戰(zhàn)士的意志要象礁石一樣堅定,，戰(zhàn)士的性格要象和風(fēng)一樣溫柔,。面對即將到來的稅務(wù)師考試,，我們要堅定信心,，平穩(wěn)心態(tài)，只要平時功課做得足,，就沒什么可過度緊張的,。最后一天的每日考點，要堅持看完哦~

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土地增值稅的計稅依據(jù)：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額

增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入-稅法規(guī)定的扣除項目金額

一,、收入額的確定

納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入,，是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益，包括貨幣收入,、實物收入和其他收入在內(nèi)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益,，不允許從中減除任何成本費用。

【注意】營改增后,，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。

續(xù)表：

二、扣除項目及其金額

土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算,。

具體來看：

續(xù)表：

三,、分期分批開發(fā),、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)扣除項目的確定

納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā),、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的,，其扣除項目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分?jǐn)偅虬唇ㄖ娣e計算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機關(guān)確認(rèn)的其他方式計算分?jǐn)?。計算公式?/p>

扣除項目金額=扣除項目的總金額×(實際轉(zhuǎn)讓土地面積÷可轉(zhuǎn)讓土地總面積)。

【提示】可轉(zhuǎn)讓土地面積為開發(fā)土地總面積減除不能轉(zhuǎn)讓的公共設(shè)施用地面積后的剩余面積,。(道路綠化等公共設(shè)施用地不能轉(zhuǎn)讓)

【注意】特別關(guān)注可扣項目金額的配比原則：出售部分才可以扣，未開發(fā),、未出售的不得扣除!

【配比原則總結(jié)】取得土地使用權(quán)支付的金額,、開發(fā)成本和開發(fā)費用的配比：

①允許扣除的土地金額=取得土地使用權(quán)支付的金額×(已開發(fā)土地面積÷全部土地面積)×(已售房÷全部可售房)

②允許扣除的開發(fā)成本=房地產(chǎn)開發(fā)成本×(已售房÷全部可售房)

③允許扣除的開發(fā)費用=房地產(chǎn)開發(fā)費用×(已售房÷全部可售房)

【提示】能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С觯⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的：允許扣除的開發(fā)費用=利息×(已售房÷全部可售房)+(①+②)×5%以內(nèi)

不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的：允許扣除的開發(fā)費用=(①+②)×10%以內(nèi)

④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金,，無配比問題,。

⑤加計扣除=(①+②)×20%。

四,、轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的評估價格

(一)轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物能夠取得評估價格的

1.取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的,，不允許扣除。

2.舊房及建筑物的評估價格=房地產(chǎn)重新購建價格(重置成本價)×成新度折扣率,。

評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認(rèn),。

【提示】因計算納稅需要對房地產(chǎn)進(jìn)行評估，其支付的評估費用允許在計算土地增值稅時予以扣除,。但納稅人因隱瞞,、虛報房地產(chǎn)成交價格所發(fā)生的評估費用，不允許扣除,。

3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金：城建稅,、教育費附加、地方教育附加,、印花稅,。

【提示1】土地增值稅條例和細(xì)則中沒有地方教育附加扣除的規(guī)定。現(xiàn)實中各省對地方教育附加能否扣除有著不同的規(guī)定,，老師此講中是按照可以扣除進(jìn)行講解,，考試時應(yīng)注意題干提示和要求。

【提示2】對于個人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的,，其在購入環(huán)節(jié)繳納的契稅,，已經(jīng)包含在舊房及建筑物的評估價格中，在計征土地增值稅時,，不另作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除,。

。(二)轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物不能取得評估價格,，但能提供購房發(fā)票的

納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn),，取得土地使用權(quán)所支付的金額,、舊房及建筑物的評估價格，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除,。計算公式：

扣除項目金額1.+2.=購房發(fā)票所載金額×(1+5%×購買年限),。

【提示】計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年;超過一年,，未滿12個月但超過6個月的,，可以視同為一年。

【總結(jié)】根據(jù)相關(guān)規(guī)定,，土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進(jìn)項稅額,，允許在銷項稅額中抵扣的，不計入扣除項目;不允許在銷項稅額中抵扣的,，可以計入扣除項目,。

即：扣除項目中包括不得抵扣的增值稅進(jìn)項稅額(計成本)。

扣除項目金額3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金：城建稅,、教育費附加,、地方教育附加、印花稅,、契稅,。

(三)轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物不能取得評估價格，也不能提供購房發(fā)票的

對轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,，既沒有評估價格,，又不能提供購房發(fā)票的，稅務(wù)機關(guān)可以根據(jù)規(guī)定,，實行核定征收,。

【注意】契稅在計算土地增值稅時的扣除的不同情形：

可能在“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除，可能在“房屋及建筑物的評估價格”中扣除,，可能在“轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金”中扣除,。

以上稅務(wù)師考試相關(guān)考點內(nèi)容選自小燕老師授課講義

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