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局屬各單位：

    現(xiàn)將《廣州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅征收管理試行辦法》印發(fā)給你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行,。

    附件：

廣州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅征收管理試行辦法

    第一章 總則

    第一條   為加強(qiáng)土地增值稅管理,，規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅的納稅申報(bào)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條  例》及其實(shí)施細(xì)則和《廣東省土地增值稅征收管理辦法》等有關(guān)規(guī)定,，制定本辦法,。

    第二條   適用范圍

    本辦法適用于在我市出售其開(kāi)發(fā)的商品房的單位，包括在廣州市（含花都區(qū),、番禺區(qū),、南沙開(kāi)發(fā)區(qū)、從化市,、增城市）開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的各類經(jīng)濟(jì)性質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和其他企業(yè)單位（以下簡(jiǎn)稱“單位”）,。

    第二章 基本政策規(guī)定

    第三條   納稅義務(wù)人

    轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其附著物（以下簡(jiǎn)稱“出售商品房”）并取得收入的“單位”，為土地增值稅的納稅義務(wù)人（以下簡(jiǎn)稱“納稅人”）,。

    第四條   納稅期限

    納稅人出售商品房按季度進(jìn)行納稅申報(bào),。納稅人出售商品房在收入實(shí)現(xiàn)的季度終了后的納稅申報(bào)期內(nèi)申報(bào)和繳納土地增值稅。

    收入實(shí)現(xiàn)的確定：

    1.以預(yù)售方式出售商品房的,，以實(shí)際取得預(yù)售房收入的當(dāng)天確認(rèn)為收入實(shí)現(xiàn)；

    2.以分期付款方式出售商品房的,，以每期實(shí)際取得收入的當(dāng)天確認(rèn)為收入實(shí)現(xiàn),；

    3.以銀行按揭方式出售商品房的，以取得首期付款收入和銀行貸款的當(dāng)天確認(rèn)為收入實(shí)現(xiàn),；

    4.以其他方式出售商品房的,，以實(shí)際取得售房收入的當(dāng)天確認(rèn)為收入實(shí)現(xiàn)。

    第五條   納稅地點(diǎn)

    土地增值稅由納稅人機(jī)構(gòu)所在地的地方稅務(wù)機(jī)關(guān)（以下簡(jiǎn)稱“主管稅務(wù)機(jī)關(guān)”）負(fù)責(zé)征收,；納稅人向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納土地增值稅。

    第六條   計(jì)稅依據(jù)

    土地增值稅以納稅人出售商品房所取得的增值額為計(jì)稅依據(jù),。

    增值額為納稅人出售商品房所取得的收入減去扣除項(xiàng)目金額的余額。

    出售商品房所取得的收入,，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入的全部?jī)r(jià)款和有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益,，包括計(jì)入售房?jī)r(jià)款中代縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府收取的各項(xiàng)代收款項(xiàng),。

    扣除項(xiàng)目金額包括：

    1.取得土地使用權(quán)所支付的金額,。是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用,。

    2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本,。是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本：

    （1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。包括土地征用費(fèi),、耕地占用稅,、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等,。

    （2）前期工程費(fèi)。包括規(guī)劃,、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文,、地質(zhì),、勘察、測(cè)繪,、“三通一平‘等支出。

    （3）建筑安裝工程費(fèi),。是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi),，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。

    （4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),。包括開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路,、供水、供電,、供氣,、排污、排洪,、通訊,、照明、環(huán)衛(wèi),、綠化等工程發(fā)生的支出,。

    （5）公共配套設(shè)施費(fèi)。指不能有償轉(zhuǎn)讓的,、開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出,，如開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)的居委會(huì)、派出所,、幼兒園,、學(xué)校、公共廁所等設(shè)施發(fā)生的支出,。

    （6）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用,。是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資,、職工福利費(fèi),、折舊費(fèi)、修理費(fèi),、辦公費(fèi),、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi),、周轉(zhuǎn)房攤銷等,。

    3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用,、管理費(fèi)用,、財(cái)務(wù)費(fèi)用，包括行政管理部門(mén)（總部）為管理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用和計(jì)入售房?jī)r(jià)款中代縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府收取的各項(xiàng)代收款項(xiàng),。

    （1）財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出,。凡能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除,，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額,。

    （2）其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的5％以內(nèi)計(jì)算扣除,。公式為：（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×5％,。

    （3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒒虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的10％以內(nèi)計(jì)算扣除,。公式為：（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×10％,。

    4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。指在出售商品房時(shí)交納的營(yíng)業(yè)稅,、城市維護(hù)建設(shè)稅,、教育費(fèi)附加和印花稅。

    5.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除,。按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的20％計(jì)算扣除,。公式為：（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×20％。

    第七條   稅率

    土地增值稅的稅率采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率,。

    增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％的部分,，稅率為30％；

    增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％,，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％的部分,，稅率為40％；

    增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％,，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的部分,，稅率為50％,；

    增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為60％,。

    第八條   應(yīng)納稅額

    計(jì)算土地增值稅應(yīng)納稅額,，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除數(shù)的簡(jiǎn)便方法計(jì)算，具體公式如下：

    （一）增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的50％

    應(yīng)納稅額＝增值額×30％

    （二）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的50％,，未超過(guò)100％

    應(yīng)納稅額＝增值額×40％－扣除項(xiàng)目金額×5％

    （三）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的100％,，未超過(guò)200％

    應(yīng)納稅額＝增值額×50％－扣除項(xiàng)目金額×15％

    （四）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的200％

    應(yīng)納稅額＝增值額×60％－扣除項(xiàng)目金額×35％

    上述公式中的5％、15％,、35％為速算扣除系數(shù),。

    第九條   免稅規(guī)定及管理

    納稅人出售建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)后增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額總和20％的,，免征土地增值稅,，并由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)開(kāi)具《土地增值稅納（免）稅證明》。增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額總和20％的,，就全部增值額征收土地增值稅。

    第三章 項(xiàng)目登記

    第十條   納稅人出售商品房取得收入后30日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理項(xiàng)目登記,。

    納稅人辦理項(xiàng)目登記時(shí)須提供以下資料：

    1.房產(chǎn)開(kāi)發(fā)建筑合同,；

    2.土地受讓合同；

    3.建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)告,；

    4.出售普通住房的《商品房預(yù)售許可證》,；

    5.《土地增值稅納稅登記表》。

    第四章 預(yù)征土地增值稅

    第十一條   征收方法

    納稅人在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工結(jié)算前出售商品房（不包括經(jīng)濟(jì)適用住房）所取得的收入,，按預(yù)征比例征收土地增值稅,。

    房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工結(jié)算后，進(jìn)行土地增值稅清算,，應(yīng)交的土地增值稅多退少補(bǔ),。

    房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部轉(zhuǎn)讓完畢時(shí)，進(jìn)行土地增值稅結(jié)算,，應(yīng)交的土地增值稅多退少補(bǔ),。

    第十二條   預(yù)征比例

    土地增值稅的預(yù)征比例分為三檔：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅（不包括經(jīng)濟(jì)適用住房）的預(yù)征比例為0.5％；綜合樓預(yù)征比例為0.7％,；除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和綜合樓以外的其它房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,，預(yù)征比例為1％。

    納稅人在財(cái)務(wù)賬冊(cè)上應(yīng)對(duì)適用不同預(yù)征比例的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分別核算,；對(duì)不能分開(kāi)核算的,，從高適用預(yù)征比例征收土地增值稅。

    項(xiàng)目的界定：

    1.普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,，是指除高級(jí)公寓,、別墅,、度假村以外的民用住宅；

    2.綜合樓,，是指同一幢建筑物具有居住,、商業(yè)或辦公多種用途；

    3.其它房產(chǎn)項(xiàng)目,，是指除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和綜合樓以外的其它項(xiàng)目,；

    4.經(jīng)濟(jì)適用住房，是指取得物價(jià)部門(mén)關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用住房銷售價(jià)格批復(fù)的項(xiàng)目,。

    第十三條   預(yù)征的計(jì)稅公式：

    預(yù)征土地增值稅稅額＝出售商品房所取得的收入×預(yù)征比例

    第五章 土地增值稅清算和結(jié)算

    第十四條   清算

    （一）項(xiàng)目竣工結(jié)算后進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人,，必須同時(shí)符合以下兩個(gè)條  件（以下簡(jiǎn)稱“按實(shí)清算條  件”），扣除項(xiàng)目才能按實(shí)際發(fā)生的金額扣除：

    （1）按照法律,、行政法規(guī)的規(guī)定設(shè)置賬簿并以查帳方式征收企業(yè)所得稅,；

    （2）按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目準(zhǔn)確核算扣除項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生數(shù)并能提供扣除項(xiàng)目成本費(fèi)用支出的合法有效憑據(jù)。

    其中條  件（1）是以取得銷售開(kāi)發(fā)項(xiàng)目房產(chǎn)第一筆收入的當(dāng)天為認(rèn)定時(shí)點(diǎn),；對(duì)同一房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目跨年度銷售并在跨年度后改變企業(yè)所得稅征收方式的,，仍以銷售該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目房產(chǎn)取得第一筆收入的當(dāng)天所適用的企業(yè)所得稅征收方式為是否符合按實(shí)結(jié)算的認(rèn)定條  件。

    （二）納稅人在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工結(jié)算的季度終了后的納稅申報(bào)期內(nèi),，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提出土地增值稅清算的申請(qǐng),。對(duì)已經(jīng)取得的出售商品房收入按扣除項(xiàng)目成本實(shí)際發(fā)生數(shù)進(jìn)行土地增值稅清算并作納稅申報(bào)，應(yīng)交的土地增值稅按照清算的結(jié)果多退少補(bǔ),。

    （三）以納稅人向建設(shè)管理部門(mén)提交《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表》的備案時(shí)間為竣工結(jié)算時(shí)間,。

    （四）不符合按實(shí)清算條  件的納稅人，在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工結(jié)算后取得出售商品房的收入,，可繼續(xù)按照適用的預(yù)征比例征收土地增值稅,。

    （五）對(duì)不符合按實(shí)清算條  件的納稅人在2004年底前已竣工結(jié)算尚未清算應(yīng)交土地增值稅的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按照稅款所屬時(shí)期適用的預(yù)征比例核實(shí)清算應(yīng)交的土地增值稅：

    2003年4月底前出售商品房取得的全部收入未按原預(yù)征率1％交納土地增值稅的,，按原預(yù)征率1％清算應(yīng)交的土地增值稅,。

    2003年5月1日后出售商品房取得的全部收入未交納土地增值稅的，應(yīng)按本辦法的第十一條  中設(shè)定的預(yù)征比例清算應(yīng)交的土地增值稅,。

    第十五條   清算程序

    （一）提出申請(qǐng)

    符合按實(shí)清算條  件的納稅人提出清算申請(qǐng)時(shí),，須提交下列資料：

    1.申請(qǐng)清算土地增值稅的報(bào)告、預(yù)售房產(chǎn)證復(fù)印件,、《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表》復(fù)印件,、繳納土地增值稅的完稅憑證復(fù)印件、無(wú)償提供公共配套設(shè)施的資料,。

    2.房產(chǎn)出售情況表（見(jiàn)附件1）

    3.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本扣除情況表（見(jiàn)附件2）

    4.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本扣除情況補(bǔ)充說(shuō)明（見(jiàn)附件3）

    5.其他有關(guān)資料

    （二）填報(bào)《土地增值稅清算申報(bào)表》

    1.對(duì)單一用途的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,，計(jì)算增值額時(shí)按照收入與扣除項(xiàng)目金額配比的原則填報(bào)《土地增值稅清算申報(bào)表》；

    2.對(duì)兼有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的綜合樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,，必須根據(jù)房產(chǎn)用途區(qū)分銷售收入并據(jù)以分配扣除項(xiàng)目金額,，分別填報(bào)《土地增值稅清算申報(bào)表》,。

    （三）  計(jì)算清算稅額

    納稅人按項(xiàng)目或同一項(xiàng)目按用途分類，分別清算應(yīng)交土地增值稅,。公式為：

    清算應(yīng)補(bǔ)（退）土地增值稅稅額＝應(yīng)納稅額－已預(yù)交稅額

    應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

    增值額＝銷售商品房收入－扣除項(xiàng)目金額

    第十六條   結(jié)算

    （一）房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部轉(zhuǎn)讓完畢進(jìn)行土地增值稅結(jié)算的納稅人,，必須同時(shí)符合以下兩個(gè)條  件（以下簡(jiǎn)稱“按實(shí)結(jié)算條  件”），扣除項(xiàng)目才能按實(shí)際發(fā)生的金額扣除：

    （1）按照法律,、行政法規(guī)的規(guī)定設(shè)置賬簿,，并以查帳方式征收企業(yè)所得稅；

    （2）按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目準(zhǔn)確核算扣除項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生數(shù)并能提供扣除項(xiàng)目成本費(fèi)用支出的合法有效憑據(jù),。

    其中條  件（1）是以取得銷售開(kāi)發(fā)項(xiàng)目房產(chǎn)第一筆收入的當(dāng)天為認(rèn)定時(shí)點(diǎn),；對(duì)同一房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目跨年度銷售并在跨年度后改變企業(yè)所得稅征收方式的，仍以銷售該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目房產(chǎn)取得第一筆收入的當(dāng)天所適用的企業(yè)所得稅征收方式為是否符合按實(shí)結(jié)算的認(rèn)定條  件,。

    （二）房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部轉(zhuǎn)讓完畢的季度終了后的納稅申報(bào)期內(nèi),，對(duì)出售商品房取得的全部收入按扣除項(xiàng)目成本實(shí)際發(fā)生數(shù)進(jìn)行土地增值稅結(jié)算并作納稅申報(bào)，應(yīng)交土地增值稅按照結(jié)算的結(jié)果多退少補(bǔ),。

    （三）對(duì)兼有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的綜合樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,，不能按照房產(chǎn)用途區(qū)分銷售收入并據(jù)以分配扣除項(xiàng)目金額來(lái)分別核算和清算申報(bào)的，不得享受建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20％可免征土地增值稅的政策,。

    （四）納稅人按項(xiàng)目或同一項(xiàng)目按用途分類,，分別結(jié)算應(yīng)交的土地增值稅。公式為：

    結(jié)算應(yīng)補(bǔ)（退）土地增值稅稅額＝應(yīng)納稅額－已預(yù)交稅額

    應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

    增值額＝銷售商品房收入－扣除項(xiàng)目金額

    （五）對(duì)在項(xiàng)目竣工后僅因未能提供扣除項(xiàng)目成本費(fèi)用支出的合法有效憑證而在項(xiàng)目竣工結(jié)算后沒(méi)有清算土地增值稅,，但在結(jié)算環(huán)節(jié)符合按實(shí)結(jié)算條  件的，要按照第十五條  的清算程序辦理土地增值稅結(jié)算,。

    結(jié)算土地增值稅時(shí),，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)納稅人出售建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額之和20％的，免征土地增值稅,，并由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)開(kāi)具《土地增值稅納（免）稅證明》,；出售建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額之和20％的，就全部增值額征收土地增值稅,。

    （六）對(duì)不符合按實(shí)結(jié)算條  件的納稅人,，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按照稅款所屬時(shí)期適用的預(yù)征比例核定結(jié)算的應(yīng)交土地增值稅：

    2003年4月底前出售商品房取得的全部收入未按原預(yù)征率1％交納土地增值稅的，按原預(yù)征率1％結(jié)算應(yīng)交的土地增值稅,。

    2003年5月1日后出售商品房取得的全部收入未繳納土地增值稅的,，按本辦法第十一條  中設(shè)定的預(yù)征比例結(jié)算應(yīng)交的土地增值稅。

    第六章 其他

    第十七條   納稅人有違反本辦法行為的,，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)依照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定處理,。

    第十八條   本辦法由廣州市地方稅務(wù)局負(fù)責(zé)解釋。

    第十九條   本辦法從2005年1月1日起執(zhí)行,。

    廣州市地方稅務(wù)局
二○○五年四月三十日