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類 別：土地增值稅文 號：閩地稅發(fā)[2005]195號頒發(fā)日期：2005-01-30
地 區(qū)：福建行 業(yè)：房地產(chǎn)業(yè)時效性：有效
各設(shè)區(qū)市地方稅務(wù)局，省局直征分局：
現(xiàn)將《福建省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅征收管理辦法（試行）》印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行,。在執(zhí)行中存在的問題與意見請及時反饋省局,，以便修改完善。
二OO五年十月十四日
福建省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅征收管理辦法
（試行）
第一章 總 則
第一條 為加強和規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅征收管理,，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱《條例》）及其實施細(xì)則和《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《稅收征管法》）及其實施細(xì)則,，結(jié)合我省實際情況，制定本辦法,。
第二條 凡在本省境內(nèi)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán),、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱納稅人），應(yīng)當(dāng)依照本辦法申報繳納土地增值稅,。
納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入,，指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益，包括貨幣收入,、實物收入和其他收入,。
第三條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，以轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)所在地為土地增值稅納稅地點,。
第四條 土地增值稅由房地產(chǎn)所在地的地方稅務(wù)機(jī)關(guān)（以下簡稱主管稅務(wù)機(jī)關(guān)）負(fù)責(zé)征收,。
第二章 納稅申報
第五條 土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算,。納稅人在取得施工許可證后的30日內(nèi)，應(yīng)按每一成本核算項目或?qū)ο笙蛑鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)辦理項目登記,，填報《土地增值稅項目登記表》,，并提供下列資料（復(fù)印件）。
（一）施工許可證,；
（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目的預(yù),、概算書；
（三）項目立項書,；
（四）商品房分層平面圖,；
（五）取得土地使用權(quán)的證明材料；
（六）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供的其他有關(guān)資料,。
第六條 納稅人預(yù)售房地產(chǎn)的,，應(yīng)在取得預(yù)售許可證明后的15日內(nèi)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報送預(yù)售許可證明（復(fù)印件）及預(yù)售商品房分層平面圖等資料,。
第七條 納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)過程中簽訂的工程施工合同,，應(yīng)在合同簽訂后30日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報備。
第八條 納稅人應(yīng)于次月10日內(nèi),，將上月同一計稅項目轉(zhuǎn)讓或預(yù)售的房地產(chǎn)匯總后,，向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報并繳納稅款，同時提供轉(zhuǎn)讓或預(yù)售的房地產(chǎn)具體銷售清單,。
第三章 稅款征收
第九條 納稅人項目已全部竣工結(jié)算并一次性轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的,，應(yīng)按《條例》及其實施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，據(jù)實申報繳納土地增值稅,。
第十條 納稅人在項目全部竣工結(jié)算并轉(zhuǎn)讓完畢前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入,，采取預(yù)征土地增值稅辦法。除當(dāng)?shù)卣?guī)定的經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓不預(yù)征外,，其他房地產(chǎn)項目應(yīng)按下列預(yù)征率預(yù)征土地增值稅,。
1、住宅按1%--2%預(yù)征,。
2,、商業(yè)營業(yè)用房、寫字樓等其他房地產(chǎn)按2%--3%預(yù)征,。
3,、別墅按3%預(yù)征。
4,、對納稅人既開發(fā)建造住宅又開發(fā)其他房地產(chǎn)的,，其銷售收入應(yīng)分別核算，否則從高按2%--3%預(yù)征,。
各設(shè)區(qū)市地稅局在上述規(guī)定的幅度內(nèi),，應(yīng)對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營情況進(jìn)行調(diào)研測算后,，自行確定預(yù)征率，并報省局備案,。個別地區(qū)的預(yù)征率需要調(diào)整的,，報經(jīng)省局批準(zhǔn)，可在統(tǒng)一規(guī)定的預(yù)征率幅度內(nèi)適當(dāng)上浮或下調(diào),，但最高調(diào)整幅度不得超過50%.
第十一條 納稅人按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入和規(guī)定的預(yù)征率計算應(yīng)納稅額,。應(yīng)納稅額計算公式：
應(yīng)納稅額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入×預(yù)征率
第十二條 納稅人應(yīng)在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的預(yù)征期限內(nèi)繳納土地增值稅，對未按預(yù)征規(guī)定期限繳納稅款的,，按《稅收征管法》及實施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定,，從限定的繳納期限屆滿的次日起，加收滯納金,。
第四章 納稅清結(jié)算
第十三條 預(yù)征土地增值稅的納稅人,，應(yīng)在項目竣工結(jié)算完畢后的45日內(nèi)，向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請土地增值稅納稅清結(jié)算,，同時提供以下資料,。
（一）土地增值稅清結(jié)算申請報告；
（二）土地增值稅納稅清結(jié)算申報表,；
（三）支付土地使用權(quán)出讓金的證明材料,；
（四）銀行貸款合同及銀行貸款利息結(jié)算證明材料；
（五）房地產(chǎn)開發(fā)項目工程決算報告,；
（六）無償提供公共配套設(shè)施的證明材料,；
（七）開發(fā)項目成本扣除情況補充說明報告；
（八）稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供的其他材料,。
第十四條 對已全部竣工結(jié)算的房地產(chǎn)項目,，凡轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的建筑面積占可轉(zhuǎn)讓的建筑面積比例達(dá)85%以上時，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求納稅人對土地增值稅進(jìn)行清結(jié)算,。清結(jié)算時，對未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)部份,，按其占總建筑面積的比例,，相應(yīng)扣除土地增值稅的扣除項目金額。
第十五條 存在以下情形的,，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)及時對納稅人的房地產(chǎn)項目進(jìn)行清結(jié)算：
（一）經(jīng)納稅評估發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)項目利潤異?；虼嬖谔搱蟛m報房地產(chǎn)成交價格等情況的；
（二）由本級或上級稅務(wù)機(jī)關(guān)或其他有關(guān)單位或個人轉(zhuǎn)來舉報案件,；
（三）納稅人有涉及偷稅漏稅等稅收違法行為等其他情形的,；
（四）稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為有必要進(jìn)行清算的。
第十六條 納稅人納稅清結(jié)算時,，應(yīng)準(zhǔn)確核算房地產(chǎn)開發(fā)項目的轉(zhuǎn)讓收入與扣除項目金額,，并提供真實合法有效的憑據(jù),。沒有真實合法有效的憑據(jù)不能列入扣除項目。
納稅人提供的轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目明顯不實的,，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以按《稅收征管法》的有關(guān)規(guī)定,，核定其應(yīng)納稅額。
第十七條 對納稅人既建造住宅又從事其他房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)讓的,，應(yīng)分別核算增值額,，不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，由主管地稅機(jī)關(guān)統(tǒng)一按其各占總建筑面積的比例,，分別計算扣除項目金額和增值額,；對納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又建造非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅轉(zhuǎn)讓的，也應(yīng)分別核算增值額,，不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的,，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條（一）項的免稅規(guī)定。
第十八條 納稅人建造轉(zhuǎn)讓的住宅符合下列各項標(biāo)準(zhǔn)的視為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅：
（一）住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上,；
（二）單套建筑面積在140平方米以下,；
（三）實際成交價格低于同級別土地上住房平均較易價格1.38倍以下。
其中（二）,、（三）項的具體標(biāo)準(zhǔn)以當(dāng)?shù)卣嫉臄?shù)據(jù)為準(zhǔn),。
第十九條 納稅人因財務(wù)制度不健全等原因?qū)е轮鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)難以對房地產(chǎn)項目進(jìn)行清算的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以按照《稅收征管法》的有關(guān)規(guī)定,，對整個房地產(chǎn)項目應(yīng)納的土地增值稅實行核定征收,。核定征收的稅款不能低于按預(yù)征率計算的稅款。
第二十條 土地增值稅清結(jié)算已結(jié)束的納稅人,，如果有證據(jù)表明納稅人在清結(jié)算過程中提供虛假收入,、成本費用等情況的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)重新清結(jié)算或移交稽查部門立案稽查,。
第二十一條 對1994年1月1日前已簽訂的房地產(chǎn)項目或已立項,，并已按規(guī)定投入資金進(jìn)行開發(fā)，按規(guī)定在2000年底前首次轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn),，可免征土地增值稅,。2000年12月31日以后對剩余部分轉(zhuǎn)讓的，該房地產(chǎn)項目在進(jìn)行清結(jié)算時,，應(yīng)對該項目的全部收入和扣除項目進(jìn)行整體清結(jié)算,，先計算整個項目應(yīng)繳納的土地增值稅，再按免稅和應(yīng)稅的銷售收入比例劃分征免的稅額,。
第六章 附則
第二十二條 納稅人違反本辦法規(guī)定的,，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰。
第二十三條 各設(shè)區(qū)市地方稅務(wù)局可以根據(jù)本辦法制定具體實施辦法。
第二十四條 本辦法由福建省地方稅務(wù)局負(fù)責(zé)解釋,。
第二十五條 本辦法自2006年1月1日起施行,。以前規(guī)定與本辦法規(guī)定不一致的，以本辦法規(guī)定為準(zhǔn),。
附件：1.土地增值稅項目登記表,。
2.土地增值稅納稅清結(jié)算申報表。
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