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房產(chǎn)稅計稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計算（掌握）

一、 從價計征的計稅依據(jù)

對經(jīng)營自用的房屋,，以房產(chǎn)的計稅余值作為計稅依據(jù),。計稅余值，是指依照稅法規(guī)定按房產(chǎn)原值一次減除10%～30%的損耗價值以后的余額,。其計算公式為：

房產(chǎn)的計稅余值=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×（1-扣除比例）

1. 對依照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn),，不論是否記載在“固定資產(chǎn)”科目中，均應(yīng)按照房屋原價計算繳納房產(chǎn)稅,。對納稅人未按國家會計制度規(guī)定核算并記載的,，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評估,。對沒有房產(chǎn)原值的,，應(yīng)由房屋所在地的稅務(wù)機關(guān)參考同類房屋的價值核定,。（調(diào)整）

2. 對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算,，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價,，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等,。容積率低于0.5的,，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。

3. 房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨計算價值的配套設(shè)施,。主要有：暖氣,、衛(wèi)生、通風(fēng),、照明,、煤氣等設(shè)備；各種管線,，如蒸汽,、壓縮空氣、石油,、給水排水等管道及電力,、電訊、電纜導(dǎo)線,；電梯,、升降機、過道,、曬臺等,。屬于房屋附屬設(shè)備的水管、下水道,、暖氣管,、煤氣管等應(yīng)從最近的探視井或三通管起，計算原值,；電燈網(wǎng),、照明線從進(jìn)線盒聯(lián)接管起，計算原值,。

為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設(shè)計要求,，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施,，如給排水,、采暖、消防,、中央空調(diào),、電氣及智能化樓宇設(shè)備等,，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應(yīng)計入房產(chǎn)原值,，計征房產(chǎn)稅,。

4. 對于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價值計入房產(chǎn)原值時,，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價值,；對附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件,，更新后不再計入房產(chǎn)原值,，原零配件的原值也不扣除。

5. 產(chǎn)權(quán)出典的房產(chǎn),，由承典人依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅,。

6. 對投資聯(lián)營的房產(chǎn)，在計征房產(chǎn)稅時應(yīng)予以區(qū)別對待：

（1）對于以房產(chǎn)投資聯(lián)營,，投資者參與投資利潤分紅,，共擔(dān)風(fēng)險的，按房產(chǎn)余值作為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅,。（納稅人為被投資方）

（2）對于以房產(chǎn)投資,，收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險的,，實際是以聯(lián)營名義取得房產(chǎn)租金,，應(yīng)根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定由出租方按租金收入計繳房產(chǎn)稅。（納稅人為投資方）

7. 融資租賃的房產(chǎn),，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅,。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅,。

8. 凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑,，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等,，均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅：

（1）獨立地下建筑物為工業(yè)用途房產(chǎn),，以房屋原價的50%～60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)的原值；

（2）獨立地下建筑物為商業(yè)和其他用途房產(chǎn),，以房屋原價的70%～80%作為應(yīng)稅房產(chǎn)的原值,；

應(yīng)納稅額=應(yīng)稅房屋原價×折算比例×（1-原值減除比例）×1.2%

（3）對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室,、地下停車場,、商場的地下部分等，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個整體,，按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅,。

9. 對居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn),，由實際經(jīng)營（包括自營和出租）的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。其中自營的,，依照房產(chǎn)原值減除10%～30%后的余值計征,，沒有房產(chǎn)原值或不能將業(yè)主共有房產(chǎn)與其他房產(chǎn)的原值準(zhǔn)確劃分開的,，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)參照同類房產(chǎn)核定房產(chǎn)原值,；出租的，依照租金計征,。

二,、 從租計征的計稅依據(jù)

1. 對于出租的房屋，以租金收入（不含增值稅）為計稅依據(jù),。

2. 房屋的租金收入,，是房屋產(chǎn)權(quán)所有人出租房屋使用權(quán)所取得的報酬，包括貨幣收入和實物收入,。對以勞務(wù)或其他形式作為報酬抵付房租收入的,，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赝惙课莸淖饨鹚剑_定租金標(biāo)準(zhǔn),，依率計征,。

3. 對出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的,，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅,。

三、 應(yīng)納稅額的計算

1. 從價計征

（1）地上建筑（自用）

應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值×（1-扣除比例）×1.2%

（2）獨立地下建筑（自用）

應(yīng)納稅額=地下房屋原價×折算比例×（1-扣除比例）×1.2%

（3）地下建筑與地上建筑相連（自用）

應(yīng)納稅額=（地上房產(chǎn)原值+地下房產(chǎn)原值）×（1-扣除比例）×1.2%

2. 從租計征

應(yīng)納稅額=不含稅租金收入×12%（或4%）

所屬章節(jié)：第五章 房產(chǎn)稅

注：以上內(nèi)容選自張泉春老師2025年《稅法二》輕一·基礎(chǔ)細(xì)講班授課講義

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