房地產開發(fā)經營業(yè)務成本扣除的稅務處理_25年稅法二預習考點

來源：東奧會計在線責編：姜喆2024-12-19 14:49:26

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在2025年稅務師考試新教材尚未問世之際，廣大考生無需駐足等待,。目前手頭的舊版教材和各類學習資料,，便是開啟備考之旅的鑰匙,。東奧會計在線在下文中整理了稅務師考試《稅法二》科目預習考點，同學們可以搶先開學,！

房地產開發(fā)經營業(yè)務成本扣除的稅務處理_25年稅法二預習考點

房地產開發(fā)經營業(yè)務成本扣除的稅務處理

（一）扣除規(guī)則

1.企業(yè)在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產品計稅成本,、已銷開發(fā)產品計稅成本與未銷開發(fā)產品計稅成本。

2.開發(fā)產品計稅成本的核算應按有關計稅成本核算方法的規(guī)定進行處理,。

3.企業(yè)發(fā)生的期間費用,、已銷開發(fā)產品計稅成本、稅金及附加,、土地增值稅準予當期按規(guī)定扣除,。

其中，已銷開發(fā)產品的計稅成本，按當期已實現銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認,?？墒勖娣e單位工程成本和已銷開發(fā)產品的計稅成本按下列公式計算確定：

可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷成本對象總可售面積

已銷開發(fā)產品的計稅成本=已實現銷售的可售面積×可售面積單位工程成本

（二）相關成本、費用扣除要求

1.維修費用

企業(yè)對尚未出售的已完工開發(fā)產品和按照有關法律,、法規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)產品（包括共用部位,、共用設施設備）進行日常維護、保養(yǎng),、修理等實際發(fā)生的維修費用,，準予在當期據實扣除。

2.共用部位,、共用設施設備維修基金

企業(yè)將已計入銷售收入的共用部位,、共用設施設備維修基金按規(guī)定移交給有關部門、單位的,，應于移交時扣除,。

3.配套設施成本

企業(yè)在開發(fā)區(qū)內建造的會所、物業(yè)管理場所,、電站,、熱力站、水廠,、文體場館,、幼兒園等配套設施，按以下規(guī)定進行處理：

（1）屬于非營利性且產權屬于全體業(yè)主的,，或無償贈與地方政府,、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設施,，其建造費用按公共配套設施費的有關規(guī)定進行處理,；

（2）屬于營利性的，或產權歸企業(yè)所有的,，或未明確產權歸屬的,，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外的其他單位的,，應當單獨核算其成本,。除企業(yè)自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產品進行處理,。

4.在房地產開發(fā)區(qū)內的郵電通訊,、學校、醫(yī)療設施的建造成本

企業(yè)在房地產開發(fā)區(qū)內建造的郵電通訊,、學校,、醫(yī)療設施應單獨核算成本,，其中，由企業(yè)與國家有關業(yè)務管理部門,、單位合資建設,，完工后有償移交的，國家有關業(yè)務管理部門,、單位給予的經濟補償可直接抵扣該項目的建造成本,，抵扣后的差額應調整當期應納稅所得額。

5.銀行按揭的保證金

企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產品,，凡約定企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔保的,，其銷售開發(fā)產品時向銀行提供的保證金（擔保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當期稅前扣除,，但實際發(fā)生損失時可據實扣除,。

6.境外機構的銷售費用

企業(yè)委托境外機構銷售開發(fā)產品的，其支付境外機構的銷售費用（含傭金或手續(xù)費）不超過委托銷售收入10%的部分,，準予據實扣除,。

7.利息

（1）企業(yè)為建造開發(fā)產品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可按企業(yè)會計準則的規(guī)定進行歸集和分配,，其中屬于財務費用性質的借款費用,，可直接在稅前扣除；

（2）企業(yè)集團或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機構借款分攤集團內部其他成員企業(yè)使用的,，借入方凡能出具從金融機構取得借款的證明文件,，可以在使用借款的企業(yè)間合理地分攤利息費用，使用借款的企業(yè)分攤的合理利息準予在稅前扣除,。

8.無償收回土地使用權的損失

企業(yè)因國家無償收回土地使用權而形成的損失,，可作為財產損失按有關規(guī)定在稅前扣除。

9.報廢或毀損的損失

企業(yè)開發(fā)產品（以成本對象為計量單位）整體報廢或毀損,，其凈損失按有關規(guī)定審核確認后準予在稅前扣除。

10.開發(fā)產品轉為自用而產生的折舊