為進(jìn)一步做好我省土地增值稅清算管理工作,，提升稅收治理能力,國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局決定對《國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局土地增值稅清算工作規(guī)程》(2021年第8號發(fā)布)進(jìn)行修改,現(xiàn)公告如下：

一,、將第二十條修改為：“主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)在項目清算受理之日起90日內(nèi)(不包括納稅人反饋意見時間)完成清算審核,，并將審核結(jié)果書面通知納稅人,。如清算審核在90日內(nèi)完成確有困難的,經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)的負(fù)責(zé)人批準(zhǔn),，可以適當(dāng)延期,，但延期不得超過90日,?！?/p>

二,、將第二十二條第一款修改為：“清算審核應(yīng)補繳土地增值稅不滿1億元的,，主管稅務(wù)機關(guān)確定的補繳稅款期限不得超過90日;清算審核應(yīng)補繳土地增值稅1億元以上不滿3億元的，主管稅務(wù)機關(guān)確定的補繳稅款期限不得超過180日;清算審核應(yīng)補繳土地增值稅3億元以上的,，主管稅務(wù)機關(guān)確定的補繳稅款期限不得超過1年,。”

本公告自2023年6月4日起施行,。

《國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局土地增值稅清算工作規(guī)程》(2021年第8號發(fā)布)根據(jù)本公告作相應(yīng)的修改,，重新發(fā)布。

特此公告,。

國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局

2023年5月4日

國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局

土地增值稅清算工作規(guī)程

(國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局公告2021年第8號發(fā)布,，國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局公告2023年第3號修改)

第一章總則

第一條為了加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅工作流程,，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》(以下簡稱《征管法》)及其實施細(xì)則,、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號),、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕91號)等規(guī)定,，制定本規(guī)程,。

第二條本規(guī)程適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅的征收管理。

第三條納稅人應(yīng)如實申報繳納土地增值稅,，并對納稅申報的真實性,、準(zhǔn)確性和完整性負(fù)責(zé)。

第四條稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)依法加強項目管理,、為納稅人清算提供納稅服務(wù),、開展清算審核、加強清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的管理,。

第二章項目管理

第五條土地增值稅以《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》確認(rèn)的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算,。

第六條納稅人辦理土地增值稅項目報告手續(xù)時，應(yīng)填報《土地增值稅項目信息報告表》,，報告項目應(yīng)與清算單位保持一致,。

第七條納稅人應(yīng)按照報告的項目申報繳納土地增值稅。納稅人同時開發(fā)多個項目的,，應(yīng)按項目合理歸集有關(guān)收入,、成本、費用,。

第八條同一房地產(chǎn)開發(fā)項目中同時包含普通住宅,、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)的，在預(yù)征時應(yīng)分別適用預(yù)征率,，計算繳納土地增值稅;在清算及尾盤銷售時應(yīng)分別計算增值額,、增值率，繳納土地增值稅,。

第九條清算項目的容積率按以下順序確定：

(一)按建設(shè)工程規(guī)劃許可證上標(biāo)明的容積率確認(rèn);

(二)按建設(shè)用地規(guī)劃許可證上標(biāo)明的容積率確認(rèn);

(三)按土地出讓合同上標(biāo)明的容積率確認(rèn);

(四)按其他合理的方式確認(rèn),。

第三章預(yù)繳申報管理

第十條房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅征收采取“先預(yù)征、后清算,、多退少補”的方式,。納稅人在土地增值稅清算申報前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得銷售收入先按預(yù)征率申報繳納稅款，辦理清算后再多退少補,。

房地產(chǎn)銷售收入含預(yù)售收入。

第十一條納稅人在收訖銷售收入款項或取得索取銷售收入款項憑據(jù)的次月15日內(nèi),，向主管稅務(wù)機關(guān)申報并預(yù)繳稅款,。

第十二條納稅人將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵,、對外投資,、分配給股東或投資人、抵償債務(wù),、換取其它單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等,，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)預(yù)繳土地增值稅,。

第四章清算申報及受理

第十三條符合下列條件之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算：

(一)房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工,、完成銷售的;

(二)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的;

(三)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的,。

第十四條符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

(一)已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目,，已銷售(包括視同銷售)的房地產(chǎn)建筑面積占清算項目總可售建筑面積的比例在85%以上,，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;

(二)取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;

(三)申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的,。

納稅人符合前款第(三)項情形的,，應(yīng)當(dāng)在辦理注銷稅務(wù)登記前辦理土地增值稅清算申報。

第十五條本規(guī)程第十三條和第十四條所稱“竣工”和“竣工驗收”,，是指除土地開發(fā)外,，其開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一：

(一)開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案;

(二)開發(fā)產(chǎn)品已開始交付購買方;

(三)開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

第十六條符合本規(guī)程第十三條規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)項目,，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù),。

符合本規(guī)程第十四條規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)項目，主管稅務(wù)機關(guān)要求納稅人進(jìn)行清算的,，應(yīng)當(dāng)通知納稅人,，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。

第十七條納稅人辦理清算時,，應(yīng)以清算申報當(dāng)日為確認(rèn)清算收入和歸集扣除項目金額的截止時間,。

第十八條納稅人在辦理土地增值稅清算申報手續(xù)時，應(yīng)依法計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅,，填寫《土地增值稅清算申報表》,，向主管稅務(wù)機關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù),。

第十九條主管稅務(wù)機關(guān)收到納稅人清算申報資料后,，應(yīng)在10日內(nèi)進(jìn)行審查。對符合清算條件且報送的清算資料完備的,，予以受理;對符合清算條件但報送的清算資料不全的,，應(yīng)當(dāng)要求納稅人在15日內(nèi)補齊，納稅人在規(guī)定的期限內(nèi)補齊清算資料后,，予以受理;對不符合清算條件的項目,，不予受理。主管稅務(wù)機關(guān)已受理的清算申請,，納稅人無正當(dāng)理由不得撤回,。主管稅務(wù)機關(guān)在做出予以受理、補正資料告知,、不予受理決定時,，應(yīng)當(dāng)對納稅人予以書面告知,。

第五章清算管理

第二十條主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)在項目清算受理之日起90日內(nèi)(不包括納稅人反饋意見時間)完成清算審核，并將審核結(jié)果書面通知納稅人,。如清算審核在90日內(nèi)完成確有困難的,經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)的負(fù)責(zé)人批準(zhǔn),，可以適當(dāng)延期，但延期不得超過90日,。

第二十一條主管稅務(wù)機關(guān)在完成初審工作后,，向納稅人反饋初審意見，并要求納稅人在15日內(nèi)提出意見及補充資料,。

主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)在收到納稅人反饋意見后30日內(nèi)出具清算審核結(jié)論,，通知納稅人申報繳納應(yīng)補繳稅款或辦理退稅。

第二十二條清算審核應(yīng)補繳土地增值稅不滿1億元的,，主管稅務(wù)機關(guān)確定的補繳稅款期限不得超過90日;清算審核應(yīng)補繳土地增值稅1億元以上不滿3億元的,，主管稅務(wù)機關(guān)確定的補繳稅款期限不得超過180日;清算審核應(yīng)補繳土地增值稅3億元以上的，主管稅務(wù)機關(guān)確定的補繳稅款期限不得超過1年,。

納稅人多繳的土地增值稅稅款,，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)自清算審核結(jié)論送達(dá)之日起90日內(nèi)辦理退還手續(xù)。

第二十三條主管稅務(wù)機關(guān)受理清算后,，稽查部門對納稅人立案檢查的,，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)終止清算審核，待稽查完畢后重新辦理清算事宜,。

第六章核定征收

第二十四條納稅人有下列情形之一的,，按核定征收方式對房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行清算：

(一)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的;

(二)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;

(三)雖設(shè)置賬簿,，但賬目混亂或者成本資料,、收入憑證、費用憑證殘缺不全,，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的;

(四)符合土地增值稅清算條件,，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)或經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的;

(五)申報的計稅依據(jù)明顯偏低,，又無正當(dāng)理由的,。第二十五條對符合核定征收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，主管稅務(wù)機關(guān)逐項核定銷售收入和扣除項目金額,，確定應(yīng)繳納的土地增值稅,。

(一)銷售收入

根據(jù)納稅人日常申報的收入資料、數(shù)據(jù)和從政府主管部門取得該房地產(chǎn)開發(fā)項目全部轉(zhuǎn)讓合同金額,，確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的銷售收入。對房地產(chǎn)銷售價格明顯偏低且無正當(dāng)理由的,，按規(guī)定進(jìn)行調(diào)整,。

(二)扣除項目金額

1.土地價款,。根據(jù)納稅人報送的資料，政府土地管理部門提供的土地價款或同期同類基準(zhǔn)地價,，確定土地價款;

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本按照當(dāng)?shù)毓こ淘靸r參考指標(biāo)核定;

3.房地產(chǎn)開發(fā)費用,。開發(fā)費用=(土地價款+已核定開發(fā)成本)X10%;

4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金和財政部規(guī)定的其他扣除項目的金額按照規(guī)定計算確認(rèn)。

(三)根據(jù)上述方法確認(rèn)銷售收入和扣除項目金額后,，區(qū)分普通住宅,、非普通住宅和其它類型房地產(chǎn)，分別計算增值額和增值率,，確定應(yīng)繳納的土地增值稅,。

核定征收的各類型房地產(chǎn)應(yīng)繳納的土地增值稅，稅負(fù)率原則上不得低于5%,。

第二十六條對符合核定征收條件的納稅人,，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)通知其予以核定。清算審核完成后,，主管稅務(wù)機關(guān)向納稅人送達(dá)核定稅款結(jié)論,。

第七章后續(xù)管理

第二十七條土地增值稅清算申報后轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報,。銷售收入按不含增值稅收入總額確認(rèn),，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用額乘以清算后轉(zhuǎn)讓面積，加上轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金計算,。其中單位建筑面積成本費用的計算公式如下：

單位建筑面積成本費用額=清算時的扣除項目總金額÷清算的總可售建筑面積

清算時的扣除項目總金額不包括與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金,。

第二十八條納稅人在清算期間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，納稅期限為主管稅務(wù)機關(guān)送達(dá)清算審核結(jié)論的次月15日內(nèi),。

在主管稅務(wù)機關(guān)送達(dá)清算審核結(jié)論后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的,，納稅人應(yīng)按月匯總，并在次月15日內(nèi)申報繳納土地增值稅,。

　第八章法律責(zé)任

第二十九條納稅人未按規(guī)定辦理項目登記,、預(yù)繳申報、報送土地增值稅涉稅資料,、辦理土地增值稅清算申報的,，由主管稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期改正，并按照《征管法》及其實施細(xì)則等規(guī)定進(jìn)行處罰,。

主管稅務(wù)機關(guān)在土地增值稅清算過程中發(fā)現(xiàn)納稅人涉嫌偷稅的,，應(yīng)當(dāng)移交稽查部門處理。

第三十條納稅人未按規(guī)定期限預(yù)繳土地增值稅,，或未按規(guī)定期限繳納清算審核應(yīng)補繳稅款的,，或未按尾盤銷售管理規(guī)定期限繳納稅款的，按照《征管法》第三十二條規(guī)定,，從繳納稅款期限屆滿的次日起,，按日加收滯納金,。

第三十一條主管稅務(wù)機關(guān)基于納稅人提供的資料出具土地增值稅清算審核結(jié)論后，如稅務(wù)稽查,、審計,、財政等部門檢查發(fā)現(xiàn)納稅人存在少繳稅款的，按照《征管法》及其實施細(xì)則有關(guān)規(guī)定處理,。

第九章附則

第三十二條土地增值稅清算資料應(yīng)按照檔案化管理的要求,，妥善保存。

第三十三條本規(guī)程所稱的“主管稅務(wù)機關(guān)”是指管轄房地產(chǎn)開發(fā)項目的區(qū)稅務(wù)局,、稅務(wù)分局,、稅務(wù)所，所稱的“日”是指自然日,，所稱的“以上”含本數(shù),。第三十四條本規(guī)程由國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局解釋，本規(guī)程未盡事項,，按相關(guān)規(guī)定處理,。

第三十五條本規(guī)程自2021年10月8日起施行，此前已受理但未出具清算審核結(jié)論的,，按本規(guī)程處理,。《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅清算申報主體問題的公告》(2010年第2號),、《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅納稅人納稅義務(wù)的公告》(2011年第2號),、《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算有關(guān)業(yè)務(wù)問答的通知》(瓊地稅函〔2015〕917號)、《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅核定征收辦法的公告》(2016年第8號)和《國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅有關(guān)政策問題的通知》(瓊稅發(fā)〔2019〕8號)同時廢止,。