵押人的行為造成抵押財產價值減少的,，抵押權人有權要求恢復抵押財產的價值,，或提供與減少價值相當的擔保。抵押人不恢復抵押財產的價值也不提供擔保的,，抵押權人有權要求債務人提前清償債務,。

4.物上代位效力

當抵押物的滅失而使抵押人獲得賠償金、保險金或者補償金時,，抵押權人的擔保物權可就該賠償金,、保險金或者補償金而繼續(xù)存在。

5.追及效力

(1)抵押期間,，抵押人想轉讓抵押財產的

①抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的,，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。

②抵押人未經抵押權人同意,，不得轉讓抵押財產,，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。

(2)抵押物的無償轉移(包括贈與,、繼承和遺贈),，對抵押權不產生影響。

(3)抵押與出租

①先出租,，后抵押：訂立抵押合同前抵押財產已出租的,，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權實現后,，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續(xù)有效,。

②先抵押，后出租：抵押權設立后,，抵押財產出租的,，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。抵押權實現后,，租賃合同對受讓人不具有約束力,。

【案例1】

2018年12月1日，甲將自己臨街的房屋出租給乙做生意,，租期1年,。2019年3月1日，甲以該房屋抵押,，向丙借款100萬元,，借期6個月，雙方辦理了抵押登記,。借款到期,，甲無力清償，決定將該房屋拍賣,，由丁拍得,，丙就拍賣所得優(yōu)先受償。丁取得房屋所有權后,，乙有權繼續(xù)租賃該房屋直至租期屆滿,，丁受原租賃關系的約束，無權要求乙搬離房屋,。

【案例2】

2018年10月1日,，甲以自己臨街的房屋作抵押，向丙借款100萬元,，借期6個月,，雙方辦理了抵押登記。2019年1月1日,，甲又將該房屋出租給乙,，約定租期1年。甲欠丙的借款到期后,，因無力清償,，丙主張實現抵押權將該房屋拍賣，被丁拍得,。則丁取得房屋所有權后,，有權要求承租人乙搬離房屋，甲乙之間原租賃關系對丁沒有約束力,。

【提示】“先抵押,，后出租”的損失承擔：

(1)抵押人未書面告知承租人該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任,。

(2)抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的,，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔,。

6.抵押權的實現順序

(1)已登記的抵押權優(yōu)于未登記的抵押權清償,。

(2)均已登記的抵押權,，按照登記的先后順序清償，順序相同的,，按債權比例清償,。

(3)均未登記的抵押權，按債權比例清償,。

7.抵押權的消滅原因

(1)主債權消滅,。

(2)抵押權實現。

(3)抵押物因不可歸責于任何人的事由而滅失,。

(4)抵押權人放棄抵押權,。

8.特殊抵押

(1)最高額抵押

是指抵押人與抵押權人約定，在預定的最高債權額限度內,，以抵押物對一定期間內連續(xù)發(fā)生的債權所作的擔保,。

(2)共同抵押

是指為同一債權的擔保于數個不動產、不動產用益物權或動產上設定的抵押,。

(3)財團抵押

是指以企業(yè)之財團為標的而設定的抵押,。包括浮動式財團抵押和固定式財團抵押。

1.《物權法》規(guī)定的浮動式財團抵押：經當事人書面協議,，企業(yè),、個體工商戶、農業(yè)生產經營者可以將現有的以及將有的生產設備,、原材料,、半成品、產品抵押,，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現抵押權的情形,，債權人有權就實現抵押權時的動產優(yōu)先受償。

2.浮動抵押,，應當向抵押人住所地的工商行政管理部門辦理登記,。抵押權自抵押合同生效時設立。未經登記,，不得對抗善意第三人,。

備考稅務師考試的考生朋友們，生活就像一片汪洋大海,，只有意志堅定的人,，才能到達彼岸；追求成功的過程也是一樣,，只有堅定信念,，勤奮努力，積極向上，才能取得成功,。

(注：以上內容選自楊千紫老師《涉稅服務相關法律》授課講義)

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