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各省,、自治區(qū),、直轄市及計(jì)劃單列市外經(jīng)貿(mào)委（廳）,，各總公司,，各外貿(mào)中心：

    現(xiàn)將財(cái)政部《關(guān)于印發(fā)中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則的通知》（財(cái)法字[1995]6號(hào)）和財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于對(duì)1994年1月1日前簽訂開(kāi)發(fā)及轉(zhuǎn)讓合同的房地產(chǎn)征免土地增值稅的通知》（財(cái)法字[1995]7號(hào)）一并轉(zhuǎn)發(fā)給你們,，請(qǐng)貫徹執(zhí)行,。

    附件一：財(cái)政部關(guān)于印發(fā)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的通知

財(cái)政部關(guān)于印發(fā)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的通知

財(cái)法字[1995]6號(hào)

國(guó)務(wù)院各部委、各直屬機(jī)構(gòu),，各省,、自治區(qū)、直轄市,、計(jì)劃單列市人民政府,、財(cái)政廳（局）、國(guó)家稅務(wù)局,、地方稅務(wù)局,、財(cái)政監(jiān)察專(zhuān)員辦事處：

    現(xiàn)將《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》印發(fā)給你們，望認(rèn)真貫徹執(zhí)行,。

    附件：中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則

    第一條  根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)條例）第十四條規(guī)定,，制定本細(xì)則。

    第二條條例第二條所稱(chēng)的轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán),、地上的建筑物及其附著物并取得收入,，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承,、贈(zèng)予方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為,。

    第三條條例第二條所稱(chēng)的國(guó)有土地，是指按國(guó)家法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的土地,。

    第四條條例第二條所稱(chēng)的地上的建筑物,，是指建于土地上的一切建筑物,，包括地上地下的各種附屬設(shè)施。  條例第二條所稱(chēng)的附著物,，是指附著于土地上的不能移動(dòng),，一經(jīng)移動(dòng)即遭損壞的物品。

    第五條條例第二條所稱(chēng)的收入,，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益,。

    第六條條例第二條所稱(chēng)的單位，是指各類(lèi)企業(yè)單位,、事業(yè)單位,、國(guó)家機(jī)關(guān)和社會(huì)團(tuán)體及其他組織。  條例第二條所稱(chēng)個(gè)人,，包括個(gè)體經(jīng)營(yíng)者,。

    第七條條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額,，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用,。

    （二）開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）,，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi),、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi),、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用,。

    土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi),，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅,、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上,、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛?dòng)遷用房支出等,。

    前期工程費(fèi),，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì),、項(xiàng)目可行性研究和水文,、地質(zhì)、勘察,、測(cè)繪,，“三通一平”等支出。

    建筑安裝工程費(fèi),，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi),，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi),。

    基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路,、供水,、供電、供氣,、排污,、排洪、通訊,、照明,、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出,。

    公共配套設(shè)施費(fèi),，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

    開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用,，是指直接組織,、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資,、職工福利費(fèi),、折舊費(fèi),、修理費(fèi),、辦公費(fèi)、水電費(fèi),、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi),、周?chē)繑備N(xiāo)等。

    （三）開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用）,，是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用,、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用,。

    財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出,，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除,，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額,。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按本條（一）,、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之五以?xún)?nèi)計(jì)算扣除,。

    凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按本條（一）,、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之十以?xún)?nèi)計(jì)算扣除,。

    上述計(jì)算扣除的具體比例,，由各省、自治區(qū),、直轄市人民政府規(guī)定,。

    （四）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí),，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格,。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

    （五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金,，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅,、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅,。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加,，也可視同稅金予以扣除。

    （六）根據(jù)條例第六條（五）項(xiàng)規(guī)定,，對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按本條（一）,、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)百分之二十的扣除,。

    第八條  土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算,。

    第九條  納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開(kāi)發(fā),、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的,，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂?/p>

    第十條 條例第七條所列四級(jí)超率累進(jìn)稅率，每級(jí)“增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額”的比例,，均包括本比例數(shù),。

    計(jì)算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡(jiǎn)便方法計(jì)算,，具體公式如下：（一）增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％土地增值稅稅額＝增值額×30％（二）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％,，未超過(guò)100％的土地增值稅稅額＝增值額×40％－扣除項(xiàng)目金額×5％（三）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％，未超過(guò)200％土地增值稅稅額＝增值額×50％－扣除項(xiàng)目金額×15％（三）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％土地增值稅稅額＝增值額×60％－扣除項(xiàng)目金額×35％公式中的5％,、15％,、35％為速算扣除系數(shù)。

    第十一條 條例第八條（一）項(xiàng)所稱(chēng)的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,，是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅,。高級(jí)公寓、別墅,、度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省,、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定,。

    納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,，增值額未超過(guò)本細(xì)則第七條（一）、（二）,、（三）,、（五）、（六）項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額之和百分之二十的,，免征土地增值稅,；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額之和百分之二十的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅,。  條例第八條（二）項(xiàng)所稱(chēng)的因國(guó)家建設(shè)需要依法征用,、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實(shí)施規(guī)劃,、國(guó)家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán),。

    因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷,，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的,，比照本規(guī)定免征土地增值稅。

    符合上述免稅規(guī)定的單位和個(gè)人,，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請(qǐng),，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免予征收土地增值稅,。

    第十二條  個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房,，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿(mǎn)五年或五年以上的,，免予征收土地增值稅；居住滿(mǎn)三年未滿(mǎn)五年的,，減半征收土地增值稅,。居住未滿(mǎn)三年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅,。

    第十三條條例第九條所稱(chēng)的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格,，是指由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類(lèi)房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評(píng)定的價(jià)格,。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn),。

    第十四條條例第九條（一）項(xiàng)所稱(chēng)的隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格,，是指納稅人不報(bào)或有意低報(bào)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),、地上建筑物及其附著物價(jià)款的行為,。  條例第九條（二）項(xiàng)所稱(chēng)的提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的，是指納稅人在納稅申報(bào)時(shí)不據(jù)實(shí)提供扣除項(xiàng)目金額的行為,。  條例第九條（三）項(xiàng)所稱(chēng)的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格,，又無(wú)正當(dāng)理由的，是指納稅人申報(bào)的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)低于房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的交易價(jià),，納稅人又不能提供憑據(jù)或無(wú)正當(dāng)理由的行為,。

    隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格,，應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)參照同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格進(jìn)行評(píng)估,。稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。

    提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的,，應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋重置成本價(jià)乘以成新度折扣率計(jì)算的房屋成本價(jià)和取得土地使用權(quán)時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估,。稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估價(jià)格確定扣除項(xiàng)目金額。

    轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格,，又無(wú)正當(dāng)理由的,，由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。

    第十五條  根據(jù)條例第十條的規(guī)定,，納稅人應(yīng)按照下列程序辦理納稅手續(xù)：（一）納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的七日內(nèi),，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán),、土地使用權(quán)證書(shū),，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同,，房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料,。

    納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后,，可以定期進(jìn)行納稅申報(bào),，具體期限由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)情況確定。

    （二）納稅人按照稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的稅額及規(guī)定的期限繳納土地增值稅,。

    第十六條  納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入,，由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的,，可以預(yù)征土地增值稅,，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算,，多退少補(bǔ),。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定,。

    第十七條條例第十條所稱(chēng)的房地產(chǎn)所在地,，是指房地產(chǎn)的座落地。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)座落在兩個(gè)或兩個(gè)以上地區(qū)的,，應(yīng)按房地產(chǎn)所在地分別申報(bào)納稅,。

    第十八條條例第十一條所稱(chēng)的土地管理部門(mén)、房產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料,，是指向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)房屋及建筑物產(chǎn)權(quán),、土地使用權(quán)、土地出讓金數(shù)額,、土地基準(zhǔn)地價(jià),、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格及權(quán)屬變更等方面的資料。

    第十九條  納稅人未按規(guī)定提供房屋及建筑物產(chǎn)權(quán),、土地使用權(quán)證書(shū),，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同,，房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)資料的,，按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《征管法》）第三十九條的規(guī)定進(jìn)行處理。

    納稅人不如實(shí)申報(bào)房地產(chǎn)交易額及規(guī)定扣除項(xiàng)目金額造成少繳或未繳稅款的,，按照《征管法》第四十條的規(guī)定進(jìn)行處理,。

    第二十條  土地增值稅以人民幣為計(jì)算單位。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入為外國(guó)貨幣的,，以取得收入當(dāng)天或當(dāng)月1日國(guó)家公布的市場(chǎng)匯價(jià)折合成人民幣,，據(jù)以計(jì)算應(yīng)納土地增值稅稅額。

    第二十一條條例第十五條所稱(chēng)的各地區(qū)的土地增值費(fèi)征收辦法是指與本條例規(guī)定的計(jì)征對(duì)象相同的土地增值費(fèi),、土地收益金等征收辦法,。

    第二十二條  本細(xì)則由財(cái)政部解釋?zhuān)蛘哂蓢?guó)家稅務(wù)總局解釋。

    第二十三條  本細(xì)則自發(fā)布之日起施行,。

    第二十四條  1994年1月1日至本細(xì)則發(fā)布之日期間的土地增值稅參照本細(xì)則的規(guī)定計(jì)算征收,。

    附件二：財(cái)政部  國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于對(duì)一九九四年一月一日前簽訂開(kāi)發(fā)及轉(zhuǎn)讓合同的房地產(chǎn)征免土地增值稅的通知（財(cái)法字[1995]7號(hào)）

    國(guó)務(wù)院各部委、各直屬機(jī)構(gòu),，各省,、自治區(qū)、直轄市,、計(jì)劃單列市人民政府、財(cái)政廳（局）,、國(guó)家稅務(wù)局,、地方稅務(wù)局、財(cái)政監(jiān)察專(zhuān)員辦事處：

    根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第十五條的規(guī)定，土地增值稅暫行條例自一九九四年一月一日起執(zhí)行?，F(xiàn)對(duì)一九九四年一月一日以前簽訂開(kāi)發(fā),、轉(zhuǎn)讓合同的房地產(chǎn)征免土地增值稅的問(wèn)題，通知如下：

    一,、一九九四年一月一日以前已簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同,，不論其房地產(chǎn)在何時(shí)轉(zhuǎn)讓?zhuān)庹魍恋卦鲋刀悺?/p>

    二、一九九四年一月一日以前已簽訂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合同或已立項(xiàng),，并已按規(guī)定投入資金進(jìn)行開(kāi)發(fā),，其在一九九四年一月一日以后五年內(nèi)首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，免征土地增值稅,。簽訂合同日期以有償受讓土地合同簽訂之日為準(zhǔn),。

    對(duì)于個(gè)別由政府審批同意進(jìn)行成片開(kāi)發(fā)、周期較長(zhǎng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,，其房地產(chǎn)在上述規(guī)定五年免稅期以后首次轉(zhuǎn)讓的,，經(jīng)所在地財(cái)政、稅務(wù)部門(mén)審核,，并報(bào)財(cái)政部,、國(guó)家稅務(wù)總局核準(zhǔn)，可以適當(dāng)延長(zhǎng)免稅期限,。

    三,、在上述免稅期限內(nèi)再次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)以及不符合上述規(guī)定的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)绯龊贤秶姆康禺a(chǎn)或變更合同的，均應(yīng)按規(guī)定征收土地增值稅,。