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類 別：土地增值稅文 號(hào)：渝地稅發(fā)[2007]145號(hào)頒發(fā)日期：2006-03-01
地 區(qū)：重慶行 業(yè)：房地產(chǎn)業(yè)時(shí)效性：有效
各區(qū)縣（自治縣）地方稅務(wù)局，市局各直屬單位：
現(xiàn)將《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱《清算通知》）轉(zhuǎn)發(fā)給你們，結(jié)合我市實(shí)際,，補(bǔ)充通知如下,，請(qǐng)一并遵照?qǐng)?zhí)行。
一,、關(guān)于土地增值稅清算單位問題源自東奧會(huì)計(jì)在線
根據(jù)《清算通知》規(guī)定，土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，分期開發(fā)的項(xiàng)目,，以分期項(xiàng)目為單位清算，也可以按每個(gè)銷售（預(yù)售）許可證規(guī)定的范圍作為計(jì)稅單位進(jìn)行清算,。
二,、關(guān)于土地增值稅的扣除項(xiàng)目問題
（一）關(guān)于票據(jù)問題。納稅人所提供的,，可以作為扣除依據(jù)的票據(jù)必須是與開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的業(yè)務(wù)往來單位開具的同其工程量,、供貨量一致的真實(shí)有效的票據(jù),。對(duì)開票單位與業(yè)務(wù)往來單位不一致的票據(jù)不能作為扣除依據(jù)。
（二）關(guān)于核定開發(fā)成本問題,。我市主城區(qū)按《重慶市建設(shè)工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)》提供的近期數(shù)據(jù)執(zhí)行,，除主城區(qū)以外的區(qū)縣可以《重慶市建設(shè)工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)》為參考，制定符合當(dāng)?shù)貙?shí)際的定額標(biāo)準(zhǔn),。
（三）關(guān)于預(yù)提費(fèi)用問題,。各項(xiàng)預(yù)提（或應(yīng)付）費(fèi)用除另有規(guī)定外不得包括在扣除項(xiàng)目金額中。對(duì)與商品房等非同步建設(shè)的項(xiàng)目?jī)?nèi)非營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè)施支出,，能夠提供有權(quán)部門批文,、規(guī)劃設(shè)計(jì)、預(yù)算并且與施工,、供貨單位簽定了建設(shè)（供貨）合同的（四個(gè)條件同時(shí)具備）,，以所簽合同金額作為扣除金額。源自東奧會(huì)計(jì)在線
三,、關(guān)于土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送的資料問題
（一）納稅人除按《清算通知》第五條（二）項(xiàng)規(guī)定報(bào)送資料外,，還應(yīng)報(bào)送《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅申請(qǐng)表》、《土地增值稅納稅清算申報(bào)表》,、《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明細(xì)表》,、《取得土地使用權(quán)所支付的金額明細(xì)表》、《土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)明細(xì)表》,、《前期工程費(fèi)明細(xì)表》,、《建筑安裝工程費(fèi)明細(xì)表》、《基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)明細(xì)表》,、《公共配套設(shè)施費(fèi)明細(xì)表》,、《開發(fā)間接費(fèi)明細(xì)表》、《利息支出明細(xì)表》,、《與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金繳納情況明細(xì)表》（見附件1）
（二）符合《清算通知》第二條第二項(xiàng)規(guī)定的納稅人須在收到稅務(wù)部門的清算通知書（格式由區(qū)縣自定）起60日內(nèi)到主管地稅機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù),。
四、對(duì)稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)參與土地增值稅清算鑒證的基本條件和要求
（一）從事土地增值稅清算鑒證的稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)必須是經(jīng)國(guó)家稅務(wù)總局批準(zhǔn),，無不良記錄的稅務(wù)師事務(wù)所,。
（二）稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目必須向當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)報(bào)送《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》（見附件2）。
（三）參與土地增值稅清算鑒證的稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)必須遵守職業(yè)道德,，堅(jiān)持獨(dú)立,、客觀、公正的原則,，對(duì)清算鑒證的合法性,、真實(shí)性、合理性負(fù)責(zé)，如弄虛作假,，造成納稅人不繳或少繳稅的,，取消其土地增值稅清算鑒證資格，并承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任,。
五,、土地增值稅的核定征收比例
根據(jù)《清算通知》規(guī)定，我市土地增值稅征收率暫定為：以商品房的轉(zhuǎn)讓金額為計(jì)稅依據(jù),，按普通住房1%；商業(yè)用房2%,；其他用房1.5%計(jì)征土地增值稅,。
六、清算后轉(zhuǎn)讓剩余部分房產(chǎn)的申報(bào)納稅期限問題
清算后剩余的房產(chǎn)應(yīng)于發(fā)生轉(zhuǎn)讓（銷售）的次月10日內(nèi)到當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅,。
七,、關(guān)于清算土地增值稅的時(shí)間確定問題
凡房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在2006年3月2日前同時(shí)具備以下三個(gè)條件的，按《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）文件第十三條的規(guī)定進(jìn)行清算,。一是已銷售（轉(zhuǎn)讓）房地產(chǎn)的建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上,；二是售房的銷售收入已主動(dòng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)全部申報(bào)納稅；三是房地產(chǎn)項(xiàng)目已通過竣工驗(yàn)收,，并且項(xiàng)目已辦理財(cái)務(wù)決算,。
不具備以上三個(gè)條件的項(xiàng)目（工程），按《清算通知》等規(guī)定進(jìn)行清算,。
八,、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算問題
房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中的利息支出按《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》及有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，除利息之外的其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用,，我市按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%計(jì)算扣除,。
九、土地增值稅需要明確的幾個(gè)問題
（一）關(guān)于普通標(biāo)準(zhǔn)住房與普通住房的劃分
在土地增值稅政策中,，2006年3月2日前的普通標(biāo)準(zhǔn)住房在2006年3月2日后改稱為普通住房,。2006年3月2日前已開盤銷售的項(xiàng)目工程，普通標(biāo)準(zhǔn)住房按《重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的房屋轉(zhuǎn)讓應(yīng)按規(guī)定預(yù)征土地增值稅的通知》（渝地稅發(fā)〔2003〕278號(hào)）文件規(guī)定執(zhí)行,，即按住宅面積和每平方米造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分,。2006年3月2日后開盤銷售的項(xiàng)目工程，普通住房按《重慶市地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（渝地稅發(fā)〔2006〕143號(hào)）文件規(guī)定執(zhí)行,。
（二）超面積安置收入計(jì)稅問題
房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)建的拆遷房安置拆遷戶,，對(duì)超面積安置所收取的價(jià)款須并入銷售收入，計(jì)征土地增值稅,。
（三）土地,、房屋置換征免稅問題
對(duì)土地、房屋置換，除個(gè)人住房按《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）文件第五條的規(guī)定免征土地增值稅外,，其他的土地,、房屋置換，應(yīng)按規(guī)定計(jì)征土地增值稅,。
（四）關(guān)于合作建房征免稅的補(bǔ)充規(guī)定
對(duì)于一方出土地,，一方出資金，雙方合作建房,，在土地不發(fā)生轉(zhuǎn)讓的前提下,，建成后按比例分房自用的暫免征土地增值稅。如通過轉(zhuǎn)讓土地?fù)Q取的房屋,、建筑物,，應(yīng)按《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》規(guī)定計(jì)征土地增值稅。對(duì)這類以實(shí)物（房屋,、建筑物）形式取得的收入的確定,，暫以受讓（購(gòu)買）土地方修建還建房的支出（建造成本）計(jì)算。
（五）關(guān)于舊城改造項(xiàng)目的問題
《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）文第四條所指的舊城改造應(yīng)當(dāng)是重慶市建設(shè)主管部門批準(zhǔn),、經(jīng)市局確認(rèn)的舊城改造項(xiàng)目,。
十、各區(qū)縣局要高度重視土地增值稅清算工作,。土地增值稅涉及當(dāng)前社會(huì)敏感的房地產(chǎn)領(lǐng)域,，政策性強(qiáng)，計(jì)算復(fù)雜,，清算難度大,，搞好土地增值稅清算又是做好土地增值稅工作的關(guān)鍵所在，各區(qū)縣局要把土地增值稅清算作為當(dāng)前工作重點(diǎn),，精心準(zhǔn)備,、認(rèn)真落實(shí)，特別是要抓好內(nèi)部培訓(xùn)和對(duì)外宣傳工作,，確保土地增值稅清算工作順利進(jìn)行,。
本通知從2007年2月1日起執(zhí)行，以前規(guī)定與本通知有抵觸的一律以本通知為準(zhǔn),。
附件2：土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告（參考文本）
xxx（ ） 號(hào)
xxx公司：
我們接受委托,，對(duì)貴公司xx房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算《土地增值稅納稅申報(bào)表》進(jìn)行審核鑒證。按照《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》,、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）及其他有關(guān)規(guī)定編報(bào)《土地增值稅納稅申報(bào)表》,，提供真實(shí)、合法,、完整的土地增值稅會(huì)計(jì)資料及其涉稅相關(guān)資料是貴公司的責(zé)任,。我們的責(zé)任是按照國(guó)家稅務(wù)總局14令《注冊(cè)稅務(wù)師管理暫行辦法》和土地增值稅相關(guān)法律法規(guī)對(duì)貴公司xx房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目《土地增值稅納稅申報(bào)表》進(jìn)行審核鑒證并出具真實(shí)合法的審核報(bào)告,。在審核過程中，我們結(jié)合貴公司的實(shí)際情況實(shí)施了包括審核會(huì)計(jì)記錄等我們認(rèn)為必要的審核程序,。
經(jīng)審核,，我們對(duì)貴公司xx房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算有關(guān)情況披露如下：
開發(fā)項(xiàng)目銷售收入xxx元，扣除項(xiàng)目金額xxx元,，土地增值額xxx元,，適用稅率 ％，應(yīng)繳土地增值稅額xxx元,，已繳土地增值稅 元,，應(yīng)補(bǔ)（退）土地增值稅 元。
xxx事務(wù)所有限公司 中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師：
中國(guó) 重慶 中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師：
年 月 日
附件：
1,、xx公司房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目《土地增值稅納稅申報(bào)表》
2,、土地增值稅審核情況說明
土地增值稅清算審核事項(xiàng)說明
我們接受委托，對(duì)貴公司xxx房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算情況進(jìn)行了審核,，現(xiàn)將審核情況說明如下：
一、企業(yè)基本情況
企業(yè)名稱：
住 所：
法定代表人：
注冊(cè)資本：
企業(yè)類型：
經(jīng)營(yíng)范圍：
歷史沿革：
二,、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目概況
應(yīng)說明項(xiàng)目名稱,、坐落位置、占地面積,、報(bào)建情況,、開工時(shí)間、完工時(shí)間,、預(yù)售許可證取得時(shí)間,、容積率、綠化覆蓋率,、棟數(shù),、建筑結(jié)構(gòu)、規(guī)劃建筑面積,、實(shí)際完成建筑面積,，房屋用途分布（住宅、商業(yè)及會(huì)所,、車庫(kù),、物業(yè)管理場(chǎng)所、設(shè)備層,、轉(zhuǎn)換層等相關(guān)配套用房的面積,、權(quán)屬），已銷售房屋建筑面積,、銷售完成比例,，非直接銷售和自用房地產(chǎn)情況（包括面積,、金額、作價(jià)依據(jù)等）,，剩余房屋建筑面積等情況,。
特別應(yīng)說明開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際投資與99定額標(biāo)準(zhǔn)及項(xiàng)目預(yù)算比對(duì)情況和產(chǎn)生差額的原因。
三,、審核情況說明
（一）xx房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售收入的審核
1,、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售收入的情況文字描述
貴公司xx房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總建筑面積 平方米,，已銷售面積 平方米,，尚余面積 平方米，累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售收入 元,。（注：若存在開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利,、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資,、分配給股東或投資人,、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等情況應(yīng)單獨(dú)披露面積,、作價(jià)依據(jù)等）,。
2、整體轉(zhuǎn)讓未竣工房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目收入的情況文字描述
貴公司轉(zhuǎn)讓xxx未竣工房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目取得的收入 元,。
3,、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)收入的情況文字描述
貴公司轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)取得的收入 元。
（二）扣除項(xiàng)目的審核
1,、取得土地使用權(quán)支付的金額
貴公司xx房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目占有土地使用權(quán)面積 平方米,，實(shí)際支付土地使用權(quán)出讓金 元（或轉(zhuǎn)讓地價(jià)款）。
2,、房地產(chǎn)開發(fā)成本
貴公司xx房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目列支開發(fā)成本 元,，其中：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 元；前期費(fèi)用 元,；建筑安裝工程費(fèi) 元,；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 元；公共配套設(shè)施費(fèi) 元（指不能有償轉(zhuǎn)讓的居委會(huì)和派出所用房,、會(huì)所,、停車場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所,、變電站,、熱力站、水廠,、文體場(chǎng)館,、學(xué)校,、幼兒園、托兒所,、醫(yī)院,、郵電通訊等公共設(shè)施發(fā)生的建造費(fèi)用）；開發(fā)間接費(fèi)用 元,。
3,、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用
（1）利息支出
貴公司xx房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目列支利息支出 元。
（2）其他開發(fā)費(fèi)用
貴公司xx房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)扣除其他開發(fā)費(fèi)用 元,。
4,、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)相關(guān)的稅費(fèi)
貴公司xx房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際發(fā)生的稅費(fèi) 元（包括營(yíng)業(yè)稅、印花稅,、城市維護(hù)建設(shè)稅,、教育費(fèi)附加）。
5,、加計(jì)扣除
貴公司xx房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)加計(jì)扣除金額 元,。
（三）適用土地增值稅稅率
貴公司xx房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值額 元，與扣除項(xiàng)目的比率為 %,，適用稅率 %.
（四）應(yīng)繳土地增值稅
貴公司xx房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳土地增值稅 元,，已繳土地增值稅 元，應(yīng)補(bǔ)（退）土地增值稅 元,。
四、貴單位對(duì)審核情況的意見
xxx稅務(wù)師事務(wù)所
年 月 日
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