【答疑精選】《稅法二》之土地增值稅

    【東奧小編】各位備考的學(xué)員，在學(xué)習(xí)的過(guò)程中,，無(wú)論是做題還是看教材,，都會(huì)遇到一些不理解和弄不懂的地方,，這是大家可以通過(guò)東奧的答疑版塊向東奧的老師們請(qǐng)教。同時(shí),，也可以在東奧論壇進(jìn)行交流討論,。

    單項(xiàng)選擇題

　　某市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)受讓一宗土地使用權(quán)，取得土地使用權(quán)支付地價(jià)款和相關(guān)稅費(fèi)共計(jì)1800萬(wàn)元,，當(dāng)期開(kāi)發(fā)一半用于建造寫(xiě)字樓,，發(fā)生房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本1200萬(wàn)元，利息費(fèi)用600萬(wàn)元(能夠按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明);該寫(xiě)字樓竣工驗(yàn)收后,，將總建筑面積的1/3對(duì)外銷(xiāo)售，簽訂銷(xiāo)售合同,，取得銷(xiāo)售收入3000萬(wàn)元;將總建筑面積的1/3對(duì)外出租,，當(dāng)年取得租金收入100萬(wàn)元;剩余1/3的建筑面積轉(zhuǎn)為企業(yè)固定資產(chǎn)自用。已知當(dāng)?shù)厥〖?jí)人民政府規(guī)定,，其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除比例為5%,。該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅( )萬(wàn)元。

　　A.350 

　　B.473.25

　　C.650.25

　　D.694

    【正確答案】：D

    【答案解析】：可以扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額=1800×50%×1/3=300(萬(wàn)元);可以扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本=1200×1/3=400(萬(wàn)元);可以扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=600×1/3+(300+400)×5%=235(萬(wàn)元);可以扣除的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=3000×5%×(1+7%+3%)=165(萬(wàn)元);加計(jì)扣除金額=(300+400)×20%=140(萬(wàn)元),。

　　扣除項(xiàng)目金額=300+400+235+165+140=1240(萬(wàn)元),，增值額=3000-1240=1760(萬(wàn)元)，增值率=1760/1240×100%=141.94%,，適用稅率為50%,，速算扣除系數(shù)為15%。該企業(yè)應(yīng)納土地增值稅=1760×50%-1240×15%=694(萬(wàn)元),。

　　扣除項(xiàng)目里為什么沒(méi)有印花稅?

    【東奧老師回答】

    尊敬的學(xué)員,，您好：

　　本題是房開(kāi)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建寫(xiě)字樓，不可以扣除印花稅,，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的印花稅計(jì)入管理費(fèi)用,，開(kāi)發(fā)費(fèi)用采用比例計(jì)算扣除，開(kāi)發(fā)費(fèi)用包括三項(xiàng)期間費(fèi)用,，而開(kāi)發(fā)費(fèi)用又是作為扣除項(xiàng)目,，所以稅法規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)的印花稅不單獨(dú)扣除，而是在開(kāi)發(fā)費(fèi)用中一并扣除。

    祝您學(xué)習(xí)愉快,！

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