為進(jìn)一步做好我省土地增值稅清算管理工作，提升稅收治理能力,國(guó)家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局決定對(duì)《國(guó)家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局土地增值稅清算審核管理辦法》(2021年第7號(hào)發(fā)布)進(jìn)行修改,現(xiàn)公告如下：

一,、將第十條第二項(xiàng)修改為：“同一個(gè)清算項(xiàng)目,取得土地使用權(quán)所支付的金額按計(jì)容面積分?jǐn)?。屬于多個(gè)清算項(xiàng)目共同發(fā)生的取得土地使用權(quán)所支付的金額,、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，按清算項(xiàng)目占地面積占總占地面積的比例分?jǐn)?對(duì)于無(wú)法取得項(xiàng)目占地面積的,，按計(jì)容面積分?jǐn)?”

二,、將第十七條第一項(xiàng)第1目修改為：“法律法規(guī)規(guī)定屬于全體業(yè)主所有;”

本公告自2023年6月4日起施行。

《國(guó)家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局土地增值稅清算審核管理辦法》(2021年第7號(hào)發(fā)布)根據(jù)本公告作相應(yīng)的修改,，重新發(fā)布,。

特此公告。

國(guó)家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局

2023年5月4日

　國(guó)家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局

　土地增值稅清算審核管理辦法

(國(guó)家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局公告2021年第7號(hào)發(fā)布,，國(guó)家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局公告2023年第2號(hào)修改)

　第一章總則

第一條為了規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地增值稅清算審核工作,，統(tǒng)一清算工作標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則,、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)),、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào))等規(guī)定,，制定本辦法。

第二條本辦法適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅的清算審核工作,。

第三條主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅人提供的清算資料進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目清算審核,，依法征收土地增值稅。

第二章房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入

第四條納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益,。

適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人,，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入=轉(zhuǎn)讓收入-應(yīng)繳納增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額。

適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人,，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入=轉(zhuǎn)讓收入-增值稅應(yīng)納稅額,。

第五條納稅人按政府指導(dǎo)價(jià)、限價(jià)等非市場(chǎng)定價(jià)方式銷(xiāo)售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品,，以各種名目向購(gòu)房人另外收取的價(jià)款,，應(yīng)計(jì)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入征收土地增值稅。

第六條納稅人申報(bào)的房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格低于同期同類(lèi)房地產(chǎn)平均銷(xiāo)售價(jià)格30%且無(wú)正當(dāng)理由的,，可認(rèn)定為房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格明顯偏低,。

第七條符合下列條件之一的房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格明顯偏低,，視為有正當(dāng)理由：

(一)人民法院判決或裁定的轉(zhuǎn)讓價(jià)格;

(二)政府有關(guān)部門(mén)確定的轉(zhuǎn)讓價(jià)格;

(三)經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的其他情形。

第八條納稅人申報(bào)的房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由的,，以及視同銷(xiāo)售的房地產(chǎn),，其收入按下列順序確定：

(一)按納稅人在同一地區(qū)、同一年度銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均銷(xiāo)售價(jià)格確定;

(二)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年,、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定,。

第九條納稅人將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用或用于出租等商業(yè)用途的，若產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移,，不征收土地增值稅,，清算時(shí)不計(jì)收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用,。

第三章扣除項(xiàng)目金額

第十條納稅人同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目,，或者同一項(xiàng)目中建造不同類(lèi)型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照以下方法分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用：

(一)能夠明確受益對(duì)象的成本費(fèi)用,，直接計(jì)入該清算項(xiàng)目或該類(lèi)型房地產(chǎn);

(二)同一個(gè)清算項(xiàng)目,取得土地使用權(quán)所支付的金額按計(jì)容面積分?jǐn)?。屬于多個(gè)清算項(xiàng)目共同發(fā)生的取得土地使用權(quán)所支付的金額、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi),，按清算項(xiàng)目占地面積占總占地面積的比例分?jǐn)?對(duì)于無(wú)法取得項(xiàng)目占地面積的,，按計(jì)容面積分?jǐn)?

(三)屬于多個(gè)清算項(xiàng)目共同發(fā)生的其他成本費(fèi)用，其成本費(fèi)用按清算項(xiàng)目可售建筑面積占總可售建筑面積的比例分?jǐn)?對(duì)于無(wú)法取得可售面積的,，按計(jì)容面積分?jǐn)?

(四)同一清算項(xiàng)目含有不同類(lèi)型房地產(chǎn)的,，其他成本費(fèi)用按各類(lèi)型房地產(chǎn)可售建筑面積占總可售建筑面積的比例分?jǐn)?

(五)同一個(gè)清算項(xiàng)目中已售房地產(chǎn)成本費(fèi)用的分?jǐn)偅匆咽劢ㄖ娣e占總可售建筑面積的比例分?jǐn)?

(六)分期開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的,，各期扣除項(xiàng)目金額的分?jǐn)偡椒☉?yīng)當(dāng)保持一致,。

第十一條扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須實(shí)際發(fā)生且取得合法有效憑證,。本辦法所稱(chēng)合法有效憑證是指：

(一)支付給境內(nèi)單位或者個(gè)人的款項(xiàng),，且該單位或者個(gè)人發(fā)生的涉稅行為應(yīng)當(dāng)開(kāi)具發(fā)票的，以發(fā)票為合法有效憑證;

(二)通過(guò)購(gòu)買(mǎi)或接受投資方式取得土地使用權(quán)的,，轉(zhuǎn)讓方足額繳納土地增值稅,，受讓方取得契稅完稅憑證的，契稅完稅憑證可視同合法有效憑證;

(三)支付的行政事業(yè)性收費(fèi)或者政府性基金,，以財(cái)政票據(jù)為合法有效憑證;

(四)支付給境外單位或者個(gè)人的款項(xiàng),，以該單位或者個(gè)人的簽收單據(jù)為合法有效憑證;

(五)發(fā)生在我國(guó)境內(nèi)，不屬于發(fā)票或行政事業(yè)性收據(jù)開(kāi)具范圍,，以合同(協(xié)議),、收據(jù)、收款證明等相關(guān)材料作為合法有效憑證;

(六)其他合法有效憑證,。

第十二條有下列情形之一的,，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按照當(dāng)?shù)毓こ淘靸r(jià)參考指標(biāo)核定扣除項(xiàng)目金額：

(一)納稅人不能在規(guī)定期限內(nèi)完整提供工程竣工,、工程結(jié)算、工程監(jiān)理等方面資料的,，或未按國(guó)家有關(guān)規(guī)定,、程序、手續(xù)進(jìn)行工程結(jié)算的,，或提供虛假的合同,、結(jié)算等資料的;

(二)申報(bào)的工程造價(jià)高于當(dāng)?shù)毓こ淘靸r(jià)參考指標(biāo)，又無(wú)正當(dāng)理由的;

(三)裝飾裝修,、園林綠化工程由具有相應(yīng)資質(zhì)且賬務(wù)健全的企業(yè)施工,，但不能提供完整的工程施工圖、竣工圖,、工程量清單,、材料苗木清單;裝飾裝修、園林綠化工程由無(wú)資質(zhì)企業(yè),、個(gè)人施工,，造價(jià)高于當(dāng)?shù)毓こ淘靸r(jià)參考指標(biāo)的;

(四)大額工程款用現(xiàn)金支付或支付資金流向異常的。

第十三條取得土地使用權(quán)所支付的金額,，應(yīng)按以下規(guī)定處理：

(一)因容積率調(diào)整等原因補(bǔ)繳的土地出讓金及契稅,，允許扣除;

(二)在項(xiàng)目建設(shè)用地邊界外，為政府建設(shè)公共設(shè)施或其他工程所發(fā)生的支出,，凡能提供政府有關(guān)部門(mén)出具的文件證明該項(xiàng)支出與建造本清算項(xiàng)目有直接關(guān)聯(lián)的(含項(xiàng)目的土地使用權(quán)取得相關(guān)聯(lián)的),，允許扣除;

(三)通過(guò)出讓方式取得土地使用權(quán)，未能提供所支付金額的原始憑證,，其允許扣除的金額可根據(jù)政府相關(guān)部門(mén)的文件,、合同或者其他證明材料上記載的金額予以確認(rèn);

(四)因政府規(guī)劃等原因置換取得土地使用權(quán)的，置換土地的土地出讓金額或者評(píng)估價(jià)格,，以及按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，允許扣除;

(五)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅,、“招拍掛”傭金,，視同“按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，允許扣除;

(六)按照土地出讓合同約定分期繳納土地出讓金而支付的利息,，允許扣除,。

第十四條土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的扣除，應(yīng)按以下規(guī)定處理：

(一)拆遷補(bǔ)償費(fèi),、青苗補(bǔ)償費(fèi),、遷墳補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)等允許據(jù)實(shí)扣除,，其扣除金額根據(jù)補(bǔ)償協(xié)議,、清冊(cè),、收付款憑據(jù)等相關(guān)資料確定;

(二)購(gòu)入不動(dòng)產(chǎn)，后續(xù)將不動(dòng)產(chǎn)拆除再次開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的,，原有不動(dòng)產(chǎn)的購(gòu)入成本及繳納的契稅,、拆除原有房產(chǎn)發(fā)生的拆遷費(fèi)用，允許扣除,。

第十五條前期工程費(fèi)和基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的扣除應(yīng)按以下規(guī)定處理：

(一)在項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)建時(shí),，按政府規(guī)定繳納的相關(guān)費(fèi)用允許扣除;

(二)未形成最終成果的設(shè)計(jì)費(fèi)、與項(xiàng)目可行性研究無(wú)關(guān)的咨詢(xún)費(fèi)不允許扣除;

(三)重復(fù)建設(shè)所發(fā)生的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)不允許扣除,。

第十六條建筑安裝工程費(fèi)的扣除,，應(yīng)按以下規(guī)定處理：

(一)銷(xiāo)售已裝修的房屋，裝修費(fèi)符合以下情形之一的,，允許扣除：

1.在銷(xiāo)售合同或補(bǔ)充協(xié)議中明確了房?jī)r(jià)中包含裝修費(fèi)的;

2.銷(xiāo)售發(fā)票中包含裝修費(fèi)的;

3.簽訂銷(xiāo)售合同時(shí)捆綁簽訂裝修合同的;

隨房屋一同出售的以房屋為載體,，不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如整體中央空調(diào),、戶(hù)式小型中央空調(diào),、固定式衣柜櫥柜等，其外購(gòu)成本允許扣除;

(二)清算項(xiàng)目以外單獨(dú)建造的樣板房,、售樓部,，其建造費(fèi)、裝修費(fèi)等不得計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本,。在清算項(xiàng)目?jī)?nèi)裝修樣板房并轉(zhuǎn)讓?zhuān)曳康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同明確約定裝修費(fèi)包含在房?jī)r(jià)中的,，樣板房裝修費(fèi)允許扣除;

(三)因設(shè)計(jì)變更發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)，已依法辦理變更手續(xù)的,，允許扣除,。自行改變?cè)O(shè)計(jì)方案、違章建設(shè),、重復(fù)建設(shè)發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)不允許扣除;

(四)實(shí)際發(fā)生的工程監(jiān)理費(fèi)允許扣除,。

第十七條公共配套設(shè)施費(fèi)的扣除應(yīng)按以下規(guī)定處理：

(一)有下列情形之一的，認(rèn)定公共配套設(shè)施建成后產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有的,，其成本費(fèi)用允許扣除：

1.法律法規(guī)規(guī)定屬于全體業(yè)主所有;

2.經(jīng)人民法院裁判屬于全體業(yè)主共有;

3.商品房銷(xiāo)售合同,、協(xié)議或合同性質(zhì)憑證中注明有關(guān)公共配套設(shè)施歸業(yè)主共有;

(二)商品房銷(xiāo)售合同中未明確有關(guān)公共配套設(shè)施歸屬，但相關(guān)公共配套設(shè)施移交給業(yè)主委員會(huì),，或業(yè)主委員會(huì)尚未成立,，無(wú)法辦理移交手續(xù)，納稅人能提供書(shū)面說(shuō)明及代管情況的,，其成本,、費(fèi)用允許扣除;

(三)商品房銷(xiāo)售合同中注明有關(guān)公共配套設(shè)施歸出賣(mài)人所有，納稅人在向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)反饋清算初審意見(jiàn)前與不少于已售房產(chǎn)戶(hù)數(shù)三分之二的業(yè)主簽訂確認(rèn)有關(guān)公共配套設(shè)施歸全體業(yè)主共有的補(bǔ)充協(xié)議的,，其成本,、費(fèi)用允許扣除;

(四)建成后無(wú)償移交給政府,、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本,、費(fèi)用允許扣除;

(五)預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi),，違章建設(shè)、重復(fù)建設(shè)發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)不允許扣除;

(六)分期開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目但公共配套設(shè)施滯后建設(shè)的,，滯后建設(shè)的公共配套設(shè)施在未清算的項(xiàng)目中分?jǐn)偪鄢?

(七)未移交的公共配套設(shè)施轉(zhuǎn)為納稅人自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí),，其建筑面積作為可售面積，不允許扣除相應(yīng)的成本,、費(fèi)用;

(八)土地增值稅清算時(shí)已將公共配套設(shè)施費(fèi)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本,，清算后對(duì)外轉(zhuǎn)讓公共配套設(shè)施的，應(yīng)按規(guī)定征收土地增值稅,，且其單位建筑面積成本費(fèi)用額確認(rèn)為零;

(九)依法配建人防部門(mén)規(guī)劃的人防工程,，其建造發(fā)生的成本費(fèi)用允許扣除。按規(guī)定向建設(shè)部門(mén)繳納的人防工程易地建設(shè)費(fèi),，取得合法有效憑證的,，允許扣除;

(十)轉(zhuǎn)讓有產(chǎn)權(quán)的地下車(chē)庫(kù)，應(yīng)計(jì)入項(xiàng)目可售建筑面積(包括應(yīng)分?jǐn)偟能?chē)道等地下面積),，按規(guī)定確認(rèn)房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入,，其發(fā)生的成本費(fèi)用允許扣除;轉(zhuǎn)讓或出租無(wú)產(chǎn)權(quán)的地下車(chē)庫(kù)使用權(quán)的，其收入不計(jì)入清算收入,，同時(shí)不允許扣除其應(yīng)分?jǐn)偟某杀举M(fèi)用,。其他無(wú)產(chǎn)權(quán)的公共配套設(shè)施比照?qǐng)?zhí)行。

第十八條開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用,，是指直接組織,、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資,、職工福利費(fèi),、折舊費(fèi)、修理費(fèi),、辦公費(fèi),、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi),、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等。

第十九條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除應(yīng)按以下規(guī)定處理：

(一)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出,，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額,。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用,，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的5%計(jì)算扣除;

(二)凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的10%計(jì)算扣除。全部使用自有資金,，沒(méi)有利息支出的,，按照本項(xiàng)扣除;

(三)納稅人既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的,，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用本條前兩項(xiàng)所述兩種辦法;

(四)納稅人向金融機(jī)構(gòu)支付的非利息支出以及因逾期還款,，金融機(jī)構(gòu)收取的超過(guò)貸款期限的利息、罰息等款項(xiàng),，不得作為利息支出扣除,。

第二十條納稅人應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅,、教育費(fèi)附加,、地方教育附加，允許據(jù)實(shí)扣除,。營(yíng)改增后,，納稅人應(yīng)繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加,、地方教育附加,，涉及到多個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)分?jǐn)偟模锤黜?xiàng)目不含增值稅收入的占比計(jì)算分?jǐn)偂?/p>

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)清算時(shí)發(fā)現(xiàn)納稅人應(yīng)繳的營(yíng)業(yè)稅,、城市維護(hù)建設(shè)稅,、教育費(fèi)附加、地方教育附加大于實(shí)際繳納稅費(fèi)的,，應(yīng)及時(shí)追繳并按《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》相關(guān)規(guī)定處理,。

第二十一條納稅人整體購(gòu)買(mǎi)未竣工房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目后，取得規(guī)劃許可,，繼續(xù)投入資金進(jìn)行后續(xù)建設(shè),，完成后進(jìn)行銷(xiāo)售的，其購(gòu)買(mǎi)未竣工房地產(chǎn)所支付的價(jià)款及稅金允許扣除,，但不得作為“財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目”計(jì)算的基數(shù),。

第四章附則

第二十二條本辦法由國(guó)家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局解釋?zhuān)巨k法未盡事項(xiàng)，按相關(guān)規(guī)定處理,。

第二十三條本辦法所稱(chēng)的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)是指管轄房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的區(qū)稅務(wù)局,、稅務(wù)分局、稅務(wù)所,。

第二十四條本辦法自2021年10月8日起施行,，此前已受理但未出具清算審核結(jié)論的，按本辦法處理。