2014《稅法二》基礎考點：扣除項目及其金額（二）

　　【小編導言】我們一起來學習2014《稅法二》重要知識點：扣除項目及其金額,。

　　【內容導航】：

    （一）扣除項目及其金額

   本知識點屬于《稅法二》第三章土地增值稅第三節(jié)轉讓房地產增值額的確定的內容。

　　【知識點】：扣除項目及其金額

    1.取得土地使用權所支付的金額（買地的錢）

    指納稅人為取得土地使用權支付的地價款和按國家規(guī)定繳納的有關費用之和,。

    【解釋】取得土地使用權所支付的地價款，可以有三種形式：（客觀題）

    （1）以出讓方式取得土地使用權的,，為支付的土地出讓金,；

    （2）以行政劃撥方式取得土地使用權的，為轉讓土地使用權時按規(guī)定補繳的土地出讓金,；

    （3）以轉讓方式取得土地使用權的,，為實際支付的地價款。

    2.房地產開發(fā)成本

    指納稅人房地產開發(fā)項目實際發(fā)生的成本,，包括土地的征用及拆遷補償費,、前期工程費、建筑安裝工程費,、基礎設施費,、公共配套設施費、開發(fā)間接費用等,。

    （1）土地征用及拆遷補償費,。包括土地征用費、耕地占用稅,、勞動力安置費及有關地上,、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С觥�安置動遷用房支出等,。

    （2）前期工程費,。包括規(guī)劃,、設計、項目可行性研究和水文,、地質,、勘察、測繪,、“三通一平”等支出,。

    （3）建筑安裝工程費。指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費,，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費,。

    （4）基礎設施費。包括開發(fā)小區(qū)內道路,、供水,、供電、供氣,、排污,、排洪、通信,、照明,、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出,。

    （5）公共配套設施費。包括不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內公共配套設施發(fā)生的支出,。

    （6）開發(fā)間接費用,。指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用,，包括工資,、職工福利費、折舊費,、修理費,、辦公費、水電費,、勞動保護費,、周轉房攤銷等。

    3.房地產開發(fā)費用

    房地產開發(fā)費用是指與房地產開發(fā)項目有關的銷售費用,、管理費用,、財務費用。分兩種情況確定扣除：

    （1）納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出,，并能提供金融機構證明的,，其允許扣除的房地產開發(fā)費用為：利息＋（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發(fā)成本）×5%以內（注：利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額）,。

    （2）納稅人不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的，其允許扣除的房地產開發(fā)費用為：（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發(fā)成本）×10%以內,。

    房地產開發(fā)費用計算中還須注意兩個問題：

    第一：利息的上浮幅度按國家的有關規(guī)定執(zhí)行,，超過上浮幅度的部分不允許扣除；

    第二：對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除,。