2.房地產(chǎn)開發(fā)成本

　　指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本,，包括土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi),、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi),、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等,。

　�,。�1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。包括土地征用費(fèi),、耕地占用稅,、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С�,、安置�?dòng)遷用房支出等,。

　�,。�2）前期工程費(fèi)。包括規(guī)劃,、設(shè)計(jì),、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì),、勘察,、測(cè)繪、“三通一平”等支出,。

　�,。�3）建筑安裝工程費(fèi)。指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi),，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi),。

　　（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),。包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路,、供水、供電,、供氣,、排污、排洪,、通信,、照明、環(huán)衛(wèi),、綠化等工程發(fā)生的支出,。

　　（5）公共配套設(shè)施費(fèi),。包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出,。

　　（6）開發(fā)間接費(fèi)用,。指直接組織,、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資,、職工福利費(fèi),、折舊費(fèi)、修理費(fèi),、辦公費(fèi),、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi),、周轉(zhuǎn)房攤銷等,。

　　3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用

　　房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用,、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用,。分兩種情況確定扣除：

　�,。�1）納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫�息支出，并能提供金融機(jī)構(gòu)證明的,，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)（注：利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額）,。

　　（2）納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫�息支出或不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的,，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi),。

　　房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算中還須注意兩個(gè)問題：

　　第一：利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除,；

　　第二：對(duì)于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除,。

　　4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

企業(yè)狀況	可扣除稅金	詳細(xì)說明
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)	（1）營業(yè)稅 （2）城建稅和教育費(fèi)附加	（1）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)時(shí)計(jì)算營業(yè)稅的營業(yè)額為轉(zhuǎn)讓收入全額，營業(yè)稅稅率為5% （2）由于印花稅（0.5‰）包含在管理費(fèi)用中,，故不能在此單獨(dú)扣除
非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)	（1）營業(yè)稅 （2）印花稅 （3）城建稅和教育費(fèi)附加	（1）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)時(shí)計(jì)算營業(yè)稅的營業(yè)額為轉(zhuǎn)讓收入全額,，營業(yè)稅稅率為5% 銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的房地產(chǎn)時(shí)，計(jì)算營業(yè)稅的營業(yè)額為轉(zhuǎn)讓收入減除購置或受讓原價(jià)后的余額,；營業(yè)稅稅率為5% （2）印花稅稅率為0.5‰（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)）

　　提示:只有與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目有關(guān)的稅金才可以在計(jì)算土地增值稅的增值額時(shí)作為扣除項(xiàng)目扣除,。

　　舉例:1.樓盤建成后對(duì)外出租繳納的營業(yè)稅--屬于企業(yè)所得稅前可以扣除的稅金，不屬于計(jì)算土地增值稅額的增值額時(shí)可以扣除的稅金,。

　　2.銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納的營業(yè)稅--屬于計(jì)算土地增值稅的增值額可扣除的稅金和企業(yè)所得稅前可扣除的稅金。

　　5.財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目

　　從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計(jì)20%的扣除：

　　加計(jì)扣除費(fèi)用＝（取得土地使用權(quán)支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%

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