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　　各市(區(qū))地方稅務(wù)局、本局各單位：

　　為進(jìn)一步做好土地增值稅管理工作,，規(guī)范統(tǒng)一全市土地增值稅政策口徑,，近期對(duì)我市下發(fā)的各類土地增值稅文件、處函進(jìn)行了梳理,，現(xiàn)將土地增值稅若干征稅問題明確如下處理意見：

　　一,、預(yù)征土地增值稅

　　1、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的預(yù)征問題

　　除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不實(shí)行預(yù)征外,，對(duì)其他各類商品房,，均應(yīng)按規(guī)定實(shí)行預(yù)征。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既開發(fā)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又開發(fā)其他類型商品房的,，其銷售收入應(yīng)分別核算,，不能夠分別核算的應(yīng)預(yù)征土地增值稅,。

　　納稅人轉(zhuǎn)讓普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的，應(yīng)當(dāng)在首次辦理預(yù)繳申報(bào)前向稅源管理分局辦理普通標(biāo)準(zhǔn)住宅認(rèn)定手續(xù),，填寫《房地產(chǎn)項(xiàng)目普通標(biāo)準(zhǔn)住宅認(rèn)定表》(附件一)并提交以下證明材料,，經(jīng)稅源管理分局審核確認(rèn)后，可不預(yù)繳土地增值稅,。

　　(1)立項(xiàng)批準(zhǔn)機(jī)關(guān)對(duì)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的批準(zhǔn)文件;

　　(2)土地管理部門的批準(zhǔn)文件;

　　(3)物價(jià)部門核定的有關(guān)銷售價(jià)格的批件;

　　(4)稅源管理分局要求提供的其他資料,。

　　2、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的認(rèn)定問題

　　普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是指由政府指定的房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā),、按照當(dāng)?shù)卣块T規(guī)定的建筑標(biāo)準(zhǔn)建造,、建成后的商品房實(shí)行國家定價(jià)或限價(jià)、為解決住房困難戶住房困難,、由政府指定銷售對(duì)象的住宅,。

　　其中“按照當(dāng)?shù)卣块T規(guī)定的建筑標(biāo)準(zhǔn)建造、建成后的商品房實(shí)行國家定價(jià)或限價(jià)”暫按常州市人民政府《關(guān)于批轉(zhuǎn)關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的意見的通知》(常政發(fā)[2005]107號(hào))制定并對(duì)社會(huì)公布的“中小套型,、中低價(jià)位普通住房”的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,。

　　“為解決住房困難戶住房困難,，由政府指定銷售對(duì)象的住宅”包括為安排住房困難戶,、解決中低檔收入者住房而建造的經(jīng)濟(jì)適用房、微利房,、解困解危房,、拆遷安置住房、落實(shí)私改房等,。立項(xiàng)批準(zhǔn)文件應(yīng)明確政府指定銷售對(duì)象,，該住宅憑政府主管部門出具的購房文書辦理購房。

　　3,、工業(yè)廠房預(yù)征問題

　　對(duì)于專門從事工業(yè)廠房開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),，其廠房轉(zhuǎn)讓收入應(yīng)作為營(yíng)業(yè)用房按3%的預(yù)征率實(shí)行預(yù)征。

　　4,、車庫(車位),、儲(chǔ)藏室預(yù)征問題

　　對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓有產(chǎn)權(quán)車庫(車位)、儲(chǔ)藏室取得的收入按2%的預(yù)征率實(shí)行預(yù)征,。

　　二,、減免稅

　　1、因國家建設(shè)需要依法征用,、收回房產(chǎn)免稅問題

　　因國家建設(shè)需要依法征用,、收回的房產(chǎn)或因國家建設(shè)需要而搬遷的納稅人自行轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)，免征土地增值稅,，納稅人應(yīng)報(bào)送政府征用,、收回和建設(shè)規(guī)劃文件,。因"城市實(shí)施規(guī)劃"而搬遷，建設(shè)規(guī)劃文件應(yīng)由縣(區(qū))級(jí)以上人民政府或政府有關(guān)主管部門審批通過,，文件批復(fù)中應(yīng)涉及城市規(guī)劃,、舊城改造、企業(yè)污染擾民等符合免稅規(guī)定的文字說明,。

　　2,、合作建房征免稅問題

　　對(duì)于一方出地、一方出資金,，雙方合作建房,，建成后按比例分房自用的，暫免征土地增值稅,。納稅人應(yīng)提供合作建房合同,、建成房屋自用的相關(guān)證明。建成房屋自用的相關(guān)證明包括職能部門對(duì)合作建房的批準(zhǔn)文件和相關(guān)的土地權(quán)屬證明,。

　　對(duì)建成后轉(zhuǎn)讓的,，應(yīng)按規(guī)定征收土地增值稅。

　　三,、清算范圍,、對(duì)象和資料

　　1、老項(xiàng)目清算

　　對(duì)未預(yù)征土地增值稅的房地產(chǎn)項(xiàng)目,，即2004年4月1日前已完成銷售的項(xiàng)目,，可不再進(jìn)行土地增值稅清算;對(duì)2004年1月1日以前竣工的房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)行土地增值稅預(yù)征后發(fā)生的尾房銷售，可在銷售發(fā)生時(shí)對(duì)尾房收入按照蘇地稅發(fā)【2011】53號(hào)第二條的規(guī)定核定征收土地增值稅,。

　　2,、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅清算

　　在開發(fā)項(xiàng)目中兼有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其它性質(zhì)商品房的，應(yīng)區(qū)分房屋性質(zhì),，分別核算,。清算時(shí)發(fā)現(xiàn)不符合普通標(biāo)準(zhǔn)住宅條件的，應(yīng)按規(guī)定的預(yù)征率補(bǔ)征土地增值稅并加收滯納金,。

　　3,、清算條件

　　《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)【2006】187號(hào))第二條第二款第一項(xiàng)規(guī)定“已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上,，或該比例雖未超過85%,，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的”，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求納稅人進(jìn)行清算,，其中“該比例雖未超過85%,，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的”是指已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積與出租或自用的可售建筑面積合計(jì)占清算單位可售建筑面積比例在85%以上的。

　　4,、納稅人清算需上報(bào)的資料

　　納稅人應(yīng)按照《房地產(chǎn)項(xiàng)目土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送及留存?zhèn)洳橘Y料》(附件三)所列內(nèi)容上報(bào)申報(bào)表,、明細(xì)表及相關(guān)資料,，需留存?zhèn)洳榈馁Y料也應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)的整理，以便稅務(wù)機(jī)關(guān)核查,。

　　四,、清算收入

　　1、售后返租收入的確認(rèn)

　　蘇地稅規(guī)[2012]1號(hào)第三條第二款規(guī)定的售后返租收入,，稅務(wù)機(jī)關(guān)可按“一定期限內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)(或者其關(guān)聯(lián)方)實(shí)際取得的使用收益(如對(duì)外轉(zhuǎn)租取得的租金等)”來測(cè)算“一定期限的使用權(quán)”的具體價(jià)值,，并據(jù)以征收土地增值稅。

　　如轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)價(jià)款以外的有關(guān)經(jīng)濟(jì)收益無法確認(rèn)的,，可參照同期同類正常銷售房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格或者同期同類存量房申報(bào)價(jià)格評(píng)估值確定其轉(zhuǎn)讓收入,，依法計(jì)征土地增值稅。

　　2,、轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯偏低

　　蘇地稅規(guī)[2012]1號(hào)第三條第三款規(guī)定“對(duì)納稅人申報(bào)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格低于同期同類房地產(chǎn)平均銷售價(jià)格10%的,，稅務(wù)機(jī)關(guān)可委托房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)其評(píng)估?！逼渲型谕惙康禺a(chǎn)平均銷售價(jià)格是指剔除低價(jià)房后計(jì)算的同期同類房地產(chǎn)平均銷售價(jià)格,。

　　五、項(xiàng)目面積和成本費(fèi)用分?jǐn)?

　　1,、同一開發(fā)項(xiàng)目中建設(shè)的不同類型房地產(chǎn)發(fā)生的土地成本(包括取得土地使用權(quán)所支付的金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)),、建筑安裝工程費(fèi)，前期工程費(fèi),、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),、公共配套設(shè)施費(fèi),、開發(fā)間接費(fèi)用,，按蘇地稅規(guī)[2012]1號(hào)第二條所規(guī)定的核算對(duì)象分別歸集。如不能按不同類型房地產(chǎn)分別歸集的,，應(yīng)按照不同類型房地產(chǎn)的建筑面積占該項(xiàng)目總建筑面積比例分?jǐn)偂?

　　項(xiàng)目總建筑面積=各類型房地產(chǎn)建筑面積(普通標(biāo)準(zhǔn)住宅面積+其他類型住宅面積+非住宅類房產(chǎn)面積)+公共配套設(shè)施面積

　　開發(fā)成本核算面積=各類型房地產(chǎn)建筑面積

　　各類型房地產(chǎn)建筑面積=外銷房面積+自用面積

　　外銷房面積=預(yù)售許可證面積

　　外銷房面積=結(jié)轉(zhuǎn)銷售面積+未售面積

　　2,、某一類型房地產(chǎn)應(yīng)分?jǐn)偟墓才涮自O(shè)施費(fèi)=項(xiàng)目公共配套設(shè)施費(fèi)×(該類型房地產(chǎn)總建筑面積÷各類型房地產(chǎn)總建筑面積)。

　　3,、某一類型房地產(chǎn)的單位成本=該類型房地產(chǎn)歸集發(fā)生的土地成本,、建筑安裝工程費(fèi)，前期工程費(fèi),、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用÷該類型房地產(chǎn)總建筑面積,。

　　六,、土地成本

　　1、土地價(jià)款確認(rèn)

　　(1)對(duì)2006年3月2日以前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因投資方以土地作價(jià)入股或聯(lián)營(yíng)方式取得的土地使用權(quán),，其項(xiàng)目清算時(shí)土地價(jià)款應(yīng)根據(jù)該項(xiàng)土地出讓或者轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的合法有效憑證上所載明的金額進(jìn)行確認(rèn),，不得以投資或聯(lián)營(yíng)評(píng)估價(jià)格作為土地價(jià)款扣除金額,。

　　對(duì)2006年3月2日以后根據(jù)財(cái)稅[2006]21號(hào)文件第五條規(guī)定，以土地作價(jià)入股或聯(lián)營(yíng),，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的,，其土地使用權(quán)按規(guī)定征收土地增值稅后，以計(jì)稅金額作為該土地清算項(xiàng)目的土地價(jià)款扣除金額,。

　　(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因改制而取得的土地使用權(quán),，如改制時(shí)凈資產(chǎn)為負(fù)數(shù)、以土地資產(chǎn)抵補(bǔ)負(fù)資產(chǎn)后以零資產(chǎn)出售的,，土地價(jià)款可按該宗土地對(duì)應(yīng)的抵補(bǔ)負(fù)資產(chǎn)金額及實(shí)際支付的土地出讓金確定;改制時(shí)凈資產(chǎn)為正數(shù)的,，土地價(jià)款按該宗土地實(shí)際支付的土地出讓金確認(rèn)。此類項(xiàng)目清算時(shí)應(yīng)附報(bào)改制過程中主管機(jī)關(guān)批文及評(píng)估報(bào)告等相關(guān)文件及明細(xì)材料,。

　　2,、受讓土地支付款項(xiàng)合法憑證問題

　　由于土地受讓糾紛或其它歷史遺留問題導(dǎo)致受讓土地的開發(fā)公司未取得合法票據(jù)，對(duì)此類問題在審核其款項(xiàng)支付真實(shí)的前提下,，以報(bào)告形式上報(bào)市局進(jìn)行處理,。

　　3、拆遷補(bǔ)償費(fèi)資料

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)拆遷補(bǔ)償費(fèi)扣除時(shí),，需提供《城市房屋拆遷許可證》及其申請(qǐng)拆遷時(shí)編制的拆遷計(jì)劃和拆遷方案(具體包括①確切的拆遷范圍; ②拆遷范圍內(nèi)房屋的用途,、面積、權(quán)屬等現(xiàn)狀,，附拆遷項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告,、項(xiàng)目調(diào)查明細(xì)表; ③拆遷的實(shí)施步驟和安全防護(hù)、環(huán)保措施; ④拆遷資金,、安置房,、周轉(zhuǎn)房或者其他臨時(shí)過渡措施的落實(shí)情況，附安置房房源明細(xì)表及評(píng)估報(bào)告; ⑤拆遷的方式,、時(shí)限等,，附拆遷委托協(xié)議、拆遷責(zé)任協(xié)議書),。

　　4,、拆遷補(bǔ)償費(fèi)合法憑證問題

　　拆遷安置如委托拆遷中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行的，憑拆遷中介機(jī)構(gòu)開具的發(fā)票確認(rèn)扣除項(xiàng)目;

　　涉及拆遷個(gè)人的憑拆遷協(xié)議及個(gè)人簽收單據(jù)確認(rèn)扣除;

　　涉及拆遷非個(gè)人的需憑被拆遷方提供的合法憑證確認(rèn)扣除,。未取得正式發(fā)票的,，若能提供縣級(jí)以上(含)地方人民政府及其土地管理部門收回土地使用權(quán)的正式文件(國土部門填制報(bào)市政府由分管市長(zhǎng)審批簽字后并由市政府蓋章的收回土地呈報(bào)表、縣級(jí)以上國土部門出具的收回土地證明文件暫比作收回文件處理),，在清算過程中暫按拆遷協(xié)議及付款憑證確認(rèn)扣除;無法提供合法票據(jù)且無法提供國土部門收回土地使用權(quán)的正式文件的,，不予扣除。

　　七、建筑安裝工程費(fèi)

　　1,、工程造價(jià)

　　(1)基本工程造價(jià)的構(gòu)成

　　蘇地稅發(fā)[2011]53號(hào)規(guī)定：各市縣應(yīng)參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建筑安裝工程造價(jià)指數(shù),、定額標(biāo)準(zhǔn)和建筑材料市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)格，制定《房地產(chǎn)開發(fā)成本參考標(biāo)準(zhǔn)》,?！冻Ｖ菔谢竟こ淘靸r(jià)標(biāo)準(zhǔn)》(附件二)按照常州市工程造價(jià)管理處發(fā)布的《常州市工程造價(jià)指數(shù)》制定，該造價(jià)包括土(石)方工程,、樁與地基基礎(chǔ)工程,、砌筑工程、混凝土及鋼筋混凝土工程,、金屬結(jié)構(gòu)工程,、屋面及防水工程、防腐,、隔熱保溫工程,、樓地面工程、墻柱面工程,、天棚工程,、門窗工程、油漆涂料裱糊工程,、給排水工程,、電氣工程、消防工程,、暖通工程,。

　　(2)跨期工程基本造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)問題

　　對(duì)于建設(shè)工程跨多個(gè)基本造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間點(diǎn)的，其基本造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)(附件)可根據(jù)工程竣工驗(yàn)備案表上注明的竣工時(shí)間點(diǎn)對(duì)應(yīng)的前一個(gè)基本造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間點(diǎn)確定,，也可按其他合理的方法進(jìn)行確定,。

　　(3)單體工程中有框架與磚混相結(jié)合的建筑結(jié)構(gòu)的，可按不同的結(jié)構(gòu)面積分別適用不同的基本工程造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測(cè)算,。

　　2,、竣工決算報(bào)告問題

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未做竣工決算的,，可按施工合同,、施工審定單、工程發(fā)票及實(shí)際支付情況認(rèn)定開發(fā)成本,。對(duì)納稅人申報(bào)的房地產(chǎn)開發(fā)成本明顯偏高的,，稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人報(bào)送該項(xiàng)目工程決算審計(jì)報(bào)告或工程結(jié)算審核報(bào)告;對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)成本明顯偏高且無正當(dāng)理由的，可參照《常州市基本工程造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》,，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu),、用途、區(qū)位等因素核定每棟建筑物的單位面積造價(jià)金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除;情節(jié)嚴(yán)重的,，按規(guī)定移交稅務(wù)稽查部門處理,。

　　對(duì)扣除憑證及資料不完整、不規(guī)范,、不真實(shí)的,，比照上述辦法處理。

　　3,、甲供材料,、動(dòng)力問題

　　房地產(chǎn)企業(yè)自購的工程用材料(甲供材料)及工程合同或者協(xié)議確定由房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)的水電等工程動(dòng)力價(jià)款，經(jīng)中介機(jī)構(gòu)鑒證及稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后可計(jì)入建筑安裝工程費(fèi)扣除項(xiàng)目,，但應(yīng)并入相應(yīng)的工程項(xiàng)目計(jì)算造價(jià),，不得重復(fù)扣除。清算過程中取得的有關(guān)甲供材料,、動(dòng)力情況應(yīng)核查建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅等稅種申報(bào)繳納情況,，未申報(bào)繳納的應(yīng)納入風(fēng)險(xiǎn)管理處理。

　　開發(fā)過程中房地產(chǎn)企業(yè)已先行代墊,，在工程結(jié)算時(shí)向施工企業(yè)收取的臨時(shí)水電費(fèi)不得計(jì)入建筑安裝工程費(fèi)扣除項(xiàng)目,。

　　4、異地工程票據(jù)問題

　　異地工程票據(jù)違反了《中華人民共和國營(yíng)業(yè)稅暫行條例》關(guān)于建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅勞務(wù)發(fā)生地征稅原則,，應(yīng)由建筑企業(yè)重新提供本地建筑業(yè)發(fā)票作為扣除憑證,。

　　八、公共配套設(shè)施費(fèi)

　　1,、人防工程問題

　　常政發(fā)〔2007〕136號(hào)規(guī)定“新建民用建筑依法按規(guī)定比例修建的防空地下室(以下統(tǒng)稱依法配建的人防工程)的所有權(quán)屬于國家,。履行人防法定義務(wù)以外建設(shè)的具有防空功能的地下民用建筑(達(dá)到人防工程戰(zhàn)術(shù)技術(shù)要求的最低標(biāo)準(zhǔn))的所有權(quán)屬于投資者?！薄皣彝顿Y建設(shè)的人防工程和依法配建的人防工程,，由人防主管部門負(fù)責(zé)申辦房地產(chǎn)登記;履行人防法定義務(wù)以外由社會(huì)投資者出資建設(shè)的具有防空功能的地下民用建筑，無論是單建式還是結(jié)建式,，由投資者負(fù)責(zé)房地產(chǎn)登記,。”房地產(chǎn)企業(yè)依法配建的人防工程移交人防主管部門的,，其成本費(fèi)用可以扣除,。經(jīng)咨詢民防局，依法配建的人防工程應(yīng)具備以下資料：

　　(1)人防工程建設(shè)許可文件;

　　(2)標(biāo)注人防面積的地下室總平圖;

　　(3)人防工程的測(cè)繪報(bào)告;

　　(4)竣工驗(yàn)收證明書;

　　(5)人防工程交接登記表,。

　　房地產(chǎn)企業(yè)在繳納人防工程易地建設(shè)費(fèi)后取得依法配建人防工程所有權(quán)的,，在有償轉(zhuǎn)讓計(jì)算收入時(shí)扣除相應(yīng)的成本、費(fèi)用,。

　　2,、公建配套設(shè)施移交問題

　　新建住宅小區(qū)的非營(yíng)業(yè)性公建配套設(shè)施,，除了社會(huì)公益性的配套設(shè)施以外，其權(quán)屬歸全體業(yè)主所有,，由房產(chǎn)行政主管部門代為登記,。對(duì)權(quán)屬歸全體業(yè)主所有的公建配套設(shè)施其發(fā)生的成本費(fèi)用可以扣除;無法證明公建配套設(shè)施權(quán)屬歸全體業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)出具無償移交給全體業(yè)主的證明材料(包括房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)?shù)刂饕襟w上的移交公告),。

　　九,、開發(fā)間接費(fèi)用

　　1、開發(fā)間接費(fèi)用的分配問題

　　如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)間接費(fèi)用與多個(gè)工程項(xiàng)目相關(guān),、工程項(xiàng)目進(jìn)度不一且僅部分項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)行清算,，原則上應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目相關(guān)的明細(xì)項(xiàng)目(工資、職工福利費(fèi),、折舊費(fèi),、修理費(fèi)、辦公費(fèi),、水電費(fèi),、勞保費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等)進(jìn)行分配,，如確實(shí)無法分清的,，以明細(xì)項(xiàng)目按多個(gè)相關(guān)工程建筑總面積進(jìn)行分配。

　　十,、清算后繼續(xù)銷售

　　1,、房地產(chǎn)項(xiàng)目清算后發(fā)生清算房屋退房問題

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目清算后已記入清算收入的房屋發(fā)生退房，應(yīng)重新填報(bào)《房地產(chǎn)項(xiàng)目土地增值稅清算申報(bào)表》,，辦理清算補(bǔ)退稅手續(xù),。

　　2、清算申報(bào)退稅抵減房地產(chǎn)項(xiàng)目清算后繼續(xù)銷售稅款問題

　　清算補(bǔ)退稅款應(yīng)與清算后繼續(xù)銷售補(bǔ)退稅款分別計(jì)算,。清算結(jié)果經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)最終確認(rèn)的,，其涉及的退稅可作為清算多交稅款在清算后繼續(xù)銷售申報(bào)土地增值稅中抵減。

　　3,、清算后發(fā)生的成本和費(fèi)用或清算后取得的成本和費(fèi)用憑證扣除執(zhí)行期限問題

　　常地稅一便函[2012]5號(hào)第八條第1款“對(duì)于原已清算且納稅人在申報(bào)及中介機(jī)構(gòu)鑒證報(bào)告中已說明或披露的應(yīng)付未付,、已付未取得合法有效憑證款項(xiàng)，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)暫允許其從清算申報(bào)受理之日起三年內(nèi)按照合理方法增加單位面積成本費(fèi)用,?！笔侵?011年12月31日前已清算申報(bào)的項(xiàng)目，之后清算的項(xiàng)目稅務(wù)機(jī)關(guān)可在納稅評(píng)估時(shí)發(fā)出稅務(wù)事項(xiàng)告知書要求納稅人在2個(gè)月內(nèi)進(jìn)行結(jié)算,、取得發(fā)票,，逾期未結(jié)算支付的工程價(jià)款、政府規(guī)費(fèi)等款項(xiàng)或未取得合法有效憑證的款項(xiàng)不再扣除,。

　　4、無產(chǎn)權(quán)車庫(車位)清算后銷售確認(rèn)問題

　　房產(chǎn)企業(yè)通過與業(yè)主簽訂轉(zhuǎn)讓無產(chǎn)權(quán)車庫(車位)永久使用權(quán)、無固定期限或與房屋同期限讓渡使用權(quán)等形式的轉(zhuǎn)讓協(xié)議,，一次性收取固定年限使用費(fèi),，其實(shí)質(zhì)并未發(fā)生房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。除原已開具銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票作收入處理情形外,，該收入不屬于土地增值稅征收范圍,，不計(jì)入清算后繼續(xù)銷售收入，也不計(jì)入銷售面積扣除成本費(fèi)用,。

　　5,、清算后繼續(xù)銷售風(fēng)險(xiǎn)核查發(fā)現(xiàn)原可售面積計(jì)算錯(cuò)誤問題

　　稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)原清算項(xiàng)目總可售面積計(jì)算錯(cuò)誤的，應(yīng)重新按照核實(shí)后準(zhǔn)確的可售面積計(jì)算單位面積成本費(fèi)用,，據(jù)以計(jì)算清算后繼續(xù)銷售稅款,。涉及清算項(xiàng)目補(bǔ)退清算稅款的，按規(guī)定辦理補(bǔ)退稅手續(xù),。

　　6,、清算后繼續(xù)銷售風(fēng)險(xiǎn)核查發(fā)現(xiàn)原公共配套設(shè)施取得產(chǎn)權(quán)證并實(shí)現(xiàn)銷售問題

　　公共配套設(shè)施費(fèi)用在清算申報(bào)時(shí)已全額計(jì)入房地產(chǎn)項(xiàng)目成本扣除，再銷售時(shí)不再扣除成本費(fèi)用,。

　　十一,、其他問題

　　1、中介機(jī)構(gòu)問題

　　在企業(yè)自行申報(bào)階段,，企業(yè)可自行聘請(qǐng)符合總局《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》規(guī)定條件的稅務(wù)師事務(wù)所進(jìn)行清算鑒證,。

　　對(duì)納稅人清算申報(bào)的收入、扣除項(xiàng)目明顯異常的,，稅務(wù)機(jī)關(guān)可聘請(qǐng)稅務(wù)師事務(wù)所及造價(jià)咨詢中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行第三方鑒證,。鑒證機(jī)構(gòu)的范圍由市局根據(jù)其資信情況及專業(yè)水平，征詢行業(yè)管理機(jī)構(gòu)意見后選定,。

　　常州地稅局

　　2013年5月2日