2015《稅法二》基礎考點：房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理

　　【小編導言】我們一起來學習2015《稅法二》基礎考點：房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理。

　　【內容導航】：

　　(一)土地增值稅的清算條件

　　(二)清算時相關問題的處理

　　(三)公共設施處理原則

　　(四)土地增值稅的核定征收

　　本考點屬于《稅法二》第三章土地增值稅第六節(jié)申報和繳納的內容,。

　　【基礎考點】：房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理

　　(一)土地增值稅的清算條件：

　　1.符合下列情形之一的,，納稅人應進行土地增值稅的清算：

　　①房地產開發(fā)項目全部竣工,、完成銷售的;

　�,、谡�體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的;

　　③直接轉讓土地使用權的,。

　　2.符合下列情形之一的,，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

　　①已竣工驗收的房地產開發(fā)項目,，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上,，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的;

　�,、谌〉娩N售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;

　�,、奂{稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;

　　④省稅務機關規(guī)定的其他情況,。

　　(二)清算時相關問題的處理

　　1.土地增值稅清算時收入的確認

　　土地增值稅清算時,，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入;未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的,，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入,。

　　2.房地產開發(fā)企業(yè)未支付的質量保證金，扣除項目金額的確定

　　房地產開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后,，根據合同約定,，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質量保證金,，在計算土地增值稅時,，建筑安裝施工企業(yè)就質量保證金對房地產開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除;未開具發(fā)票的,，扣留的質保金不得計算扣除,。

　　3.房地產開發(fā)費用的扣除(同前面規(guī)定)

　　4.房地產企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費

　　房地產開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納土地閑置費不得扣除,。

　　5.房地產開發(fā)企業(yè)取得土地使用權時支付的契稅的扣除

　　房地產開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權所支付的契稅,，應視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除,。

　　6.關于拆遷安置土地增值稅計算問題

　　(1)房地產企業(yè)用建造的本項目房地產安置回遷戶的,，安置用房視同銷售處理確認收入，同時將此確認為房地產開發(fā)項目的拆遷補償費,。房地產開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款,，計入拆遷補償費;回遷戶支付給房地產開發(fā)企業(yè)的補差價款,，應抵減本項目拆遷補償費。

　　(2)開發(fā)企業(yè)采取異地安置,，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的,，計入本項目的拆遷補償費;異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費,。

　　(3)貨幣安置拆遷的,，房地產開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據計入拆遷補償費。

　　7.關于轉讓舊房準予扣除項目的加計問題

　　8.土地增值稅清算后應補繳的土地增值稅加收滯納金問題

　　納稅人按規(guī)定預繳土地增值稅后,，清算補繳的土地增值稅,，在主管稅務機關規(guī)定的期限內補繳的，不加收滯納金,。

　　(三)公共設施處理原則

　　房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房,、會所、停車場(庫),、物業(yè)管理場所,、變電站、熱力站,、水廠,、文體場館,、學校,、幼兒園,、托兒所,、醫(yī)院,、郵電通訊等公共設施,，按以下原則處理：

　　1.建成后產權屬于全體業(yè)主所有的,，其成本、費用可以扣除;

　　2.建成后無償移交給政府,、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的,，其成本,、費用可以扣除;

　　3.建成后有償轉讓的,，應計算收入,，并準予扣除成本,、費用,。

　　4.房地產開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋,，其裝修費用可以計入房地產開發(fā)成本。房地產開發(fā)企業(yè)的預提費用,，除另有規(guī)定外,，不得扣除,。

　　(四)土地增值稅的核定征收

　　1.依照法律,、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的;

　　2.擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;

　　3.雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料,、收入憑證,、費用憑證殘缺不全,，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的;

　　4.符合土地增值稅清算條件,，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù),，經稅務機關責令限期清算,，逾期仍不清算的;

　　5.申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的,。

　　土地增值稅費用分配

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