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類 別：契稅文 號：重慶市地方稅務局文件渝地稅發(fā)〔2010〕32號頒發(fā)日期：2010-02-11
地 區(qū)：重慶行 業(yè)：全部時效性：有效
重慶市地方稅務局關于契稅政策執(zhí)行若干問題的通知
【條款失效】根據(jù)《重慶市地方稅務局關于公布部分條款失效廢止、全文失效廢止,、現(xiàn)行有效稅收規(guī)范性文件目錄的公告》(重慶市地方稅務局公告2011年第6號)廢止第一條第四點中“根據(jù)《重慶市特色工業(yè)園區(qū)標準廠房建設實施意見》(渝辦發(fā)〔2007〕325號)的規(guī)定,，入駐重慶市特色工業(yè)園區(qū)的企業(yè)購買園區(qū)內(nèi)標準廠房的,，免征契稅,?！备鶕?jù)《重慶市地方稅務局關于公布部分條款失效廢止,、全文失效廢止稅收規(guī)范性文件目錄的公告》(重慶市地方稅務局公告2012年第10號)廢止第一條第二項,、第三條第一項第一點,、第三條第二項廢止,。根據(jù)《重慶市地方稅務局關于契稅若干政策執(zhí)行問題的公告》(重慶市地方稅務局公告2014年第7號)廢止第一條“房屋拆遷安置”有關規(guī)定。
各區(qū)縣(自治縣)地方稅務局,，市局各直屬單位：
契稅征管工作啟動以來,，在政策執(zhí)行及實際征管中存在若干問題。為統(tǒng)一政策執(zhí)行,，規(guī)范管理,，經(jīng)研究，現(xiàn)就契稅政策執(zhí)行若干問題明確如下：
一,、關于減免政策執(zhí)行問題
（一）房屋拆遷安置
依照城市房屋拆遷管理規(guī)定實施的房屋拆遷,，被拆遷的單位或個人與拆遷人簽訂拆遷補償安置協(xié)議之后重新承受房屋，適用以下優(yōu)惠政策,。
1.被拆遷房屋的個人依照拆遷補償安置協(xié)議取得貨幣補償,，重新購置一處房屋的(即貨幣補償安置)，購房成交價款中未超出拆遷補償款的部分免征契稅;超出拆遷補償款的部分,，應按適用稅率征稅,。其中，拆遷補償款包括：拆遷補償安置協(xié)議中約定的補償價款,、搬遷補助,、搬遷獎勵以及臨時安置補助等;適用稅率按照本次購房的類型或房屋面積確定。
2.被拆遷房屋的單位和個人依照拆遷補償安置協(xié)議重新承受還建房屋(即房屋產(chǎn)權調換安置)，不補繳產(chǎn)權調換差價款的,，免征契稅;應補繳產(chǎn)權調換差價款的,，對補繳款部分，按適用稅率征收稅,。適用稅率按照本次換入房屋的類型或房屋面積確定,。
被拆遷房屋的單位或個人包括被拆遷房屋的所有權人、房屋共有權人以及領取拆遷補償款的被拆遷公有住房的承租人,。
（二）農(nóng)村居民購買住房
擁有重慶市戶籍的農(nóng)村居民,，在重慶市城鎮(zhèn)首次購買一套建筑面積不超過90平方米的普通住房，免征契稅,。首次購房的證明由購房當?shù)胤课莨芾聿块T出具,。
為便于政策落實和實際執(zhí)行，無論購房單價是否超過本地商品房平均交易價格,，以及對于已婚的農(nóng)村居民,，無論其配偶是否已購房，均適用上述政策,。
（三）職工購買公有住房
符合重慶市公有住房出售管理的相關規(guī)定,，經(jīng)縣以上房改部門審核批準的公有住房出售，職工購買單位公有住房的,，根據(jù)契稅暫行條例的規(guī)定,，可免征契稅。
（四）購置標準廠房
根據(jù)《重慶市特色工業(yè)園區(qū)標準廠房建設實施意見》(渝辦發(fā)〔2007〕325號)的規(guī)定,，入駐重慶市特色工業(yè)園區(qū)的企業(yè)購買園區(qū)內(nèi)標準廠房的,，免征契稅。所稱標準廠房是指在經(jīng)市政府批準的特色工業(yè)園區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi),，由符合要求的開發(fā)業(yè)主統(tǒng)一規(guī)劃建設,，用于出租或出售，達到建筑規(guī)模要求的通用工業(yè)廠房,。標準廠房應符合以下認定標準,，取得由市園區(qū)辦核發(fā)的《標準廠房建設項目初步確認書》。
開發(fā)業(yè)主：原則上應為工業(yè)園區(qū)投資設立的建設開發(fā)公司和具有房地產(chǎn)開發(fā)四級以上資質的各類開發(fā)企業(yè),。
建筑規(guī)模：原則上不低于5萬平方米,，樓層不少于兩層。
容積率：“一圈”內(nèi)主城區(qū)不低于1.2,，其他區(qū)縣不低于1.0;“兩翼”區(qū)縣(自治縣)不低于0.8;總體不超過3.0,。
控制指標：綠化率不超過30%;建筑密度不低于45%;生活配套設施不超過7%。
用途：用于出租或出售給工業(yè)企業(yè),，自用面積少于30%,。
銷售限價：項目單獨核算，確定最高限價，稅前利潤不超過銷售收入的10%(政策性減免,、返還和獎勵除外),。
二、關于征稅范圍界定問題
（一）基本登記類型的征稅范圍界定
根據(jù)相關法律的規(guī)定,，土地房屋權屬的設立,、變更、轉讓和消滅應依法登記,，國土房管部門將土地房屋權屬登記分為八大類,，若干小類，大類包括：初始登記,、 轉移登記,、變更登記、 注銷登記,、 抵押權登記,、地役權登記、預告登記,、其他登記,。根據(jù)契稅暫行條例及其細則的規(guī)定，契稅征稅范圍包括：國有土地使用權出讓;土地使用權轉讓(出售,、贈與和交換);房屋轉讓(買賣,、贈與和交換);以及視同土地使用權轉讓或房屋買賣、贈與的情形,，包括以土地房屋權屬作價投資、入股;以土地房屋權屬抵債;以獲獎方式承受土地房屋權屬等,。因此,，涉及征收契稅的主要登記類型如下：
1.初始登記：出讓土地使用權初始登記;作價出資土地使用權初始登記(僅指國家批準的以土地使用權作價出資);劃撥土地使用權轉出讓土地使用權初始登記。
2.轉移登記：國有土地使用權轉移;土地使用權互換;房地產(chǎn)轉移登記 ,。
3.變更登記：土地房屋分割權屬登記,。
其他登記類型凡屬于契稅暫行條例及其細則規(guī)定的征稅范圍的，應按規(guī)定征收契稅,。
（二）特殊情形下征稅范圍界定
1.土地房屋繼承
根據(jù)《國家稅務總局關于繼承土地房屋權屬有關契稅問題的批復》(國稅函〔2004〕1036號)的規(guī)定,，對于《中華人民共和國繼承法》規(guī)定的法定繼承人(包括配偶、子女,、父母,、兄弟姐妹、祖父母,、外祖父母)繼承土地房屋權屬,，不征契稅。
上述不征契稅的法定繼承是指從被繼承人死亡時開始，具有法定繼承人身份個人實施繼承的行為,。非法定繼承人繼承土地房屋,，以及個人在被繼承人死亡前，承受其土地房屋屬于受贈行為,，應按規(guī)定征收契稅,。
不征契稅的法定繼承還包括：部分法定繼承人放棄繼承權，剩余法定繼承人進行的繼承行為;夫妻雙方共同共有的土地房屋,，一方去世后,，由其他法定繼承人承受的行為。
2.共有土地房屋分割
(1)共同共有的土地房屋權屬分割,，是房產(chǎn)共有權的變動,，非產(chǎn)權轉移行為，因此,，不屬于契稅征稅范圍,。
其中，夫妻雙方共同共有的土地房屋,，在婚姻關系存續(xù)期間或者離婚時,，無論確權到任何一方，均不屬于契稅征稅范圍,。
(2)按份共有的土地房屋權屬分割時,，共有人未超過應得份額承受權屬，不征契稅;若共有人超過應得份額承受權屬,，對超過部分應按規(guī)定征稅,。
上述共同共有與按份共有是指按我國物權法以及婚姻法的相關規(guī)定，共有財產(chǎn)的情形,。
3.土地房屋權屬增減權利人
土地房屋權屬增加或者減少權利人,，屬于轉讓或贈與行為(婚姻關系的共同共有權屬人增減以及法定繼承除外)，對權屬承受人(增加的權利人或剩余權利人),，應按所承受的份額,，適用規(guī)定的稅率征稅。
4.土地房屋用途改變
土地房屋用途改變不涉及權屬轉移,，但承受土地房屋原用途屬于減免稅范圍,，改變?yōu)榉敲舛愑猛镜模瑧a繳契稅,。
5.農(nóng)村土地承包
根據(jù)契稅暫行條例的規(guī)定,，征收契稅的土地使用權轉讓，不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權的轉移,。因此,，采取招標,、拍賣、公開協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地,，不屬于契稅征稅范圍,。
三、關于若干計稅依據(jù)問題
（一）土地使用權出讓計稅依據(jù)
1.出讓國有土地使用權,，受讓人應納契稅的計稅依據(jù)為為取得該土地使用權而支付的貨幣,、實物、無形資產(chǎn)等全部經(jīng)濟利益,，包括土地出讓金,、征地費、拆遷安置補償(補助)費,、地上附著物和青苗補償費,、土地開發(fā)費、城市建設配套費以及土地閑置費等,。
2.劃撥國有土地使用權改為出讓國有土地使用權,，受讓人應納契稅的計稅依據(jù)為應補繳的土地出讓金和其他出讓費用。
3.因改變土地使用權出讓合同確定的土地用途,，或者提高出讓合同約定的建筑容積率,，增加建筑面積，受讓人補繳土地出讓金的,，補繳額應計入契稅計稅依據(jù),。
（二）土地使用權轉讓計稅依據(jù)
土地使用者轉讓土地使用權及所附建筑物、構筑物等(包括在建的房屋,、其他建筑物,、構筑物和其他附著物)，受讓人應納契稅的計稅依據(jù)為取得土地使用權而支付的貨幣,、實物,、無形資產(chǎn)等全部經(jīng)濟利益，包括受讓人支付給轉讓方的價款,，以及其他應支付的拆遷安置補償(補助)費,、地上附著物和青苗補償費及城市建設配套費等,。
（三）土地收益金涉及計稅依據(jù)
土地使用權為劃撥性質的房屋轉讓時,，轉讓方按規(guī)定繳納的土地收益金不屬于承受方應支付的款項，不計入承受方契稅計稅依據(jù),，但根據(jù)契稅暫行條例細則的規(guī)定,，轉讓方應以繳納的土地收益金為計稅依據(jù)，計算補繳契稅,。
四,、關于稅率問題
（一）承受普通住房稅率
個人購置普通住房,，可按規(guī)定享受契稅優(yōu)惠稅率;單位購置住房以及單位或個人通過贈與、交換等非購置行為承受普通住房,，應統(tǒng)一適用法定稅率3%,。
（二）基本登記單元稅率
《重慶市土地房屋權屬登記條例》規(guī)定，房屋所有權以房屋的幢,、層,、套(間)等權屬界限明確的部分為基本登記單元。房屋基本登記單元包括多套住房或者既包括住房又包括非住房,，同一房屋權屬證書上分別記載房屋用途信息的,，應統(tǒng)一適用法定稅率3%。
房屋及其附屬設施(如停車位,、車庫等)若分別作為基本登記單元登記的,，無論附屬設施是否單獨計價，均應按核定的金額,，分別適用規(guī)定的稅率,。
五、其他政策執(zhí)行問題
（一）城市建設配套費契稅管理
承受土地的項目開發(fā)人按照重慶市城市建設配套費征繳辦法以及區(qū)縣級以上政府規(guī)定的征收標準,，計算繳納的城市建設配套費,，應按原規(guī)定的方式計入受讓土地契稅的計稅依據(jù)。
根據(jù)房地產(chǎn)項目開發(fā)管理的相關規(guī)定,，辦理城市建設配套費繳費手續(xù)(以當期實際工程建設規(guī)模)應在其完成土地權屬登記之后,，因此，承受土地的項目開發(fā)人在各期配套費繳納環(huán)節(jié),，應按規(guī)定補繳契稅,。
（二）權屬轉移撤銷涉及契稅退還
房屋、土地權屬轉移撤銷,，若未完成房地產(chǎn)權屬轉移登記的,，對已納契稅應予以退還;若已辦理房地產(chǎn)權屬登記，房地產(chǎn)權屬轉移已經(jīng)完成的,，已繳稅款不予退還,，但若屬于經(jīng)法院判決的無效產(chǎn)權轉移，撤銷土地房屋權屬登記后,，已納稅款應予以退還,。
（三）優(yōu)惠政策適用
契稅稅率減免、計稅依據(jù)扣除以及稅額免征等各項優(yōu)惠政策,，可同時適用于同一符合優(yōu)惠條件的納稅人,。
二○一○年二月十一日
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