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類 別：稅收征管,土地增值稅文 號(hào)：頒發(fā)日期：2007-06-06
地 區(qū)：遼寧行 業(yè)：全行業(yè)時(shí)效性：有效
第一條 為了做好大連市土地增值稅的征收管理工作,，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》,、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》和國(guó)家有關(guān)規(guī)定,，制定本辦法,。
第二條 凡在大連市范圍內(nèi)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán),、地上建筑物及附著物（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)）并取得收入的各類企業(yè),、事業(yè)單位,、國(guó)家機(jī)關(guān),、社會(huì)團(tuán)體,、個(gè)體工商業(yè)戶以及其他單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人,，均應(yīng)按照本辦法繳納土地增值稅,。
土地增值稅也適用于涉外企業(yè)和個(gè)人,、外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè),、外國(guó)駐華機(jī)構(gòu),、外國(guó)公民、華僑,、港澳臺(tái)同胞等,，只要轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入，均應(yīng)按《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》和本辦法的規(guī)定繳納土地增值稅,。
第三條 土地增值稅的征稅對(duì)象是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額,。
第四條 增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本辦法第六條規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額。
第五條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入,，包括貨幣收入,、實(shí)物收入及其他收入。
第六條 計(jì)算增值額允許扣除的項(xiàng)目：
（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額,。包括納稅人取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按照國(guó)家,、省、市規(guī)定繳納的費(fèi)用,。
（二）開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施成本。包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi),、前期工程費(fèi),、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),、公共配套設(shè)施費(fèi),、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。
（三）開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用）,。包括與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用,、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用,。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出,，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除,，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額,。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按本條（一）,、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和5％計(jì)算扣除,。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒒虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按本條（一）,、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%計(jì)算扣除,。
（四）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格,，指在轉(zhuǎn)讓已使用或者已轉(zhuǎn)讓的房屋及建筑物時(shí)，由政府相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu),，依據(jù)房地產(chǎn)重置成本進(jìn)行成新折扣評(píng)估的價(jià)格,，評(píng)估價(jià)格必須經(jīng)稅務(wù)部門(mén)確認(rèn)。
（五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金,，指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅,、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅,、及因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加,、地方教育附加。
（六）對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按本條（一）,、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和加計(jì)20%的扣除,。
第七條 土地增值稅的適用稅率：
土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率。
增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分,，稅率為30%.
增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%,，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%.
增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%,，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分,，稅率為50%.
增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%.
第八條 土地增值稅的計(jì)算
土地增值稅按增值額乘以適用稅率減除扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡(jiǎn)便方法計(jì)算,，具體計(jì)算公式如下：
（一）增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的,，
土地增值稅稅額＝增值額×30%；
（二）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%,，未超過(guò)400%的,，
土地增值稅稅額＝增值額×40%－扣除項(xiàng)目金額×5%；
（三）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%,，未超過(guò)200%的,，
土地增值稅稅額＝增值額×50%－扣除項(xiàng)目金額×15%；
（四）增值額超過(guò)200%,，
土地增值稅稅額＝增值額×60%－扣除項(xiàng)目金額×35%,；
公式中的5%、15%,、35%為速算扣除系數(shù),。
第九條 土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算。
第十條 納稅人成片受讓土地使用權(quán)后,，分期分批開(kāi)發(fā),、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定,，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)?，也可按稅?wù)部門(mén)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂?/p>
第十一條 減免稅規(guī)定
（一）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的,，免征土地增值稅,。
（二）因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅,。
（三）因城市實(shí)施規(guī)劃和國(guó)家建設(shè)的需要,，納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，經(jīng)稅務(wù)部門(mén)審核符合相關(guān)政策規(guī)定的,，可免征土地增值稅,。
（四）對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓其自有自用、超過(guò)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅標(biāo)準(zhǔn)的住宅,，經(jīng)向稅務(wù)部門(mén)申報(bào)批準(zhǔn),，凡居住滿五年或五年以上的，免征土地增值稅,。居住滿三年不滿五年的,，減半征收土地增值稅；居住未滿三年的,，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅,。
（五）對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓其自有自用普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，免征土地增值稅,。
（六）屬于按房改有關(guān)規(guī)定再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的,，按房改有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第十二條 納稅人有下列情形之一的,，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收：
（一）隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的,；
（二）提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的,；
（三）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的,。
第十三條 凡轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并須根據(jù)房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)稅的,，應(yīng)當(dāng)由政府相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)受理評(píng)估業(yè)務(wù)。
納稅人因計(jì)算土地增值稅而發(fā)生的評(píng)估費(fèi)用,，允許作為扣除金額在計(jì)征土地增值稅時(shí)給以扣除,。
第十四條 土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得收入（包括預(yù)收款）的當(dāng)天為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。
第十五條 凡在大連市行政區(qū)域內(nèi)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),、房屋所有權(quán)的單位和個(gè)人,，應(yīng)在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日起七日內(nèi)向主管稅務(wù)部門(mén)納稅申報(bào)，并提交與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),、房屋所有權(quán)有關(guān)的資料,；在取得收入之日起七日內(nèi),，到主管稅務(wù)部門(mén)，按規(guī)定繳納土地增值稅,。房地產(chǎn)行政管理部門(mén)憑納稅證明（免稅證明）發(fā)放土地使用權(quán)證書(shū)或者房屋所有權(quán)證書(shū),。
第十六條 納稅人開(kāi)發(fā)并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照大連市地方稅務(wù)部門(mén)關(guān)于土地增值稅預(yù)征及清算的相關(guān)規(guī)定預(yù)繳或清算土地增值稅,。
第十七條 關(guān)于納稅地的確定
（一）凡在大連市內(nèi)四區(qū)（中山區(qū),、西崗區(qū)、沙河口區(qū),、甘井子區(qū)）辦理稅務(wù)登記并轉(zhuǎn)讓坐落在市內(nèi)四區(qū)的房地產(chǎn)的納稅人,，均應(yīng)向主管稅務(wù)部門(mén)繳納土地增值稅。
（二）未在大連市辦理稅務(wù)登記的單位或個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn),，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)坐落地的主管稅務(wù)部門(mén)繳納土地增值稅,。
（三）單位或個(gè)人轉(zhuǎn)讓坐落在市內(nèi)四區(qū)以外各縣（市）、區(qū)的房地產(chǎn)的,，應(yīng)向房地產(chǎn)坐落地主管稅務(wù)部門(mén)繳納土地增值稅,。
（四）納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)座落地跨兩個(gè)或兩個(gè)以上管轄地區(qū)的，原則上應(yīng)按房地產(chǎn)所在地分別申報(bào)納稅,。申報(bào)劃分標(biāo)準(zhǔn),，以管轄區(qū)分界線來(lái)確定各自所占該房地產(chǎn)的比例。如果劃分不清或無(wú)法劃分的及產(chǎn)生納稅糾紛的,，由大連市地方稅務(wù)部門(mén)根據(jù)實(shí)際情況確定其納稅地點(diǎn),。
第十八條 大連市土地增值稅普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的標(biāo)準(zhǔn)，按市政府確定并公布的“普通住房”的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,。
第十九條 土地增值稅由地方稅務(wù)部門(mén)征收,。規(guī)劃和房地產(chǎn)行政管理部門(mén)協(xié)助地方稅務(wù)部門(mén)做好土地增值稅征收工作。
第二十條 納稅人未按有關(guān)規(guī)定繳納土地增值稅或未提供稅務(wù)部門(mén)出具的土地增值稅納（免）稅證明的,，規(guī)劃和房地產(chǎn)行政管理部門(mén)不得為其辦理有關(guān)權(quán)屬變更手續(xù)和證照,。違者，由稅務(wù)部門(mén)按有關(guān)法律法規(guī)予以處罰,。
第二十一條 納稅人未按規(guī)定的期限辦理納稅申報(bào),、未按規(guī)定提供與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)資料；不如實(shí)申報(bào)房地產(chǎn)交易金額,；無(wú)理拒絕稅務(wù)部門(mén)依法對(duì)納稅人的納稅情況進(jìn)行檢查的,，由稅務(wù)部門(mén)按規(guī)定依法查處。
第二十二條 本辦法自一九九四年一月一日起施行,。本辦法施行前有關(guān)土地增值費(fèi)征收規(guī)定（指與本辦法規(guī)定的計(jì)征對(duì)象相同的土地增值費(fèi),，土地受益金等），與本辦法相抵觸的，同時(shí)停止執(zhí)行,。
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