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類 別：土地增值稅文 號：深地稅發(fā)[2006]454 號頒發(fā)日期：2005-09-01
地 區(qū)：廣東行 業(yè)：房地產業(yè)時效性：有效
各區(qū)局：
為更好地執(zhí)行國家有關土地增值稅的各項政策和規(guī)定，便于基層征管，現(xiàn)將目前土地增值稅征收管理中有關問題明確如下：
一,、關于土地增值稅扣除項目問題
（一）關于轉讓土地使用權扣除項目問題。按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則的規(guī)定,，按評估價作為扣除項目的僅指“舊房及建筑物”。因此，對轉讓土地使用權,，無論其持有年限有多長,，均不能以評估價作為扣除項目。
（二）關于以評估價作為扣除項目問題：對企業(yè)重組,、分立或聯(lián)營中,，房地產按評估價重新入帳后再轉讓，如購買使用年限不足5年,，應以房地產原值作為扣除項目,；如購買使用超過5年（含5年），可經主管稅務機關批準后,，按以依法設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格作為扣除額,。凡不能取得評估價格的，可按《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第二條規(guī)定的加計扣除方法計算扣除項目,。
（三）關于以拍賣和法院判決,、裁定等方式轉讓房地產，由受讓方支付相關稅費,，其房地產扣除項目的確定問題：以拍賣和法院判決,、裁定等方式轉讓房地產，并由受讓方支付相關稅費,，土地增值稅扣除項目應包括受讓方代轉讓方繳納的相關稅費,。
（四）關于按評估價作為扣除項目的管理問題。按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第四款的規(guī)定：“舊房及建筑物的評估價格,，是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時,，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經當?shù)囟悇諜C關確認,?！辫b于“評估價格須經當?shù)囟悇諜C關確認”在實際征管中難以操作，主管稅務機關可對其是否是由政府批準設立的房地產評估機構進行審核,，并將其評估報告留存，以備檢查,。
二,、關于項目登記問題。對我市開征土地增值稅以前就已經竣工使用的房地產開發(fā)項目剩余的少量房產未銷售,，仍需辦理項目登記,。由于預售許可證已經被國土局收回，可采用自行編號的方法處理,，同時將自行編碼情況報數(shù)據處理中心備案,。
三、關于對銷售尾盤取得的收入征稅問題,。對我市土地增值稅開征前已經竣工結算的房地產開發(fā)項目尾盤銷售取得的收入,，按尾盤建筑面積占該房地產開發(fā)項目全部建筑面積的比例,，計算尾盤建筑面積應分攤的扣除項目金額后，再計算出尾盤增值額并按對應增值稅稅率計算征收土地增值稅,。如果該房地產開發(fā)項目屬于普通標準住宅,，實際增值額不超過20%，由納稅人申請,，經核實后辦理免稅手續(xù),。
二○○六年八月一日
津公網安備12010202000755號