注釋：第一條第二款規(guī)定廢止,。參見：《國家稅務總局寧波市稅務局關于土地增值稅預征有關事項的公告》（國家稅務總局寧波市稅務局公告2024年第2號）

國家稅務總局寧波市稅務局公告2023年第3號

為進一步加強土地增值稅清算管理,，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則等有關規(guī)定，現(xiàn)就土地增值稅清算有關政策問題公告如下：

一,、土地增值稅清算單位和預征率的確認

土地增值稅以規(guī)劃部門核發(fā)的《建設工程規(guī)劃許可證》所列建設項目為單位進行清算,。清算單位中按普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)分別核算增值額和增值率,。

普通住宅,、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)土地增值稅預征率均為2%，保障性住房暫不預征土地增值稅,。

“普通住宅”的認定：市區(qū)按照寧波市人民政府辦公廳《關于確定市區(qū)普通住房標準的通知》（甬政辦發(fā)〔2005〕104號）公布的標準執(zhí)行,其他各地按照當?shù)卣嫉臉藴蕦嵤?。對有獨立產(chǎn)權(quán)且能夠單獨轉(zhuǎn)讓的車位、車庫等,，按照其他類型房地產(chǎn)核算,。

二、土地增值稅收入的確認

（一）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入包括轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán),、地上的建筑物及其附著物而取得的全部價款及有關的經(jīng)濟收益,。

（二）轉(zhuǎn)讓無產(chǎn)權(quán)或不能單獨轉(zhuǎn)讓的車位、車庫等收入,，應計入相應主體房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入,。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按商品房買賣合同（含合同附件、補充合同,，下同）約定,，提供的裝修屬于商品房買賣一部分的，裝修款計入商品房轉(zhuǎn)讓收入,。

三,、取得土地使用權(quán)所支付的金額的確認

（一）政府有關部門直接向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的城市基礎設施配套費，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得相應財政票據(jù)的,，按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用列入取得土地使用權(quán)所支付的金額扣除,。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目內(nèi)實物配建房，在土地出讓合同（含合同附件,、補充合同,，下同）中寫明與土地使用權(quán)取得相關聯(lián)且由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無償建設的，相應成本費用歸入取得土地使用權(quán)所支付的金額,。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的土地出讓違約金不得扣除,。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受讓土地使用權(quán)后,，設立項目公司進行開發(fā)，同時符合下列條件的,，可憑房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地出讓金票據(jù)作為項目公司取得土地使用權(quán)所支付的金額的扣除憑證,，按規(guī)定計算扣除：

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目公司,、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補充合同,，將土地受讓人變更為項目公司，或者項目公司與政府部門簽訂出讓合同或變更協(xié)議,，確認土地受讓人為項目公司,；

2.政府部門出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下,，簽署變更協(xié)議或補充合同時,，土地價款總額不變。

四,、房地產(chǎn)開發(fā)成本的確認

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目紅線外配建公共設施,，在土地出讓合同中寫明與土地使用權(quán)取得相關聯(lián)且由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設的，相應成本費用歸入公共配套設施費,。

（二）銷售已裝修商品房按本公告規(guī)定裝修款確認應稅收入的,，裝修費用允許在應稅收入對應的房產(chǎn)類型中扣除。允許扣除的裝修費用,，應在商品房買賣合同中列明內(nèi)容,，且限于以房屋為載體不可移動,拆除后將影響或喪失其使用功能的部分。

五,、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金的確認

允許扣除的城市維護建設稅,、教育費附加、地方教育附加,，涉及到多個開發(fā)項目不能按清算單位準確歸集的,，按各清算單位銷售額的占比計算分攤；同一清算單位內(nèi)各房產(chǎn)類型不能準確歸集的,，按各房產(chǎn)類型銷售額的占比計算分攤,。

六、財政部規(guī)定的其他扣除項目的規(guī)定

取得未竣工房地產(chǎn)開發(fā)項目后再次轉(zhuǎn)讓或開發(fā)為商品房進行銷售的,，在計算增值額時,，只允許將新投入的房地產(chǎn)開發(fā)成本部分作為加計扣除的基數(shù)。

七,、扣除項目的計算分攤原則

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額（以下簡稱土地成本）的分攤

1.對土地出讓合同中明確規(guī)定不同清算單位,、不同房產(chǎn)類型對應土地價款的，按出讓合同約定金額確定對應的土地成本,。

2.不符合上述第1點要求的,，同一宗土地有多個清算單位,，按各清算單位占地面積比例分攤土地成本；同一清算單位內(nèi)有不同房產(chǎn)類型,，按各房產(chǎn)類型建筑面積比例分攤土地成本,。

同一清算單位內(nèi)若不同房產(chǎn)類型中有聯(lián)排、別墅類型的低層住宅,，低層住宅地塊與其他地塊對應的土地成本，可按照占地面積比例分攤,。

3.同一宗土地內(nèi)公共配套設施土地成本按照上述方法分攤后計入公共配套設施費,。

4.實物配建房相關成本費用按清算時實際已發(fā)生的金額在本次清算單位和未清算單位中計算分攤。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本的分攤

房地產(chǎn)開發(fā)項目中,，開發(fā)成本相應合同明確受益對象的,，直接計入對應的受益對象；未明確受益對象或有多個受益對象的,，按照以下方法進行分攤：

1.納稅人取得的同一宗土地進行分期或者同時開發(fā)多個清算單位的,，按照可售建筑面積比例分攤共同的開發(fā)成本?？墒劢ㄖ娣e包括沒有獨立產(chǎn)權(quán),，通過產(chǎn)權(quán)證附注注明的附屬設施面積。

同一宗土地各清算單位清算時間不一致,，未清算單位可售建筑面積無法確定的,，按各清算單位的規(guī)劃建筑面積計算分攤；建筑面積無法確定的,，按各清算單位的占地面積計算分攤,。

2.根據(jù)受益性原則，多個清算單位共同發(fā)生的公共配套設施費,，按照清算時實際已發(fā)生的金額在本次清算單位和未清算單位中計算分攤,。

3.同一清算單位內(nèi)不同房產(chǎn)類型共同發(fā)生的開發(fā)成本按可售建筑面積比例分攤。

4.銷售已裝修房屋,，商品房買賣合同明確受益房產(chǎn)類型的,，裝修費用直接計入對應房產(chǎn)類型。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用的分攤

房地產(chǎn)開發(fā)費用參照本公告第七條第二項分攤方法處理,。

（四）其他規(guī)定

考慮到商業(yè)用房開發(fā)實際情況,，同一清算單位中有多種房產(chǎn)類型的，在按上述規(guī)定分攤共同的成本費用時,，允許商業(yè)用房分攤比例上浮10%計算,，其他房產(chǎn)類型分攤比例相應下浮。

八,、清算程序的規(guī)定

（一）清算手續(xù)

凡符合應辦理土地增值稅清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目,，納稅人應在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務機關辦理清算手續(xù),。

凡主管稅務機關要求納稅人辦理土地增值稅清算手續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，由主管稅務機關出具《土地增值稅清算通知書》,，納稅人應在收到《土地增值稅清算通知書》之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù),。

納稅人在辦理清算手續(xù)時，應提交以下清算資料,，填寫土地增值稅清算材料清單并注明提交日期：

1.土地增值稅清算申報表,、相關附表及底稿；

2.房地產(chǎn)開發(fā)項目立項,、開發(fā),、銷售等基本情況；

3.國有土地使用權(quán)出讓合同,、不動產(chǎn)權(quán)證及支付憑證,；《建設工程規(guī)劃許可證》等各類許可證書、測繪報告,、竣工驗收證明,、竣工決算報表；拆遷（回遷）合同以及相關憑證,；各類合同和有效憑證,；商品房購銷統(tǒng)計表、明細表,；發(fā)票臺賬等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入,、成本和費用有關的證明資料；

4.納稅人委托稅務中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目,，還應報送中介機構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》,；

5.主管稅務機關要求報送的其他與土地增值稅清算有關的證明資料等。

納稅人應對清算資料的真實性,、準確性和有效性負責,。

（二）清算受理

主管稅務機關收到納稅人提交的清算資料后，應在10個工作日內(nèi)作出是否受理的決定,。

對符合清算條件且報送資料完備的,，予以受理，出具《土地增值稅清算受理通知書》,。

對符合清算條件但報送的資料不全的,，應出具《土地增值稅清算資料補正通知書》，并要求納稅人在30日內(nèi)補報,，納稅人在規(guī)定的期限內(nèi)補齊清算資料后,，予以受理，出具《土地增值稅清算受理通知書》。納稅人補報清算資料的時間不計入清算受理決定時間,。

對不符合清算條件的,，不予受理，并出具《土地增值稅清算不予受理通知書》,。

（三）清算審核

主管稅務機關應自受理納稅人清算之日起90日內(nèi)完成清算審核并出具《土地增值稅清算審核結(jié)論通知書》,。符合核定征收條件的，向納稅人出具《土地增值稅核定征收通知書》,，自發(fā)出通知書之日起90日內(nèi)完成核定征收核查并出具《土地增值稅清算審核結(jié)論通知書》,。

清算審核在90日內(nèi)完成確有困難的,經(jīng)縣以上稅務局（分局）局長批準，可以適當延長審核期限,，但延長期限不得超過90日,。

（四）清算申報

納稅人應在收到《土地增值稅清算受理通知書》當日辦理初次清算申報。土地增值稅清算稅款所屬期起止時間為該項目首次取得銷售收入時至辦理初次清算申報的上季度季末,。

納稅人應在收到《土地增值稅清算審核結(jié)論通知書》后次月15日內(nèi)重新辦理清算申報，進行補稅或退稅,。15日是法定休假日或申報期限內(nèi)有連續(xù)3日以上法定休假日的,，按《中華人民共和國稅收征收管理法實施細則》第一百零九條的規(guī)定順延。

房地產(chǎn)開發(fā)項目自清算受理所在季度的季初起至清算審核結(jié)束期間轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn),，不再預征土地增值稅,，納稅人應在收到《土地增值稅清算審核結(jié)論通知書》后的第一個土地增值稅按期申報納稅期限內(nèi)，按照尾盤轉(zhuǎn)讓的政策一次性申報繳納相應的稅款,。

本公告自2023年7月1日起施行,。《寧波市地方稅務局關于進一步加強房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算工作的通知》(甬地稅二〔2009〕104號),、《寧波市地方稅務局關于寧波市土地增值稅清算若干政策問題的補充通知》(甬地稅二〔2010〕106號),、《寧波市地方稅務局關于土地增值稅征管問題的公告》（2010年第1號）、《寧波市地方稅務局關于土地增值稅若干政策問題的公告》（2015年第1號）同時廢止,。

特此公告,。

國家稅務總局寧波市稅務局

2023年6月21日