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類 別：土地增值稅文 號：閩地稅發(fā)[2005]195號頒發(fā)日期：2005-01-30
地 區(qū)：福建行 業(yè)：房地產(chǎn)業(yè)時效性：有效
各設區(qū)市地方稅務局，省局直征分局：
現(xiàn)將《福建省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅征收管理辦法（試行）》印發(fā)給你們,，請認真貫徹執(zhí)行,。在執(zhí)行中存在的問題與意見請及時反饋省局,，以便修改完善,。
二OO五年十月十四日
福建省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅征收管理辦法
（試行）
第一章 總 則
第一條 為加強和規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅征收管理，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱《條例》）及其實施細則和《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《稅收征管法》）及其實施細則,，結合我省實際情況,，制定本辦法。
第二條 凡在本省境內轉讓國有土地使用權,、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產(chǎn)）并取得收入的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱納稅人）,，應當依照本辦法申報繳納土地增值稅。
納稅人轉讓房地產(chǎn)取得的收入,，指轉讓房地產(chǎn)取得的全部價款及有關的經(jīng)濟收益,，包括貨幣收入、實物收入和其他收入,。
第三條 納稅人轉讓房地產(chǎn)的,，以轉讓的房地產(chǎn)所在地為土地增值稅納稅地點。
第四條 土地增值稅由房地產(chǎn)所在地的地方稅務機關（以下簡稱主管稅務機關）負責征收,。
第二章 納稅申報
第五條 土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算,。納稅人在取得施工許可證后的30日內，應按每一成本核算項目或對象向主管稅務機關辦理項目登記,，填報《土地增值稅項目登記表》,，并提供下列資料（復印件）。
（一）施工許可證,；
（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目的預,、概算書；
（三）項目立項書,；
（四）商品房分層平面圖,；
（五）取得土地使用權的證明材料；
（六）主管稅務機關要求提供的其他有關資料,。
第六條 納稅人預售房地產(chǎn)的,，應在取得預售許可證明后的15日內，向主管稅務機關報送預售許可證明（復印件）及預售商品房分層平面圖等資料,。
第七條 納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)過程中簽訂的工程施工合同,，應在合同簽訂后30日內向主管稅務機關報備。
第八條 納稅人應于次月10日內,，將上月同一計稅項目轉讓或預售的房地產(chǎn)匯總后,，向房地產(chǎn)所在地主管稅務機關辦理納稅申報并繳納稅款，同時提供轉讓或預售的房地產(chǎn)具體銷售清單,。
第三章 稅款征收
第九條 納稅人項目已全部竣工結算并一次性轉讓房地產(chǎn)的,，應按《條例》及其實施細則的有關規(guī)定，據(jù)實申報繳納土地增值稅,。
第十條 納稅人在項目全部竣工結算并轉讓完畢前轉讓房地產(chǎn)取得的收入,，采取預征土地增值稅辦法,。除當?shù)卣?guī)定的經(jīng)濟適用房轉讓不預征外，其他房地產(chǎn)項目應按下列預征率預征土地增值稅,。
1,、住宅按1%--2%預征。
2,、商業(yè)營業(yè)用房,、寫字樓等其他房地產(chǎn)按2%--3%預征。
3,、別墅按3%預征,。
4、對納稅人既開發(fā)建造住宅又開發(fā)其他房地產(chǎn)的,，其銷售收入應分別核算,，否則從高按2%--3%預征。
各設區(qū)市地稅局在上述規(guī)定的幅度內,，應對當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營情況進行調研測算后,，自行確定預征率，并報省局備案,。個別地區(qū)的預征率需要調整的,，報經(jīng)省局批準，可在統(tǒng)一規(guī)定的預征率幅度內適當上浮或下調,，但最高調整幅度不得超過50%.
第十一條 納稅人按照轉讓房地產(chǎn)取得的收入和規(guī)定的預征率計算應納稅額,。應納稅額計算公式：
應納稅額=轉讓房地產(chǎn)取得的收入×預征率
第十二條 納稅人應在主管稅務機關規(guī)定的預征期限內繳納土地增值稅，對未按預征規(guī)定期限繳納稅款的,，按《稅收征管法》及實施細則的有關規(guī)定,，從限定的繳納期限屆滿的次日起，加收滯納金,。
第四章 納稅清結算
第十三條 預征土地增值稅的納稅人,，應在項目竣工結算完畢后的45日內，向房地產(chǎn)所在地主管稅務機關申請土地增值稅納稅清結算,，同時提供以下資料,。
（一）土地增值稅清結算申請報告；
（二）土地增值稅納稅清結算申報表,；
（三）支付土地使用權出讓金的證明材料,；
（四）銀行貸款合同及銀行貸款利息結算證明材料；
（五）房地產(chǎn)開發(fā)項目工程決算報告,；
（六）無償提供公共配套設施的證明材料,；
（七）開發(fā)項目成本扣除情況補充說明報告；
（八）稅務機關要求提供的其他材料,。
第十四條 對已全部竣工結算的房地產(chǎn)項目,，凡轉讓房地產(chǎn)的建筑面積占可轉讓的建筑面積比例達85%以上時,，稅務機關可以要求納稅人對土地增值稅進行清結算。清結算時,，對未轉讓的房地產(chǎn)部份,，按其占總建筑面積的比例，相應扣除土地增值稅的扣除項目金額,。
第十五條 存在以下情形的，稅務機關應當及時對納稅人的房地產(chǎn)項目進行清結算：
（一）經(jīng)納稅評估發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)項目利潤異?；虼嬖谔搱蟛m報房地產(chǎn)成交價格等情況的,；
（二）由本級或上級稅務機關或其他有關單位或個人轉來舉報案件；
（三）納稅人有涉及偷稅漏稅等稅收違法行為等其他情形的,；
（四）稅務機關認為有必要進行清算的,。
第十六條 納稅人納稅清結算時，應準確核算房地產(chǎn)開發(fā)項目的轉讓收入與扣除項目金額,，并提供真實合法有效的憑據(jù),。沒有真實合法有效的憑據(jù)不能列入扣除項目。
納稅人提供的轉讓收入或扣除項目明顯不實的,，稅務機關可以按《稅收征管法》的有關規(guī)定,，核定其應納稅額。
第十七條 對納稅人既建造住宅又從事其他房地產(chǎn)開發(fā)轉讓的,，應分別核算增值額,，不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，由主管地稅機關統(tǒng)一按其各占總建筑面積的比例,，分別計算扣除項目金額和增值額,；對納稅人既建造普通標準住宅又建造非普通標準住宅轉讓的，也應分別核算增值額,，不分別核算增值額或不能準確核算增值額的,，其建造的普通標準住宅不能適用《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條（一）項的免稅規(guī)定。
第十八條 納稅人建造轉讓的住宅符合下列各項標準的視為普通標準住宅：
（一）住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上,；
（二）單套建筑面積在140平方米以下,；
（三）實際成交價格低于同級別土地上住房平均較易價格1.38倍以下。
其中（二）,、（三）項的具體標準以當?shù)卣嫉臄?shù)據(jù)為準,。
第十九條 納稅人因財務制度不健全等原因導致主管稅務機關難以對房地產(chǎn)項目進行清算的，稅務機關可以按照《稅收征管法》的有關規(guī)定,，對整個房地產(chǎn)項目應納的土地增值稅實行核定征收,。核定征收的稅款不能低于按預征率計算的稅款。
第二十條 土地增值稅清結算已結束的納稅人,，如果有證據(jù)表明納稅人在清結算過程中提供虛假收入,、成本費用等情況的,，主管稅務機關應重新清結算或移交稽查部門立案稽查。
第二十一條 對1994年1月1日前已簽訂的房地產(chǎn)項目或已立項,，并已按規(guī)定投入資金進行開發(fā),，按規(guī)定在2000年底前首次轉讓的房地產(chǎn)，可免征土地增值稅,。2000年12月31日以后對剩余部分轉讓的,，該房地產(chǎn)項目在進行清結算時，應對該項目的全部收入和扣除項目進行整體清結算,，先計算整個項目應繳納的土地增值稅,，再按免稅和應稅的銷售收入比例劃分征免的稅額。
第六章 附則
第二十二條 納稅人違反本辦法規(guī)定的,，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則的有關規(guī)定進行處罰,。
第二十三條 各設區(qū)市地方稅務局可以根據(jù)本辦法制定具體實施辦法。
第二十四條 本辦法由福建省地方稅務局負責解釋,。
第二十五條 本辦法自2006年1月1日起施行,。以前規(guī)定與本辦法規(guī)定不一致的，以本辦法規(guī)定為準,。
附件：1.土地增值稅項目登記表,。
2.土地增值稅納稅清結算申報表。
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