在2025年稅務(wù)師考試新教材尚未問世之際，廣大考生無需駐足等待,。目前手頭的舊版教材和各類學(xué)習(xí)資料，便是開啟備考之旅的鑰匙,。東奧會(huì)計(jì)在線在下文中整理了稅務(wù)師考試《稅法二》科目預(yù)習(xí)考點(diǎn),，同學(xué)們可以搶先開學(xué),！

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)成本扣除的稅務(wù)處理

（一）扣除規(guī)則

1.企業(yè)在進(jìn)行成本,、費(fèi)用的核算與扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本,、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本,。

2.開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本的核算應(yīng)按有關(guān)計(jì)稅成本核算方法的規(guī)定進(jìn)行處理。

3.企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用,、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本,、稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除,。

其中,，已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本,，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)?？墒勖娣e單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本按下列公式計(jì)算確定：

可售面積單位工程成本=成本對(duì)象總成本÷成本對(duì)象總可售面積

已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本

（二）相關(guān)成本、費(fèi)用扣除要求

1.維修費(fèi)用

企業(yè)對(duì)尚未出售的已完工開發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律,、法規(guī)或合同規(guī)定對(duì)已售開發(fā)產(chǎn)品（包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備）進(jìn)行日常維護(hù),、保養(yǎng),、修理等實(shí)際發(fā)生的維修費(fèi)用,，準(zhǔn)予在當(dāng)期據(jù)實(shí)扣除。

2.共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備維修基金

企業(yè)將已計(jì)入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門,、單位的，應(yīng)于移交時(shí)扣除,。

3.配套設(shè)施成本

企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所,、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站,、熱力站,、水廠,、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施,，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：

（1）屬于非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府,、公用事業(yè)單位的,，可將其視為公共配套設(shè)施,，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理；

（2）屬于營(yíng)利性的,，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的,，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的,，或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外的其他單位的,，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外,，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。

4.在房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)內(nèi)的郵電通訊,、學(xué)校,、醫(yī)療設(shè)施的建造成本

企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊,、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算成本,，其中，由企業(yè)與國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè),，完工后有償移交的，國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門,、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項(xiàng)目的建造成本,，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額,。

5.銀行按揭的保證金

企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，凡約定企業(yè)為購(gòu)買方的按揭貸款提供擔(dān)保的,，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)向銀行提供的保證金（擔(dān)保金）不得從銷售收入中減除,，也不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除，但實(shí)際發(fā)生損失時(shí)可據(jù)實(shí)扣除,。

6.境外機(jī)構(gòu)的銷售費(fèi)用

企業(yè)委托境外機(jī)構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的,，其支付境外機(jī)構(gòu)的銷售費(fèi)用（含傭金或手續(xù)費(fèi)）不超過委托銷售收入10%的部分,，準(zhǔn)予據(jù)實(shí)扣除。

7.利息

（1）企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用,，可按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配,，其中屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用性質(zhì)的借款費(fèi)用,，可直接在稅前扣除；

（2）企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款分?jǐn)偧瘓F(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件,，可以在使用借款的企業(yè)間合理地分?jǐn)偫①M(fèi)用,，使用借款的企業(yè)分?jǐn)偟暮侠砝?zhǔn)予在稅前扣除,。

8.無償收回土地使用權(quán)的損失

企業(yè)因國(guó)家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財(cái)產(chǎn)損失按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除,。

9.報(bào)廢或毀損的損失

企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品（以成本對(duì)象為計(jì)量單位）整體報(bào)廢或毀損，其凈損失按有關(guān)規(guī)定審核確認(rèn)后準(zhǔn)予在稅前扣除,。

10.開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用而產(chǎn)生的折舊

企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的,，其實(shí)際使用時(shí)間累計(jì)未超過12個(gè)月又銷售的,，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用。

所屬章節(jié)：第一章 企業(yè)所得稅

注：以上內(nèi)容選自張泉春老師2024年《稅法二》輕一基礎(chǔ)班授課講義

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