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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算

【所屬章節(jié)】

第五章 土地增值稅

【知識(shí)點(diǎn)】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算

一,、土地增值稅的清算單位

1.土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算,，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算,。

2.開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的,，應(yīng)分別核算增值額。

二,、土地增值稅的清算條件

1.納稅人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算的情形

（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工,、完成銷售的；

（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的,；

（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的,。

上述三種情形，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù),。

2.主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的情形

（1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或未超85%,，但剩余可售建筑面積已經(jīng)出租或自用,。

（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的。

（3）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的,。（應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算）

（4）省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況,。

符合上述條件的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算,，對(duì)于確定需要進(jìn)行清算的項(xiàng)目,，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù),。

三,、土地增值稅清算時(shí)收入確認(rèn)

1.已銷售的房地產(chǎn)項(xiàng)目收入的確認(rèn)

（1）土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的,，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入,；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入,。

（2）銷售合同所載商品房面積與實(shí)際測(cè)量面積不一致并在清算前已補(bǔ)或退房款的,，在計(jì)算土地增值稅時(shí)應(yīng)予調(diào)整。

（3）營(yíng)改增后進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算,。

土地增值稅應(yīng)稅收入=營(yíng)改增前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入+營(yíng)改增后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入,。

2.非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì),、對(duì)外投資,、分配給股東或投資人、抵償債務(wù),、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等,，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的該項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理,。

（3）其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

①按本企業(yè)在同一地區(qū),、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；

②由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年,、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定,。

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移,，不征收土地增值稅,，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用,。

四,、土地增值稅清算時(shí)扣除項(xiàng)目

1.扣除項(xiàng)目包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本,、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用,、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金以及加計(jì)扣除20%。除另有規(guī)定外,，扣除的前4項(xiàng)須提供合法有效憑證,，不能提供合法有效憑證的，不予扣除,。

2.辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi),、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的,，稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照相關(guān)因素,，核定上述4項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn),，并據(jù)以計(jì)算扣除。

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房,、會(huì)所,、停車場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所,、變電站,、熱力站、水廠,、文體場(chǎng)館,、學(xué)校、幼兒園,、托兒所,、醫(yī)院,、郵電通信等公共設(shè)施，按以下原則處理：

4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋,，裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

5.預(yù)提費(fèi)用,，除另有規(guī)定外,，不得扣除。

6.多個(gè)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用,，按清算項(xiàng)目可售建筑面積比例或其他合理方法確定清算項(xiàng)目扣除金額,。

7.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定,，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金,，其扣除規(guī)定：

8.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除。

（1）關(guān)鍵是財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出,，兩個(gè)計(jì)算公式需要掌握,。

（2）已計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至開發(fā)費(fèi)用中計(jì)算扣除,。

9.房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi),，不得扣除。

10.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)時(shí)支付的契稅,，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除,。

11.拆遷安置費(fèi)的扣除。

（1）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的,，安置用房視同銷售處理,，按規(guī)定確定收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)（屬于開發(fā)成本）,。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款,，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

（3）回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款,，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi),。

即補(bǔ)差價(jià)款調(diào)整拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

五,、土地增值稅的核定征收

納稅人符合下列條件之一的,，應(yīng)該按照核定征收率原則上不低于5%對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算：

（1）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的,；

（2）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的,；

（3）雖設(shè)置賬簿,，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證,、費(fèi)用憑證殘缺不全,，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；

（4）符合土地增值稅清算條件,，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù),，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的,；

（5）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低,，又無(wú)正當(dāng)理由的。

六,、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理

在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn),，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào),，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算,。

單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積

七、土地增值稅清算后應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅加收滯納金問(wèn)題

納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后,，清算補(bǔ)繳的土地增值稅,，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金,。

注：以上內(nèi)容選自彭婷老師《稅法一》高效基礎(chǔ)班授課講義

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