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轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值額的扣除項目及其金額

分享： 2014-5-29 15:48:28東奧會計在線字體：大小

　　2.房地產(chǎn)開發(fā)成本

　　指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本,，包括土地的征用及拆遷補償費,、前期工程費,、建筑安裝工程費,、基礎(chǔ)設(shè)施費,、公共配套設(shè)施費,、開發(fā)間接費用等,。

　　（1）土地征用及拆遷補償費,。包括土地征用費、耕地占用稅,、勞動力安置費及有關(guān)地上,、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С觥仓脛舆w用房支出等,。

　�,。�2）前期工程費。包括規(guī)劃,、設(shè)計,、項目可行性研究和水文、地質(zhì),、勘察,、測繪,、“三通一平”等支出。

　�,。�3）建筑安裝工程費,。指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費,。

　�,。�4）基礎(chǔ)設(shè)施費。包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路,、供水,、供電、供氣,、排污,、排洪、通信,、照明,、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出,。

　�,。�5）公共配套設(shè)施費。包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出,。

　�,。�6）開發(fā)間接費用。指直接組織,、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用,，包括工資、職工福利費,、折舊費,、修理費、辦公費,、水電費,、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等,。

　　3.房地產(chǎn)開發(fā)費用

　　房地產(chǎn)開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用,、管理費用、財務(wù)費用,。分兩種情況確定扣除：

　�,。�1）納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構(gòu)證明的,，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為：利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)（注：利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額）,。

　�,。�2）納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為：（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi),。

　　房地產(chǎn)開發(fā)費用計算中還須注意兩個問題：

　　第一：利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,，超過上浮幅度的部分不允許扣除；

　　第二：對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除,。

　　4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

企業(yè)狀況	可扣除稅金	詳細說明
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)	（1）營業(yè)稅（2）城建稅和教育費附加	（1）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)時計算營業(yè)稅的營業(yè)額為轉(zhuǎn)讓收入全額,，營業(yè)稅稅率為5% （2）由于印花稅（0.5‰）包含在管理費用中，故不能在此單獨扣除
非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)	（1）營業(yè)稅（2）印花稅（3）城建稅和教育費附加	（1）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)時計算營業(yè)稅的營業(yè)額為轉(zhuǎn)讓收入全額,，營業(yè)稅稅率為5% 銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的房地產(chǎn)時,，計算營業(yè)稅的營業(yè)額為轉(zhuǎn)讓收入減除購置或受讓原價后的余額；營業(yè)稅稅率為5% （2）印花稅稅率為0.5‰（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)）