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類 別：土地增值稅文 號：鄂地稅發(fā)[2008]211號頒發(fā)日期：2007-10-28
地 區(qū)：湖北行 業(yè)：房地產(chǎn)業(yè)時效性：有效
各市,、州,、林區(qū)、縣（市,、區(qū)）地方稅務(wù)局：
為進(jìn)一步規(guī)范全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算工作，針對各地在清算工作中反映的問題,，經(jīng)研究,，就有關(guān)政策問題明確如下：
一、關(guān)于清算報告審核問題
各級地稅機(jī)關(guān)稅政部門負(fù)責(zé)土地增值稅清算政策指導(dǎo)工作,。企業(yè)提交的土地增值稅清算報告,，由市、州地方稅務(wù)局結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H確定具體的審核部門,。
二,、關(guān)于清算方式確定的問題
在土地增值稅清算過程中，各地可根據(jù)有關(guān)政策規(guī)定,、企業(yè)核算水平,、項目立項時間等實際情況，分別采取查賬清算,、核定征收,、預(yù)征率清結(jié)等方式進(jìn)行稅款清結(jié)。但對經(jīng)濟(jì)適用房項目,、上市房地產(chǎn)公司,、查賬征收企業(yè)所得稅的房地產(chǎn)企業(yè)以及房地產(chǎn)企業(yè)單純轉(zhuǎn)讓土地的，原則上應(yīng)實行土地增值稅的查賬清算,。
三,、關(guān)于清算計算口徑的問題
房地產(chǎn)開發(fā)項目中既有普通住宅，又有非普通住宅,，同時還有商鋪,、商網(wǎng)、車庫等其他開發(fā)產(chǎn)品的,，該項目應(yīng)繳納的土地增值稅,，應(yīng)按住宅和其他開發(fā)產(chǎn)品兩類分別計算土地增值稅。其他開發(fā)產(chǎn)品類中納稅人建造商網(wǎng),、商鋪,、車庫、附助房等,，不再按功能分別分類計算土地增值稅,。住宅中的普通住宅和非普通住宅應(yīng)分別核算增值額，計算繳納土地增值稅,。
為鼓勵經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè),，凡按經(jīng)濟(jì)適用房項目立項的，如開發(fā)產(chǎn)品中有非經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)品,，可將經(jīng)濟(jì)適用房與非經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)品合并核算增值額,，計算繳納土地增值稅。
四、關(guān)于成本費用扣除的問題
?。ㄒ唬┡c本開發(fā)項目有直接關(guān)聯(lián)的額外補償費用,，并能充分證明此額外補償費用屬實的，可據(jù)實扣除,。
?。ǘΨ康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)以修路方式取得土地使用權(quán)的，且在同一合同或補充協(xié)議中明確了的,，可將修筑道路的成本作為土地使用權(quán)的購置成本或開發(fā)成本進(jìn)行扣除,。
（三）開發(fā)企業(yè)在拆遷過程中,，與被拆遷居民（村民）等自然人簽訂補償協(xié)議,，且有相關(guān)證據(jù)表明企業(yè)已實際支付的補償費，可據(jù)實扣除,。
?。ㄋ模Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的各項政府性行政規(guī)費和基金，可視同稅金予以扣除,。
五,、關(guān)于滾動開發(fā)項目確定清算單位的問題
以規(guī)劃部門發(fā)放的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算。
六,、關(guān)于清算稅款加收滯納金的問題
?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開發(fā)項目在日常征管中是按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入預(yù)征土地增值稅，符合條件的進(jìn)行清算,，多退少補,；對清算時補繳的稅款，凡在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補繳的,，不加收滯納金,。
（二）在日常稅收征管中,，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入時,，應(yīng)按規(guī)定的預(yù)征率按月申報繳納土地增值稅，逾期繳納則應(yīng)按規(guī)定加收滯納金,；但考慮到土地增值稅征管的歷史和客觀原因,，對原預(yù)征不到位的稅款，凡按稅務(wù)機(jī)關(guān)要求的期限補繳到位的,，暫不加收滯納金,。
（三）從2008年1月1日起,，對納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，應(yīng)按規(guī)定預(yù)征稅款，逾期繳納則按規(guī)定加收滯納金,。
七,、關(guān)于地下人防設(shè)施清算處理問題
對于房地產(chǎn)公司在開發(fā)產(chǎn)品中按政府規(guī)定建造的地下人防設(shè)施，其成本,、費用可以扣除,。對加以利用的地下人防設(shè)施，在扣除成本,、費用的同時,，對其取得的收入也應(yīng)納入核算增值額。
八,、關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房的清算問題
對房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房的,，如符合《湖北省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》第十九條關(guān)于核定征收的規(guī)定，可按銷售收入的3%核定征收其應(yīng)繳納的土地增值稅,。各市,、州地方稅務(wù)局可以根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的實際，適當(dāng)上下浮動0.5%,，并報省局備案,。
九、關(guān)于清算具體條件的問題
《湖北省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》第六條第（一）款中“已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積”,，是指已簽訂轉(zhuǎn)讓合同的房地產(chǎn)的建筑面積：“可售建筑面積”是指《商品房銷（預(yù)）售許可證》中的《預(yù)售商品房明細(xì)》所登記的可售面積,。
十、關(guān)于無房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)開發(fā)房地產(chǎn)項目的清算問題
不具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的單位或個人開發(fā)房地產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的,，比照《湖北省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》及本規(guī)定的有關(guān)政策執(zhí)行,。
湖北省地方稅務(wù)局
二八年九月二十八日
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