土地增值稅的計稅依據(jù)_2020年《稅法一》每日攻克一考點

來源：東奧會計在線責編：蘇曉婷2020-10-29 10:51:57

戰(zhàn)士的意志要象礁石一樣堅定,，戰(zhàn)士的性格要象和風一樣溫柔,。面對即將到來的稅務師考試,，我們要堅定信心，平穩(wěn)心態(tài),，只要平時功課做得足,，就沒什么可過度緊張的。最后一天的每日考點,，要堅持看完哦~

土地增值稅的計稅依據(jù)：轉讓房地產(chǎn)所取得的增值額

增值額=轉讓房地產(chǎn)的收入-稅法規(guī)定的扣除項目金額

一、收入額的確定

納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入，是指轉讓房地產(chǎn)的全部價款及有關的經(jīng)濟收益,，包括貨幣收入,、實物收入和其他收入在內(nèi)的全部價款及有關的經(jīng)濟利益，不允許從中減除任何成本費用,。

【注意】營改增后,，納稅人轉讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅。

計稅方法		土地增值稅應稅收入	增值稅
簡易計稅		轉讓房地產(chǎn)的含稅收入?增值稅應納稅額	自建：增值稅應納稅額=全額/（1+5%）×5% 非自建：增值稅應納稅額=差額/（1+5%）×5%
一般計稅	非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)	轉讓房地產(chǎn)的全額含稅收入/（1+9%）	銷項稅額=全額/（1+9%）×9%
一般計稅	房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)	轉讓房地產(chǎn)的含稅收入?增值稅銷項稅額	銷項稅額=（含稅收入-地價款）/（1+9%）×9%

續(xù)表：

實物收入	收入時的市場價格折算成貨幣收入
無形資產(chǎn)收入	專門評估確定其價值后折算成貨幣收入
外國貨幣	取得收入的當天或當月1日國家公布的市場匯價折合成人民幣
代收的各項費用	（1）如計入房價向購買方一并收取的,，作計稅收入（2）如未計入房價,，在房價之外單獨收取的，不作計稅收入

二,、扣除項目及其金額

土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算,。

轉讓項目的性質(zhì)

扣除項目

新建房屋（賣新房）

房地產(chǎn)企業(yè)（5項）

1.取得土地使用權所支付的金額

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本

3.房地產(chǎn)開發(fā)費用

4.與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金

5.財政部規(guī)定的其他扣除項目（房企）：加計扣除

非房地產(chǎn)企業(yè)（4項）

具體來看：

1.取得土地使用權所支付的金額	取得土地使用權支付的地價款（買地的錢）	出讓方式取得，為支付的土地出讓金
		行政劃撥方式取得,，為轉讓土地使用權時補繳的土地出讓金
		轉讓方式取得,，為支付的地價款
	交納的有關稅費，如契稅,、登記,、過戶手續(xù)費（不含印花稅）

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本

（1）土地征用及拆遷補償費：主要包括土地征用費、耕地占用稅,、勞動力安置費及有關地上,、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С觥仓脛舆w用房支出等

（2）前期工程費,，包括規(guī)劃,、設計、項目可行性研究和水文,、地質(zhì),、勘察、測繪,、“三通一平”等支出

（3）建筑安裝工程費,，指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費、以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費

【注意】建筑安裝工程費,，營改增后,，土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務取得的增值稅發(fā)票，在發(fā)票的備注欄注明建筑服務發(fā)生地縣（市,、區(qū)）名稱及項目名稱,，否則不得計入土地增值稅扣除項目金額

（4）基礎設施費，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路,、供水,、供電、供氣、排污,、通信,、照明、環(huán)衛(wèi),、綠化等工程發(fā)生的支出

（5）公共配套設施費,，包括不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設施發(fā)生的支出

（6）開發(fā)間接費用，指直接組織,、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用,，包括工資、職工福利費,、折舊費,、修理費、辦公費,、水電費等（非房地產(chǎn)開發(fā)費用）

3.房地產(chǎn)開發(fā)費用（與房地產(chǎn)有關的銷售費用,、管理費用、財務費用）

能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出,，并提供金融機構證明的

利息+（1+2）×5%以內(nèi)（注：利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額）

不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的

（1+2）×10%以內(nèi)

【提示】全部使用自有資金,，沒有利息支出的，按照此方法扣除,，計算扣除的具體比例由省,、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定

續(xù)表：

【提示1】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構借款,，又有其他借款的,，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用上述第1項、第2項所述的兩種辦法

【提示2】土地增值稅清算時,，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出,，應調(diào)整至財務費用中計算扣除

【提示3】兩點專門規(guī)定：

一是利息的上浮幅度按國家的有關規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除

二是對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除

4.與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

城建稅+教育費附加+地方教育附加

其他企業(yè)

印花稅0.5‰（產(chǎn)權轉移書據(jù)）+城建稅+教育費附加+地方教育附加

【注意】營改增后,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際繳納的城市維護建設稅,、教育費附加，凡能夠按清算項目準確計算的,，允許據(jù)實扣除

凡不能按清算項目準確計算的,，則按該清算項目預繳增值稅時實際繳納的城市維護建設稅、教育費附加扣除

5.加計扣除

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

（1+2）×20%

對取得土地使用權后,，未開發(fā)即轉讓的,，不得加計扣除

代收費用：

一并收取：計入收入,，費用可扣,，不做加計扣除基數(shù)

單獨收?。翰挥绊懹嫸悾ú挥嬍杖耄M用不扣）

三,、分期分批開發(fā),、轉讓房地產(chǎn)扣除項目的確定

納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發(fā),、轉讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定,，可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤,，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤,。計算公式：

扣除項目金額=扣除項目的總金額×(實際轉讓土地面積÷可轉讓土地總面積),。

【提示】可轉讓土地面積為開發(fā)土地總面積減除不能轉讓的公共設施用地面積后的剩余面積。(道路綠化等公共設施用地不能轉讓)

【注意】特別關注可扣項目金額的配比原則：出售部分才可以扣,，未開發(fā),、未出售的不得扣除!

【配比原則總結】取得土地使用權支付的金額、開發(fā)成本和開發(fā)費用的配比：

①允許扣除的土地金額=取得土地使用權支付的金額×(已開發(fā)土地面積÷全部土地面積)×(已售房÷全部可售房)

②允許扣除的開發(fā)成本=房地產(chǎn)開發(fā)成本×(已售房÷全部可售房)

③允許扣除的開發(fā)費用=房地產(chǎn)開發(fā)費用×(已售房÷全部可售房)

【提示】能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出,，并提供金融機構證明的：允許扣除的開發(fā)費用=利息×(已售房÷全部可售房)+(①+②)×5%以內(nèi)

不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的：允許扣除的開發(fā)費用=(①+②)×10%以內(nèi)

④與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金,，無配比問題。

⑤加計扣除=(①+②)×20%,。

四,、轉讓舊房及建筑物的評估價格

(一)轉讓舊房及建筑物能夠取得評估價格的

扣除項目金額

1.取得土地使用權所支付的金額

2.房屋及建筑物的評估價格

3.轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金

1.取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除,。

2.舊房及建筑物的評估價格=房地產(chǎn)重新購建價格(重置成本價)×成新度折扣率,。

評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇諜C關確認。

【提示】因計算納稅需要對房地產(chǎn)進行評估,，其支付的評估費用允許在計算土地增值稅時予以扣除,。但納稅人因隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格所發(fā)生的評估費用,，不允許扣除,。

3.轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金：城建稅、教育費附加,、地方教育附加,、印花稅。

【提示1】土地增值稅條例和細則中沒有地方教育附加扣除的規(guī)定?，F(xiàn)實中各省對地方教育附加能否扣除有著不同的規(guī)定,，老師此講中是按照可以扣除進行講解，考試時應注意題干提示和要求,。

【提示2】對于個人購入房地產(chǎn)再轉讓的,，其在購入環(huán)節(jié)繳納的契稅,，已經(jīng)包含在舊房及建筑物的評估價格中，在計征土地增值稅時,，不另作為“與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金”予以扣除,。

。(二)轉讓舊房及建筑物不能取得評估價格,，但能提供購房發(fā)票的

納稅人轉讓舊房及建筑物,，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的,，經(jīng)當?shù)囟悇詹块T確認,，取得土地使用權所支付的金額、舊房及建筑物的評估價格,，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算扣除,。計算公式：

扣除項目金額1.+2.=購房發(fā)票所載金額×(1+5%×購買年限)。

【提示】計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止,，每滿12個月計一年;超過一年,，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年,。

提供的具體購房憑據(jù)/發(fā)票		加計5%的基數(shù)
營改增前取得的營業(yè)稅發(fā)票		發(fā)票所載金額（不扣減營業(yè)稅）
營改增后取得的	增值稅普通發(fā)票	發(fā)票所載價稅合計金額
	增值稅專用發(fā)票	發(fā)票所載不含增值稅金額加上不允許抵扣的增值稅進項稅額之和

【總結】根據(jù)相關規(guī)定,，土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中抵扣的,，不計入扣除項目;不允許在銷項稅額中抵扣的,，可以計入扣除項目。

即：扣除項目中包括不得抵扣的增值稅進項稅額(計成本),。

扣除項目金額3.轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金：城建稅,、教育費附加、地方教育附加,、印花稅,、契稅。

(三)轉讓舊房及建筑物不能取得評估價格,，也不能提供購房發(fā)票的

對轉讓舊房及建筑物,，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的,，稅務機關可以根據(jù)規(guī)定,，實行核定征收。

【注意】契稅在計算土地增值稅時的扣除的不同情形：

可能在“取得土地使用權所支付的金額”中扣除,，可能在“房屋及建筑物的評估價格”中扣除,，可能在“轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金”中扣除。

契稅支付環(huán)節(jié)		稅務處理
取得土地使用權時支付的契稅		視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用”,，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除
納稅人轉讓存量房,，其原購入環(huán)節(jié)繳納的契稅	轉讓有評估價格的存量房	已經(jīng)包含在舊房及建筑物的評估價格之中,，故計征土地增值稅時，不另作為與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金予以扣除
	轉讓無評估價格但能提供購房發(fā)票的存量房	凡能提供契稅完稅憑證的,，準予作為“與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金”予以扣除,，但不作為加計5%的基數(shù)

以上稅務師考試相關考點內(nèi)容選自小燕老師授課講義

（本文為東奧會計在線原創(chuàng)文章，僅供考生學習使用,，禁止任何形式的轉載）

打印

精選推薦