【答疑精選】《稅法一》之自建銷售建筑環(huán)節(jié)的營業(yè)稅

    【東奧小編】各位備考的學(xué)員,，在學(xué)習(xí)的過程中，無論是做題還是看教材,，都會遇到一些不理解和弄不懂的地方,，這是大家可以通過東奧的答疑版塊向東奧的老師們請教。同時,，也可以在東奧論壇進(jìn)行交流討論,。

　　計算題

　　2010年某房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)生的主要經(jīng)營業(yè)務(wù)如下：

　　(1)銷售商品房600套，每套售價50萬元,，收取房款30000萬元,。預(yù)售商品房100套，每套售價60萬元,，預(yù)收房款1800萬元,。

　　(2)將委托某施工企業(yè)建造的高檔別墅一棟作價2000萬元換取某塊土地的使用權(quán)。經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定,，其作價明顯偏低,。該別墅委托開發(fā)成本為2600萬元，當(dāng)?shù)責(zé)o同類房產(chǎn)售價,。

　　(3)出售自建的辦公樓一棟,，工程總成本1600萬元，售價2500萬元,。

　　(4)出售一項已由建筑公司完成土地前期開發(fā)并進(jìn)行施工階段的在建項目,，取得轉(zhuǎn)讓收入5000萬元。

　　(5)將委托某施工企業(yè)建造的一棟房屋無償捐贈給當(dāng)?shù)氐囊凰�小學(xué),，該房屋的委托開發(fā)成本為500萬元,。

　　(6)將買價為1000萬元的綜合樓作抵押，向某商業(yè)銀行貸款1200萬元,，期限1年,，年利率6.8%。按照協(xié)議規(guī)定,，抵押期間該房產(chǎn)由銀行使用,，公司不再負(fù)擔(dān)貸款利息。貸款期滿后,，因房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)生財務(wù)困難,，無力償還貸款本金,，銀行將所抵押房產(chǎn)收歸己有，該房屋核定價值為1200萬元,。

　　(7)轉(zhuǎn)讓辦公樓一棟,，取得轉(zhuǎn)讓收入3000萬元。該辦公樓為上一年度購置,，購置原價2000萬元,。

　　已知銷售不動產(chǎn)、建筑業(yè)成本利潤率均為20%,。

　　根據(jù)上述資料,，回答下列問題。(2011年)

　　(1)該房地產(chǎn)開發(fā)公司就業(yè)務(wù)(1)和業(yè)務(wù)(2)應(yīng)繳納營業(yè)稅合計( )萬元,。

　　A.1630.00

　　B.1664.21

　　C.1720.00

　　D.1754.21

　　(2)該房地產(chǎn)開發(fā)公司就業(yè)務(wù)(3)應(yīng)繳納營業(yè)稅( )萬元,。

　　A.226.05

　　B.184.38

　　C.174.48

　　D.125.00

　　(3)該房地產(chǎn)開發(fā)公司就業(yè)務(wù)(4)和業(yè)務(wù)(5)應(yīng)繳納營業(yè)稅合計( )萬元。

　　A.181.58

　　B.268.56

　　C.275.00

　　D.281.58

　　(4)該房地產(chǎn)開發(fā)公司就業(yè)務(wù)(6)和業(yè)務(wù)(7)應(yīng)繳納營業(yè)稅合計( )萬元,。

　　A.54.08

　　B.64.08

　　C.114.08

　　D.214.08

    【正確答案】：(1)D;(2)B;(3)D;(4)B,。

    【答案解析】：

　　問題(1)：該房地產(chǎn)開發(fā)公司就業(yè)務(wù)(1)和業(yè)務(wù)(2)應(yīng)繳納營業(yè)稅合計( )萬元。

　　分析：業(yè)務(wù)(1)銷售商品房600套,，每套售價50萬元,，收取房款30000萬元。預(yù)售商品房100套,，每套售價60萬元,，預(yù)收房款1800萬元。

　　業(yè)務(wù)(1)應(yīng)繳納營業(yè)稅=30000×5%+1800×5%=1500+90=1590(萬元)

　　業(yè)務(wù)(2)將委托某施工企業(yè)建造的高檔別墅一棟作價2000萬元換取某塊土地的使用權(quán),。經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定,，其作價明顯偏低。該別墅委托開發(fā)成本為2600萬元,，當(dāng)?shù)責(zé)o同類房產(chǎn)售價,。

　　業(yè)務(wù)(2)應(yīng)繳納營業(yè)稅=2600×(1+20%)÷(1-5%)×5%=164.21(萬元)

　　該房地產(chǎn)開發(fā)公司就業(yè)務(wù)(1)和業(yè)務(wù)(2)應(yīng)繳納營業(yè)稅合計=1590+164.21=1754.21(萬元)。

　　問題(2)：該房地產(chǎn)開發(fā)公司就業(yè)務(wù)(3)應(yīng)繳納營業(yè)稅( )萬元,。

　　分析：業(yè)務(wù)(3)出售自建的辦公樓一棟，工程總成本1600萬元,，售價2500萬元,。

　　該房地產(chǎn)開發(fā)公司就業(yè)務(wù)(3)應(yīng)繳納營業(yè)稅=2500×5%+1600×(1+20%)÷(1-3%)×3%=125+59.38=184.38(萬元)。

　　問題(3)：該房地產(chǎn)開發(fā)公司就業(yè)務(wù)(4)和業(yè)務(wù)(5)應(yīng)繳納營業(yè)稅合計( )萬元,。

　　分析：業(yè)務(wù)(4)出售一項已由建筑公司完成土地前期開發(fā)并進(jìn)行施工階段的在建項目,，取得轉(zhuǎn)讓收入5000萬元。

　　業(yè)務(wù)(4)應(yīng)繳納營業(yè)稅=5000×5%=250(萬元)

　　業(yè)務(wù)(5)將委托某施工企業(yè)建造的一棟房屋無償捐贈給當(dāng)?shù)氐囊凰�小學(xué),，該房屋的委托開發(fā)成本為500萬元,。

　　業(yè)務(wù)(5)應(yīng)繳納營業(yè)稅=500×(1+20%)÷(1-5%)×5%=31.58(萬元);

　　該房地產(chǎn)開發(fā)公司就業(yè)務(wù)(4)和業(yè)務(wù)(5)應(yīng)繳納營業(yè)稅合計=250+31.58=281.58(萬元),。

　　問題(4)：該房地產(chǎn)開發(fā)公司就業(yè)務(wù)(6)和業(yè)務(wù)(7)應(yīng)繳納營業(yè)稅合計( )萬元。

　　分析：業(yè)務(wù)(6)將買價為1000萬元的綜合樓作抵押,，向某商業(yè)銀行貸款1200萬元,，期限1年，年利率6.8%,。按照協(xié)議規(guī)定,，抵押期間該房產(chǎn)由銀行使用，公司不再負(fù)擔(dān)貸款利息,。貸款期滿后,，因房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)生財務(wù)困難，無力償還貸款本金,，銀行將所抵押房產(chǎn)收歸己有,，該房屋核定價值為1200萬元。

　　業(yè)務(wù)(6)應(yīng)繳納營業(yè)稅=1200×6.8%×5%+(1200-1000)×5%=4.08+10=14.08(萬元);

　　業(yè)務(wù)(7)轉(zhuǎn)讓辦公樓一棟,，取得轉(zhuǎn)讓收入3000萬元,。該辦公樓為上一年度購置，購置原價2000萬元,。

　　業(yè)務(wù)(7)應(yīng)繳納營業(yè)稅=(3000-2000)×5%=50(萬元);

　　該房地產(chǎn)開發(fā)公司就業(yè)務(wù)(6)和業(yè)務(wù)(7)應(yīng)繳納營業(yè)稅合計=14.08+50=64.08(萬元),。

　　問題三,，銷售自建房屋,，為什么不用自建的總成本乘以建筑業(yè)稅率百分之三,，卻要加上成本利潤率,，如何加上利潤之后的價格,，跟后面買出去價格2500萬有什么區(qū)別?不都成為了銷售額了么?

    【東奧老師回答】

    尊敬的學(xué)員,，您好：

　　您的理解錯誤,，這里*(1+成本利潤率)是計算的建筑環(huán)節(jié)的利潤,，就是把建筑環(huán)節(jié)單獨(dú)作為一個環(huán)節(jié),。學(xué)員可以想：假設(shè)甲委托乙建設(shè)房屋,，然后銷售，甲支付給乙的建筑款中是有乙提供的材料成本和乙企業(yè)收取的提供建筑勞務(wù)的利潤的,，然后再銷售還要加上一部分利潤,，這樣就相當(dāng)于從建造到銷售加了兩道利潤。

　　但是如果是甲自己建造銷售,，就少了支付給第三方的建筑環(huán)節(jié)的利潤,，這樣自建和委托建造建筑環(huán)節(jié)的計稅依據(jù)就可能不一樣了。所以為了公平起見,，對于自建的也要加上一道自建環(huán)節(jié)的利潤,。

　　自建成本加上利潤不一定就等于銷售價格的，這個學(xué)員應(yīng)該看成是兩個環(huán)節(jié),，不一樣看成是一個環(huán)節(jié),，一個是自建環(huán)節(jié)的,，一個是銷售環(huán)節(jié)，各有各的利潤,，所以自建銷售才會在建筑環(huán)節(jié)加上利潤,。

　　而且營業(yè)稅是價內(nèi)稅，計算營業(yè)稅的計稅依據(jù)中是必須含有營業(yè)稅的,，而建筑成本中是不含營業(yè)稅的,，所以這里用成本*(1+成本利潤率)/(1-營業(yè)稅稅率)計算出含營業(yè)稅的計稅依據(jù)，然后再乘以營業(yè)稅稅率,，計算建筑業(yè)的營業(yè)稅,。

    祝您學(xué)習(xí)愉快！

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