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　　各市,、縣,、區(qū)地方稅務局,，各直屬稽查局,，省局各部門：

　　現(xiàn)將《海南省地方稅務局契稅申報納稅業(yè)務操作規(guī)范》印發(fā)給你們,，請認真貫徹執(zhí)行,。如執(zhí)行中存在問題請及時反饋省局。

　　海南省地方稅務局

　　2015年3月24日

　　海南省地方稅務局契稅申報納稅業(yè)務操作規(guī)范

　　為了加強契稅稅收征管,，規(guī)范契稅申報納稅業(yè)務操作,，制定本規(guī)范。

　　一,、增量房銷售涉稅業(yè)務

　　(一)申報管理

　　1.契稅申報可由購房業(yè)主自行申報,，也可由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收代繳契稅批量申報。

　　2.由購房業(yè)主自行申報的，購房業(yè)主可通過地稅辦稅服務廳自助服務平臺自行錄入或辦稅輔導崗錄入進行申報,。

　　由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收代繳契稅批量申報的,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過網(wǎng)上申報納稅平臺、地稅辦稅服務廳自助服務平臺或辦稅輔導崗等地稅提供的申報平臺進行申報,。通過網(wǎng)上申報納稅平臺申報的不得申報有需要稅務機關(guān)進行減免審核的契稅申報,。

　　3.申報管理的要求。屬于增量房交易的,，在申報繳納契稅前,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應按照《海南省地方稅務局房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)稅收管理規(guī)范》的規(guī)定,，在地稅征管系統(tǒng)中做好增量房房源登記,。屬于存量房、土地交易的,，在申報繳納契稅前,，應按照房地產(chǎn)一體化管理要求，在地稅征管系統(tǒng)中做好應稅財產(chǎn)登記,。

　　4.申報信息提交及審核管理,。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過網(wǎng)上申報納稅平臺申報的，應進行信息核對,，然后確認申報,，即可進行繳納稅款。注意：通過網(wǎng)上申報納稅平臺申報的,，不需要提交稅務機關(guān)進行申報審核,。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或購房業(yè)主在地稅辦稅服務廳申報平臺錄入或?qū)虢灰酌骷毿畔⒑螅瑧M行信息核對,，然后確認提交審核,。由地稅辦稅服務廳“房地產(chǎn)申報審核崗”審核確認后，方可進行繳納稅款,。注意：通過地稅辦稅服務廳自助服務平臺申報的,，需要提交稅務機關(guān)進行申報審核。

　　房地產(chǎn)申報審核崗受理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或購房業(yè)主提交的申報資料,，在地稅征管系統(tǒng)中進行申報審核,。審核時須進行信息與紙質(zhì)資料完整性與一致性的審核。完整性是指納稅人提交的紙質(zhì)辦稅資料須與地稅征管系統(tǒng)中顯示的資料清單相符;一致性是指錄入的申報信息與紙質(zhì)辦稅資料相符,。納稅人提交資料不齊全的,，可進行退檔操作;錄入信息不一致時，申報審核崗可即時修改,。經(jīng)審核確認后,，方可進行稅款征收,。

　　(二)稅款繳納

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過網(wǎng)上申報納稅平臺申報的，應在契稅繳款期限內(nèi)繳納稅款,。逾期未繳納的,，應到地稅辦稅服務廳“房地產(chǎn)申報審核崗”辦理稅款繳納,。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或購房業(yè)主在地稅辦稅服務廳申報的,，應在契稅繳款期限內(nèi)憑申報受理時取得的受理號到辦稅服務廳繳納稅款。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收代繳契稅的,，按照規(guī)定的比例預繳稅款,，對預繳稅款的，由稅務機關(guān)開具稅收通用繳款書,。剩余稅款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在代辦房產(chǎn)證之前,，憑房屋實測面積報告及其他相關(guān)資料(包括減免稅資料)計算繳納，結(jié)清稅款后,，由稅務機關(guān)開具契稅完稅證明,。

　　(三)資料歸檔

　　房地產(chǎn)歸檔崗在打印稅單、打印歸檔清單和補充上載掃描文件等操作后,，按受理號將開票審核崗傳遞的紙質(zhì)辦稅資料,、發(fā)票存根聯(lián)(復印件)、受理單存根,、稅收電子轉(zhuǎn)賬專用完稅證第一聯(lián) (如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收代繳的傳遞存根聯(lián)復印件)或通用繳款書第六聯(lián)存根、核稅單等資料同袋歸檔，根據(jù)電子檔案管理辦法,，打印條形碼,，將《房地產(chǎn)過戶辦結(jié)歸檔清單》和條形碼粘貼到檔案袋封面，納入電子檔案管理,。

　　(四)退稅審核

　　1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代辦的

　　因終止交易,、合同金額改變等原因，增量房過戶交易征收稅款時,，產(chǎn)生應補(退)稅款,。具體操作是開發(fā)商自助服務平臺選擇本次應過戶的業(yè)主(可多選，可選擇有減免稅的業(yè)主),，確認提交審核,，“房地產(chǎn)申報審核崗”受理審核后，系統(tǒng)自動計算房產(chǎn)過戶應繳稅款,、減免稅額,、滯納金，并扣除已繳契稅金額后計算本次實際應補(退)稅款,。

　　(1)本次申報有應退稅款的,，系統(tǒng)按業(yè)主明細記錄應退稅款明細，不影響房產(chǎn)過戶信息發(fā)送或辦理其他事項。

　　(2)本次申報有補繳契稅的,，在打印“稅收電子轉(zhuǎn)賬專用完稅證”備注欄打印“補繳契稅”,。

　　(3)征收機關(guān)通過系統(tǒng)模塊查詢“房產(chǎn)過戶應退稅款明細表”，打印并蓋章,，與“稅收電子轉(zhuǎn)賬專用完稅證”(兩聯(lián)原件)一并作為納稅人辦理退稅的依據(jù),。納稅人辦理退稅后，到辦稅服務廳“房地產(chǎn)申報審核崗”在系統(tǒng)“房產(chǎn)過戶退稅契稅完稅證換開”模塊換開實際過戶金額契稅的“稅收電子轉(zhuǎn)賬專用完稅證”,，換開的稅票上開具,、繳款日期按原稅票的日期打印。

　　2.納稅人自行辦理的

　　納稅人因終止交易,、合同金額改變等原因發(fā)生退稅,，由納稅人提供契稅稅收完稅證明及相關(guān)退稅證明材料提交“大廳文書受理崗”審核，辦理退稅,。

　　二,、存量房、土地交易涉稅業(yè)務

　　存量房和土地發(fā)生過戶交易的,，納稅人應向稅務機關(guān)申報繳納契稅,。申報納稅時以單套房產(chǎn)(或單宗土地)為基本單位計征和核算稅款。屬于存量房評估范圍的房地產(chǎn),，必須首先經(jīng)過“存量房交易評估系統(tǒng)”進行交易價格的核定,，以確定稅基。

　　(一)申報管理

　　1.納稅人進行存量房,、土地交易申報,，必須在地稅辦稅服務廳進行申報。未做應稅財產(chǎn)登記的,，須進行應稅財產(chǎn)登記,。

　　2.存量房、土地交易的契稅申報通過房地產(chǎn)一體化系統(tǒng),，實行“兩審復合制”一站式辦理,。

　　(二)稅款繳納

　　納稅人應在契稅繳款期限內(nèi)，到地稅辦稅服務廳一次性繳納稅款后,，由稅務機關(guān)開具契稅稅收完稅證明,。

　　(三)資料歸檔

　　房地產(chǎn)歸檔崗在打印稅單、打印歸檔清單和補充上載掃描文件等操作后,，按受理號將開票審核崗傳遞的紙質(zhì)辦稅資料,、發(fā)票存根聯(lián)(復印件)、受理單存根,、稅收電子轉(zhuǎn)賬專用完稅證第一聯(lián) (如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收代繳的傳遞存根聯(lián)復印件)或通用繳款書第六聯(lián)存根,、核稅單等資料同袋歸檔,，根據(jù)電子檔案管理辦法，打印條形碼,，將《房地產(chǎn)過戶辦結(jié)歸檔清單》和條形碼粘貼到檔案袋封面,，納入電子檔案管理。

　　(四)退稅審核

　　納稅人因終止交易,、合同金額改變等原因發(fā)生退稅,，由納稅人提供契稅稅收完稅證明及相關(guān)退稅證明材料提交“大廳文書受理崗”審核，辦理退稅,。

　　三,、特殊處理

　　(一)多環(huán)節(jié)交易的,，須分別進行交易申報,，每個交易環(huán)節(jié)生成一個受理號。繼承人將繼承的房地產(chǎn)無償贈予直系血親或配偶的,，可分解為繼承和無償贈予兩個環(huán)節(jié),。轉(zhuǎn)讓人在轉(zhuǎn)讓劃撥地的同時支付土地出讓金的，分解為出讓和轉(zhuǎn)讓兩個環(huán)節(jié),。

　　(二)所交易的土地坐落在?？谑袃?nèi)的，須填錄“國土局繳稅通知書編號”,，系統(tǒng)即自動接收國土局傳遞的土地相關(guān)信息,。

　　(三)稽查查補房地產(chǎn)銷售、土地交易涉稅業(yè)務,，按業(yè)務操作流程進行申報納稅,，并在系統(tǒng)中將此稅款標注為“稽查查補”稅款。

　　(四)對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已匯總繳納稅款未明細申報的處理方法,。

　　對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的契稅稅款,，已由開發(fā)商匯總繳納，但未進行明細申報,，購房業(yè)主又需要稅務機關(guān)開具契稅完稅憑據(jù)的情況(如稽查查補開發(fā)商已經(jīng)匯總繳納契稅稅款,，但未進行明細申報的)，應按以下流程處理,。

　　1.整理資料：征收單位(含稽查)整理匯總繳納納稅人及其購房業(yè)主應繳契稅明細情況等資料,，要求匯總稅款必須與明細應繳稅款一致。

　　2.補錄明細申報：征收單位按上述操作流程進行契稅申報,，但不能操作“稅款繳納”,，只產(chǎn)生購房業(yè)主明細應征信息。補錄后提交書面申請和有關(guān)資料,，申請人與省電子稅務管理中心共同進行后臺數(shù)據(jù)處理,。

　　3.省電子稅務管理中心運維人員根據(jù)購房業(yè)主明細應征信息和已匯總繳納的稅款信息,，將業(yè)主明細征收信息的繳款、上解,、入庫等信息改為原開發(fā)商匯總繳款相應的信息,，并補充完稅證等相關(guān)信息沖減原開發(fā)商匯總繳款信息。

　　4.省電子稅務管理中心運維人員與申請人員核準明細信息后,，沖減原開發(fā)商匯總繳款產(chǎn)生的征收信息,。

　　5.申請人員通知辦稅服務大廳收回開發(fā)商匯總繳款開具的“稅收完稅證明”，使用系統(tǒng)“稅票換開模塊”,，開具“稅收完稅證明”,，開發(fā)商、購房業(yè)主各持一聯(lián),。

　　四,、納稅人辦理契稅申報需提供資料

　　(一)辦理增量房納稅申報預繳需提供資料

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代購房業(yè)主申報預繳契稅稅款的，提供以下資料：

　　1.商品房預(銷)售合同原件及復印件;

　　2.交易雙方身份證明復印件,。

　　以上辦理事項中,，要求提供的原件僅在申報時做資料核實使用。

　　(二)辦理增量房納稅結(jié)算需提供資料

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售增量房已預繳契稅,、待商品房竣工驗收簽訂交接書后,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到所屬地稅局的辦稅服務廳辦理納稅清算需提交(補齊)以下資料：

　　1.受讓方身份證明復印件和購房者的委托書原件;

　　2.已納契稅時開具的稅收電子轉(zhuǎn)賬繳款書原件;

　　3.已簽訂交接書的商品房買賣合同及交接書原件及復印件;

　　4.房屋實測面積報告;

　　5.符合相關(guān)稅收優(yōu)惠減免的，根據(jù)地稅征管系統(tǒng)要求提供相應減免證明資料,。

　　以上辦理事項中,，要求提供的原件僅在申報時做資料核實使用。

　　(三)辦理增量房自行納稅申報需提供資料

　　購房者自行辦理增量房契稅申報的,，應提交以下資料：

　　1.受讓方身份證明原件及復印件;

　　2.商品房買賣合同原件及復印件;

　　3.符合相關(guān)稅收優(yōu)惠減免的,，根據(jù)地稅征管系統(tǒng)要求提供相應減免證明資料。

　　以上辦理事項中,，要求提供的原件僅在申報時做資料核實使用,。

　　(四)辦理存量房權(quán)屬轉(zhuǎn)移納稅申報需提供的資料

　　1.交易雙方身份證明原件及復印件，委托他人代辦的還須提供委托書原件及代辦人身份證復印件;

　　2.房屋轉(zhuǎn)移合同或具有合同性質(zhì)的契約,、協(xié)議,、合約、單據(jù),、確認書復印件;

　　3.符合相關(guān)稅收優(yōu)惠減免的,，根據(jù)地稅征管系統(tǒng)要求提供相應減免證明資料。

　　以上辦理事項中,，要求提供的原件僅在申報時做資料核實使用,。

　　(五)辦理國有土地使用權(quán)出讓納稅申報需提供資料

　　1.土地使用權(quán)承受人身份證明，委托他人代辦的還須提供委托書原件及代辦人身份證復印件;

　　2.土地使用權(quán)出讓合同原件及復印件;

　　3.符合相關(guān)稅收優(yōu)惠減免的,，根據(jù)地稅征管系統(tǒng)要求提供相應減免證明資料,。

　　以上辦理事項中,，要求提供的原件僅在申報時做資料核實使用。

　　(六)辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓納稅申報需提供資料

　　1.交易雙方身份證明,，委托他人代辦的還須提供委托書原件及代辦人身份證復印件;

　　2.土地轉(zhuǎn)移合同或具有合同性質(zhì)的契約,、協(xié)議、合約,、單據(jù),、確認書復印件;

　　3.國有土地使用權(quán)證;

　　4.符合相關(guān)稅收優(yōu)惠減免的，根據(jù)地稅征管系統(tǒng)要求提供相應減免證明資料,。

　　以上辦理事項中,，要求提供的原件僅在申報時做資料核實使用。

　　(七)辦理家庭唯一普通住房契稅優(yōu)惠需提供資料

　　家庭唯一普通住房契稅優(yōu)惠辦理屬于備案類減免事項,，按照備案類減免稅管理相關(guān)規(guī)定辦理,。納稅人申請家庭唯一普通住房契稅優(yōu)惠的，應提供以下資料：

　　1.《納稅人減免稅備案登記表》;

　　2.房屋轉(zhuǎn)移合同或具有合同性質(zhì)的契約,、協(xié)議,、合約,、單據(jù),、確認書原件及復印件;

　　3.交易雙方身份證明原件及復印件，委托他人代辦的還須提供委托書原件及代辦人身份證復印件;

　　4.戶口薄原件及復印件;

　　5.已婚人士提供結(jié)婚證原件及復印件,，單身人士提供單身證明原件及復印件;

　　6.家庭唯一住房證明材料(證明材料由購房所在地的房屋管理部門出具,，戶籍不在購房所在地的，還需提供戶籍所在地的房屋管理部門出具的住房查詢證明材料,。內(nèi)容包含個人購買房屋承諾書中填寫的所有家庭成員住房情況證明,。);

　　注：本項資料中提供戶籍所在地住房查詢證明材料的執(zhí)行時間以納稅義務發(fā)生時間為準，即納稅義務發(fā)生時間在本規(guī)范執(zhí)行之后的,，其資料要求按本規(guī)范執(zhí)行;納稅義務發(fā)生時間在本規(guī)范執(zhí)行之前的,，其資料要求按原規(guī)定執(zhí)行。

　　7.個人購買房屋承諾書,。

　　以上辦理事項中,，要求提供的原件僅在申報時做資料核實使用。

　　本規(guī)范自2015年4月15日開始執(zhí)行,，《海南省地方稅務局關(guān)于印發(fā)契稅申報納稅業(yè)務操作規(guī)范的通知》(瓊地稅發(fā)[2012]120號)自本規(guī)范執(zhí)行之日起廢止,。