特定企業(yè)增值稅政策_(dá)2019年稅務(wù)師《稅法一》每日一考點
騏驥一躍,，不能十步,，駑馬十駕，功在不舍,。備考稅務(wù)師的考生朋友們,，我們可能沒有騏驥的力量，但是我們要有駑馬的精神,，堅持就是勝利,。
【考點：特定企業(yè)（或交易行為）的增值稅政策】
知識點要求：
1.加油站
2.銷售不動產(chǎn)計稅
3.房企銷售開發(fā)項目計稅
4.不動產(chǎn)經(jīng)營租賃計稅
5.跨縣(市)建筑服務(wù)計稅
6.資管產(chǎn)品計稅規(guī)則
一、成品油零售加油站增值稅規(guī)定
納稅人身份 | 一律按一般納稅人征稅 |
應(yīng)稅銷售額 | 銷售額=（當(dāng)月全部成品油銷售數(shù)量－允許扣除的成品油數(shù)量）×油品單價 允許扣除成品油銷售數(shù)量：自用油,、代儲油（代儲協(xié)議報稅務(wù)機(jī)關(guān)備案）,、倒庫油、檢測用油（回罐油） |
稅務(wù)處理 | 售賣加油卡,、加油憑證時：按預(yù)收賬款處理,，不征收增值稅 以任何結(jié)算方式收取售油款：均應(yīng)征收增值稅 以收取加油憑證、加油卡方式銷售成品油：不得向用戶開具增值稅專用發(fā)票 |
二,、電力產(chǎn)品征收增值稅 | 逾期未退還電費保證金,，過網(wǎng)費，應(yīng)繳納增值稅 |
三,、油氣田企業(yè) | 內(nèi)部移送不繳納增值稅 |
四,、貨物期貨 | 實物交割環(huán)節(jié)納稅 |
五、總分機(jī)構(gòu)試點納稅人 | 分支機(jī)構(gòu)預(yù)繳,，總機(jī)構(gòu)匯總繳納 分支機(jī)構(gòu)按期預(yù)繳增值稅,，不得抵扣進(jìn)項稅額 |
六、轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理
(一)預(yù)備知識
1.適用主體：
(1)一般納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn),。
(2)小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn),。
(3)個人轉(zhuǎn)讓其購買的住房。
(4)本條不適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目,。
2.不動產(chǎn)來源
3.稅款征收環(huán)節(jié)分為預(yù)征和申報兩個環(huán)節(jié)。
4.計稅方法分為一般計稅法和簡易計稅法,。
5.全額和差額(不含稅價)
全額指全部價款和價外費用,。
差額指取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價。
預(yù)繳時：自建項目是全額預(yù)繳，非自建項目是差額預(yù)繳,，5%;
申報時：和計稅方法有關(guān),，一般計稅方法全額申報;簡易計稅方法自建項目全額申報，非自建項目差額申報,。
6.不動產(chǎn)分為老項目和新項目,，劃分時點為2016.4.30。
7.要注意區(qū)分稅率(10%/9%),、征收率(5%),、預(yù)征率(5%)的不同表述。
8.預(yù)征稅款的計算
特殊公式：預(yù)征稅款=含稅計稅銷售額/(1+5%)×5%
(二)計稅方法及應(yīng)納稅額計算
1.簡易計稅方法
適用范圍：
小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)——適用簡易計稅方法
一般納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)——可選擇簡易計稅方法
項目性質(zhì) | 計稅依據(jù) | 計稅公式 |
非自建 | 預(yù)繳：差額預(yù)繳5% 申報：差額繳納5% 差額預(yù)繳,，差額申報 | 申報納稅與預(yù)繳稅款相同： 增值稅=轉(zhuǎn)讓差額÷（1+5%）×5% |
自建 | 預(yù)繳：全額預(yù)繳5% 申報：全額繳納5% 全額預(yù)繳,，全額申報 | 申報納稅與預(yù)繳稅款相同： 增值稅=出售全價÷（1+5%）×5% |
【注意1】此表不適用個人轉(zhuǎn)讓其購買的住房。
個人轉(zhuǎn)讓其購買的住房
個人 | 購買不足2年 | 全額繳稅：出售全價÷（1+5%）×5% | ||
購買2年以上 | 北上廣深 | 非普通住房 | 差額繳稅：轉(zhuǎn)讓差額÷（1+5%）×5% | |
普通住房 | 免稅 | |||
其他地區(qū) | ||||
個體工商戶向住房所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款,，向機(jī)構(gòu)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅;其他個人向住房所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅,。
【注意2】除其他個人之外的小規(guī)模納稅人，向不動產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款,，向機(jī)構(gòu)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅,。其他個人向不動產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。
2.一般計稅方法
適用范圍：
一般納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得——可選擇一般計稅方法,。
一般納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日后取得——適用一般計稅方法,。
項目性質(zhì) | 計稅依據(jù) | 計稅公式 |
非自建 | 預(yù)繳：差額預(yù)繳5% 申報：全額繳納10%/9% 差額預(yù)繳，全額申報 | 預(yù)繳：增值稅=轉(zhuǎn)讓差額÷（1+5%）×5% 申報：增值稅=出售全價÷（1+10%/9%）×10%/9%-進(jìn)項稅額-預(yù)繳稅款 |
自建 | 預(yù)繳：全額預(yù)繳5% 申報：全額繳納10%/9% 全額預(yù)繳,，全額申報 | 預(yù)繳：增值稅=出售全價÷（1+5%）×5% 申報：增值稅=出售全價÷（1+10%/9%）×10%/9%-進(jìn)項稅額-預(yù)繳稅款 |
【注意1】預(yù)繳地：不動產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān),，申報地：機(jī)構(gòu)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)。
【注意2】一般納稅人預(yù)繳稅款時,，預(yù)征率為5%,，價稅分離時也用5%，而不是10%/9%,。
【注意3】2019年4月1日起,，稅率10%調(diào)整為9%，下文中直接寫10%,，考試時考生應(yīng)注意題目時間,。
(三)納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)繳納增值稅差額扣除的規(guī)定
無法提供取得不動產(chǎn)時的發(fā)票 | 提供其他能證明契稅計稅金額的完稅憑證等資料，進(jìn)行差額扣除 | |
計算公式 | 2016年4月30日及以前繳納契稅 | 應(yīng)納增值稅=［全部交易價格（含增值稅）－契稅計稅金額（含營業(yè)稅）］÷（1＋5%）×5% |
2016年5月1日及以后繳納契稅 | 應(yīng)納增值稅=［全部交易價格（含增值稅）÷（1＋5%）－契稅計稅金額（不含增值稅）］×5% | |
扣減稅款的有效憑證 | 發(fā)票,、法院判決書,、裁定書、調(diào)解書,，以及仲裁裁決書,、公證債權(quán)文書等（發(fā)票優(yōu)先） | |
發(fā)票開具 | 小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓 | 不能自行開具增值稅發(fā)票的,，可向不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申請代開 |
向其他個人轉(zhuǎn)讓 | 不得開具或申請代開專票 | |
七、提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理
1.一般納稅人出租的不動產(chǎn)(含房企,，不含個體工商戶出租住房)
(1)簡易計稅方法
適用范圍：2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)——可選擇簡易計稅方法,。
(2)一般計稅方法
適用范圍：2016年4月30日前取得——可選擇一般計稅方法。
2016年4月30日后取得——適用一般計稅方法,。
簡易計稅方法
選擇簡易計稅方法 | 不動產(chǎn)所在位置 | 征收比率及納稅地點 | 預(yù)繳公式 |
不同縣（市,、區(qū)）/異地 | 5%預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳，5%征收率在機(jī)構(gòu)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報 | 應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅銷售額÷（1+5%）×5% | |
同縣 （市,、區(qū)） | 向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅（5%征收率,，無預(yù)繳） | —— |
一般計稅方法
一般計稅方法 | 不動產(chǎn) 所在位置 | 征收比率及納稅地點 | 預(yù)繳公式 |
不同縣（市、區(qū)）/異地 | 3%預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳,，10%稅率在機(jī)構(gòu)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報 | 應(yīng)預(yù)繳稅款=含稅銷售額÷（1+10%）×3% | |
同縣 （市,、區(qū)） | 向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅（10%稅率） | —— |
總結(jié)：一般納稅人不同計稅方法稅務(wù)處理(異地)
計稅方法 | 預(yù)繳 | 申報 |
簡易 | 增值稅=含稅銷售額÷（1+5%）×5% | 與預(yù)繳稅款相同，無需補(bǔ)稅 |
一般 | 增值稅=含稅銷售額÷（1+10%）×3% | 增值稅=含稅銷售額÷（1+10%）×10%-進(jìn)項稅額-預(yù)繳稅款 |
2.小規(guī)模納稅人出租不動產(chǎn)：簡易計稅方法,，按5%征收率
計稅方式 | 征收率及計稅公式 |
個體戶出租住房 | 按照5%的征收率減按1.5%計算：應(yīng)（預(yù)）繳稅款=含稅銷售額÷（1+5%）×1.5% |
其他個人出租住房 | |
單位出租不動產(chǎn) | 5%的征收率：應(yīng)（預(yù)）繳稅款=含稅銷售額÷（1+5%）×5% |
個體戶出租非住房不動產(chǎn) | |
其他個人出租非住房 |
3.預(yù)繳與申報
出租方 | 納稅原則 | 具體規(guī)定 |
單位和個體工商戶 | 異地先預(yù)繳,，再納稅 本地?zé)o預(yù)繳，僅納稅 | 異地：不動產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款,，機(jī)構(gòu)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅 |
本地：機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅 | ||
其他個人 | 無預(yù)繳,，僅納稅 | 向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅 |
4.發(fā)票的開具
可以申請代開 增值稅發(fā)票 | （1）小規(guī)模納稅人中的單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)，不能自行開具增值稅發(fā)票的,，可向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請代開增值稅發(fā)票 （2）其他個人出租不動產(chǎn),，可向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請代開增值稅發(fā)票 |
不得開具或申請代開增值稅專用發(fā)票 | 納稅人向其他個人出租不動產(chǎn) |
八、跨縣（市,、區(qū)）提供建筑服務(wù)增值稅征收管理
不適用于：其他個人跨縣(市,、區(qū))提供建筑服務(wù)。
(一)預(yù)繳稅款
計稅差額 | 計稅差額=全部價款和價外費用-支付的分包款 |
預(yù)繳及申報納稅地點 | 建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳稅款 機(jī)構(gòu)所在地申報納稅 |
(二)計稅方法
一般納稅人 | 選擇簡易計稅方法：老項目,、甲供,、清包工、銷售自產(chǎn)機(jī)器+安裝,，分別核算的安裝服務(wù) 適用簡易計稅方法：特殊甲供 |
適用一般計稅方法 | |
小規(guī)模納稅人 | 簡易計稅方法 |
計稅方法 | 計稅原則 | 預(yù)征率（征收率） | 預(yù)繳稅款 |
一般計稅方法 | 差額預(yù)繳 全額申報 | 2% | 差額÷（1+10%）×2% |
簡易計稅方法 | 差額預(yù)繳 差額申報 | 3% | 差額÷（1+3%）×3% |
【注意】2019年4月1日后,，10%稅率調(diào)整為9%。
(三)扣除憑證
1.從分包方取得的2016年4月30日前開具的建筑業(yè)營業(yè)稅發(fā)票,，可在2016年6月30日前作為預(yù)繳稅款的扣除憑證,。
2.從分包方取得的2016年5月1日后開具的，備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地所在縣(市,、區(qū)),、項目名稱的增值稅發(fā)票。
3.國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證,。
九,、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理
(一)計稅方法
1.一般計稅方法——差額計稅,，3%預(yù)繳，10%/9%繳納
適用范圍 | 老項目——可選擇一般計稅方法 新項目——適用一般計稅方法 |
預(yù)繳稅款 | 應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+10%）×3% |
銷售額 | 銷售額=（全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）÷（1+10%） |
應(yīng)納稅款 | 應(yīng)納稅款=銷售額×10%-進(jìn)項稅額-已預(yù)繳稅款 |
【注意】2019年4月1日后,，10%稅率調(diào)整為9%。
2.簡易計稅方法——全額計稅,，3%預(yù)繳,，5%繳納
適用范圍 | 一般納稅人銷售房地產(chǎn)老項目——可選擇簡易計稅方法 小規(guī)模納稅人銷售房地產(chǎn)新、老項目——適用簡易計稅方法 |
預(yù)繳稅款 | 應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+5%）×3% |
銷售額 | 銷售額=全部價款和價外費用（不扣土地價款）÷（1+5%） |
應(yīng)納稅款 | 應(yīng)納稅款=銷售額×5%-已預(yù)繳稅款 |
(二)發(fā)票開具
一般納稅人 | 自行開具增值稅專用發(fā)票 向其他個人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目,，不得開具增值稅專用發(fā)票 |
小規(guī)模納稅人 | （1）自行開具增值稅普通發(fā)票 （2）向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請代開增值稅專用發(fā)票 （3）向其他個人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目,，不得申請代開增值稅專用發(fā)票 |
總結(jié)：
項目 | 稅率 | 征收率 | 預(yù)征率 | 預(yù)征價稅分離比率 |
建筑服務(wù) | 10%/9% | 3% | 一般：2% 簡易：3% | 一般：10%/9% 簡易：3% |
房企銷售 | 10%/9% | 5% | 3% | 一般：10%/9% 簡易：5% |
不動產(chǎn)出租（異地） | 10%/9% | 5% | 一般：3% 簡易：5% | 一般：10%/9% 簡易：5% |
不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 | 10%/9% | 5% | 5% | 5% |
記憶提示1：
關(guān)于預(yù)征率：排序后，比率重疊接龍,。
記憶提示2：
關(guān)于預(yù)征價稅分離比率：轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)用5%,，其他跟稅率(一般法)或者征收率(簡易法)一致。
十,、資管產(chǎn)品增值稅的征收管理
計稅方法 | 簡易計稅（3%）：資管產(chǎn)品運營業(yè)務(wù) 一般計稅（6%）：其他業(yè)務(wù) 分別核算,，未分別核算的，資管產(chǎn)品運營業(yè)務(wù)不得適用簡易方法計稅 |
銷售額的確定 | 提供貸款服務(wù)：以2018年1月1日起產(chǎn)生的利息及利息性質(zhì)的收入為銷售額 轉(zhuǎn)讓2017年12月31日前取得的股票,、債券,、基金、非貨物期貨：可以選擇按照實際買入價或以2017年最后一個交易日相關(guān)價格為買入價計算銷售額 |
備考稅務(wù)師考試的的同學(xué)們,，大家一定要堅信：只要刻苦努力,，只要堅持不懈，就可以取得好成績,。只要堅持認(rèn)真復(fù)習(xí),，就可以獲得最終的成功。
說明：因考試政策,、內(nèi)容不斷變化與調(diào)整,，東奧會計在線提供的以上信息僅供參考，如有異議,，請考生以權(quán)威部門公布的內(nèi)容為準(zhǔn),。
(注：以上內(nèi)容選自彭婷老師《稅法一》授課講義)
(本文為東奧會計在線原創(chuàng)文章，僅供考生學(xué)習(xí)使用,，禁止任何形式的轉(zhuǎn)載)
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