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類 別：土地增值稅文 號：財稅[2006]21號頒發(fā)日期：2005-04-01
地 區(qū)：全國行 業(yè)：全行業(yè)時效性：有效
各省,、自治區(qū)、直轄市,、計(jì)劃單列市財政廳（局）,、地方稅務(wù)局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)財務(wù)局：
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱《條例》）及其實(shí)施細(xì)則和有關(guān)規(guī)定精神,，現(xiàn)將土地增值稅有關(guān)問題明確如下：
一,、關(guān)于納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售和居民個人轉(zhuǎn)讓普通住宅的征免稅問題
《條例》第八條中“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”和《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》（財稅字[1999]210號）第三條中“普通住宅”的認(rèn)定,，一律按各省,、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)[2005]26號）制定并對社會公布的“中小套型,、中低價位普通住房”的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,。納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的,，應(yīng)分別核算土地增值額,。
在本文件發(fā)布之日前已向房地產(chǎn)所在地地方稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請，并經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)按各省,、自治區(qū),、直轄市人民政府原來確定的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的標(biāo)準(zhǔn)審核確定，免征土地增值稅的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,，不做追溯調(diào)整,。
二、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的計(jì)算問題
納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,，凡不能取得評估價格,，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn),，《條例》第六條第（一）,、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算,。對納稅人購房時繳納的契稅,，凡能提供契稅完稅憑證的,，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù),。
對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的,，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《稅收征管法》）第35條的規(guī)定,，實(shí)行核定征收。
三,、關(guān)于土地增值稅的預(yù)征和清算問題
各地要進(jìn)一步完善土地增值稅預(yù)征辦法,，根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增值水平和市場發(fā)展情況，區(qū)別普通住房,、非普通住房和商用房等不同類型,，科學(xué)合理地確定預(yù)征率，并適時調(diào)整,。工程項(xiàng)目竣工結(jié)算后,，應(yīng)及時進(jìn)行清算，多退少補(bǔ),。
對未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的,，應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起,，加收滯納金,。
對已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)項(xiàng)目，凡轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的建筑面積占整個項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上的,，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求納稅人按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入與扣除項(xiàng)目金額配比的原則,，對已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行土地增值稅的清算。具體清算辦法由各省,、自治區(qū),、直轄市和計(jì)劃單列市地方稅務(wù)局規(guī)定。
四,、關(guān)于因城市實(shí)施規(guī)劃,、國家建設(shè)需要而搬遷，納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅問題
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條第四款所稱：因“城市實(shí)施規(guī)劃”而搬遷,，是指因舊城改造或因企業(yè)污染,、擾民（指產(chǎn)生過量廢氣、廢水,、廢渣和噪音,，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進(jìn)行搬遷的情況；因“國家建設(shè)的需要”而搬遷,，是指因?qū)嵤﹪鴦?wù)院,、省級人民政府、國務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目而進(jìn)行搬遷的情況,。
五,、關(guān)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營的征免稅問題
對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，凡所投資,、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的,，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，均不適用《財政部,、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]48號）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定,。
六、本文自2006年3月2日起執(zhí)行,。
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