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類 別：土地增值稅文 號：滬地稅地[1995]40號頒發(fā)日期：1996-06-16
地 區(qū)：上海行 業(yè)：全行業(yè)時效性：有效
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其《實施細則》的規(guī)定，結(jié)合本市的實際情況,，對有關(guān)征收管理問題,，作如下補充規(guī)定：
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售商品房或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和其他經(jīng)營單位轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅,，由主管稅務(wù)機關(guān)負責征收管理，其中內(nèi)資企業(yè)由負責內(nèi)資企業(yè)征管的稅務(wù)機關(guān)征收,，外資企業(yè)由負責外資企業(yè)征管的稅務(wù)機關(guān)征收,。
二,、機關(guān)、團體,、事業(yè)等非經(jīng)營性單位和個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅,，由其所在地負責地方稅征管的稅務(wù)機關(guān)征收。
三,、納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)跨省,、自治區(qū)、直轄市范圍的,，應(yīng)按房地產(chǎn)所在地分別申報納稅,。如轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)在本市范圍內(nèi)跨二個或二個以上地區(qū)的，除機關(guān),、團體,、事業(yè)等非經(jīng)營性單位和個人按納稅人所在地稅務(wù)機關(guān)申報納稅外，均應(yīng)向主管稅務(wù)機關(guān)集中申報納稅,。
四,、出售商品房或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)較多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可按季申報納稅,，具體稅款繳納期限由主管稅務(wù)機關(guān)確定,。土地增值稅的繳納應(yīng)在營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅,、教育費附加等之后,、所得稅之前繳納，以便在計算土地增值稅時扣除營業(yè)稅,、城市維護建設(shè)稅,、教育費附加等，計算所得稅時扣除土地增值稅,。
五,、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在若干地塊綜合開發(fā)各類商品房，既有住宅又有辦公樓,、標準廠房,，既有普通標準住宅又有高級公寓、別墅等,，對已出售的商品房中,，屬于同一地塊同類型商品房，可合并申報計算土地增值稅,；屬于不同地塊不同類型商品房,，應(yīng)分別申報計算土地增值稅。
六、土地增值稅納稅申報表等征管資料,，由國家稅務(wù)總局統(tǒng)一表格式樣,，納稅人必須按稅法的有關(guān)規(guī)定和申報表的填報要求，向主管稅務(wù)機關(guān)或所在地稅務(wù)機關(guān)如實申報轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入,、扣除項目金額以及應(yīng)納稅款，并按期繳納稅款,。
七,、土地增值稅納稅申報表包括適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)納稅人的《土地增值稅項目登記表》和《土地增值稅納稅申報表（一）》及適用于非從事房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人的《土地增值稅納稅申報表（二）》。從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人,，應(yīng)在取得土地使用權(quán)并獲得房地產(chǎn)開發(fā)項目開工許可后,，根據(jù)稅務(wù)機關(guān)確定的時間，向主管稅務(wù)機關(guān)報送《土地增值稅項目登記表》,，并在每次轉(zhuǎn)讓（包括預(yù)售）房地產(chǎn)時,，依次填報表中規(guī)定欄目的內(nèi)容；納稅人轉(zhuǎn)讓（包括預(yù)售）其開發(fā)的房地產(chǎn)并取得收入的,，應(yīng)根據(jù)稅務(wù)機關(guān)確定的時間,，定期向主管稅務(wù)機關(guān)報送《土地增值稅納稅申報表（一）》。非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人應(yīng)在簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓使用后的七日內(nèi),，向主管稅務(wù)機關(guān)或所在地稅務(wù)機關(guān)填報《土地增值稅納稅申報表（二）》,。
八、從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人,，不論是在1994年1月1日以前或以后簽訂開發(fā)合同及立項的房地產(chǎn),，只要在1994年1月1日以后發(fā)生轉(zhuǎn)讓（包括預(yù)售）房地產(chǎn)的，都必須填寫《土地增值稅項目登記表》和《土地增值稅納稅申報表（一）》,，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后確定征免土地增值稅,。
九、房地產(chǎn)開發(fā)納稅人出售非本身開發(fā)的商品房（即購入商品房用于出售的）,，應(yīng)填報《土地增值稅納稅申報表（二）》,，具體報送日期可與出售本身開發(fā)的商品房填報《土地增值稅納稅申報表（一）》同。
十,、為了便于計算土地增值稅增值額,，根據(jù)出售房地產(chǎn)的不同情況分別設(shè)計以下四種扣除公式：
1.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（指土地使用權(quán)人將未附有建筑物和其他附著物的土地使用權(quán)出售給買受人）。
增值額＝轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)收入－（取得土地使用權(quán)時所支付的價款＋對土地進行開發(fā)的成本）×125%－利息支出－銷售稅金
2.建造商品房出售的（指納稅人取得土地使用權(quán)后,，建造商品房,，并將商品房連同土地使用權(quán)一并出售）。
增值額＝出售商品房取得收入－（取得土地使用權(quán)時所支付的價款＋建造商品房及配套設(shè)施的成本）×125%－利息支出－銷售稅金
3.購入商品房用于出售的（指納稅人購入商品房用于出售的經(jīng)營業(yè)務(wù)）
增值額＝出售商品房取得的收入－購入商品房支付的價款－三項費用（包括利息支出）－銷售稅金
4.其他房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（指納稅人出售舊房連同土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓）
增值額＝出售房地產(chǎn)取得的收入－取得土地使用權(quán)時所支付的價款（如屬行政劃撥的無償用地應(yīng)為“零數(shù)”）－房產(chǎn)評估重置價×成新率－銷售稅金
十一,、納稅人成片受讓土地使用權(quán)后,，分期分批開發(fā)，分塊轉(zhuǎn)讓，對允許扣除項目的金額,，原則上按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分攤,，若按此辦法難以計算或明顯不合理的，也可按建筑面積計算分攤允許扣除項目的金額,。對項目完全竣工前無法按實際成本計算的,，可先按建筑面積預(yù)算成本計算，待該項目完工后,，再按實際發(fā)生成本進行清算,，多退少補。
十二,、土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算,。因此，納稅人不能由于開征土地增值稅而任意更改房地產(chǎn)成本核算的最基本核算項目或核算對象,。
十三,、土地增值稅的房地產(chǎn)評估價格是指按照《暫行條例》及其《實施細則》規(guī)定的評估方法（即：對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入按市場比較法評估出市場交易價、對扣除項目金額按重置成本法評估出房屋成本價）評估出的價格,。未按規(guī)定的評估方法,，評估的房地產(chǎn)價格，不能作為稅務(wù)部門計稅時的參考依據(jù),。
十四,、由于土地增值稅所說的房地產(chǎn)評估與一般房地產(chǎn)評估價有區(qū)別，因此納稅人在房地產(chǎn)交易市場估價轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后,，在計算征收土地增值稅時需重新按《暫行條例》和《實施細則》的規(guī)定評估價值（只評估房產(chǎn),、建筑物及地上附著物的價值，不評估土地價值）,。經(jīng)稅務(wù)機關(guān)確認后作為計稅時的參考依據(jù),。
十五、有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅出售商品房的使用權(quán),，或者如閔行,、虹橋、漕河涇開發(fā)區(qū)雖然出售商品房,、標準廠房的產(chǎn)權(quán),，但土地使用權(quán)歸開發(fā)企業(yè)所有并收取地租的，由于未發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,，均不征收土地增值稅,。
十六、土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)為征稅對象,。對各鄉(xiāng)村在集體土地開發(fā)建造商品房出售,，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和農(nóng)民轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時土地仍屬集體所有的,，均不征收土地增值稅。
以上各點請遵照執(zhí)行,。
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