為進(jìn)一步做好我省土地增值稅清算管理工作,，提升稅收治理能力,國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局決定對《國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局土地增值稅清算審核管理辦法》(2021年第7號發(fā)布)進(jìn)行修改,現(xiàn)公告如下：

一,、將第十條第二項修改為：“同一個清算項目,取得土地使用權(quán)所支付的金額按計容面積分?jǐn)偂儆诙鄠€清算項目共同發(fā)生的取得土地使用權(quán)所支付的金額,、土地征用及拆遷補(bǔ)償費,，按清算項目占地面積占總占地面積的比例分?jǐn)?對于無法取得項目占地面積的，按計容面積分?jǐn)?”

二,、將第十七條第一項第1目修改為：“法律法規(guī)規(guī)定屬于全體業(yè)主所有;”

本公告自2023年6月4日起施行,。

《國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局土地增值稅清算審核管理辦法》(2021年第7號發(fā)布)根據(jù)本公告作相應(yīng)的修改，重新發(fā)布,。

特此公告,。

國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局

2023年5月4日

　國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局

　土地增值稅清算審核管理辦法

(國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局公告2021年第7號發(fā)布,，國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局公告2023年第2號修改)

　第一章總則

第一條為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地增值稅清算審核工作，統(tǒng)一清算工作標(biāo)準(zhǔn),，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細(xì)則,、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號),、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕91號)等規(guī)定,，制定本辦法。

第二條本辦法適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅的清算審核工作,。

第三條主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅人提供的清算資料進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項目清算審核,，依法征收土地增值稅。

第二章房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入

第四條納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益,。

適用增值稅一般計稅方法的納稅人,，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入=轉(zhuǎn)讓收入-應(yīng)繳納增值稅銷項稅額。

適用簡易計稅方法的納稅人,，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入=轉(zhuǎn)讓收入-增值稅應(yīng)納稅額,。

第五條納稅人按政府指導(dǎo)價、限價等非市場定價方式銷售的開發(fā)產(chǎn)品,，以各種名目向購房人另外收取的價款,，應(yīng)計入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入征收土地增值稅。

第六條納稅人申報的房地產(chǎn)銷售價格低于同期同類房地產(chǎn)平均銷售價格30%且無正當(dāng)理由的,，可認(rèn)定為房地產(chǎn)銷售價格明顯偏低,。

第七條符合下列條件之一的房地產(chǎn)銷售價格明顯偏低，視為有正當(dāng)理由：

(一)人民法院判決或裁定的轉(zhuǎn)讓價格;

(二)政府有關(guān)部門確定的轉(zhuǎn)讓價格;

(三)經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的其他情形,。

第八條納稅人申報的房地產(chǎn)銷售價格明顯偏低且無正當(dāng)理由的,，以及視同銷售的房地產(chǎn)，其收入按下列順序確定：

(一)按納稅人在同一地區(qū),、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均銷售價格確定;

(二)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年,、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

第九條納稅人將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用或用于出租等商業(yè)用途的,，若產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移,，不征收土地增值稅，清算時不計收入,，不扣除相應(yīng)的成本和費用,。

第三章扣除項目金額

第十條納稅人同時開發(fā)多個項目，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的,，應(yīng)按照以下方法分?jǐn)偣餐某杀举M用：

(一)能夠明確受益對象的成本費用,，直接計入該清算項目或該類型房地產(chǎn);

(二)同一個清算項目,取得土地使用權(quán)所支付的金額按計容面積分?jǐn)偂儆诙鄠€清算項目共同發(fā)生的取得土地使用權(quán)所支付的金額,、土地征用及拆遷補(bǔ)償費,，按清算項目占地面積占總占地面積的比例分?jǐn)?對于無法取得項目占地面積的,，按計容面積分?jǐn)?

(三)屬于多個清算項目共同發(fā)生的其他成本費用，其成本費用按清算項目可售建筑面積占總可售建筑面積的比例分?jǐn)?對于無法取得可售面積的,，按計容面積分?jǐn)?

(四)同一清算項目含有不同類型房地產(chǎn)的,，其他成本費用按各類型房地產(chǎn)可售建筑面積占總可售建筑面積的比例分?jǐn)?

(五)同一個清算項目中已售房地產(chǎn)成本費用的分?jǐn)偅匆咽劢ㄖ娣e占總可售建筑面積的比例分?jǐn)?

(六)分期開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)項目的,，各期扣除項目金額的分?jǐn)偡椒☉?yīng)當(dāng)保持一致。

第十一條扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用,，必須實際發(fā)生且取得合法有效憑證,。本辦法所稱合法有效憑證是指：

(一)支付給境內(nèi)單位或者個人的款項，且該單位或者個人發(fā)生的涉稅行為應(yīng)當(dāng)開具發(fā)票的,，以發(fā)票為合法有效憑證;

(二)通過購買或接受投資方式取得土地使用權(quán)的,，轉(zhuǎn)讓方足額繳納土地增值稅，受讓方取得契稅完稅憑證的,，契稅完稅憑證可視同合法有效憑證;

(三)支付的行政事業(yè)性收費或者政府性基金,，以財政票據(jù)為合法有效憑證;

(四)支付給境外單位或者個人的款項，以該單位或者個人的簽收單據(jù)為合法有效憑證;

(五)發(fā)生在我國境內(nèi),，不屬于發(fā)票或行政事業(yè)性收據(jù)開具范圍,，以合同(協(xié)議)、收據(jù),、收款證明等相關(guān)材料作為合法有效憑證;

(六)其他合法有效憑證,。

第十二條有下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按照當(dāng)?shù)毓こ淘靸r參考指標(biāo)核定扣除項目金額：

(一)納稅人不能在規(guī)定期限內(nèi)完整提供工程竣工,、工程結(jié)算,、工程監(jiān)理等方面資料的，或未按國家有關(guān)規(guī)定,、程序,、手續(xù)進(jìn)行工程結(jié)算的，或提供虛假的合同,、結(jié)算等資料的;

(二)申報的工程造價高于當(dāng)?shù)毓こ淘靸r參考指標(biāo),，又無正當(dāng)理由的;

(三)裝飾裝修、園林綠化工程由具有相應(yīng)資質(zhì)且賬務(wù)健全的企業(yè)施工,，但不能提供完整的工程施工圖,、竣工圖、工程量清單,、材料苗木清單;裝飾裝修,、園林綠化工程由無資質(zhì)企業(yè)、個人施工,，造價高于當(dāng)?shù)毓こ淘靸r參考指標(biāo)的;

(四)大額工程款用現(xiàn)金支付或支付資金流向異常的,。

第十三條取得土地使用權(quán)所支付的金額,，應(yīng)按以下規(guī)定處理：

(一)因容積率調(diào)整等原因補(bǔ)繳的土地出讓金及契稅，允許扣除;

(二)在項目建設(shè)用地邊界外,，為政府建設(shè)公共設(shè)施或其他工程所發(fā)生的支出,，凡能提供政府有關(guān)部門出具的文件證明該項支出與建造本清算項目有直接關(guān)聯(lián)的(含項目的土地使用權(quán)取得相關(guān)聯(lián)的)，允許扣除;

(三)通過出讓方式取得土地使用權(quán),，未能提供所支付金額的原始憑證,，其允許扣除的金額可根據(jù)政府相關(guān)部門的文件、合同或者其他證明材料上記載的金額予以確認(rèn);

(四)因政府規(guī)劃等原因置換取得土地使用權(quán)的,，置換土地的土地出讓金額或者評估價格,，以及按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用，允許扣除;

(五)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅,、“招拍掛”傭金,，視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用”，允許扣除;

(六)按照土地出讓合同約定分期繳納土地出讓金而支付的利息,，允許扣除,。

第十四條土地征用及拆遷補(bǔ)償費的扣除，應(yīng)按以下規(guī)定處理：

(一)拆遷補(bǔ)償費,、青苗補(bǔ)償費,、遷墳補(bǔ)償費、安置補(bǔ)償費等允許據(jù)實扣除,，其扣除金額根據(jù)補(bǔ)償協(xié)議,、清冊、收付款憑據(jù)等相關(guān)資料確定;

(二)購入不動產(chǎn),，后續(xù)將不動產(chǎn)拆除再次開發(fā)房地產(chǎn)的,，原有不動產(chǎn)的購入成本及繳納的契稅、拆除原有房產(chǎn)發(fā)生的拆遷費用,，允許扣除,。

第十五條前期工程費和基礎(chǔ)設(shè)施費的扣除應(yīng)按以下規(guī)定處理：

(一)在項目規(guī)劃報建時，按政府規(guī)定繳納的相關(guān)費用允許扣除;

(二)未形成最終成果的設(shè)計費,、與項目可行性研究無關(guān)的咨詢費不允許扣除;

(三)重復(fù)建設(shè)所發(fā)生的基礎(chǔ)設(shè)施費不允許扣除,。

第十六條建筑安裝工程費的扣除，應(yīng)按以下規(guī)定處理：

(一)銷售已裝修的房屋,，裝修費符合以下情形之一的,，允許扣除：

1.在銷售合同或補(bǔ)充協(xié)議中明確了房價中包含裝修費的;

2.銷售發(fā)票中包含裝修費的;

3.簽訂銷售合同時捆綁簽訂裝修合同的;

隨房屋一同出售的以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施,，如整體中央空調(diào),、戶式小型中央空調(diào)、固定式衣柜櫥柜等，其外購成本允許扣除;

(二)清算項目以外單獨建造的樣板房,、售樓部,，其建造費、裝修費等不得計入房地產(chǎn)開發(fā)成本,。在清算項目內(nèi)裝修樣板房并轉(zhuǎn)讓,，且房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同明確約定裝修費包含在房價中的，樣板房裝修費允許扣除;

(三)因設(shè)計變更發(fā)生的建筑安裝工程費,，已依法辦理變更手續(xù)的,，允許扣除。自行改變設(shè)計方案,、違章建設(shè),、重復(fù)建設(shè)發(fā)生的建筑安裝工程費不允許扣除;

(四)實際發(fā)生的工程監(jiān)理費允許扣除。

第十七條公共配套設(shè)施費的扣除應(yīng)按以下規(guī)定處理：

(一)有下列情形之一的,，認(rèn)定公共配套設(shè)施建成后產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有的,，其成本費用允許扣除：

1.法律法規(guī)規(guī)定屬于全體業(yè)主所有;

2.經(jīng)人民法院裁判屬于全體業(yè)主共有;

3.商品房銷售合同,、協(xié)議或合同性質(zhì)憑證中注明有關(guān)公共配套設(shè)施歸業(yè)主共有;

(二)商品房銷售合同中未明確有關(guān)公共配套設(shè)施歸屬,，但相關(guān)公共配套設(shè)施移交給業(yè)主委員會，或業(yè)主委員會尚未成立,，無法辦理移交手續(xù),，納稅人能提供書面說明及代管情況的，其成本,、費用允許扣除;

(三)商品房銷售合同中注明有關(guān)公共配套設(shè)施歸出賣人所有,，納稅人在向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)反饋清算初審意見前與不少于已售房產(chǎn)戶數(shù)三分之二的業(yè)主簽訂確認(rèn)有關(guān)公共配套設(shè)施歸全體業(yè)主共有的補(bǔ)充協(xié)議的，其成本,、費用允許扣除;

(四)建成后無償移交給政府,、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本,、費用允許扣除;

(五)預(yù)提的公共配套設(shè)施費,，違章建設(shè)、重復(fù)建設(shè)發(fā)生的公共配套設(shè)施費不允許扣除;

(六)分期開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)項目但公共配套設(shè)施滯后建設(shè)的,，滯后建設(shè)的公共配套設(shè)施在未清算的項目中分?jǐn)偪鄢?

(七)未移交的公共配套設(shè)施轉(zhuǎn)為納稅人自用或用于出租等商業(yè)用途時,，其建筑面積作為可售面積，不允許扣除相應(yīng)的成本,、費用;

(八)土地增值稅清算時已將公共配套設(shè)施費計入房地產(chǎn)開發(fā)成本,，清算后對外轉(zhuǎn)讓公共配套設(shè)施的，應(yīng)按規(guī)定征收土地增值稅,，且其單位建筑面積成本費用額確認(rèn)為零;

(九)依法配建人防部門規(guī)劃的人防工程,，其建造發(fā)生的成本費用允許扣除。按規(guī)定向建設(shè)部門繳納的人防工程易地建設(shè)費,，取得合法有效憑證的,，允許扣除;

(十)轉(zhuǎn)讓有產(chǎn)權(quán)的地下車庫,，應(yīng)計入項目可售建筑面積(包括應(yīng)分?jǐn)偟能嚨赖鹊叵旅娣e)，按規(guī)定確認(rèn)房地產(chǎn)銷售收入,，其發(fā)生的成本費用允許扣除;轉(zhuǎn)讓或出租無產(chǎn)權(quán)的地下車庫使用權(quán)的,，其收入不計入清算收入，同時不允許扣除其應(yīng)分?jǐn)偟某杀举M用,。其他無產(chǎn)權(quán)的公共配套設(shè)施比照執(zhí)行,。

第十八條開發(fā)間接費用，是指直接組織,、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用,，包括工資、職工福利費,、折舊費,、修理費、辦公費,、水電費,、勞動保護(hù)費、周轉(zhuǎn)房攤銷等,。

第十九條房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除應(yīng)按以下規(guī)定處理：

(一)財務(wù)費用中的利息支出,，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除,，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額,。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%計算扣除;

(二)凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%計算扣除,。全部使用自有資金，沒有利息支出的,，按照本項扣除;

(三)納稅人既向金融機(jī)構(gòu)借款,，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用本條前兩項所述兩種辦法;

(四)納稅人向金融機(jī)構(gòu)支付的非利息支出以及因逾期還款,，金融機(jī)構(gòu)收取的超過貸款期限的利息,、罰息等款項，不得作為利息支出扣除,。

第二十條納稅人應(yīng)繳納的營業(yè)稅,、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加,、地方教育附加,，允許據(jù)實扣除。營改增后，納稅人應(yīng)繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅,、教育費附加,、地方教育附加，涉及到多個開發(fā)項目應(yīng)分?jǐn)偟?，按各項目不含增值稅收入的占比計算分?jǐn)偂?/p>

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)清算時發(fā)現(xiàn)納稅人應(yīng)繳的營業(yè)稅,、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加,、地方教育附加大于實際繳納稅費的,，應(yīng)及時追繳并按《中華人民共和國稅收征收管理法》相關(guān)規(guī)定處理。

第二十一條納稅人整體購買未竣工房地產(chǎn)開發(fā)項目后,，取得規(guī)劃許可，繼續(xù)投入資金進(jìn)行后續(xù)建設(shè),，完成后進(jìn)行銷售的，其購買未竣工房地產(chǎn)所支付的價款及稅金允許扣除,，但不得作為“財政部規(guī)定的其他扣除項目”計算的基數(shù)。

第四章附則

第二十二條本辦法由國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局解釋,，本辦法未盡事項,，按相關(guān)規(guī)定處理。

第二十三條本辦法所稱的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)是指管轄房地產(chǎn)開發(fā)項目的區(qū)稅務(wù)局,、稅務(wù)分局,、稅務(wù)所。

第二十四條本辦法自2021年10月8日起施行,，此前已受理但未出具清算審核結(jié)論的，按本辦法處理,。