銀保監(jiān)辦發(fā)〔2022〕104號

各銀保監(jiān)局,，各省、自治區(qū)、直轄市及新疆生產建設兵團住房和城鄉(xiāng)建設廳（委,、管委,、局）,，中國人民銀行上?？偛?，各分行,、營業(yè)管理部,，各省會（首府）城市中心支行，各副省級城市中心支行,，各大型銀行,、股份制銀行、外資銀行：

為明確商業(yè)銀行出具保函置換預售監(jiān)管資金相關要求,，支持優(yōu)質房地產企業(yè)合理使用預售監(jiān)管資金,，防范化解房地產企業(yè)流動性風險，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展,，現(xiàn)將有關事項通知如下：

一,、允許商業(yè)銀行按市場化、法治化原則,，在充分評估房地產企業(yè)信用風險,、財務狀況、聲譽風險等的基礎上進行自主決策,，與優(yōu)質房地產企業(yè)開展保函置換預售監(jiān)管資金業(yè)務,。

二、保函僅可用于置換依法合規(guī)設立的預售資金監(jiān)管賬戶的監(jiān)管額度內資金,。房地產企業(yè)要按照《關于規(guī)范商品房預售資金監(jiān)管的意見》（建房〔2022〕16號）規(guī)定開設預售資金監(jiān)管賬戶,，購房人繳納的定金和首付款、商業(yè)銀行發(fā)放的按揭貸款以及其他形式的購房款等商品房預售資金,，應當全部直接存入監(jiān)管賬戶,。監(jiān)管賬戶內資金達到住房和城鄉(xiāng)建設部門規(guī)定的監(jiān)管額度后,，房地產企業(yè)可向商業(yè)銀行申請出具保函置換監(jiān)管額度內資金，保函置換金額不得超過監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的30%,，置換后的監(jiān)管資金不得低于監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的70%,。

三、監(jiān)管額度內資金撥付使用時,，預售資金監(jiān)管賬戶開立行（以下簡稱監(jiān)管賬戶行）應在3個工作日內將相關信息通知出具保函的銀行,，出函銀行要督促房地產企業(yè)向監(jiān)管賬戶內補足差額資金（撥付資金×保函置換預售監(jiān)管資金的比例），保函金額相應下調,，確保監(jiān)管賬戶內資金始終不低于項目竣工交付所需的資金額度的70%,。如房地產企業(yè)未向監(jiān)管賬戶內補足差額資金，保函金額不得調整,。

四,、商業(yè)銀行要合理確定保函期限，確保與項目建設周期相匹配,。項目竣工交付或商品房項目完成房屋所有權首次登記預售資金協(xié)議解除后,，保函相應失效。

五,、監(jiān)管評級4級及以下或資產規(guī)模低于5000億元的商業(yè)銀行不得開展保函置換預售監(jiān)管資金業(yè)務,。商業(yè)銀行不得向作為本銀行主要股東、控股股東或關聯(lián)方的房地產企業(yè)出具保函置換預售監(jiān)管資金,。企業(yè)集團財務公司等非銀行金融機構不得出具保函置換預售監(jiān)管資金,。

六、商業(yè)銀行在出具保函置換預售監(jiān)管資金時,，要參照開發(fā)貸款授信標準,，充分評估房地產企業(yè)信用風險、財務狀況,、聲譽風險,、項目銷售前景和剩余貨值等，與經營穩(wěn)健,、財務狀況良好的優(yōu)質房地產企業(yè)開展保函置換預售監(jiān)管資金業(yè)務,。對債權債務關系復雜、涉案涉訴糾紛較多,、對外擔保額度過大,、施工進度明顯低于預期的項目，應審慎出具保函,。對于項目主體與總承包方存在關聯(lián)關系的,，要充分評估項目風險。保函額度全額計入對房地產企業(yè)及其所屬集團的統(tǒng)一授信額度,。

七,、商業(yè)銀行要通過保證金,、房地產企業(yè)反擔保以及其他增信措施，防范保函業(yè)務風險,，按要求計提風險資本,，提取風險準備。

八,、房地產企業(yè)提供商業(yè)銀行出具的保函,，向住房和城鄉(xiāng)建設部門請求釋放預售資金監(jiān)管賬戶相應額度資金的，監(jiān)管賬戶行應配合住房和城鄉(xiāng)建設部門做好必要的審核工作,。住房和城鄉(xiāng)建設部門研究同意后向監(jiān)管賬戶行發(fā)出撥付指令,。監(jiān)管賬戶行根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設部門撥付指令做好資金撥付，并等額減少賬戶管理額度,。

九,、在保函有效期內，如監(jiān)管賬戶內剩余資金不足以支付項目工程款,，出函銀行應立即履約墊付，在保函額度內支付扣除賬戶內剩余資金后的差額部分,。一旦出現(xiàn)墊付,，出函銀行要及時向房地產企業(yè)采取追索措施，保全債權安全,。墊付資金應足額計提撥備,、真實分類，不得隱藏風險,。

十,、各地不得強制商業(yè)銀行出具保函，不得將出具保函與當?shù)仡A售資金監(jiān)管資格掛鉤,。住房和城鄉(xiāng)建設部門,、金融管理部門應為商業(yè)銀行開展保函置換預售監(jiān)管資金業(yè)務提供必要支持。

十一,、房地產企業(yè)要按規(guī)定使用保函置換的預售監(jiān)管資金,，優(yōu)先用于項目工程建設、償還項目到期債務等,，不得用于購置土地,、新增其他投資、償還股東借款等,。房地產企業(yè)要按約定承擔監(jiān)管賬戶內的資金補足義務,，確保項目建設資金充足。

十二,、各地要加強房地產企業(yè)管理,，對房地產企業(yè)違規(guī)使用資金的行為進行嚴肅查處,。監(jiān)管賬戶行、出函銀行發(fā)現(xiàn)房地產企業(yè)違規(guī)使用資金,，或在預售資金撥付后未及時補足差額資金,，應及時報告有關部門。住房和城鄉(xiāng)建設部門,、金融管理部門可采取聯(lián)合約談,、行政處罰等措施，督促房地產企業(yè)糾正違規(guī)行為,。

中國銀保監(jiān)會辦公廳

住房和城鄉(xiāng)建設部辦公廳

中國人民銀行辦公廳

2022年11月12日