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類 別：房產(chǎn)稅文 號(hào)：大地稅函[2009]61號(hào)頒發(fā)日期：2008-05-24
地 區(qū)：遼寧行 業(yè)：房地產(chǎn)業(yè)時(shí)效性：有效
直屬局，各縣市區(qū)地稅局：
現(xiàn)將《大連市地方稅務(wù)局住宅類二手房轉(zhuǎn)讓計(jì)稅價(jià)格核定工作數(shù)據(jù)管理辦法（試行）》印發(fā)給你們,，請(qǐng)結(jié)合本地區(qū)實(shí)際情況,，予以貫徹落實(shí)。
二○○九年四月二十四日
大連市地方稅務(wù)局住宅類二手房轉(zhuǎn)讓計(jì)稅價(jià)格核定工作數(shù)據(jù)管理辦法（試行）
第一條? 為了規(guī)范我市二手房轉(zhuǎn)讓計(jì)稅價(jià)格核定工作,，保證核定參考數(shù)據(jù)的統(tǒng)一性,、準(zhǔn)確性和有效性，特制定本辦法,。
第二條? 本辦法適用于滿足下列條件的二手房轉(zhuǎn)讓稅收計(jì)稅價(jià)格核定工作：
?。ㄒ唬┓课葑湓诖筮B市行政區(qū)域內(nèi),；
（二）房屋是指住宅房屋,，不包括實(shí)行整體轉(zhuǎn)讓的住宅房屋,、拍賣的房屋及法院判決的房屋；
?。ㄈ┓课輧H指國有土地所有權(quán)的房屋,。
第三條? 本辦法采用的核定計(jì)稅價(jià)格的數(shù)學(xué)模型為：核定計(jì)稅價(jià)格＝基準(zhǔn)價(jià)格×建筑面積×（1±價(jià)格指數(shù)系數(shù)）×（1±樓層系數(shù)±建筑面積系數(shù)±朝向系數(shù)－其他系數(shù)）。核定計(jì)稅價(jià)格的數(shù)學(xué)模型內(nèi)置于計(jì)稅系統(tǒng)內(nèi),，核定計(jì)稅價(jià)格由計(jì)稅系統(tǒng)自動(dòng)生成,。
第四條? 基準(zhǔn)價(jià)格是指某一“小區(qū)”內(nèi)的典型房屋于計(jì)稅時(shí)點(diǎn)的市場正常交易價(jià)格，以單位建筑面積價(jià)格的形式表現(xiàn),。
第五條? 初始基準(zhǔn)價(jià)格由房屋所在地的主管地稅機(jī)關(guān)委托具有專業(yè)評(píng)估資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定,。房屋所在地的主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)根據(jù)市場變化情況，定期對(duì)基準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整,。
第六條? 本辦法第四條所述“小區(qū)”,，是以現(xiàn)行行政管理區(qū)域?yàn)榛A(chǔ)劃分若干“片區(qū)”后，在一個(gè)“片區(qū)”內(nèi),，根據(jù)房屋分布情況,，遵守區(qū)域內(nèi)的房屋在實(shí)物、權(quán)益,、區(qū)位等狀況上相同或基本相同,，各影響房屋價(jià)格的因素相同或基本相同，各房屋的價(jià)格未來走勢(shì)趨向相同或基本相同的原則,，劃分成的若干“小區(qū)”,。
第七條? “小區(qū)”的劃分執(zhí)行如下標(biāo)準(zhǔn)：
（一） 住宅小區(qū)
住宅小區(qū)是指由一個(gè)或幾個(gè)開發(fā)建設(shè)單位在一段時(shí)間內(nèi),、在某一區(qū)域集中開發(fā)建設(shè),、并實(shí)施統(tǒng)一物業(yè)管理的居住區(qū)域，包括通常所說的封閉住宅小區(qū),、半封閉住宅小區(qū)和非封閉住宅小區(qū),。
當(dāng)住宅小區(qū)規(guī)模較大，同一小區(qū)內(nèi)房屋建筑年代相差較大,、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)差別明顯,，導(dǎo)致價(jià)格分布離散程度較大時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照價(jià)格相近原則,，將該住宅小區(qū)以道路和自然界限為依據(jù)進(jìn)一步劃分為若干個(gè)“小區(qū)”,。
（二）非住宅小區(qū)
將非住宅小區(qū)劃分成“片區(qū)”時(shí),，應(yīng)當(dāng)以道路和自然界限為主要依據(jù),。當(dāng)區(qū)域內(nèi)住宅房屋數(shù)量較多,、房屋建筑年代相差較大、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)差別明顯,，導(dǎo)致價(jià)格分布離散程度較大時(shí),，應(yīng)當(dāng)按照房屋價(jià)格相近原則，將該“片區(qū)”進(jìn)一步劃分為若干個(gè)“小區(qū)”,，該“小區(qū)”可以具體的行政街號(hào)為劃分依據(jù),。規(guī)模較大、樓層較高,、戶數(shù)較多的單棟樓房,，應(yīng)單獨(dú)作為一個(gè)“小區(qū)”。
第八條? 本辦法第四條所述“典型房屋”,，是指某一“小區(qū)”內(nèi)具有廣泛代表性的房屋,。
第九條? 典型房屋的基本要求是：
（一）樓層：多層房屋（含8層以下無電梯房屋）定在4層,，12層以內(nèi)小高層房屋定在7層,，20層以內(nèi)高層房屋定在12層，20層以上房屋定在15層,。
?。ǘ┏颍阂阅媳薄⑵媳睘闃?biāo)準(zhǔn)朝向,。當(dāng)所劃分“小區(qū)”內(nèi)房屋多數(shù)為非南北朝向時(shí),，以多數(shù)房屋的共同朝向?yàn)闃?biāo)準(zhǔn)朝向。
?。ㄈ┙ㄖ娣e：以“小區(qū)”內(nèi)多數(shù)房屋的建筑面積范圍為標(biāo)準(zhǔn),。
（四）裝修：以可達(dá)到入住條件的基本裝修為標(biāo)準(zhǔn),。
?。ㄎ澹┡涮自O(shè)施：以水、電,、暖,、煤氣等“四全”為標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)所劃分“小區(qū)”多數(shù)房屋為缺煤氣時(shí),，以水、電,、暖等“三全”為標(biāo)準(zhǔn),。
第十條? 本辦法第三條核定計(jì)稅價(jià)格數(shù)學(xué)模型中的價(jià)格指數(shù)系數(shù)、樓層系數(shù),、建筑面積系數(shù),、朝向系數(shù)和其他系數(shù)統(tǒng)稱為房屋價(jià)格修正系數(shù),，是指將某“小區(qū)”基準(zhǔn)價(jià)格修正到該“小區(qū)”內(nèi)某一套房屋在市場上交易時(shí)所能形成的正常交易價(jià)格的一系列修正調(diào)整系數(shù)。
第十一條? 房屋所在地的主管地稅機(jī)關(guān)可根據(jù)本地實(shí)際情況,，自行選擇確定具體的房屋價(jià)格修正系數(shù),。
第十二條? 在核定計(jì)稅價(jià)格時(shí)，各調(diào)整因素實(shí)際信息按照下列方法取得：
樓層：可以從交易雙方申報(bào)的房屋產(chǎn)權(quán)證上直接取得,；
建筑面積：可以從交易雙方申報(bào)的房屋產(chǎn)權(quán)證上直接取得,；
朝向：以交易雙方申報(bào)和計(jì)稅人員參考房屋產(chǎn)權(quán)證附圖取得；
價(jià)格指數(shù)：根據(jù)市場監(jiān)測(cè)情況定期調(diào)整,；
其他：綜合考慮本方案中未單獨(dú)設(shè)置調(diào)整的因素,，包括裝修、室內(nèi)布局,、通風(fēng),、采光、交易實(shí)際,、政策等因素,，設(shè)置成一個(gè)綜合的調(diào)整系數(shù)，由計(jì)稅人員根據(jù)申報(bào)情況與核定情況,，在職權(quán)范圍內(nèi)確定是否給予該項(xiàng)修訂,，一般情況不需要進(jìn)行該項(xiàng)修正。
第十三條? 初始房屋價(jià)格修正系數(shù)由房屋所在地的主管地稅機(jī)關(guān)委托具有資質(zhì)的專業(yè)評(píng)估公司確定,。主管地稅機(jī)關(guān)可以根據(jù)情況變化,，對(duì)該系數(shù)進(jìn)行調(diào)整。
第十四條? 房屋所在地的主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)隨房地產(chǎn)市場變化情況,，對(duì)轄區(qū)內(nèi)房屋基準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整,。調(diào)整可由稅務(wù)部門自行調(diào)整，也可委托具有資質(zhì)的評(píng)估公司進(jìn)行調(diào)整,。自行調(diào)整的方法可以采用市場比較法或價(jià)格監(jiān)測(cè)法,。
第十五條? 市場比較法是在同一“小區(qū)”內(nèi)，選取三個(gè)或三個(gè)以上近期實(shí)際交易實(shí)例,，將交易實(shí)例平均單價(jià)作為基準(zhǔn)價(jià)格的調(diào)整方法,。選取的交易實(shí)例應(yīng)當(dāng)是在正常交易情況下的可比實(shí)例。
第十六條? 房屋所在地的主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)在實(shí)際征管中,，收集交易實(shí)例,，建立交易實(shí)例數(shù)據(jù)庫。
第十七條? 價(jià)格監(jiān)測(cè)法是由房屋所在地的主管地稅機(jī)關(guān)在已劃定的“片區(qū)”中選取具有代表性的房屋作為價(jià)格檢測(cè)點(diǎn),，實(shí)施監(jiān)測(cè),，并根據(jù)監(jiān)測(cè)結(jié)果對(duì)計(jì)稅系統(tǒng)基準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整的方法。
第十八條? 價(jià)格監(jiān)測(cè)原則上每半年進(jìn)行一次，當(dāng)有重大影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素（如重大政策實(shí)施,、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等情況）出現(xiàn)時(shí),，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況適當(dāng)增加監(jiān)測(cè)頻率。
第十九條? 價(jià)格監(jiān)測(cè)點(diǎn)應(yīng)覆蓋計(jì)稅系統(tǒng)內(nèi)的各個(gè)片區(qū),。各片區(qū)設(shè)置的價(jià)格監(jiān)測(cè)點(diǎn)的數(shù)量不得低于劃定小區(qū)數(shù)量的20%.價(jià)格監(jiān)測(cè)點(diǎn)應(yīng)包括片區(qū)內(nèi)建筑年代,、結(jié)構(gòu)類型等對(duì)價(jià)格趨勢(shì)有重要影響的不同類型的基準(zhǔn)房屋。價(jià)格監(jiān)測(cè)點(diǎn)一經(jīng)選定,，除因政府拆遷改造等特殊因素滅失外,，不得變動(dòng)。
第二十條? 在核定計(jì)稅價(jià)格過程中,，某一小區(qū)內(nèi)交易房屋的核定計(jì)稅價(jià)格出現(xiàn)較大爭議時(shí),，主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)主動(dòng)檢查系統(tǒng)中基準(zhǔn)價(jià)格的合理性，并根據(jù)實(shí)際情況決定是否需要對(duì)基準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整,。
第二十一條? 對(duì)新建樓盤,，計(jì)稅人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)系統(tǒng)小區(qū)的設(shè)置要求劃分小區(qū)，及時(shí)納入系統(tǒng),，并設(shè)置監(jiān)測(cè)點(diǎn)納入監(jiān)測(cè)范圍,。
新建樓盤的初始基準(zhǔn)價(jià)格可以實(shí)際交易價(jià)格為基礎(chǔ)，根據(jù)系統(tǒng)中的核定計(jì)稅價(jià)格計(jì)算模型倒推取得,。
第二十二條? 本辦法由大連市地方稅務(wù)局負(fù)責(zé)解釋,。直屬局和各縣市區(qū)地方稅務(wù)局可在本辦法的規(guī)定范圍內(nèi)，根據(jù)實(shí)際征管情況,，自行制定具體管理辦法,，并報(bào)市局備案。
第二十三條? 本辦法自2009年1月1日起執(zhí)行,。
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