日韩av免费观看一区二区欧美成人h版在线观看|av日韩精品一区在线观看|18岁女人毛片免费看|国产黄色伦理片在线观看|免费看高潮喷水|邻居人妻电影,|久久中文字幕人妻熟av|极乱家族6|蜜久久久91精品人妻|人妻被x,色色色97大神,日韩高清无码一区二区,国产亚洲欧美一区二区三区在线播放

為貫徹落實(shí)黨中央,、國務(wù)院關(guān)于減證便民,、優(yōu)化服務(wù)的部署要求,國家稅務(wù)總局安徽省稅務(wù)局對《安徽省土地增值稅清算管理辦法》(安徽省地方稅務(wù)局公告2017年第6號發(fā)布)進(jìn)行了修改，現(xiàn)公告如下。

一,、刪除《安徽省土地增值稅清算管理辦法》的第七條第一項和第十項規(guī)定,。

二,、將《安徽省土地增值稅清算管理辦法》的第十七條第四項單列,，增加一個條款，作為第十九條,。

三,、將《安徽省土地增值稅清算管理辦法》的第二十條中“符合本辦法第十九條規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)項目”修改為“符合本辦法第十八條規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)項目”。

四,、按照《安徽省土地增值稅清算管理辦法》的第三十三條第二項確定收入的方法和順序,，修改《安徽省土地增值稅清算管理辦法》的第三十三條第三項規(guī)定。

五,、刪除第五十五條“《安徽省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅有關(guān)問題的批復(fù)》(皖稅務(wù)函[2012]583號)第二條同時廢止,。”的表述,。

六,、本公告自發(fā)布之日起施行。

《安徽省土地增值稅清算管理辦法》(安徽省地方稅務(wù)局公告2017年第6號發(fā)布)根據(jù)以上修改內(nèi)容,，隨文重新發(fā)布,。

特此公告。

國家稅務(wù)總局安徽省稅務(wù)局

2018年12月19日

安徽省土地增值稅清算管理辦法

(2017年9月9日安徽省地方稅務(wù)局公告2017年第6號公布,，根據(jù)2018年12月19日《國家稅務(wù)總局安徽省稅務(wù)局關(guān)于修改《安徽省土地增值稅清算管理辦法》的公告》修改)

第一章總則

第一條為加強(qiáng)土地增值稅清算管理,，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則,、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號),、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》(國稅發(fā)[2009]91號)、《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》(國稅發(fā)[2010]53號)的規(guī)定,，制定本辦法,。

第二條本辦法適用于安徽省范圍內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算工作。

第三條本辦法所稱土地增值稅清算(以下簡稱清算),，是指納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)項目符合清算條件后,，依照稅收法律、法規(guī)及規(guī)范性文件規(guī)定,，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額,，填寫《土地增值稅納稅申報表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供清算資料,，辦理清算申報,，并依據(jù)清算申報結(jié)清該房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。

第四條納稅人應(yīng)當(dāng)根據(jù)稅收法律,、法規(guī),、規(guī)章、規(guī)范性文件以及本辦法的規(guī)定,，辦理項目報告,、報送土地增值稅涉稅資料、開展房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算,。

第五條納稅人對清算申報的真實(shí)性,、準(zhǔn)確性和完整性負(fù)法律責(zé)任。

第六條稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)按照稅收法律,、法規(guī),、規(guī)章、規(guī)范性文件以及本辦法的規(guī)定,，進(jìn)行項目管理,、為納稅人清算提供納稅服務(wù)、開展清算審核,、加強(qiáng)清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的管理并及時,、足額組織稅款入庫。

第二章項目管理

第七條納稅人應(yīng)自取得下列批復(fù),、備案,、證照或簽訂相關(guān)合同之日起30日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報送復(fù)印件或稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的其他形式資料：

(一)取得土地使用權(quán)所簽訂的合同、協(xié)議,；

(二)國有土地使用權(quán)證,；

(三)建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

(四)建設(shè)工程規(guī)劃許可證,；

(五)建筑工程施工許可證,；

(六)建設(shè)施工合同；

(七)預(yù)(銷)售許可證,；

(八)竣工驗收備案表,。

第八條納稅人應(yīng)在取得土地使用權(quán)并獲得建筑工程施工許可證后，根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的時間和要求辦理土地增值稅項目申報,，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報送《土地增值稅項目報告表(從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用)》,，并在每次轉(zhuǎn)讓(預(yù)售)房地產(chǎn)時,，依次填報表中規(guī)定欄目的內(nèi)容,。

第九條納稅人應(yīng)按照財務(wù)會計制度的規(guī)定進(jìn)行財務(wù)會計核算，準(zhǔn)確核算房地產(chǎn)開發(fā)項目的收入,、成本,、費(fèi)用,。納稅人同時開發(fā)多個項目的，應(yīng)按項目合理歸集有關(guān)收入,、成本,、費(fèi)用；分期開發(fā)項目的,，應(yīng)按照分期開發(fā)項目合理歸集有關(guān)收入,、成本、費(fèi)用,。

第十條本辦法所稱房地產(chǎn)開發(fā)項目是指經(jīng)國家有關(guān)部門審批,、備案的項目。對于分期開發(fā)的項目,，以分期項目為單位清算,。

上述國家有關(guān)部門是指發(fā)展改革部門，或者履行項目備案職能的經(jīng)信委,、計經(jīng)委等部門,。

上述分期開發(fā)的項目，是指規(guī)劃部門下發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》中確認(rèn)的項目,。依據(jù)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》難以確認(rèn)分期開發(fā)項目的，納稅人應(yīng)于取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》之日起30日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報告,，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)依據(jù)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》以及相關(guān)《建筑工程施工許可證》《預(yù)售許可證》及預(yù)售資金回籠等情況,，經(jīng)調(diào)查核實(shí)、集體審議,，綜合認(rèn)定分期開發(fā)項目,。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定分期開發(fā)項目,，應(yīng)當(dāng)于納稅人報送分期項目最后一個《預(yù)售許可證》之日起15日內(nèi)書面告知納稅人,。

第十一條房地產(chǎn)開發(fā)項目中,，符合下列情形的,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為同一分期開發(fā)項目：

(一)取得多個《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，只取得一個《建筑工程施工許可證》的,；

(二)取得多個《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，且由若干個《建筑工程施工許可證》確定組織施工,，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)調(diào)查核實(shí)該多個《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》所確定的項目未利用本分期項目回籠資金開工建造的,。

第十二條納稅人分期開發(fā)項目確認(rèn)后，因有關(guān)事項發(fā)生變化,，確需變更分期開發(fā)項目的,，應(yīng)于有關(guān)事項發(fā)生變化之日起15日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報告,，并報送有關(guān)證明材料，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)于接到報告之日起15日內(nèi)調(diào)查核實(shí),，并通過集體審議的方式確認(rèn)是否變更分期開發(fā)項目,。

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)對納稅人分期開發(fā)項目實(shí)施跟蹤管理，發(fā)現(xiàn)納稅人未按照確定的分期開發(fā)項目開發(fā)的,，或發(fā)現(xiàn)確因有關(guān)事項導(dǎo)致分期開發(fā)項目的分期發(fā)生變化的，應(yīng)及時開展調(diào)查核實(shí),，并經(jīng)集體審議確認(rèn)是否變更分期開發(fā)項目。

變更分期開發(fā)項目的,，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)于集體審議結(jié)果確定之日起7日內(nèi)書面告知納稅人,。

第十三條主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項目管理，安排專人或?qū)?，從納稅人取得立項(備案)文件開始,，按項目分別建立檔案、設(shè)置臺賬,，臺賬主要內(nèi)容包括：納稅人項目立項,、項目分期、規(guī)劃設(shè)計,、施工,、預(yù)售、竣工驗收,、工程結(jié)算,、項目清盤、項目中用于出租或自用的房產(chǎn)信息等,，臺賬所列事項應(yīng)按月采集、更新,，確保項目管理與納稅人項目開發(fā)同步,。

第十四條主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理應(yīng)保持連續(xù)性，不得因房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地增值稅納稅人,、主管稅務(wù)機(jī)關(guān),、稅務(wù)管理人員發(fā)生變化而中斷。

第十五條主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)關(guān)注納稅人項目開發(fā)期間的會計核算工作,，對納稅人同時開發(fā)多個項目或者分期開發(fā)項目的,，應(yīng)督促納稅人根據(jù)清算要求按不同項目或者不同分期合理歸集有關(guān)收入、成本,、費(fèi)用,。

第十六條納稅人對主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的分期開發(fā)項目有異議的,，可請求主管稅務(wù)機(jī)關(guān)復(fù)核。

第三章清算申報與受理

第十七條納稅人符合下列條件之一的,，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算：

(一)房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工,、完成銷售(含視同銷售)的；

(二)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的,；

(三)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的,；

第十八條符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

(一)已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目,，已轉(zhuǎn)讓(含視同銷售)的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例85%以上,，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的,；

(二)取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的,。

第十九條納稅人申請注銷稅務(wù)登記，但其開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項目未辦理土地增值稅清算手續(xù)的,，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算,。

第二十條本辦法第十八條所稱竣工，是指除土地開發(fā)外,，其房地產(chǎn)開發(fā)項目符合下列條件之一：

(一)房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案,；

(二)房地產(chǎn)開發(fā)項目已開始交付購買方；

(三)房地產(chǎn)開發(fā)項目已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明,。

第二十一條符合本辦法第十七條規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)項目,，納稅人應(yīng)當(dāng)在清算條件滿足之日起90日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算申報。符合本辦法第十八條規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)項目,，且主管稅務(wù)機(jī)關(guān)已下發(fā)《稅務(wù)事項通知書》通知清算的,，應(yīng)當(dāng)在收到通知書之日起90日內(nèi)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算申報,。

第二十二條對于符合本辦法第十八條規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)項目,，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)集體審議，根據(jù)項目實(shí)際情況確定是否需要進(jìn)行清算,，集體審議的結(jié)果應(yīng)當(dāng)形成記錄存檔,。對于確定需要進(jìn)行清算的房地產(chǎn)開發(fā)項目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)及時下達(dá)《稅務(wù)事項通知書》,，通知納稅人清算,。

納稅人對主管稅務(wù)機(jī)關(guān)清算通知有異議的，可請求主管稅務(wù)機(jī)關(guān)復(fù)核,。

第二十三條納稅人辦理清算申報,，少繳稅款的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳稅款；多繳稅款的,，按照規(guī)定辦理退抵稅款手續(xù),。

第二十四條納稅人在規(guī)定期限內(nèi)辦理清算申報確有困難，需要延期的,，應(yīng)當(dāng)在申報期限屆滿前提出書面延期申請,，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)，在核準(zhǔn)的期限內(nèi)辦理清算申報,。

第二十五條納稅人未按規(guī)定期限辦理清算申報的,，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正；逾期仍未申報的,，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則有關(guān)規(guī)定處理,。

第二十六條納稅人辦理清算時，應(yīng)以清算申報當(dāng)日為確認(rèn)清算收入和歸集扣除項目金額的截止時間,。

第二十七條納稅人可以委托涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)項目清算進(jìn)行涉稅鑒證。

納稅人委托涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行涉稅鑒證的,，涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按規(guī)定對涉稅事項真實(shí)性和合法性出具鑒定和證明,，并在鑒證報告中披露鑒定和證明的結(jié)論、法規(guī)依據(jù),、事實(shí)證據(jù),、證明過程以及其他應(yīng)當(dāng)說明的重大事項。

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在清算審核中,，需要核查受托開展涉稅鑒證的涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)工作底稿或認(rèn)為需要就涉稅鑒證事項開展約談的,，受托涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)積極配合。

第二十八條納稅人辦理清算申報時,，應(yīng)當(dāng)提交以下清算資料：

(一)《土地增值稅納稅申報表(二)(從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算適用)》,；

(二)房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明，包括房地產(chǎn)開發(fā)項目立項,、用地,、開發(fā)、銷售,、關(guān)聯(lián)方交易,、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其他情況,；

(三)項目竣工決算報表,、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同,、銀行貸款利息結(jié)算通知單,、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表,、銷售明細(xì)表,、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入,、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料；

(四)需要清算項目記賬憑證的,，應(yīng)提供記賬憑證復(fù)印件,；

(五)委托涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)鑒證的清算項目，報送涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)出具的鑒定和證明,；

(六)享受土地增值稅優(yōu)惠的項目,，應(yīng)報送減免稅申請并提供減免土地增值稅證明材料原件及復(fù)印件。

房地產(chǎn)開發(fā)項目中,，有視同銷售情形的,，應(yīng)予詳細(xì)說明。

上述資料中,，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)已經(jīng)取得的,，不得再要求納稅人報送。

第二十九條主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)認(rèn)真核對納稅人報送的清算資料,，對納稅人提交的清算資料齊全的,，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)予以受理；不齊全的,，應(yīng)一次性告知納稅人在規(guī)定期限內(nèi)補(bǔ)正資料,。

納稅人補(bǔ)正資料的，予以受理,；未能補(bǔ)正的,，經(jīng)納稅人提供確因不可抗力等客觀原因造成資料難以補(bǔ)正的書面說明及相關(guān)證明材料，可以受理,。

第四章清算審核

第三十條主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)自納稅人辦理清算申報之次日起90日內(nèi)完成清算審核,；確需延長審核時間的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)主要負(fù)責(zé)人批準(zhǔn),。

第三十一條清算審核包括案頭審核,、實(shí)地審核：

案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進(jìn)行數(shù)據(jù)、邏輯審核,，重點(diǎn)審核納稅人申報情況的一致性,、數(shù)據(jù)計算準(zhǔn)確性等。

實(shí)地審核是指在案頭審核的基礎(chǔ)上,，通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目實(shí)地查驗等方式,，對納稅人申報情況的客觀性、真實(shí)性,、合理性進(jìn)行審核,。

第三十二條主管稅務(wù)機(jī)關(guān)開展清算審核，應(yīng)當(dāng)由分管領(lǐng)導(dǎo)牽頭，組建清算審核小組,。清算審核小組按照有關(guān)稅收法規(guī)和本辦法的規(guī)定開展審核工作,，審核結(jié)束應(yīng)當(dāng)出具書面審核報告。審核報告經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)或市,、縣稅務(wù)機(jī)關(guān)集體審議,、批準(zhǔn)后，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)依據(jù)批準(zhǔn)的審核報告向納稅人出具《土地增值稅清算審核表》以及具體的調(diào)整事項和理由,，納稅人按照《土地增值稅清算審核表》辦理補(bǔ)退稅款,。

納稅人對主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的《土地增值稅清算審核表》以及具體的調(diào)整事項和理由有異議的，可以申請主管稅務(wù)機(jī)關(guān)復(fù)核,。

第三十三條主管稅務(wù)機(jī)關(guān)開展清算審核,，可以自行組織清算審核，也可以通過購買涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)服務(wù)的方式開展審核,。

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)自行組織清算審核的,，可以向上級稅務(wù)機(jī)關(guān)請求提供政策、技術(shù),、人員支持,，組建清算審核小組，開展清算審核,。

通過購買涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)服務(wù)的方式開展審核的,，應(yīng)當(dāng)按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布﹤涉稅專業(yè)服務(wù)監(jiān)管辦法(試行)﹥的公告》(國家稅務(wù)總局公告2017年第13號)等有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)清算審核小組應(yīng)派員全過程參與涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的案頭審核和實(shí)地審核,，參與審核表單的填制、審核報告的撰寫,，并在審核表單與審核報告上簽章,。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)對相關(guān)審核表單、審核報告組織集體審議,、驗收,；需經(jīng)市、縣稅務(wù)機(jī)關(guān)集體審議的,，由組織驗收的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)向市,、縣稅務(wù)機(jī)關(guān)匯報有關(guān)驗收情況。

提供服務(wù)的涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu),，應(yīng)當(dāng)遵守稅收法律,、法規(guī)及相關(guān)稅收規(guī)定，遵循涉稅專業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)規(guī)范,，嚴(yán)格履行合同義務(wù),，保質(zhì)、保量、按時完成任務(wù),。未按規(guī)定完成合同約定服務(wù)內(nèi)容或服務(wù)出現(xiàn)嚴(yán)重差錯的,，稅務(wù)機(jī)關(guān)依規(guī)扣減部分或全部服務(wù)費(fèi)，直至終止合同,。涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)弄虛作假,、出具失實(shí)報告的，或服務(wù)過程中有其他違法違規(guī)行為的,，稅務(wù)機(jī)關(guān)可不認(rèn)可其服務(wù)報告,，并將其列入購買服務(wù)黑名單，同時將有關(guān)情況通報相關(guān)部門,、行業(yè)協(xié)會,。

第三十四條納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)根據(jù)納稅人報送的清算資料,，結(jié)合測繪成果資料,、商品房銷售明細(xì)表、發(fā)票等核實(shí)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入,，重點(diǎn)審核納稅人申報的應(yīng)稅收入是否真實(shí),、準(zhǔn)確、完整,，相關(guān)房產(chǎn)的價格是否明顯偏低,。具體確認(rèn)方式包括但不限于以下情況：

(一)土地增值稅清算時，已全額開具發(fā)票的,，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入,；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入,。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致,，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的,，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整,。

(二)納稅人將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵,、對外投資,、分配給股東或投資人、抵償債務(wù),、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等,，發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

1.按本企業(yè)當(dāng)月銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格核定,。

2.按本企業(yè)在同一地區(qū),、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確認(rèn),。

3.參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確認(rèn),。

(三)納稅人申報的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價低于本條第二項規(guī)定的方法和順序所確認(rèn)的價格,，又無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入,。前述正當(dāng)理由包括但不限于以下情形：

1.采取政府指導(dǎo)價,、限價等非市場定價方式銷售的開發(fā)產(chǎn)品；

2.法院判決或裁定價格的開發(fā)產(chǎn)品,；

3.以公開拍賣方式轉(zhuǎn)讓的開發(fā)產(chǎn)品,。

第三十五條土地增值稅清算扣除項目包括：

(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)成本,，包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi),、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi),、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用,。

(三)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用,。

(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

(五)國家規(guī)定的其他扣除項目,。

第三十六條扣除項目應(yīng)同時符合下列要求：

(一)符合國家法律,、法規(guī)、規(guī)章以及有關(guān)規(guī)范性文件的規(guī)定,。

(二)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)是真實(shí)發(fā)生的,。

(三)扣除項目金額應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條的規(guī)定，準(zhǔn)確地在各項目中分別歸集,，不得混淆,。

(四)扣除項目金額中所歸集的各項成本和費(fèi)用必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹?

(五)納稅人同時開發(fā)多個項目,、分期開發(fā)項目,、或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)涉及到分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用的，應(yīng)按照受益對象,，采用合理的分配方法分?jǐn)偂?

(六)在土地增值稅清算中,，對同一類事項，應(yīng)當(dāng)采取相同的會計政策及稅務(wù)處理方法,。會計核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的,，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。

(七)取得土地所支付的金額,、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi),、前期工程費(fèi),、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),、公共配套設(shè)施費(fèi)以及據(jù)實(shí)計算扣除的利息支出,，應(yīng)當(dāng)已經(jīng)實(shí)際支付。

第三十七條扣除項目金額中所歸集的各項成本和費(fèi)用,，應(yīng)取得合法有效憑證,。包括但不限于：

(一)支付給境內(nèi)單位或者個人的款項，且屬于《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》第十九條規(guī)定的開具發(fā)票范圍的,，以取得的發(fā)票或者按照規(guī)定視同發(fā)票管理的憑證為合法有效憑證,。

(二)支付的行政事業(yè)性收費(fèi)或者政府性基金，以取得的財政票據(jù)為合法有效憑證,。

(三)支付給境外單位或者個人的款項,，以該單位或者個人的簽收單據(jù)及境外公證機(jī)構(gòu)的確認(rèn)證明為合法有效憑證；屬于境內(nèi)代扣代繳稅款的,，按國家稅務(wù)總局有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,。

(四)法院判決書、裁定書,、調(diào)解書,，以及仲裁裁決書、公證債權(quán)文書,。

(五)財政部,、國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他合法有效憑證。

第三十八條取得土地使用權(quán)所支付的金額,，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用,。其中，取得土地使用權(quán)所支付的地價款是指納稅人依據(jù)有關(guān)土地轉(zhuǎn)讓,、出讓合同,、協(xié)議及其補(bǔ)充協(xié)議以貨幣或者其他形式支付的款項。依據(jù)有關(guān)土地轉(zhuǎn)讓,、出讓合同,、協(xié)議及其補(bǔ)充協(xié)議，政府或有關(guān)單位,、部門以扶持,、獎勵、補(bǔ)助,、改制或其他形式返還,、支付、撥付給納稅人或其控股方,、關(guān)聯(lián)方的金額應(yīng)從取得土地使用權(quán)所支付的金額中剔除,。

第三十九條拆遷補(bǔ)償費(fèi)按以下方法確認(rèn)：

(一)納稅人用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的,，安置用房按視同銷售處理，并按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)第三條(一)款規(guī)定確認(rèn)收入,，同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補(bǔ)償費(fèi),。納稅人支付給回遷戶的補(bǔ)差價款，計入拆遷補(bǔ)償費(fèi),；回遷戶支付給納稅人的補(bǔ)差價款,，應(yīng)抵減本項目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

(二)納稅人采取異地安置,，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的,，房屋價值按《國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)第三條第(一)款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補(bǔ)償費(fèi),；異地安置的房屋屬于購入的,，以實(shí)際支付的購房支出計入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

第四十條納稅人開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房,、會所,、停車場(庫)、物業(yè)管理場所,、變電站,、熱力站、水廠,、文體場館,、學(xué)校、幼兒園,、托兒所,、醫(yī)院、郵電通訊設(shè)施等,，建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的,，其成本、費(fèi)用可以扣除,；建成后無償移交給政府,、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，在提供政府,、公用事業(yè)單位書面證明后,，其成本,、費(fèi)用可以扣除,；建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入,，并準(zhǔn)予扣除成本,、費(fèi)用,。

符合下列情況之一的，可以確認(rèn)為建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有：

(一)商品房銷售合同,、協(xié)議或合同性質(zhì)憑證中注明有關(guān)公共配套設(shè)施歸業(yè)主共有,，且房屋登記機(jī)構(gòu)在房屋登記簿中對屬業(yè)主共有的物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑予以記載的。

(二)商品房銷售合同,、協(xié)議或合同性質(zhì)憑證中未注明有關(guān)公共配套設(shè)施歸業(yè)主共有,，但通過其他方式向物業(yè)買受人提供書面公示材料注明有關(guān)公共配套設(shè)施歸業(yè)主共有，且房屋登記機(jī)構(gòu)在房屋登記簿中對屬業(yè)主共有的物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑予以記載的,。

(三)商品房銷售合同,、協(xié)議或合同性質(zhì)憑證中注明有關(guān)公共配套設(shè)施歸業(yè)主共有，或通過其他方式向物業(yè)買受人提供書面公示材料注明有關(guān)公共配套設(shè)施歸業(yè)主共有,，但因客觀原因房屋登記機(jī)構(gòu)未在房屋登記簿中對屬業(yè)主共有的物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑予以記載,，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)調(diào)查取證予以確認(rèn)。

(四)法院判決書,、裁定書,、調(diào)解書以及仲裁裁決書確定屬于全體業(yè)主共有的。

第四十一條納稅人銷售已裝修的房屋,，其裝修費(fèi)用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本,。

納稅人銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行采購或委托裝修公司購買的家用電器,、家具所發(fā)生的支出,，也不包括與房地產(chǎn)連接在一起、但可以拆除且拆除后無實(shí)質(zhì)性損害的物品所發(fā)生的支出,。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售精裝修房時,，如其銷售收入包括銷售家用電器、家具等取得的收入,，應(yīng)以總銷售收入減去銷售家用電器,、家具等取得的收入作為房地產(chǎn)銷售收入計算土地增值稅。

第四十二條納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)項目以外單獨(dú)建造的樣板房,、售樓部,，其建造費(fèi)用、裝修費(fèi)用不得計入房地產(chǎn)開發(fā)成本,。

第四十三條《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進(jìn)項稅額,，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目,，不允許在銷項稅額中計算抵扣的,，可以計入扣除項目。

第四十四條政府或有關(guān)部門直接向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的市政配套費(fèi),、報批報建費(fèi),、“四源”費(fèi),、供電貼費(fèi)、增容費(fèi)等應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納,、并在核算時計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的收費(fèi)項目,，在計算土地增值稅時，列入開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本計算扣除項目金額,。上述費(fèi)用政府或有關(guān)部門收取后又返還的,，返還的部分不得計入扣除項目金額。

第四十五條財務(wù)費(fèi)用中的利息支出按以下方法處理：

凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,，允許據(jù)實(shí)扣除,，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用,，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5％計算扣除,。

凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10％計算扣除,。全部使用自有資金,，沒有利息支出的，按照本款扣除,。

納稅人既向金融機(jī)構(gòu)借款,，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計算扣除時不能同時適用本條第一,、第二款所述兩種辦法,。

納稅人據(jù)實(shí)列支利息支出的，應(yīng)當(dāng)提供貸款合同,、利息結(jié)算單據(jù)以及發(fā)票,。

納稅人向金融機(jī)構(gòu)支付的咨詢費(fèi)等非利息性質(zhì)的款項，不得作為利息支出扣除,。

納稅人同時開發(fā)多個項目,、分期開發(fā)項目、或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)需要分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用的,，其扣除項目中利息支出的計算方法應(yīng)保持一致,。

本辦法所稱金融機(jī)構(gòu)，是指有關(guān)部門按照規(guī)定許可進(jìn)行金融貸款業(yè)務(wù)的金融單位,。本辦法所稱“能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偂笔侵讣{稅人按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則》或《企業(yè)會計制度》的規(guī)定核算房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當(dāng)予以資本化的利息,。

“同類同期貸款利率”是指在貸款期限、貸款金額,、貸款擔(dān)保以及企業(yè)信譽(yù)等條件基本相同下,，商業(yè)銀行提供貸款的利率。

第四十六條納稅人與關(guān)聯(lián)方之間發(fā)生的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)、購入有形產(chǎn)品,、無形資產(chǎn)和有償服務(wù)等事項,，應(yīng)按照公允價值和營業(yè)常規(guī)進(jìn)行業(yè)務(wù)往來,。

第四十七條在土地增值稅清算過程中,，發(fā)現(xiàn)納稅人符合以下條件之一的，應(yīng)按核定征收方式對房地產(chǎn)項目進(jìn)行清算：

(一)依照法律,、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的,；

(二)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

(三)雖設(shè)置賬簿,，但賬目混亂或者成本資料,、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全,，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的,；

(四)符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算申報,，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算,，逾期仍不清算的；

(五)申報的計稅依據(jù)明顯偏低,，又無正當(dāng)理由的,。

按照收入金額的一定比例實(shí)行核定征收的，核定征收率不得低于5%,。

第四十八條主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在清算審核中發(fā)現(xiàn)納稅人涉嫌偷稅,、逃避追繳欠稅、抗稅或者其他需要立案查處的稅收違法行為的,，應(yīng)當(dāng)終止清算審核,，并按規(guī)定程序移交稽查部門處理。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在對納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行土地增值稅清算審核時,，稽查部門又對納稅人立案檢查的,，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)終止清算審核，并將清算審核事項移交稽查部門一并處理,。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)終止清算審核的,，應(yīng)當(dāng)于移交稽查部門處理的當(dāng)日書面告知納稅人。

第四十九條土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn),，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的(以下簡稱清算后轉(zhuǎn)讓的),，納稅人應(yīng)按月匯總進(jìn)行土地增值稅納稅申報。申報時,，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費(fèi)用(不含與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金)乘以清算后轉(zhuǎn)讓的面積再加上清算后轉(zhuǎn)讓時繳納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金計算,。

單位建筑面積成本費(fèi)用(不含與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金)=房地產(chǎn)開發(fā)項目總扣除項目金額(不含與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金)÷房地產(chǎn)開發(fā)項目的總建筑面積

第五十條對房地產(chǎn)開發(fā)項目中的房地產(chǎn)，納稅人出租、自用或借予他人使用超過1年的,，轉(zhuǎn)讓時應(yīng)按銷售舊房處理,。

第五章其他

第五十一條納稅人辦理清算申報后，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)通過清算審核補(bǔ)繳的稅款,，應(yīng)當(dāng)自本辦法第二十條規(guī)定的申報期屆滿之次日起加收滯納金,。稅務(wù)機(jī)關(guān)延長審核時間的，延長審核期間不加收滯納金,。

第五十二條因下列原因,，納稅人自結(jié)算繳納土地增值稅清算稅款之日起三年內(nèi)發(fā)現(xiàn)多繳稅款的，可以向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求退還多繳的稅款,，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)自接到納稅人書面退還申請之日起30日內(nèi)核查,對查實(shí)的事項應(yīng)予以追溯調(diào)整,，涉及從國庫中退庫的，依照法律,、行政法規(guī)有關(guān)國庫管理的規(guī)定退還,。

(一)清算時應(yīng)取得但未取得合法有效憑證，清算后取得的,；

(二)清算時應(yīng)實(shí)際支付但未實(shí)際支付的款項,，清算后實(shí)際支付的；

(三)清算時應(yīng)分?jǐn)偟珜?shí)際未能分?jǐn)偟墓餐某杀举M(fèi)用,，清算后能夠按照受益對象,、采用合理的分配方法分?jǐn)偟模?

(四)其他合法合理原因。

第五十三條納稅人按照本辦法第二十一條規(guī)定辦理清算申報時,，對同一開發(fā)項目或同一分期項目中既建有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又建有非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅(其他類型房地產(chǎn))的,，如納稅人在清算報告中就其普通標(biāo)準(zhǔn)住宅申請免征土地增值稅，應(yīng)分別計算增值額,、增值率以及應(yīng)繳的土地增值稅,；如納稅人在清算報告提出放棄申請免征普通標(biāo)準(zhǔn)住宅土地增值稅權(quán)利的，應(yīng)以整個開發(fā)項目為對象,，統(tǒng)一計算增值額,、增值率以及應(yīng)繳的土地增值稅。

納稅人在清算申報時未明確是否就其普通標(biāo)準(zhǔn)住宅申請免征土地增值稅的,，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)告知納稅人相關(guān)政策,，并將清算報告退還納稅人，待納稅人明確后予以受理,。

第六章附則

第五十四條納稅人在土地增值稅清算申報中的稅收違法行為，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則等規(guī)定進(jìn)行處理,。

第五十五條本辦法未盡事項,，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號),、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》(國稅發(fā)[2009]91號),、《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》(國稅發(fā)[2010]53號)處理。

第五十六條本辦法自公布之日起30日后施行,。本辦法實(shí)施時,，尚未清算的項目適用本辦法。