【東奧小編】2013年注冊(cè)稅務(wù)師考試時(shí)間已確定為2013年6月22日至23日,，小編提醒廣大注稅考生各省市已開始陸續(xù)公布2013年注稅考試報(bào)名時(shí)間,，要趁早復(fù)習(xí),，一步一步穩(wěn)紮穩(wěn)打,，考試前才能從容不迫。現(xiàn)階段可以進(jìn)入注稅第一輪復(fù)習(xí),，復(fù)習(xí)目標(biāo)為熟悉所報(bào)科目每章節(jié)的知識(shí)點(diǎn),，消除陌生感，將較難知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行初步消化,。以下是《稅法Ⅱ》科目第五章房產(chǎn)稅第三節(jié)房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計(jì)算的知識(shí)點(diǎn)：房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù),，供學(xué)員們參考。

　　第五章 房產(chǎn)稅

　　第三節(jié) 房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計(jì)算

　　一,、計(jì)稅依據(jù)——按計(jì)稅余值計(jì)稅和按租金收入計(jì)稅兩種

　　1.對(duì)經(jīng)營自用的房屋,，以房產(chǎn)的計(jì)稅余值作為計(jì)稅依據(jù)。

　　所謂計(jì)稅余值,，是指依照稅法規(guī)定按房產(chǎn)原值一次減除10%～30%的損耗價(jià)值以后的余額,。其中：

　　(1)房產(chǎn)原值是指納稅人按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價(jià),。

　　(2)房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施,。

　　(3)納稅人對(duì)原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建的,，要相應(yīng)增加房屋的原值,。

　　(4)更換房屋附屬設(shè)施和配套設(shè)施的，在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值時(shí),，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價(jià)值;對(duì)附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞,，需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計(jì)入房產(chǎn)原值,，原零配件的原值也不扣除,。

　　(5)自2006年1月1日起，凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑,，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑,、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅,。

　　【新增內(nèi)容1】對(duì)出租房產(chǎn),，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅,。

　　【新增內(nèi)容2】對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn),，無論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià),，包括和取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款,、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。容積率低于0.5的,，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià),。

　　【案例】某工廠有一宗土地,，占地20000平方米，每平方米平均地價(jià)1萬元,，該宗土地上房屋建筑面積8000平方米,，通過計(jì)算可知該工廠宗地容積率為0.4(8000/20000)，因此,，計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)=應(yīng)稅房產(chǎn)建筑面積×2×土地單價(jià)=8000平方米×2×1萬元/平方米=16000萬元,。(如果建筑面積達(dá)到10000平方米以上，容積率高于0.5,，則地價(jià)將全部計(jì)入房產(chǎn)原值)

　　【新增內(nèi)容3】產(chǎn)權(quán)出典的房產(chǎn),，由承典人依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

　　對(duì)于與地上房屋相連的地下建筑,，如房屋的地下室,、地下停車場、商場的地下部分等,，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個(gè)整體,，按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。

　　(6)在確定計(jì)稅余值時(shí),，房產(chǎn)原值的具體減除比例,，由省、自治區(qū),、直轄市人民政府在稅法規(guī)定的減除幅度內(nèi)自行確定,。這樣規(guī)定，既有利于各地區(qū)根據(jù)本地情況,，因地制宜地確定計(jì)稅余值,，又有利于平衡各地稅收負(fù)擔(dān)，簡化計(jì)算手續(xù),，提高征管效率。

　　如果納稅人未按會(huì)計(jì)制度規(guī)定記載原值,，在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí),，應(yīng)按規(guī)定調(diào)整房產(chǎn)原值。

　　2.對(duì)于出租的房屋,，以租金收入為計(jì)稅依據(jù),。

　　3.投資聯(lián)營及融資租賃房產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)。

　　(1)對(duì)投資聯(lián)營的房產(chǎn),，在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)應(yīng)予區(qū)別對(duì)待,。

　　對(duì)于以房產(chǎn)投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅,，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的,，按房產(chǎn)的余值作為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅;(相當(dāng)于自己經(jīng)營房產(chǎn),經(jīng)營好,多受益)

　　對(duì)以房產(chǎn)投資，收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險(xiǎn)的,，實(shí)際是以聯(lián)營名義取得房產(chǎn)租金,，應(yīng)根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，由出租方按租金收入計(jì)算繳納房產(chǎn)稅,。

　　【總結(jié)】以房產(chǎn)對(duì)外投資聯(lián)營,，雙方共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享收益的：①不征營業(yè)稅,，投資后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的也不征營業(yè)稅;②共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn),、共享收益，暫免征收土地增值稅,，但是投資方或被投資方有任一方是房地產(chǎn)企業(yè)的,，要繳納土地增值稅。

　　如果以房產(chǎn)對(duì)外投資聯(lián)營,，只享收益,、不擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)：①營業(yè)稅按經(jīng)營性租賃5%征收;②不征收土地增值稅。

　　(2)對(duì)融資租賃房屋的情況

　　融資租賃的房產(chǎn),，由承租人租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅,。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起的規(guī)定,。

　　4.居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)

　　對(duì)居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn),，由實(shí)際經(jīng)營(包括自營和出租)的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。其中自營的,，依照房產(chǎn)原值減除10%至30%后的余值計(jì)征,，沒有房產(chǎn)原值或不能將業(yè)主共有房產(chǎn)與其他房產(chǎn)的原值準(zhǔn)確劃分開的，由房產(chǎn)所在地地方稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類房產(chǎn)核定房產(chǎn)原值;出租的,，依照租金收入計(jì)征,。