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深圳市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅征收管理有關(guān)問題的通知 字號 大號 標(biāo)準(zhǔn) 小號

類      別：土地增值稅
文      號：深地稅發(fā)[2005]522號
頒發(fā)日期：2004-12-09 地   區(qū)：廣東
行   業(yè)：房地產(chǎn)業(yè)
時效性：有效

稅務(wù)登記分局、各區(qū)局,、各稽查局：

    按照深圳市政府辦公廳《關(guān)于我市開征土地增值稅有關(guān)問題的批復(fù)》（深府辦函[2005]93號）的要求,，從2005年11月1日起，對在我市從事房地產(chǎn)開發(fā)銷售和房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓并取得收入的單位和個人,，按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定征收土地增值稅。現(xiàn)將有關(guān)問題明確如下：

    一、土地增值稅申報征收

    （一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)按月按規(guī)定期限申報納稅,。即納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入,，應(yīng)在次月納稅申報期限內(nèi)向房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報繳納土地增值稅。

    對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取“先預(yù)征,、后清算,、多退少補(bǔ)”的辦法征收土地增值稅。稅務(wù)機(jī)關(guān)對納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入按如下兩種預(yù)征率征收土地增值稅：一是對轉(zhuǎn)讓別墅,、度假村,、酒店式公寓取得的收入按1%預(yù)征；二是除別墅,、度假村,、酒店式公寓外，對轉(zhuǎn)讓其他房地產(chǎn)取得的收入按0.5%預(yù)征,。申報表使用《土地增值稅預(yù)繳申報表》,。

    （二）非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和個人轉(zhuǎn)讓自建房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報,，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅,。納稅人使用《土地增值稅納稅申報表》申報納稅。

    計(jì)稅依據(jù)為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額,。

    扣除項(xiàng)目包括：

    （1）取得土地使用權(quán)所支付的金額包括補(bǔ)交的地價款,。

    （2）該房地產(chǎn)建造成本。

    （3）轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)依法繳納的稅費(fèi),。

    （三）單位和個人將購買的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的,，除依法給予減免稅的外，按實(shí)際增值額征收土地增值稅,。由國土房管產(chǎn)權(quán)登記單位代征稅款,，納稅義務(wù)發(fā)生時間為國土房管產(chǎn)權(quán)登記單位受理產(chǎn)權(quán)過戶申請資料的時間。

    二,、土地增值稅減免

    （一）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅,。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是指除別墅,、度假村、酒店式公寓以外的居住用住宅,。

    （二）除《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及相關(guān)規(guī)定明確的免稅項(xiàng)目外,，對開發(fā)銷售安居房取得的收入，免征土地增值稅,。安居房是指原產(chǎn)權(quán)單位按照房改政策向職工出售的住房,，以及市（區(qū)）住宅管理部門直接發(fā)售的各類政策性住房,，包括：準(zhǔn)成本房、全成本房,、全成本微利房,、社會微利房和經(jīng)濟(jì)適用房。

    （三）對個人轉(zhuǎn)讓普通標(biāo)準(zhǔn)住宅免征土地增值稅,，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是指除別墅,、度假村、酒店式公寓以外的居住用住宅,。對個人轉(zhuǎn)讓別墅,、度假村、酒店式公寓,，凡居住超過5年以上的（含5年）免征土地增值稅,；居住滿3年不滿5年的，減半征收土地增值稅,。

    三,、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例

    房地產(chǎn)開發(fā)財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額,。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用,，按取得土地使用權(quán)支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5％計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10％計(jì)算扣除,。

 

    深圳市地方稅務(wù)局
二○○五年十一月十日