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類 別：土地增值稅文 號(hào)：國(guó)稅發(fā)[2007]132號(hào)頒發(fā)日期：2007-01-29
地 區(qū)：全國(guó)行 業(yè)：全行業(yè)時(shí)效性：有效
各省,、自治區(qū),、直轄市和計(jì)劃單列市國(guó)家稅務(wù)局,、地方稅務(wù)局：
現(xiàn)將《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》印發(fā)給你們，請(qǐng)你們依此監(jiān)督指導(dǎo)稅務(wù)師事務(wù)所和注冊(cè)稅務(wù)師開展土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù),，執(zhí)行過程中如有問題,，請(qǐng)及時(shí)上報(bào)稅務(wù)總局（注冊(cè)稅務(wù)師管理中心）,。
本準(zhǔn)則自2008年1月1日起施行,。
附件：1.涉稅鑒證業(yè)務(wù)約定書（參考文本）
2.土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告（參考文本）（適用于無保留意見的鑒證報(bào)告）
3.土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告（參考文本）（適用于保留意見的鑒證報(bào)告）
4.土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告（參考文本）（適用于無法表明意見的鑒證報(bào)告）
5.土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告（參考文本）（適用于否定意見的鑒證報(bào)告）
6.企業(yè)基本情況和土地增值稅清算稅款申報(bào)審核事項(xiàng)說明及有關(guān)附表
國(guó)家稅務(wù)總局
二○○七年十二月二十九日
土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則
第一章 總則
第一條 為了規(guī)范土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則和《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）以及《注冊(cè)稅務(wù)師管理暫行辦法》及其他有關(guān)規(guī)定,，制定本準(zhǔn)則,。
第二條 本準(zhǔn)則所稱土地增值稅清算鑒證，是指稅務(wù)師事務(wù)所接受委托對(duì)納稅人土地增值稅清算稅款申報(bào)的信息實(shí)施必要審核程序,，提出鑒證結(jié)論或鑒證意見,，并出具鑒證報(bào)告，增強(qiáng)稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)該項(xiàng)信息信任程度的一種鑒證業(yè)務(wù),。
第三條 納入稅務(wù)機(jī)關(guān)行政監(jiān)管并通過年檢的稅務(wù)師事務(wù)所,，均可從事土地增值稅清算鑒證工作。
第四條 在接受委托前,，稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)初步了解業(yè)務(wù)環(huán)境,。業(yè)務(wù)環(huán)境包括：業(yè)務(wù)約定事項(xiàng)、鑒證對(duì)象特征,、使用的標(biāo)準(zhǔn),、預(yù)期使用者的需求、責(zé)任方及其環(huán)境的相關(guān)特征,，以及可能對(duì)鑒證業(yè)務(wù)產(chǎn)生重大影響的事項(xiàng),、交易、條件和慣例及其他事項(xiàng),。
第五條 承接土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù),，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：
（一）接受委托的清算項(xiàng)目符合土地增值稅的清算條件。
（二）稅務(wù)師事務(wù)所符合獨(dú)立性和專業(yè)勝任能力等相關(guān)專業(yè)知識(shí)和職業(yè)道德規(guī)范的要求,。
（三）稅務(wù)師事務(wù)所能夠獲取充分,、適當(dāng)、真實(shí)的證據(jù)以支持其結(jié)論并出具書面鑒證報(bào)告,。
（四）與委托人協(xié)商簽訂涉稅鑒證業(yè)務(wù)約定書（見附件1）,。
第六條 土地增值稅清算鑒證的鑒證對(duì)象，是指與土地增值稅納稅申報(bào)相關(guān)的會(huì)計(jì)資料和納稅資料等可以收集,、識(shí)別和評(píng)價(jià)的證據(jù)及信息,。具體包括：企業(yè)會(huì)計(jì)資料及會(huì)計(jì)處理,、財(cái)務(wù)狀況及財(cái)務(wù)報(bào)表,、納稅資料及稅務(wù)處理、有關(guān)文件及證明材料等,。
第七條 稅務(wù)師事務(wù)所運(yùn)用職業(yè)判斷對(duì)鑒證對(duì)象作出合理一致的評(píng)價(jià)或計(jì)量時(shí),，應(yīng)當(dāng)符合適當(dāng)?shù)臉?biāo)準(zhǔn),。適當(dāng)?shù)脑u(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)具備相關(guān)性、完整性,、可靠性,、中立性和可理解性等特征。
第八條 稅務(wù)師事務(wù)所從事土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù),，應(yīng)當(dāng)以職業(yè)懷疑態(tài)度,、有計(jì)劃地實(shí)施必要的審核程序，獲取與鑒證對(duì)象相關(guān)的充分,、適當(dāng),、真實(shí)的證據(jù)；并及時(shí)對(duì)制定的計(jì)劃,、實(shí)施的程序,、獲取的相關(guān)證據(jù)以及得出的結(jié)論作出記錄。
在確定證據(jù)收集的性質(zhì),、時(shí)間和范圍時(shí),，應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)重要性原則，評(píng)估鑒證業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)以及可獲取證據(jù)的數(shù)量和質(zhì)量,。
第九條 稅務(wù)師事務(wù)所從事土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù),，應(yīng)當(dāng)以法律、法規(guī)為依據(jù),，按照獨(dú)立,、客觀、公正原則,，在獲取充分,、適當(dāng)、真實(shí)證據(jù)基礎(chǔ)上,，根據(jù)審核鑒證的具體情況,，出具真實(shí)、合法的鑒證報(bào)告并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任,。
第十條 稅務(wù)師事務(wù)所按照本準(zhǔn)則的規(guī)定出具的鑒證報(bào)告,，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)受理。
第十一條 稅務(wù)師事務(wù)所執(zhí)行土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù),，應(yīng)當(dāng)遵守本準(zhǔn)則,。
第二章 一般規(guī)定
第十二條 稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)要求委托人如實(shí)提供如下資料：
（一）土地增值稅納稅（預(yù)繳）申報(bào)表及完稅憑證。
（二）項(xiàng)目竣工決算報(bào)表和有關(guān)帳薄,。
（三）取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證,、國(guó)有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同。
（四）銀行貸款合同及貸款利息結(jié)算通知單,。
（五）項(xiàng)目工程建設(shè)合同及其價(jià)款結(jié)算單,。
（六）商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入,、成本和費(fèi)用有關(guān)的其他證明資料。
（七）無償移交給政府,、公共事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的憑證,。
（八）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目成本費(fèi)用、分期開發(fā)分?jǐn)傄罁?jù),。
（九）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金的合法有效憑證,。
（十）與土地增值稅清算有關(guān)的其他證明資料。
第十三條 稅務(wù)師事務(wù)所開展土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)時(shí),，應(yīng)當(dāng)對(duì)下列事項(xiàng)充分關(guān)注：
（一）明確清算項(xiàng)目及其范圍,。
（二）正確劃分清算項(xiàng)目與非清算項(xiàng)目的收入和支出。
（三）正確劃分清算項(xiàng)目中普通住宅與非普通住宅的收入和支出,。
（四）正確劃分不同時(shí)期的開發(fā)項(xiàng)目,，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算,。
（五）正確劃分征稅項(xiàng)目與免稅項(xiàng)目,，防止混淆兩者的界限。
（六）明確清算項(xiàng)目的起止日期,。
第十四條 納稅人能夠準(zhǔn)確核算清算項(xiàng)目收入總額或收入總額能夠查實(shí),，但其成本費(fèi)用支出不能準(zhǔn)確核算的，稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)按照本準(zhǔn)則第三章的規(guī)定審核收入總額,。
第十五條 納稅人能夠準(zhǔn)確核算成本費(fèi)用支出或成本費(fèi)用支出能夠查實(shí),，但其收入總額不能準(zhǔn)確核算的，稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)先按照本準(zhǔn)則第四章的規(guī)定審核扣除項(xiàng)目的金額,。
第十六條 稅務(wù)師事務(wù)所在審核鑒證過程中,，有下列情形之一的，除符合本準(zhǔn)則第十七條規(guī)定外,，可以終止鑒證：
（一）依照法律,、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的。
（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的,。
（三）雖設(shè)置賬簿,，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證,、費(fèi)用憑證殘缺不全,，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的。
（四）符合土地增值稅清算條件,，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù),，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的,。
（五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低且無正當(dāng)理由的,。
（六）納稅人隱瞞房地產(chǎn)成交價(jià)格，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格且無正當(dāng)理由,，經(jīng)稅務(wù)師事務(wù)所與委托人溝通,，溝通無效的。
第十七條 納稅人雖有本準(zhǔn)則第十六條所列情形,，但如有下列委托人委托,，稅務(wù)師事務(wù)所仍然可以接受委托執(zhí)行鑒證業(yè)務(wù)，但需與委托人簽訂涉稅鑒證業(yè)務(wù)約定書：
（一）司法機(jī)關(guān),、稅務(wù)機(jī)關(guān)或者其他國(guó)家機(jī)關(guān),。
（二）依法組成的清算組織。
（三）法律,、行政法規(guī)規(guī)定的其他組織和個(gè)人,。
第三章 清算項(xiàng)目收入的審核
第十八條 土地增值稅清算項(xiàng)目收入審核的基本程序和方法包括：
（一）評(píng)價(jià)收入內(nèi)部控制是否存在、有效且一貫遵守,。
（二）獲取或編制土地增值稅清算項(xiàng)目收入明細(xì)表,，復(fù)核加計(jì)正確，并與報(bào)表,、總賬,、明細(xì)賬及有關(guān)申報(bào)表等進(jìn)行核對(duì)。
（三）了解納稅人與土地增值稅清算項(xiàng)目相關(guān)的合同,、協(xié)議及執(zhí)行情況,。
（四）查明收入的確認(rèn)原則、方法,，注意會(huì)計(jì)制度與稅收規(guī)定以及不同稅種在收入確認(rèn)上的差異,。
（五）正確劃分預(yù)售收入與銷售收入，防止影響清算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性,。
（六）必要時(shí),，利用專家的工作審核清算項(xiàng)目的收入總額。
第十九條 本準(zhǔn)則所稱清算項(xiàng)目的收入,，是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán),、地上的建筑物及其附著物（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)）并取得的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益，包括貨幣收入,、實(shí)物收入和其他收入,。
第二十條 稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)按照稅法及有關(guān)規(guī)定審核納稅人是否準(zhǔn)確劃分征稅收入與不征稅收入，確認(rèn)土地增值稅的應(yīng)稅收入,。
第二十一條 土地增值稅以人民幣為計(jì)算單位,。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入為外國(guó)貨幣的，以取得收入當(dāng)天或當(dāng)月1日國(guó)家公布的市場(chǎng)匯價(jià)折合成人民幣,，據(jù)以計(jì)算應(yīng)納土地增值稅稅額,。
對(duì)于以分期收款形式取得的外幣收入,，應(yīng)當(dāng)按實(shí)際收款日或收款當(dāng)月1日國(guó)家公布的市場(chǎng)匯價(jià)折合人民幣。
第二十二條 有本準(zhǔn)則第十六條第（六）款情形,，但按本準(zhǔn)則第十七條規(guī)定接受委托執(zhí)行鑒證業(yè)務(wù)的,，稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)獲取具有法定資質(zhì)的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)確認(rèn)的同類房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，以確認(rèn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入,。
第二十三條 納稅人將開發(fā)的房地產(chǎn)用于職工福利,、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資,、分配給股東或投資人,、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等,，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),，其視同銷售收入按下列方法和順序?qū)徍舜_認(rèn)：
（一）按本企業(yè)當(dāng)月銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格核定。
（二）按本企業(yè)在同一地區(qū),、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確認(rèn),。
（三）參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確認(rèn),。
第二十四條 收入實(shí)現(xiàn)時(shí)間的確定,，按國(guó)家稅務(wù)總局有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第二十五條 對(duì)納稅人按縣級(jí)以上人民政府的規(guī)定在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用,，應(yīng)區(qū)分不同情形分別處理：
（一）代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)向購(gòu)買方一并收取的,，應(yīng)將代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅。實(shí)際支付的代收費(fèi)用,，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí),，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)扣除的基數(shù),。
（二）代收費(fèi)用在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取且未計(jì)入房地產(chǎn)價(jià)格的,，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用,。
第二十六條 必要時(shí),，注冊(cè)稅務(wù)師應(yīng)當(dāng)運(yùn)用截止性測(cè)試確認(rèn)收入的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。審核的主要內(nèi)容包括：
（一）審核企業(yè)按照項(xiàng)目設(shè)立的“預(yù)售收入備查簿”的相關(guān)內(nèi)容,，觀察項(xiàng)目合同簽訂日期,、交付使用日期、預(yù)售款確認(rèn)收入日期,、收入金額和成本費(fèi)用的處理情況,。
（二）確認(rèn)銷售退回、銷售折扣與折讓業(yè)務(wù)是否真實(shí)，內(nèi)容是否完整,，相關(guān)手續(xù)是否符合規(guī)定,，折扣與折讓的計(jì)算和會(huì)計(jì)處理是否正確。重點(diǎn)審查給予關(guān)聯(lián)方的銷售折扣與折讓是否合理,，是否有利用銷售折扣和折讓轉(zhuǎn)利于關(guān)聯(lián)方等情況,。
（三）審核企業(yè)對(duì)于以土地使用權(quán)投資開發(fā)的項(xiàng)目，是否按規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)處理,。
（四）審核按揭款收入有無申報(bào)納稅,，有無掛在往來賬,，如“其他應(yīng)付款”,，不作銷售收入申報(bào)納稅的情形。
（五）審核納稅人以房換地,，在房產(chǎn)移交使用時(shí)是否視同銷售不動(dòng)產(chǎn)申報(bào)繳納稅款,。
（六）審核納稅人采用“還本”方式銷售商品房和以房產(chǎn)補(bǔ)償給拆遷戶時(shí)，是否按規(guī)定申報(bào)納稅,。
（七）審核納稅人在銷售不動(dòng)產(chǎn)過程中收取的價(jià)外費(fèi)用,，如天然氣初裝費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)等收益,，是否按規(guī)定申報(bào)納稅,。
（八）審核將房地產(chǎn)抵債轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人或被法院拍賣的房產(chǎn)，是否按規(guī)定申報(bào)納稅,。
（九）審核納稅人轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目是否按規(guī)定申報(bào)納稅,。
（十）審核以房地產(chǎn)或土地作價(jià)入股投資或聯(lián)營(yíng)從事房地產(chǎn)開發(fā)，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng),，是否按規(guī)定申報(bào)納稅,。
第四章 扣除項(xiàng)目的審核
第二十七條 稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)審核納稅人申報(bào)的扣除項(xiàng)目是否符合土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第七條規(guī)定的范圍。審核的內(nèi)容具體包括：
（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額,。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本,，包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi),、建筑安裝工程費(fèi),、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi),、開發(fā)間接費(fèi)用,。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。
（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金,。
（五）國(guó)家規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目,。
第二十八條 扣除項(xiàng)目審核的基本程序和方法包括：
（一）評(píng)價(jià)與扣除項(xiàng)目核算相關(guān)的內(nèi)部控制是否存在,、有效且一貫遵守。
（二）獲取或編制扣除項(xiàng)目明細(xì)表,，并與明細(xì)賬,、總賬及有關(guān)申報(bào)表核對(duì)是否一致,。
（三）審核相關(guān)合同、協(xié)議和項(xiàng)目預(yù)（概）算資料,，并了解其執(zhí)行情況，審核成本,、費(fèi)用支出項(xiàng)目,。
（四）審核扣除項(xiàng)目的記錄,、歸集是否正確,，是否取得合法,、有效的憑證，會(huì)計(jì)及稅務(wù)處理是否正確,，確認(rèn)扣除項(xiàng)目的金額是否準(zhǔn)確,。
（五）實(shí)地查看、詢問調(diào)查和核實(shí),。剔除不屬于清算項(xiàng)目所發(fā)生的開發(fā)成本和費(fèi)用,。
（六）必要時(shí)，利用專家審核扣除項(xiàng)目。
第二十九條 審核各項(xiàng)扣除項(xiàng)目分配或分?jǐn)偟捻樞蚝蜆?biāo)準(zhǔn)是否符合下列規(guī)定,，并確認(rèn)扣除項(xiàng)目的具體金額：
（一）扣除項(xiàng)目能夠直接認(rèn)定的,，審核是否取得合法、有效的憑證,。
（二）扣除項(xiàng)目不能夠直接認(rèn)定的,，審核當(dāng)期扣除項(xiàng)目分配標(biāo)準(zhǔn)和口徑是否一致,，是否按照規(guī)定合理分?jǐn)偂?/p>
（三）審核并確認(rèn)房地產(chǎn)開發(fā)土地面積、建筑面積和可售面積,，是否與權(quán)屬證,、房產(chǎn)證、預(yù)售證,、房屋測(cè)繪所測(cè)量數(shù)據(jù)、銷售記錄、銷售合同、有關(guān)主管部門的文件等載明的面積數(shù)據(jù)相一致，并確定各項(xiàng)扣除項(xiàng)目分?jǐn)偹褂玫姆峙錁?biāo)準(zhǔn),。
如果上述性質(zhì)相同的三類面積所獲取的各項(xiàng)證據(jù)發(fā)生沖突,、不能相互印證時(shí),，稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)追加審核程序，并按照外部證據(jù)比內(nèi)部證據(jù)更可靠的原則,，確認(rèn)適當(dāng)?shù)拿娣e,。
（四）審核并確認(rèn)扣除項(xiàng)目的具體金額時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮總成本,、單位成本,、可售面積、累計(jì)已售面積,、累計(jì)已售分?jǐn)偝杀?、未售分?jǐn)偝杀荆ù尕洠┑纫蛩亍?/p>
第三十條 取得土地使用權(quán)支付金額的審核,，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
（一）審核取得土地使用權(quán)支付的金額是否獲取合法有效的憑證，口徑是否一致,。
（二）如果同一土地有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目,，審核取得土地使用權(quán)支付金額的分配比例和具體金額的計(jì)算是否正確,。
（三）審核取得土地使用權(quán)支付金額是否含有關(guān)聯(lián)方的費(fèi)用,。
（四）審核有無將期間費(fèi)用記入取得土地使用權(quán)支付金額的情形,。
（五）審核有無預(yù)提的取得土地使用權(quán)支付金額,。
（六）比較,、分析相同地段,、相同期間,、相同檔次項(xiàng)目,，判斷其取得土地使用權(quán)支付金額是否存在明顯異常,。
第三十一條 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
（一）審核征地費(fèi)用,、拆遷費(fèi)用等實(shí)際支出與概預(yù)算是否存在明顯異常,。
（二）審核支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款所需的拆遷（回遷）合同和簽收花名冊(cè)，并與相關(guān)賬目核對(duì),。
（三）審核納稅人在由政府或者他人承擔(dān)已征用和拆遷好的土地上進(jìn)行開發(fā)的相關(guān)扣除項(xiàng)目,，是否按稅收規(guī)定扣除。
第三十二條 前期工程費(fèi)的審核,，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
（一）審核前期工程費(fèi)的各項(xiàng)實(shí)際支出與概預(yù)算是否存在明顯異常,。
（二）審核納稅人是否虛列前期工程費(fèi)，土地開發(fā)費(fèi)用是否按稅收規(guī)定扣除,。
第三十三條 建筑安裝工程費(fèi)的審核,，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
（一）出包方式。重點(diǎn)審核完工決算成本與工程概預(yù)算成本是否存在明顯異常,。當(dāng)二者差異較大時(shí),，應(yīng)當(dāng)追加下列審核程序,，以獲取充分、適當(dāng),、真實(shí)的證據(jù)：
1.從合同管理部門獲取施工單位與開發(fā)商簽訂的施工合同,，并與相關(guān)賬目進(jìn)行核對(duì)；
2.實(shí)地查看項(xiàng)目工程情況,，必要時(shí),，向建筑監(jiān)理公司取證；
3.審核納稅人是否存在利用關(guān)聯(lián)方（尤其是各企業(yè)適用不同的征收方式,、不同稅率,，不同時(shí)段享受稅收優(yōu)惠時(shí)）承包或分包工程，增加或減少建筑安裝成本造價(jià)的情形,。
（二）自營(yíng)方式,。重點(diǎn)審核施工所發(fā)生的人工費(fèi)、材料費(fèi),、機(jī)械使用費(fèi),、其他直接費(fèi)和管理費(fèi)支出是否取得合法有效的憑證，是否按規(guī)定進(jìn)行會(huì)計(jì)處理和稅務(wù)處理,。
第三十四條 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)的審核,，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
（一）審核各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用是否取得合法有效的憑證。
（二）如果有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目,，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用是否分項(xiàng)目核算,，是否將應(yīng)記入其他項(xiàng)目的費(fèi)用記入了清算項(xiàng)目。
（三）審核各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用是否含有其他企業(yè)的費(fèi)用,。
（四）審核各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證,。
（五）審核是否將期間費(fèi)用記入基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用。
（六）審核有無預(yù)提的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)用,。
（七）獲取項(xiàng)目概預(yù)算資料,，比較、分析概預(yù)算費(fèi)用與實(shí)際費(fèi)用是否存在明顯異常,。
（八）審核基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施應(yīng)負(fù)擔(dān)各項(xiàng)開發(fā)成本是否已經(jīng)按規(guī)定分?jǐn)偂?/p>
（九）各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)的分?jǐn)偤涂鄢欠穹嫌嘘P(guān)稅收規(guī)定,。
第三十五條 開發(fā)間接費(fèi)用的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
（一）審核各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用是否取得合法有效憑證,。
（二）如果有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目,，開發(fā)間接費(fèi)用是否分項(xiàng)目核算，是否將應(yīng)記入其他項(xiàng)目的費(fèi)用記入了清算項(xiàng)目,。
（三）審核各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用是否含有其他企業(yè)的費(fèi)用。
（四）審核各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證,。
（五）審核是否將期間費(fèi)用記入開發(fā)間接費(fèi)用,。
（六）審核有無預(yù)提的開發(fā)間接費(fèi)用,。
（七）審核納稅人的預(yù)提費(fèi)用及為管理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用，是否在本項(xiàng)目中予以剔除,。
（八）在計(jì)算加計(jì)扣除項(xiàng)目基數(shù)時(shí),，審核是否剔除了已計(jì)入開發(fā)成本的借款費(fèi)用。
第三十六條 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的審核,，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
（一）審核應(yīng)具實(shí)列支的財(cái)務(wù)費(fèi)用是否取得合法有效的憑證,，除具實(shí)列支的財(cái)務(wù)費(fèi)用外的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是否按規(guī)定比例計(jì)算扣除。
（二）利息支出的審核,。企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的利息支出不能夠提供金融機(jī)構(gòu)證明的,，審核其利息支出是否按稅收規(guī)定的比例計(jì)算扣除；開發(fā)項(xiàng)目的利息支出能夠提供金融機(jī)構(gòu)證明的,，應(yīng)按下列方法進(jìn)行審核：
1.審核各項(xiàng)利息費(fèi)用是否取得合法有效的憑證,；
2.如果有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，利息費(fèi)用是否分項(xiàng)目核算,，是否將應(yīng)記入其他項(xiàng)目的利息費(fèi)用記入了清算項(xiàng)目,；
3.審核各項(xiàng)借款合同，判斷其相應(yīng)條款是否符合有關(guān)規(guī)定,；
4.審核利息費(fèi)用是否超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額,。
第三十七條 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金審核，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及附加扣除的范圍是否符合稅收有關(guān)規(guī)定,，計(jì)算的扣除金額是否正確,。
對(duì)于不屬于清算范圍或者不屬于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)發(fā)生的稅金及附加，或者按照預(yù)售收入（不包括已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入部分）計(jì)算并繳納的稅金及附加,，不應(yīng)作為清算的扣除項(xiàng)目,。
第三十八條 國(guó)家規(guī)定的加計(jì)扣除項(xiàng)目的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
（一）對(duì)取得土地（不論是生地還是熟地）使用權(quán)后,，未進(jìn)行任何形式的開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的,，審核是否按稅收規(guī)定計(jì)算扣除項(xiàng)目金額，核實(shí)有無違反稅收規(guī)定加計(jì)扣除的情形,。
（二）對(duì)于取得土地使用權(quán)后,，僅進(jìn)行土地開發(fā)（如“三通一平”等），不建造房屋即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的,，審核是否按稅收規(guī)定計(jì)算扣除項(xiàng)目金額,，是否按取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款和開發(fā)土地的成本之和計(jì)算加計(jì)扣除。
（三）對(duì)于取得了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后,，未進(jìn)行任何實(shí)質(zhì)性的改良或開發(fā)即再行轉(zhuǎn)讓的,，審核是否按稅收規(guī)定計(jì)算扣除項(xiàng)目金額，核實(shí)有無違反稅收規(guī)定加計(jì)扣除的情形。
（四）對(duì)于縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用,，審核其代收費(fèi)用是否計(jì)入房?jī)r(jià)并向購(gòu)買方一并收取,，核實(shí)有無將代收費(fèi)用作為加計(jì)扣除的基數(shù)的情形。
第三十九條 對(duì)于納稅人成片受讓土地使用權(quán)后,，分期分批開發(fā),、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，審核其扣除項(xiàng)目金額是否按主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的分?jǐn)偡椒ㄓ?jì)算分?jǐn)偪鄢?/p>
第五章 應(yīng)納稅額的審核
第四十條 稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)按照稅法規(guī)定審核清算項(xiàng)目的收入總額,、扣除項(xiàng)目的金額,，并確認(rèn)其增值額及適用稅率，正確計(jì)算應(yīng)繳稅款,。審核程序通常包括：
（一）審核清算項(xiàng)目的收入總額是否符合稅收規(guī)定,，計(jì)算是否正確。
（二）審核清算項(xiàng)目的扣除金額及其增值額是否符合稅收規(guī)定,，計(jì)算是否正確,。
1.如果企業(yè)有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，審核收入與扣除項(xiàng)目金額是否屬于同一項(xiàng)目,；
2.如果同一個(gè)項(xiàng)目既有普通住宅,，又有非普通住宅，審核其收入額與扣除項(xiàng)目金額是否分開核算,；
3.對(duì)于同一清算項(xiàng)目,，一段時(shí)間免稅、一段時(shí)間征稅的,，應(yīng)當(dāng)特別關(guān)注收入的實(shí)現(xiàn)時(shí)間及其扣除項(xiàng)目的配比,。
（三）審核增值額與扣除項(xiàng)目之比的計(jì)算是否正確，并確認(rèn)土地增值稅的適用稅率,。
（四）審核并確認(rèn)清算項(xiàng)目當(dāng)期土地增值稅應(yīng)納稅額及應(yīng)補(bǔ)或應(yīng)退稅額,。
第六章 鑒證報(bào)告的出具
第四十一條 本準(zhǔn)則所稱的鑒證報(bào)告，是指稅務(wù)師事務(wù)所按照相關(guān)法律,、法規(guī),、規(guī)章及其他有關(guān)規(guī)定，在實(shí)施必要的審核程序后,，出具含有鑒證結(jié)論或鑒證意見的書面報(bào)告,。
第四十二條 鑒證報(bào)告的基本內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括：
（一）標(biāo)題。鑒證報(bào)告的標(biāo)題應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一規(guī)范為“土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告”,。
（二）收件人,。鑒證報(bào)告的收件人是指注冊(cè)稅務(wù)師按照業(yè)務(wù)約定書的要求致送鑒證報(bào)告的對(duì)象，一般是指鑒證業(yè)務(wù)的委托人,。鑒證報(bào)告應(yīng)當(dāng)載明收件人的全稱,。
（三）引言段,。鑒證報(bào)告的引言段應(yīng)當(dāng)表明委托人和受托人的責(zé)任，說明對(duì)委托事項(xiàng)已進(jìn)行鑒證審核以及審核的原則和依據(jù)等,。
（四）審核過程及實(shí)施情況,。鑒證報(bào)告的審核過程及實(shí)施情況應(yīng)當(dāng)披露以下內(nèi)容：
1.簡(jiǎn)要評(píng)述與土地增值稅清算有關(guān)的內(nèi)部控制及其有效性,；
2.簡(jiǎn)要評(píng)述與土地增值稅清算有關(guān)的各項(xiàng)內(nèi)部證據(jù)和外部證據(jù)的相關(guān)性和可靠性,；
3.簡(jiǎn)要陳述對(duì)委托單位提供的會(huì)計(jì)資料及納稅資料等進(jìn)行審核、驗(yàn)證,、計(jì)算和進(jìn)行職業(yè)推斷的情況,。
（五）鑒證結(jié)論或鑒證意見。注冊(cè)稅務(wù)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)鑒證情況,，提出鑒證結(jié)論或鑒證意見,，并確認(rèn)出具鑒證報(bào)告的種類。
（六）鑒證報(bào)告的要素還應(yīng)當(dāng)包括：
1.稅務(wù)師事務(wù)所所長(zhǎng)和注冊(cè)稅務(wù)師簽名或蓋章,；
2.載明稅務(wù)師事務(wù)所的名稱和地址,，并加蓋稅務(wù)師事務(wù)所公章；
3.注明報(bào)告日期,；
4.注明鑒證報(bào)告的使用人,；
5.附送與土地增值稅清算稅款鑒證相關(guān)的審核表及有關(guān)資料。
第四十三條 稅務(wù)師事務(wù)所經(jīng)過審核鑒證,，應(yīng)當(dāng)根據(jù)鑒證情況,，出具真實(shí)、合法的鑒證報(bào)告,。鑒證報(bào)告分為以下四種：
（一）無保留意見的鑒證報(bào)告（見附件2）,。
（二）保留意見的鑒證報(bào)告（見附件3）。
（三）無法表明意見的鑒證報(bào)告（見附件4）,。
（四）否定意見的鑒證報(bào)告（見附件5）,。
上述鑒證報(bào)告應(yīng)當(dāng)附有《企業(yè)基本情況和土地增值稅清算稅款申報(bào)審核事項(xiàng)說明及有關(guān)附表》（見附件6）。
第四十四條 稅務(wù)師事務(wù)所經(jīng)過審核鑒證,，確認(rèn)涉稅鑒證事項(xiàng)符合下列所有條件,，應(yīng)當(dāng)出具無保留意見的鑒證報(bào)告：
（一）鑒證事項(xiàng)完全符合法定性標(biāo)準(zhǔn)，涉及的會(huì)計(jì)資料及納稅資料遵從了國(guó)家法律,、法規(guī)及稅收有關(guān)規(guī)定,。
（二）注冊(cè)稅務(wù)師已經(jīng)按本準(zhǔn)則的規(guī)定實(shí)施了必要的審核程序，審核過程未受到限制,。
（三）注冊(cè)稅務(wù)師獲取了鑒證對(duì)象信息所需的充分,、適當(dāng)、真實(shí)的證據(jù),，完全可以確認(rèn)土地增值稅的具體納稅金額,。
稅務(wù)師事務(wù)所出具無保留意見的鑒證報(bào)告,，可以作為辦理土地增值稅清算申報(bào)或?qū)徟乱说囊罁?jù)。
第四十五條 稅務(wù)師事務(wù)所經(jīng)過審核鑒證,，認(rèn)為涉稅鑒證事項(xiàng)總體上符合法定性標(biāo)準(zhǔn),，但還存在下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)出具保留意見的鑒證報(bào)告：
（一）部分涉稅事項(xiàng)因稅收法律,、法規(guī)及其具體政策規(guī)定或執(zhí)行時(shí)間不夠明確,。
（二）經(jīng)過咨詢或詢證，對(duì)鑒證事項(xiàng)所涉及的具體稅收政策在理解上與稅收?qǐng)?zhí)法人員存在分歧,，需要提請(qǐng)稅務(wù)機(jī)關(guān)裁定,。
（三）部分涉稅事項(xiàng)因?qū)徍朔秶艿较拗疲荒塬@取充分,、適當(dāng),、真實(shí)的證據(jù)，雖然影響較大,，但不至于出具無法表明意見的鑒證報(bào)告,。
稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)對(duì)能夠獲取充分、適當(dāng),、真實(shí)證據(jù)的部分涉稅事項(xiàng),，確認(rèn)其土地增值稅的具體納稅金額，并對(duì)不能確認(rèn)具體金額的保留事項(xiàng)予以說明,，提請(qǐng)稅務(wù)機(jī)關(guān)裁定,。
稅務(wù)師事務(wù)所出具的保留意見的鑒證報(bào)告，可以作為辦理土地增值稅清算申報(bào)或?qū)徟乱说囊罁?jù),。
第四十六條 稅務(wù)師事務(wù)所因?qū)徍朔秶艿较拗?，認(rèn)為對(duì)企業(yè)土地增值稅納稅申報(bào)可能產(chǎn)生的影響非常重大和廣泛，以至于無法對(duì)土地增值稅納稅申報(bào)發(fā)表意見,，應(yīng)當(dāng)出具無法表明意見的鑒證報(bào)告,。
稅務(wù)師事務(wù)所出具的無法表明意見的鑒證報(bào)告，不能作為辦理土地增值稅清算申報(bào)或?qū)徟乱说囊罁?jù),。
第四十七條 稅務(wù)師事務(wù)所經(jīng)過審核鑒證,，發(fā)現(xiàn)涉稅事項(xiàng)總體上沒有遵從法定性標(biāo)準(zhǔn)，存在違反相關(guān)法律,、法規(guī)或稅收規(guī)定的情形,，經(jīng)與被審核單位的治理層、管理層溝通或磋商,，在所有重大方面未能達(dá)成一致意見,，不能真實(shí)、合法的反映鑒證結(jié)果的,，應(yīng)當(dāng)出具否定意見的鑒證報(bào)告,。
稅務(wù)師事務(wù)所出具否定意見的鑒證報(bào)告,，不能作為辦理土地增值稅清算申報(bào)或?qū)徟乱说囊罁?jù)。
附件1：
涉稅鑒證業(yè)務(wù)約定書（參考文本）
甲方（委托方）：
甲方稅務(wù)登記號(hào)：
乙方（受托方）：
乙方稅務(wù)師事務(wù)所執(zhí)業(yè)證編號(hào)：
茲有甲方委托乙方提供土地增值稅清算涉稅鑒證業(yè)務(wù),，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》及有關(guān)規(guī)定,，經(jīng)雙方協(xié)商，達(dá)成以下約定：
一,、委托事項(xiàng)
（一）項(xiàng)目名稱：
（二）具體內(nèi)容及要求：
（三）完成時(shí)間：
二,、甲方的責(zé)任與義務(wù)
（一）甲方的責(zé)任
1.根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及有關(guān)規(guī)定，甲方有責(zé)任保證會(huì)計(jì)資料及納稅資料的真實(shí)性和完整性,。
2.按照現(xiàn)行稅收法律,、法規(guī)和政策規(guī)定依法履行納稅義務(wù)是甲方的責(zé)任。這種責(zé)任還應(yīng)當(dāng)包括：（1）建立,、完善并有效實(shí)施與會(huì)計(jì)核算、納稅申報(bào)相關(guān)的內(nèi)部控制,。（2）符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及有關(guān)規(guī)定,。（3）嚴(yán)格按照稅收規(guī)定進(jìn)行納稅調(diào)整。
3.甲方不得授意乙方人員實(shí)施違反國(guó)家法律,、法規(guī)的行為,。
4.基于重要性原則、截止性測(cè)試的性質(zhì)和審核過程中的其他固有限制,，以及甲方內(nèi)部控制的固有局限性,，經(jīng)乙方審核后仍然可能存在未被發(fā)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，乙方出具的鑒證報(bào)告不能因此減輕甲方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律責(zé)任,。
（二）甲方的義務(wù)
1.按照乙方要求,，及時(shí)提供完成委托事項(xiàng)所需的會(huì)計(jì)資料、納稅資料和其他有關(guān)資料,，并保證所提供資料的真實(shí)性和完整性,。
2.確保乙方不受限制地接觸任何與委托事項(xiàng)有關(guān)的記錄、文件和所需的其他信息,，并答復(fù)乙方工作人員對(duì)有關(guān)事項(xiàng)的詢問,。
3.委托人為乙方工作人員提供必要的工作條件和協(xié)助，主要事項(xiàng)將由乙方于外勤工作開始前提供清單,。
4.委托人按本約定書的約定及時(shí)足額支付委托業(yè)務(wù)費(fèi)用以及其他相關(guān)費(fèi)用,。未按規(guī)定時(shí)間支付委托費(fèi)用的，應(yīng)按約定金額
%的比例支付違約金,。
三,、乙方的責(zé)任和義務(wù)
（一）乙方的責(zé)任
1.乙方應(yīng)嚴(yán)格按照現(xiàn)行稅收相關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定以及《注冊(cè)稅務(wù)師管理暫行辦法》及有關(guān)規(guī)定,，本著獨(dú)立,、客觀,、公正的原則，對(duì)甲方提供的有關(guān)資料進(jìn)行審核鑒證,。
2.乙方應(yīng)當(dāng)制定合理計(jì)劃和實(shí)施能夠獲取充分,、適當(dāng)、真實(shí)證據(jù)的審核程序,，為甲方的委托事項(xiàng)提供合理保證,。
3.乙方有責(zé)任在鑒證報(bào)告中指明發(fā)現(xiàn)的甲方違反國(guó)家法律法規(guī)且未按乙方的建議進(jìn)行調(diào)整的事項(xiàng)。
（二）乙方的義務(wù)
1.乙方應(yīng)當(dāng)按照約定時(shí)間完成委托事項(xiàng),，并出具真實(shí),、合法的鑒證報(bào)告。
2.除下列情況外,，乙方應(yīng)當(dāng)對(duì)執(zhí)行業(yè)務(wù)過程中知悉的甲方信息予以保密：（1）取得甲方的授權(quán),；（2）根據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定，為法律訴訟準(zhǔn)備文件或提供證據(jù),；（3）監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)乙方進(jìn)行行政處罰所實(shí)施的調(diào)查,、聽證、復(fù)議等程序,。
3.由于乙方過錯(cuò)導(dǎo)致甲方未按規(guī)定履行納稅義務(wù)的,，乙方應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)法律、法規(guī)及相關(guān)規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任,。
4.屬于乙方原因未按約定時(shí)限完成委托事項(xiàng)并給甲方造成損失的,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
四,、約定事項(xiàng)的收費(fèi)
（一）按照注冊(cè)稅務(wù)師行業(yè)收費(fèi)的有關(guān)規(guī)定,，完成本委托事項(xiàng)費(fèi)用為人民幣（大寫） 元整（￥ ）。
（二）上述費(fèi)用自本約定書生效之日起 日內(nèi)預(yù)付業(yè)務(wù)費(fèi)用總額的 %,；其余費(fèi)用按 方式支付,。
（三）由于無法預(yù)見的原因，導(dǎo)致從事本委托事項(xiàng)完成的實(shí)際時(shí)間較本約定書簽訂時(shí)預(yù)計(jì)的時(shí)間有明顯的增加或減少時(shí),，甲乙雙方應(yīng)通過協(xié)商,，相應(yīng)調(diào)整本約定書第四款第（一）項(xiàng)所述業(yè)務(wù)費(fèi)用總額。
（四）由于無法預(yù)見的原因,，導(dǎo)致乙方人員抵達(dá)甲方工作現(xiàn)場(chǎng)后,，本約定書項(xiàng)目不再進(jìn)行，甲方不得要求退還預(yù)付的業(yè)務(wù)費(fèi)用,；如上述情況發(fā)生于乙方人員完成現(xiàn)場(chǎng)審核工作之后,，甲方應(yīng)另行向乙方支付人民幣 元的補(bǔ)償費(fèi)，該補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)于甲方收到乙方的收款通知之日起 日內(nèi)支付,。
（五）由于無法預(yù)見的原因,，發(fā)生的與本次委托事項(xiàng)有關(guān)的其他費(fèi)用（包括交通,、食宿費(fèi)等），由雙方協(xié)商解決,。
五,、鑒證報(bào)告的出具和使用
（一）乙方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家發(fā)布的相關(guān)業(yè)務(wù)準(zhǔn)則所規(guī)定的格式和類型，出具真實(shí),、合法的鑒證報(bào)告,。
（二）乙方向甲方出具鑒證報(bào)告一式 份。
（三）甲方不得修改或刪減乙方出具的鑒證報(bào)告,；不得修改或刪除重要的數(shù)據(jù),、重要的附件和所作的重要說明。
六,、約定事項(xiàng)的變更
如果出現(xiàn)不可預(yù)見的情形,，影響審核鑒證工作如期完成，或需要提前出具審核報(bào)告時(shí),，甲乙雙方均可要求變更約定事項(xiàng),，但應(yīng)提前通知對(duì)方，并由雙方協(xié)商解決,。
七、約定事項(xiàng)的終止
（一）本約定書簽訂后,，雙方應(yīng)當(dāng)按約履行,，不得無故終止。如遇法定情形或特殊原因提出終止的一方應(yīng)提前通知另一方,，并由雙方協(xié)商解決,。
（二）在終止業(yè)務(wù)約定的情況下，乙方有權(quán)就本約定書終止之日前對(duì)約定事項(xiàng)所付出的勞動(dòng)收取合理的費(fèi)用,。
八,、適用法律和爭(zhēng)議解決
本約定書的所有方面均應(yīng)適用中華人民共和國(guó)的法律進(jìn)行解釋并受其約束。與本約定書有關(guān)的任何糾紛或爭(zhēng)議,，雙方均可選擇如下一種解決方式：
（一）提交 進(jìn)行仲裁,；
（二）向有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟。
九,、本約定書的法律效力
（一）本約定書經(jīng)雙方法定代表人簽字或蓋章并加蓋單位公章之日起生效,，并在雙方履行完成約定事項(xiàng)后終止。
（二）本約定書一式二份,，甲乙方各執(zhí)一份,，具有同等法律效力。
十,、其他事項(xiàng)的約定
本約定書未盡事宜,，經(jīng)雙方協(xié)商另行簽訂的補(bǔ)充協(xié)議,，與本約定書具有同等法律效力。
甲方（委托人）： 乙方：
（蓋章） （蓋章）
法人代表：（簽名或蓋章） 所長(zhǎng)：（簽名或蓋章）
地址： 地址：
電話： 電話：
聯(lián)系人： 聯(lián)系人：
簽約日期：
簽約地點(diǎn)：
附件2：
土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告（參考文本）
（適用于無保留意見的鑒證報(bào)告）
編號(hào)：
公司：
我們接受委托,，于××年××月××日至××年××月××日,，對(duì)貴單位 （項(xiàng)目）土地增值稅清算稅款申報(bào)進(jìn)行鑒證審核。貴單位的責(zé)任,，對(duì)所提供的與土地增值稅清算稅款相關(guān)的會(huì)計(jì)資料及證明材料的真實(shí)性,、合法性和完整性負(fù)責(zé)。我們的責(zé)任是,，按照國(guó)家法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定,，對(duì)所鑒證的土地增值稅納稅申報(bào)表及其有關(guān)資料的真實(shí)性和準(zhǔn)確性，在進(jìn)行職業(yè)判斷和必要的審核程序的基礎(chǔ)上,，出具真實(shí),、合法的鑒證報(bào)告。
在審核過程中,，我們本著獨(dú)立,、客觀、公正的原則,，依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則,、有關(guān)政策規(guī)定，按照《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》的要求,，實(shí)施了包括抽查會(huì)計(jì)記錄等必要的審核程序?，F(xiàn)將鑒證結(jié)果報(bào)告如下：
一、土地增值稅清算稅款申報(bào)的審核過程及主要實(shí)施情況
（主要披露以下內(nèi)容）
（一）簡(jiǎn)要評(píng)述與土地增值稅清算稅款有關(guān)的內(nèi)部控制及其有效性,。
（二）簡(jiǎn)要評(píng)述與土地增值稅清算稅款有關(guān)的各項(xiàng)內(nèi)部證據(jù)和外部證據(jù)的相關(guān)性和可靠性,。
（三）簡(jiǎn)要陳述對(duì)納稅人提供的會(huì)計(jì)資料及納稅資料等進(jìn)行審核、驗(yàn)證,、計(jì)算和進(jìn)行職業(yè)推斷的情況,。
二、鑒證結(jié)論
經(jīng)對(duì)貴公司 （項(xiàng)目）土地增值稅清算稅款申報(bào)進(jìn)行審核,，我們確認(rèn)：
1.收入總額： 元,；
2.扣除項(xiàng)目金額： 元；
3.增值額： 元,；
4.增值率（增值額與扣除金額之比）： %,；
5.適用稅率： %；
6.應(yīng)繳土地增值稅稅額： 元,；
7.已繳土地增值稅稅額： 元,；
8.應(yīng)補(bǔ)（退）繳土地增值稅稅額： 元。
清算事項(xiàng)的具體情況詳見附件。
本鑒證報(bào)告僅供貴公司報(bào)送的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理土地增值稅清算審批之用,，不得作為其他用途,。非法律、行政法規(guī)規(guī)定,，鑒證報(bào)告的全部?jī)?nèi)容不得提供給其他任何單位和個(gè)人,。
稅務(wù)師事務(wù)所所長(zhǎng)（簽名或蓋章）：
中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師（簽名或蓋章）：
地址：
稅務(wù)師事務(wù)所（蓋章）
年 月 日
附件：
1.稅務(wù)師事務(wù)所和注冊(cè)稅務(wù)師執(zhí)業(yè)證書復(fù)印件。
2.企業(yè)基本情況和土地增值稅清算稅款申報(bào)審核事項(xiàng)說明,。
3.土地增值稅納稅申報(bào)鑒證主表及其明細(xì)項(xiàng)目審核表,。具體包括：
（1）土地增值稅清算稅款鑒證主表；
（2）土地增值稅清算稅款鑒證（轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)）明細(xì)表,；
（3）土地增值稅清算稅款鑒證（銷售普通住宅）明細(xì)表,；
（4）土地增值稅清算稅款鑒證（銷售非普通住宅）明細(xì)表；
（5）與收入相關(guān)的面積審核調(diào)整明細(xì)表,；
（6）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),、房地產(chǎn)銷售收入審核調(diào)整明細(xì)表；
（7）扣除項(xiàng)目及成本結(jié)轉(zhuǎn)審核匯總表,；
（8）與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),、銷售房地產(chǎn)有關(guān)稅費(fèi)審核調(diào)整明細(xì)表；
（9）土地增值稅繳納情況審核匯總表,。
4.土地增值稅清算稅款申報(bào)審核事項(xiàng)有關(guān)證明材料（復(fù)印件）,。
附件3：
土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告（參考文本）
（適用于保留意見的鑒證報(bào)告）
編號(hào)：
公司：
我們接受委托，于××年××月××日至××年××月××日,，對(duì)貴單位 （項(xiàng)目）土地增值稅清算稅款申報(bào)進(jìn)行鑒證審核,。貴單位的責(zé)任，對(duì)所提供的與土地增值稅清算稅款相關(guān)的會(huì)計(jì)資料及證明材料的真實(shí)性,、合法性和完整性負(fù)責(zé)。我們的責(zé)任是,，按照國(guó)家法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定,，對(duì)所鑒證的土地增值稅納稅申報(bào)表及其有關(guān)資料的真實(shí)性和準(zhǔn)確性，在進(jìn)行職業(yè)判斷和必要的審核程序的基礎(chǔ)上,，出具真實(shí),、合法的鑒證報(bào)告。
在審核過程中,，我們本著獨(dú)立,、客觀、公正的原則,，依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則,、有關(guān)政策規(guī)定，按照《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》的要求,，實(shí)施了包括抽查會(huì)計(jì)記錄等必要的審核程序?，F(xiàn)將鑒證結(jié)果報(bào)告如下：
一,、土地增值稅清算稅款申報(bào)的審核過程及主要實(shí)施情況
（主要披露以下內(nèi)容）
（一）簡(jiǎn)要評(píng)述與土地增值稅清算稅款有關(guān)的內(nèi)部控制及其有效性。
（二）簡(jiǎn)要評(píng)述與土地增值稅清算稅款有關(guān)的各項(xiàng)內(nèi)部證據(jù)和外部證據(jù)的相關(guān)性和可靠性,。
（三）簡(jiǎn)要陳述對(duì)納稅人提供的會(huì)計(jì)資料及納稅資料等進(jìn)行審核,、驗(yàn)證、計(jì)算和進(jìn)行職業(yè)推斷的情況,。
二,、鑒證結(jié)論
經(jīng)對(duì)貴公司 （項(xiàng)目）土地增值稅清算稅款申報(bào)進(jìn)行審核，除××保留意見的事項(xiàng)因稅收政策規(guī)定不夠明確或證據(jù)不夠充分等原因,，尚不能確認(rèn)其應(yīng)納土地增值稅的具體金額外,，我們確認(rèn)：
1.收入總額： 元；
2.扣除項(xiàng)目金額： 元,；
3.增值額： 元,；
4.增值率（增值額與扣除金額之比）： %；
5.適用稅率： %,；
6.應(yīng)繳土地增值稅稅額： 元,；
7.已繳土地增值稅稅額： 元；
8.應(yīng)補(bǔ)（退）繳土地增值稅稅額： 元,。
清算事項(xiàng)的具體情況詳見附件,。
本鑒證報(bào)告僅供貴公司報(bào)送的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理土地增值稅清算審批之用，不得作為其他用途,。非法律,、行政法規(guī)規(guī)定，鑒證報(bào)告的全部?jī)?nèi)容不得提供給其他任何單位和個(gè)人,。
稅務(wù)師事務(wù)所所長(zhǎng)（簽名或蓋章）：
中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師（簽名或蓋章）：
地址：
稅務(wù)師事務(wù)所（蓋章）
年 月 日
附件：
1.稅務(wù)師事務(wù)所和注冊(cè)稅務(wù)師執(zhí)業(yè)證書復(fù)印件,。
2.企業(yè)基本情況和土地增值稅清算稅款申報(bào)審核事項(xiàng)說明。
3.土地增值稅納稅申報(bào)鑒證主表及其明細(xì)項(xiàng)目審核表,。具體包括：
（1）土地增值稅清算稅款鑒證主表,；
（2）土地增值稅清算稅款鑒證（轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)）明細(xì)表；
（3）土地增值稅清算稅款鑒證（銷售普通住宅）明細(xì)表,；
（4）土地增值稅清算稅款鑒證（銷售非普通住宅）明細(xì)表,；
（5）與收入相關(guān)的面積審核調(diào)整明細(xì)表；
（6）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),、房地產(chǎn)銷售收入審核調(diào)整明細(xì)表,；
（7）扣除項(xiàng)目及成本結(jié)轉(zhuǎn)審核匯總表；
（8）與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),、銷售房地產(chǎn)有關(guān)稅費(fèi)審核調(diào)整明細(xì)表,；
（9）土地增值稅繳納情況審核匯總表。
4.土地增值稅清算稅款申報(bào)審核事項(xiàng)有關(guān)證明材料（復(fù)印件）。
附件4：
土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告（參考文本）
（適用于無法表明意見的鑒證報(bào)告）
編號(hào)：
公司：
我們接受委托,，于××年××月××日至××年××月××日,，對(duì)貴單位 （項(xiàng)目）土地增值稅清算稅款申報(bào)進(jìn)行鑒證審核。貴單位的責(zé)任,，對(duì)所提供的與土地增值稅清算稅款相關(guān)的會(huì)計(jì)資料及證明材料的真實(shí)性,、合法性和完整性負(fù)責(zé)。我們的責(zé)任是,，按照國(guó)家法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定,，對(duì)所鑒證的土地增值稅納稅申報(bào)表及其有關(guān)資料的真實(shí)性和準(zhǔn)確性，在進(jìn)行職業(yè)判斷和必要的審核程序的基礎(chǔ)上,，出具真實(shí),、合法的鑒證報(bào)告。
在審核過程中,，我們本著獨(dú)立,、客觀、公正的原則,，依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則,、有關(guān)政策規(guī)定，按照《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》的要求,，實(shí)施了包括抽查會(huì)計(jì)記錄等必要的審核程序?，F(xiàn)將鑒證結(jié)果報(bào)告如下：
一、土地增值稅清算稅款申報(bào)的審核過程及主要實(shí)施情況
（主要披露以下內(nèi)容）
（一）簡(jiǎn)要評(píng)述與土地增值稅清算稅款有關(guān)的內(nèi)部控制及其有效性,。
（二）簡(jiǎn)要評(píng)述與土地增值稅清算稅款有關(guān)的各項(xiàng)內(nèi)部證據(jù)和外部證據(jù)的相關(guān)性和可靠性,。
（三）簡(jiǎn)要陳述對(duì)納稅人提供的會(huì)計(jì)資料及納稅資料等進(jìn)行審核、驗(yàn)證,、計(jì)算和進(jìn)行職業(yè)推斷的情況,。
二、鑒證意見
經(jīng)對(duì)貴公司 （項(xiàng)目）土地增值稅清算稅款申報(bào)進(jìn)行審核,，因?qū)徍朔秶艿较拗?，我們認(rèn)為，下列事項(xiàng)對(duì)確認(rèn)土地增值稅稅額可能產(chǎn)生的影響非常重大和廣泛,，以至于無法對(duì) （項(xiàng)目）土地增值稅清算稅款申報(bào)發(fā)表意見。
（一）××事項(xiàng)的審核情況,。
（詳細(xì)說明該審核事項(xiàng)對(duì)確認(rèn)土地增值稅額可能產(chǎn)生的非常重大而廣泛的影響,，并闡述對(duì)該事項(xiàng)無法表明意見的理?yè)?jù)。下同,。）
（二）××事項(xiàng)的審核情況,。
（三）××事項(xiàng)的審核情況。
清算項(xiàng)目的具體情況詳見附件。
本鑒證報(bào)告僅供貴公司報(bào)送的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理土地增值稅清算審批之用,，不得作為其他用途,。非法律、行政法規(guī)規(guī)定,，鑒證報(bào)告的全部?jī)?nèi)容不得提供給其他任何單位和個(gè)人,。
稅務(wù)師事務(wù)所所長(zhǎng)（簽名或蓋章）：
中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師（簽名或蓋章）：
地址：
稅務(wù)師事務(wù)所（蓋章）
年 月 日
附件：
1.稅務(wù)師事務(wù)所和注冊(cè)稅務(wù)師執(zhí)業(yè)證書復(fù)印件。
2.企業(yè)基本情況和土地增值稅清算稅款申報(bào)審核事項(xiàng)說明,。
3.土地增值稅納稅申報(bào)鑒證主表及其明細(xì)項(xiàng)目審核表,。具體包括：
（1）土地增值稅清算稅款鑒證主表；
（2）土地增值稅清算稅款鑒證（轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)）明細(xì)表,；
（3）土地增值稅清算稅款鑒證（銷售普通住宅）明細(xì)表,；
（4）土地增值稅清算稅款鑒證（銷售非普通住宅）明細(xì)表；
（5）與收入相關(guān)的面積審核調(diào)整明細(xì)表,；
（6）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),、房地產(chǎn)銷售收入審核調(diào)整明細(xì)表；
（7）扣除項(xiàng)目及成本結(jié)轉(zhuǎn)審核匯總表,；
（8）與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),、銷售房地產(chǎn)有關(guān)稅費(fèi)審核調(diào)整明細(xì)表；
（9）土地增值稅繳納情況審核匯總表,。
4.土地增值稅清算稅款申報(bào)審核事項(xiàng)有關(guān)證明材料（復(fù)印件）,。
附件5：
土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告（參考文本）
（適用于否定意見的鑒證報(bào)告）
編號(hào)：
公司：
我們接受委托，于××年××月××日至××年××月××日,，對(duì)貴單位 （項(xiàng)目）土地增值稅清算稅款申報(bào)進(jìn)行鑒證審核,。貴單位的責(zé)任，對(duì)所提供的與土地增值稅清算稅款相關(guān)的會(huì)計(jì)資料及證明材料的真實(shí)性,、合法性和完整性負(fù)責(zé),。我們的責(zé)任是，按照國(guó)家法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定,，對(duì)所鑒證的土地增值稅納稅申報(bào)表及其有關(guān)資料的真實(shí)性和準(zhǔn)確性,，在進(jìn)行職業(yè)判斷和必要的審核程序的基礎(chǔ)上，出具真實(shí),、合法的鑒證報(bào)告,。
在審核過程中，我們本著獨(dú)立,、客觀,、公正的原則，依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則,、有關(guān)政策規(guī)定,，按照《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》的要求,，實(shí)施了包括抽查會(huì)計(jì)記錄等必要的審核程序。現(xiàn)將鑒證結(jié)果報(bào)告如下：
一,、土地增值稅清算稅款申報(bào)的審核過程及主要實(shí)施情況
（主要披露以下內(nèi)容）
（一）簡(jiǎn)要評(píng)述與土地增值稅清算稅款有關(guān)的內(nèi)部控制及其有效性,。
（二）簡(jiǎn)要評(píng)述與土地增值稅清算稅款有關(guān)的各項(xiàng)內(nèi)部證據(jù)和外部證據(jù)的相關(guān)性和可靠性。
（三）簡(jiǎn)要陳述對(duì)納稅人提供的會(huì)計(jì)資料及納稅資料等進(jìn)行審核,、驗(yàn)證,、計(jì)算和進(jìn)行職業(yè)推斷的情況。
二,、鑒證意見
經(jīng)審核,，我們發(fā)現(xiàn)貴公司土地增值稅清算稅款申報(bào)，存在違反相關(guān)法律,、法規(guī)及稅收規(guī)定的情形,，經(jīng)與貴公司磋商，在下列重大且原則的問題上未能達(dá)成一致意見,。我們認(rèn)為,，貴公司
（項(xiàng)目）土地增值稅清算稅款申報(bào)不能真實(shí)、合法地反映企業(yè)該項(xiàng)目應(yīng)納土地增值稅稅額,。
（一）××事項(xiàng)的審核情況,。
（描述存在違反稅收法律法規(guī)或有關(guān)規(guī)定的情形，并闡述經(jīng)與委托人就該事項(xiàng)所有重大方面進(jìn)行磋商不能達(dá)成一致,、出具否定意見的理?yè)?jù),。下同。）
（二）××事項(xiàng)的審核情況,。
（三）××事項(xiàng)的審核情況,。
清算項(xiàng)目的具體情況詳見附件。
本鑒證報(bào)告僅供貴公司報(bào)送的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理土地增值稅清算審批之用,，不得作為其他用途,。非法律、行政法規(guī)規(guī)定,，鑒證報(bào)告的全部?jī)?nèi)容不得提供給其他任何單位和個(gè)人,。
稅務(wù)師事務(wù)所所長(zhǎng)（簽名或蓋章）：
中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師（簽名或蓋章）：
地址：
稅務(wù)師事務(wù)所（蓋章）
年 月 日
附件：
1.稅務(wù)師事務(wù)所和注冊(cè)稅務(wù)師執(zhí)業(yè)證書復(fù)印件。
2.企業(yè)基本情況和土地增值稅清算稅款申報(bào)審核事項(xiàng)說明,。
3.土地增值稅納稅申報(bào)鑒證主表及其明細(xì)項(xiàng)目審核表,。具體包括：
（1）土地增值稅清算稅款鑒證主表；
（2）土地增值稅清算稅款鑒證（轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)）明細(xì)表,；
（3）土地增值稅清算稅款鑒證（銷售普通住宅）明細(xì)表,；
（4）土地增值稅清算稅款鑒證（銷售非普通住宅）明細(xì)表；
（5）與收入相關(guān)的面積審核調(diào)整明細(xì)表,；
（6）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),、房地產(chǎn)銷售收入審核調(diào)整明細(xì)表；
（7）扣除項(xiàng)目及成本結(jié)轉(zhuǎn)審核匯總表,；
（8）與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),、銷售房地產(chǎn)有關(guān)稅費(fèi)審核調(diào)整明細(xì)表；
（9）土地增值稅繳納情況審核匯總表,。
4.土地增值稅清算稅款審核事項(xiàng)有關(guān)證明材料（復(fù)印件）,。
附件6：
企業(yè)基本情況和土地增值稅清算稅款申報(bào)審核事項(xiàng)說明及有關(guān)附表
一、基本情況
（一）企業(yè)基本情況
1.成立日期：
2.稅務(wù)登記證號(hào)：
（1） 國(guó)稅登記證號(hào)：
（2） 地稅登記證號(hào)：
3.地 址：
4.法人代表：
5.注冊(cè)資本：
6.投資總額：
7.企業(yè)類型：
8.經(jīng)營(yíng)范圍：
9.其他：
（二）項(xiàng)目基本情況
1.項(xiàng)目地址,。
2.項(xiàng)目概況,。列明開發(fā)項(xiàng)目類型、占地面積,、取得相關(guān)批文的情況,。
3.項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模。列明總建筑面積,、拆遷戶回遷面積,、公共配套面積、可售面積,，并分別說明普通住宅,、非普通住宅、其他開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模,。
4.項(xiàng)目銷售情況,。列明取得預(yù)售許可證情況，實(shí)際開始銷售日期,、截止清算基準(zhǔn)日已售面積,、未售面積，已售面積占可售面積比例等,，并分別按普通住宅,、非普通住宅、其他開發(fā)項(xiàng)目予以說明,。
5.項(xiàng)目設(shè)計(jì)情況,。說明設(shè)計(jì)方案是否由境外機(jī)構(gòu)或境外人員提供，以及項(xiàng)目設(shè)計(jì)的其他情況,。
二,、主要會(huì)計(jì)政策和稅收政策
1.公司執(zhí)行 會(huì)計(jì)準(zhǔn)則或《××?xí)?jì)制度》及有關(guān)規(guī)定。
2.公司會(huì)計(jì)核算方法：
3.主要內(nèi)部控制制度：
4.土地增值稅清算條件：
5.開發(fā)產(chǎn)品完工的標(biāo)準(zhǔn)：
6.成本費(fèi)用的分配標(biāo)準(zhǔn)：
7.開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)：
8.開發(fā)產(chǎn)品視同銷售確認(rèn)收入的標(biāo)準(zhǔn)：
9.與土地增值稅清算項(xiàng)目相關(guān)的稅收政策：
10.其他政策：
三,、土地增值稅的審核情況
（一）土地增值稅應(yīng)稅收入的審核
截至××年××月××日止,，貴公司自報(bào)本項(xiàng)目土地增值稅應(yīng)稅收入 元；經(jīng)審核,，核定土地增值稅應(yīng)稅收入為 元,，比自報(bào)數(shù)調(diào)增/調(diào)減 元,，其中：
1.銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅 平方米，取得銷售收入自報(bào)應(yīng)稅收入 元,；經(jīng)審核,，調(diào)增/調(diào)減收入 元，核定收入 元,。
2.銷售其他項(xiàng)目（含非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅 平方米,，取得銷售收入自報(bào)應(yīng)稅收入 元；經(jīng)審核,，調(diào)增/調(diào)減收入 元,，核定收入 元。
3.視同銷售房地產(chǎn)收入：（1）按本企業(yè)在同一地區(qū),、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)平均價(jià)格,；或（2）參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格,、評(píng)估價(jià)值確定,，自報(bào)應(yīng)稅收入 元；經(jīng)審核,，調(diào)增/調(diào)減收入 元,，核定其他項(xiàng)目應(yīng)稅收入 元。
（二）土地增值稅扣除項(xiàng)目的審核
截至××年××月××日止,，貴公司自報(bào)本項(xiàng)目土地增值稅應(yīng)稅扣除項(xiàng)目總額 元,；經(jīng)審核，核定土地增值稅扣除項(xiàng)目總額 元,，比自報(bào)數(shù)調(diào)增/調(diào)減 元,，其中：
1.取得土地使用權(quán)所支付的金額。貴公司自報(bào)取得本項(xiàng)目的土地使用權(quán)支付金額為 元,；經(jīng)審核,，由于××原因，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減 元,，核定允許扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額為 元,。
2.房地產(chǎn)開發(fā)成本。貴公司本項(xiàng)目自報(bào)房地產(chǎn)開發(fā)成本 元,；經(jīng)審核,，由于××原因，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減 元,，核定允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本為 元,。其中：
（1）貴公司自報(bào)土地征用及拆遷補(bǔ)償 元；經(jīng)審核,，由于××原因,，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減 元,，核定允許扣除的土地征用及拆遷補(bǔ)償為 元。
（2）貴公司自報(bào)前期工程費(fèi) 元,；經(jīng)審核,，由于××原因，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減 元,，核定允許扣除的前期工程費(fèi)為 元。
（3）貴公司自報(bào)建筑安裝工程費(fèi) 元,；經(jīng)審核,，由于××原因，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減 元,，核定允許扣除的建筑安裝工程費(fèi)為 元,。
（4）貴公司自報(bào)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 元；經(jīng)審核,，由于××原因,，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減 元，核定允許扣除的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)為 元,。
（5）貴公司自報(bào)公共配套設(shè)施費(fèi) 元,；經(jīng)審核，由于××原因,，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減 元,，核定允許扣除的公共配套設(shè)施費(fèi)為 元。
（6）貴公司自報(bào)開發(fā)間接費(fèi) 元,；經(jīng)審核,，由于××原因，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減 元,，核定允許扣除的開發(fā)間接費(fèi)為 元,。
3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。
（1）本項(xiàng)目發(fā)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用中,，借款利息支出能夠全部提供金融機(jī)構(gòu)票據(jù)證明的,，應(yīng)據(jù)實(shí)扣除，扣除金額為 元,。其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付金額 元與開發(fā)成本 元之和的5%扣除 元,。因此，貴公司此項(xiàng)目可扣除金額為 元,。
（2）本項(xiàng)目發(fā)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用中,，借款利息支出未能全部提供金融機(jī)構(gòu)票據(jù)的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付金額 元與開發(fā)成本 元之和的10%扣除 元,。因此,，貴公司此項(xiàng)目可扣除金額為 元,。
4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。
貴公司自報(bào)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金為 元,；經(jīng)審核,，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減 元，調(diào)整后貴公司可扣除的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金為 元,。其中：
（1） 貴公司自報(bào)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)營(yíng)業(yè)稅稅金為 元,；經(jīng)審核，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減 元,，調(diào)整后貴公司可扣除的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)營(yíng)業(yè)稅稅金為 元,。
（2） 貴公司自報(bào)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)城市維護(hù)建設(shè)稅稅金為 元；經(jīng)審核,，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減 元,，調(diào)整后貴公司可扣除的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)城市維護(hù)建設(shè)稅稅金為 元。
（3） 貴公司自報(bào)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)教育費(fèi)附加費(fèi)為 元,；經(jīng)審核,，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減 元，調(diào)整后貴公司可扣除的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)教育費(fèi)附加費(fèi)為 元,。
5.稅收規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目,。
貴公司根據(jù)稅收有關(guān)規(guī)定，允許按取得土地使用權(quán)所支付金額 元與開發(fā)成本 元之和的20%加計(jì)扣除,。因此,，貴公司其他扣除項(xiàng)目的金額為 元。
（三）增值額及增值率的審核
貴公司自報(bào)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅的增值額為 元,；經(jīng)審核,，應(yīng)繳土地增值稅的增值額為 元。其中：
⑴普通住宅土地增值稅的增值額為 元,，增值率為 %（計(jì)算公式）
⑵非普通住宅土地增值稅的增值額為 元,，增值率為 %（計(jì)算公式）
（四）應(yīng)繳土地增值稅的審核
貴公司自報(bào)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅稅額為 元；經(jīng)審核,，應(yīng)繳土地增值稅稅額為 元,，已繳稅款為 元；應(yīng)補(bǔ)（退）稅額為 元,。其中：
1.普通住宅應(yīng)繳土地增值稅稅額為 元,；已繳稅額為 元，應(yīng)補(bǔ)（退）稅額為 元,。
2.非普通住宅應(yīng)繳土地增值稅稅額為 元,；已繳稅額為 元，應(yīng)補(bǔ)（退）稅額為 元。
四,、應(yīng)當(dāng)披露的其他事項(xiàng)
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