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深圳市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅扣除項(xiàng)目等有關(guān)問(wèn)題的通知 字號(hào) 大號(hào) 標(biāo)準(zhǔn) 小號(hào)

類      別：土地增值稅
文      號(hào)：深地稅發(fā)[2006]454 號(hào)
頒發(fā)日期：2005-09-01 地   區(qū)：廣東
行   業(yè)：房地產(chǎn)業(yè)
時(shí)效性：有效

各區(qū)局：

    為更好地執(zhí)行國(guó)家有關(guān)土地增值稅的各項(xiàng)政策和規(guī)定，便于基層征管，現(xiàn)將目前土地增值稅征收管理中有關(guān)問(wèn)題明確如下：

    一,、關(guān)于土地增值稅扣除項(xiàng)目問(wèn)題

    （一）關(guān)于轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)扣除項(xiàng)目問(wèn)題,。按照《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定,，按評(píng)估價(jià)作為扣除項(xiàng)目的僅指“舊房及建筑物”,。因此,，對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),，無(wú)論其持有年限有多長(zhǎng),，均不能以評(píng)估價(jià)作為扣除項(xiàng)目,。

    （二）關(guān)于以評(píng)估價(jià)作為扣除項(xiàng)目問(wèn)題：對(duì)企業(yè)重組、分立或聯(lián)營(yíng)中,，房地產(chǎn)按評(píng)估價(jià)重新入帳后再轉(zhuǎn)讓,，如購(gòu)買使用年限不足5年，應(yīng)以房地產(chǎn)原值作為扣除項(xiàng)目,；如購(gòu)買使用超過(guò)5年（含5年）,，可經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后，按以依法設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格作為扣除額,。凡不能取得評(píng)估價(jià)格的,，可按《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）第二條規(guī)定的加計(jì)扣除方法計(jì)算扣除項(xiàng)目。

    （三）關(guān)于以拍賣和法院判決,、裁定等方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn),，由受讓方支付相關(guān)稅費(fèi)，其房地產(chǎn)扣除項(xiàng)目的確定問(wèn)題：以拍賣和法院判決,、裁定等方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn),，并由受讓方支付相關(guān)稅費(fèi)，土地增值稅扣除項(xiàng)目應(yīng)包括受讓方代轉(zhuǎn)讓方繳納的相關(guān)稅費(fèi),。

    （四）關(guān)于按評(píng)估價(jià)作為扣除項(xiàng)目的管理問(wèn)題,。按照《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條第四款的規(guī)定：“舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí),，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格,。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)?！辫b于“評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)”在實(shí)際征管中難以操作,，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可對(duì)其是否是由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行審核，并將其評(píng)估報(bào)告留存,，以備檢查,。

    二、關(guān)于項(xiàng)目登記問(wèn)題,。對(duì)我市開(kāi)征土地增值稅以前就已經(jīng)竣工使用的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目剩余的少量房產(chǎn)未銷售,，仍需辦理項(xiàng)目登記。由于預(yù)售許可證已經(jīng)被國(guó)土局收回,，可采用自行編號(hào)的方法處理,，同時(shí)將自行編碼情況報(bào)數(shù)據(jù)處理中心備案,。

    三、關(guān)于對(duì)銷售尾盤取得的收入征稅問(wèn)題,。對(duì)我市土地增值稅開(kāi)征前已經(jīng)竣工結(jié)算的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目尾盤銷售取得的收入,，按尾盤建筑面積占該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部建筑面積的比例，計(jì)算尾盤建筑面積應(yīng)分?jǐn)偟目鄢?xiàng)目金額后,，再計(jì)算出尾盤增值額并按對(duì)應(yīng)增值稅稅率計(jì)算征收土地增值稅,。如果該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，實(shí)際增值額不超過(guò)20%,，由納稅人申請(qǐng),，經(jīng)核實(shí)后辦理免稅手續(xù)。

    二○○六年八月一日