各市州,、縣(市、區(qū))地方稅務(wù)局,，省局直屬稅務(wù)局,、稽查局：

現(xiàn)將《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)，以下簡(jiǎn)稱187號(hào)文件)(附件1)轉(zhuǎn)發(fā)給你們,，給合我省實(shí)際，作如下補(bǔ)充規(guī)定,，請(qǐng)一并貫徹執(zhí)行,。

一、土地增值稅清算單位的核審

(一)土地增值稅最基本清算單位為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,；開發(fā)項(xiàng)目分期的,，為每個(gè)分期開發(fā)項(xiàng)目。最基本清算單位的開發(fā)項(xiàng)目或分期開發(fā)項(xiàng)目的確認(rèn)以對(duì)房地產(chǎn)業(yè)具有管理職能部門核發(fā)的證件,、文書(立項(xiàng)批準(zhǔn)證書,、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地批準(zhǔn)書,、土地使用證,、開工許可證、商品房銷售許可證,、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案證)為依據(jù),。清算前,，要填寫《土地增值稅項(xiàng)目登記表》(附件2)。

(二)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的認(rèn)定,，一律按省政府轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)廳等部門《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的實(shí)施意見》(吉政辦發(fā)〔2005〕24號(hào))文件規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,。開發(fā)項(xiàng)目中既有普通住宅又有非普通住宅的必須分別計(jì)算增值額。不能分別計(jì)算或不能準(zhǔn)確計(jì)算增值額的,，其普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能享受條例第八條第一款的免稅政策,。為嚴(yán)格區(qū)分普通住宅和非普通住宅，納稅人要認(rèn)真填寫《普通標(biāo)準(zhǔn)住宅審核表》(附件3),、《非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅審核表》(附件4),，并由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核。

二,、土地增值稅清算條件的把握

(一)符合下列情形之一的,，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值的清算：

1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的,；

2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的,；

3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

符合上述規(guī)定的納稅人,，須在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù),。

(二)符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上,，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售面積已經(jīng)出租或自用的,；

2.取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的,；

3.納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

符合以上述規(guī)定的納稅人須在滿足清算條件之日起30日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)告滿足清算條件的具體時(shí)日,，同時(shí)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否清算,。對(duì)已確定的清算對(duì)象，在確定清算之日起30日之內(nèi)辦理清算手續(xù),。

三,、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入和扣除項(xiàng)目的確認(rèn)

(一)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入等全部?jī)r(jià)款及有關(guān)經(jīng)濟(jì)收益,。要將企業(yè)實(shí)際售價(jià)與市場(chǎng)同類房屋售價(jià)進(jìn)行比較,，差異較大的要重新審核。

(二)在計(jì)算取得土地使用權(quán)所支付的金額,、房地產(chǎn)開發(fā)成本,、費(fèi)用及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金等四項(xiàng)扣除項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)由納稅人提供合法有效憑證(參見《土地增值稅扣除項(xiàng)目有關(guān)憑證參考表》附件5),。稅務(wù)機(jī)關(guān)要對(duì)各類發(fā)票,、財(cái)政專用票據(jù)以及具有法律效力的外部證據(jù),、特定事項(xiàng)的企業(yè)內(nèi)部證據(jù)等憑證的真實(shí)性、合法性,、合理性進(jìn)行審查,，再確認(rèn)扣除金額。應(yīng)取得而因種種原因未取得合法有效憑證的,，要在稅務(wù)機(jī)關(guān)通知的30日內(nèi)取得,，愈期未取得的，不予扣除,。

(三)要按配比原則按比例分?jǐn)偢鞣制陂_發(fā)項(xiàng)目的土地征用和拆遷補(bǔ)償費(fèi),。要據(jù)實(shí)計(jì)算前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi),、基本設(shè)施費(fèi),、開發(fā)間接費(fèi)等四項(xiàng)開發(fā)成本，對(duì)計(jì)算不實(shí)的要對(duì)成本的單位金額標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行核定,。地方稅務(wù)機(jī)關(guān)要參照當(dāng)?shù)卣蚪ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門上一年公布的建安造價(jià)定額資料核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn),，并據(jù)以計(jì)算扣除。

四,、土地增值稅清算的程序

(一)告知清算事項(xiàng),。清算前，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要將清算條件,、要求,、所要做的準(zhǔn)備工作、所需提供的資料,，書面告知納稅人,。

(二)納稅人做清算準(zhǔn)備。納稅人申請(qǐng)清算前要根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求先自行進(jìn)行清算,，形成清算報(bào)告,，填寫《土地增值稅納稅清算表》(附件6)。

(三)審核清算申請(qǐng),。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)告知事項(xiàng)中規(guī)定的清算資料進(jìn)行審核,，并做如下處理：對(duì)明顯不符合清算條件的告之不予受理,；對(duì)資料不全或有誤的,，指導(dǎo)其更正，并在15日內(nèi)補(bǔ)齊,；對(duì)項(xiàng)目齊全,、填寫規(guī)范的材料進(jìn)行登記，出具回執(zhí),。

(四)組織進(jìn)行清算,。稅務(wù)機(jī)關(guān)要指定二名以上工作人員對(duì)清算單位申請(qǐng)的內(nèi)容進(jìn)行實(shí)地調(diào)查,，區(qū)分普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，確認(rèn)收入和扣除項(xiàng)目,、計(jì)算增值額,，形成清算報(bào)告，填寫清算表,。清算報(bào)告和清算表要求事實(shí)清楚,；論據(jù)充分；依據(jù)準(zhǔn)確,、處理恰當(dāng),；數(shù)據(jù)全面、指標(biāo)合理,。

(五)清算資料整理和歸檔,。清算后，將清算報(bào)告,、清算資料整理后歸檔,。

(六)辦理稅款多退少補(bǔ)的有關(guān)手續(xù)。對(duì)退稅的要經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)局審核,。對(duì)納稅人辦理清算時(shí)應(yīng)退稅款額度在50萬元(含50萬元)以上的需填寫《土地增值稅清算退稅審核表》(附件7),，報(bào)省局審核。

(七)清算檢查與監(jiān)督,。上級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要對(duì)清算情況進(jìn)行抽查,，對(duì)結(jié)論不準(zhǔn)的要予以糾正，并實(shí)行過錯(cuò)責(zé)任追究,。

五,、土地增值稅的核定征收

(一)符合187號(hào)文件第七條規(guī)定的五種情形之一的，一律實(shí)行核定征收,。

(二)實(shí)行核定征收的征收率為：轉(zhuǎn)讓普通標(biāo)準(zhǔn)住宅為轉(zhuǎn)讓收入的0.5%,。轉(zhuǎn)讓超出普通住宅標(biāo)準(zhǔn)條件的非普通住宅及寫字樓、商業(yè)用房等,，每平方米轉(zhuǎn)讓收入在5千元以下,、5千元至1萬元、1萬元以上的核定征收率分別為1%,、2%,、3%。

(三)實(shí)行核定征收的要填寫《土地增值稅核定征收表》(附件8),。

(四) 對(duì)未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳土地增值稅的,，應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起,，加收滯納金,。

本通知自2007年7月1日起執(zhí)行,。此前凡與本文相抵觸的省局有關(guān)規(guī)定，同時(shí)停止執(zhí)行,。