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    現(xiàn)將財(cái)政部財(cái)法字（1995）6號(hào)文印發(fā)的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡稱《細(xì)則》轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請與國務(wù)院1993年11月26日發(fā)布的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》一并貫徹執(zhí)行,。對(duì)其中有關(guān)問題經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)作如下補(bǔ)充規(guī)定：

    一,、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例的確定

    財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出,，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,，允許據(jù)實(shí)扣除,，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算金額,。其它房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用,，按《細(xì)則》第七條（一）,、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%計(jì)算扣除,。

    凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按《細(xì)則》第七條（一）,、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%計(jì)算扣除,。

    二、關(guān)于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其它住宅的劃分界限確定

    土地增值稅暫行條例規(guī)定,，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,，增值額未超過扣除項(xiàng)目20%的，可免征土地增值稅,。根據(jù)《細(xì)則》第十一條規(guī)定：“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居民用住宅,。高級(jí)公寓、別墅,、度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定,?！北臼械钠胀?biāo)準(zhǔn)住宅可參照市建設(shè)委員會(huì)滬建建（94）第0632號(hào)《關(guān)于批準(zhǔn)<住宅建設(shè)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)>為上海市標(biāo)準(zhǔn)的通知》1至9項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定（具體資料另行印發(fā)）,。

    三、關(guān)于1994年1月1日以后至1995年1月17日《細(xì)則》發(fā)布的期間要否補(bǔ)稅問題

    《細(xì)則》第二十四條規(guī)定：“1994年1月1日至本細(xì)則發(fā)布之日期間的土地增值稅參照本細(xì)則的規(guī)定計(jì)算征收,?！睂?duì)該問題可區(qū)別不同對(duì)象處理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售自行建造的商品房都在1994年1月1日以前簽訂開發(fā)合同或立項(xiàng),，屬于免稅范圍,；對(duì)其他單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，由于追補(bǔ)困難,，又涉及舊房評(píng)估工作等,，可不再追補(bǔ)稅款；對(duì)于炒買炒賣房地產(chǎn)牟取暴利的,，應(yīng)追補(bǔ)稅款,。

    附件一：

    財(cái)政部

    印發(fā)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的通知

    財(cái)法字（1995）6號(hào)

    現(xiàn)將《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》印發(fā)給你們，望認(rèn)真貫徹執(zhí)行,。

    一九九五年一月十七日

    附件二：

    中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則

    第一條 根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱條例）第十四條規(guī)定,，制定本細(xì)則。

    第二條 條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán),、地上的建筑物及其附著物并取得收入,，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承,、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為,。

    第三條 條例第二條所稱的國有土地，是指按國家法律規(guī)定屬于國家所有的土地,。

    第四條 條例第二條所稱的地上的建筑物,，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施,。

    條例第二條所稱的附著物,，是指附著于土地上的不能移動(dòng)，一經(jīng)移動(dòng)即遭損壞的物品,。

    第五條 條例第二條所稱的收入,，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。

    第六條 條例第二條所稱的單位,，是指各類企業(yè)單位,、事業(yè)單位、國家機(jī)關(guān)和社會(huì)團(tuán)體及其他組織,。

    條例第二條所稱個(gè)人,，包括個(gè)體經(jīng)營者。

    第七條 條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目,，具體為：

    （一）取得土地使用權(quán)所支付的金額,，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用,。

    （二）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本）,，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi),、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi),、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用,。

    土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi),，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅,、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上,、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛?dòng)遷用房支出等,。

    前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃,、設(shè)計(jì),、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì),、勘察,、測繪、“三通一平”等支出,。

    建筑安裝工程費(fèi),，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi),。

    基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水,、供電,、供氣、排污,、排洪,、通訊、照明,、環(huán)衛(wèi),、綠化等工程發(fā)生的支出。

    公共配套設(shè)施費(fèi),，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出,。

    開發(fā)間接費(fèi)用,，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用,，包括工資,、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi),、修理費(fèi),、辦公費(fèi)、水電費(fèi),、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi),、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

    （三）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用）,，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用,、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用,。

    財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出,，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除,，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額,。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條（一）,、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除,。

    凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條（一）,、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除,。

    上述計(jì)算扣除的具體比例，由各省,、自治區(qū),、直轄市人民政府規(guī)定。

    （四）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格,，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí),，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn),。

    （五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金,，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅,、印花稅,。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除,。

    （六）根據(jù)條例第六條（五）項(xiàng)規(guī)定,，對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條（一）,、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20%的扣除,。

    第八條 土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算,。

    第九條 納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā),、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的,，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂?/p>

    第十條 條例第七條所列四級(jí)超率累進(jìn)稅率，每級(jí)“增值額未超過扣除項(xiàng)目金額”的比例,，均包括本比例數(shù),。

    計(jì)算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方式計(jì)算,，具體公式如下：

    （一）增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%

    土地增值稅稅率＝增值額×30%

    （二）增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%,，未超過100%的

    土地增值稅稅額＝增值額×40%－扣除項(xiàng)目金額×5%

    （三）增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過200%的

    土地增值稅稅額＝增值額×50%－扣除項(xiàng)目金額×15%

    （四）增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的

    土地增值稅稅額＝增值額×60%－扣除項(xiàng)目金額×35%

    公式中的5%,、15%,、35%為速算扣除系數(shù)。

    第十一條 條例第八條（一）項(xiàng)所稱的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,，是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。高級(jí)公寓,、別墅,、度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省,、自治區(qū),、直轄市人民政府規(guī)定。

    納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,，增值額未超過本細(xì)則第七條（一）,、（二）、（三）,、（五）,、（六）項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額之和20%的，免征土地增值稅,；增值額超過扣除項(xiàng)目金額之和20%的,，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。

    條例第八條（二）項(xiàng)所稱的因國家建設(shè)需要依法征用,、收回的房地產(chǎn),，是指因城市實(shí)施規(guī)劃,、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。

    因城市實(shí)施規(guī)劃,、國家建設(shè)的需要而搬遷,，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅,。

    符合上述免稅規(guī)定的單位和個(gè)人,，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后,，免予征收土地增值稅,。

    第十二條 個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn),，凡居住滿五年或五年以上的,，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的,，減半征收土地增值稅,。居住未滿三年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅,。

    第十三條 條例第九條所稱的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格,，是指由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評(píng)定的價(jià)格,。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn),。

    第十四條 條例第九條（一）項(xiàng)所稱的隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格,，是指納稅人不報(bào)或有意低報(bào)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),、地上建筑物及其附著物價(jià)款的行為。

    條例第九條（二）項(xiàng)所稱的提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的,，是指納稅人在納稅申報(bào)時(shí)不據(jù)實(shí)提供扣除項(xiàng)目金額的行為,。

    條例第九條（三）項(xiàng)所稱的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的,，是指納稅人申報(bào)的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)低于房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的交易價(jià),，納稅人又不能提供憑據(jù)或無正當(dāng)理由的行為。

    隱瞞,、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格,，應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場交易價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入,。

    提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的,，應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋重置成本價(jià)乘以成新度折扣率計(jì)算的房屋成本價(jià)和取得土地使用權(quán)時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估。稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估價(jià)格確定扣除項(xiàng)目金額。

    轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格,，又無正當(dāng)理由的,，由稅務(wù)機(jī)參照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。

    第十五條 根據(jù)條例第十條的規(guī)定,，納稅人應(yīng)按照下列程序辦理納稅手續(xù)：

    （一）納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的七日內(nèi),，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán),、土地使用權(quán)證書,，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同,，房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料,。

    納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后,，可以定期進(jìn)行納稅申報(bào),，具體期限由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)情況確定。

    （二）納稅人按照稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的稅額及規(guī)定的期限繳納土地增值稅,。

    第十六條 納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入,，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的,，可以預(yù)征土地增值稅,，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行情算,，多退少補(bǔ),。具體辦法由各省、自治區(qū),、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定,。

    第十七條 條例第十條所稱的房地產(chǎn)所在地，是指房地產(chǎn)的座落地,。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)座落在兩個(gè)或兩個(gè)以上地區(qū)的，應(yīng)按房地產(chǎn)所在地分別申報(bào)納稅,。

    第十八條 條例第十一條所稱的土地管理部門,、房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，是指向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)房屋及建筑物產(chǎn)權(quán),、土地使用權(quán),、土地出讓金數(shù)額、土地基準(zhǔn)地價(jià),、房地產(chǎn)市場交易價(jià)格及權(quán)屬變更等方面的資料,。

    第十九條 納稅人未按規(guī)定提供房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書,，土地轉(zhuǎn)讓,、房產(chǎn)買賣合同,，房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)資料的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《征管法》第三十九條的規(guī)定進(jìn)行處理,。

    納稅人不如實(shí)申報(bào)房地產(chǎn)交易額及規(guī)定扣除項(xiàng)目金額造成少繳或未繳稅款的,，按照《征管法》第四十條的規(guī)定進(jìn)行處理。

    第二十條 土地增值稅以人民幣為計(jì)算單位,。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入為外國貨幣的,，以取得收入當(dāng)天或當(dāng)月1日國家公布的市場匯價(jià)折合成人民幣，據(jù)以計(jì)算應(yīng)納土地增值稅稅額,。

    第二十一條 條例第十五條所稱的各地區(qū)的土地增值費(fèi)征收辦法是指與本條例規(guī)定的計(jì)征對(duì)象相同的土地增值費(fèi),、土地收益金等征收辦法。

    第二十二條 本細(xì)則由財(cái)政部解釋,，或者由國家稅務(wù)總局解釋,。

    第二十三條 本細(xì)則自發(fā)布之日起施行。

    第二十四條 1994年1月1日至本細(xì)則發(fā)布之日期間的土地增值稅參照本細(xì)則的規(guī)定計(jì)算征收,。