項目

具體規(guī)定

清算

單位

（1）以國家有關部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算

（2）對于分期開發(fā)的項目,，以分期項目為單位清算

清算條件

應進行

清算的

（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工,、完成銷售的

（2）整體轉讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的

（3）直接轉讓土地使用權的

主管稅務機關可以要求納稅人進行清算的

（1）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上,，或該比例雖未超過85%,，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的

（2）取得銷售（預售）許可證滿3年仍未銷售完畢的

（3）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的

（4）省稅務機關規(guī)定的其他情況

項目

具體規(guī)定

非直接銷售和自用的確認

視同銷售

（1）將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵,、對外投資,、分紅、抵債,、換取非貨幣性資產(chǎn)

（2）將開發(fā)的部分房地產(chǎn)安置回遷戶的,，安置用房視同銷售

不視同銷售

將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途

項目

具體規(guī)定

清算

時間

凡符合應辦理土地增值稅清算條件的項目，納稅人應當在滿足條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續(xù)

凡屬稅務機關要求納稅人進行土地增值稅清算的項目,，納稅人應當在接到主管稅務機關下發(fā)的清算通知之日起90日內,，到主管稅務機關辦理清算手續(xù)

項目

具體規(guī)定

應稅收入的確認

已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入

未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的,，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入

房地產(chǎn)開發(fā)項目的銷售行為跨越“營改增”前后的,，按以下方法確定土地增值稅應稅收入：

土地增值稅清算應稅收入=“營改增”前轉讓房地產(chǎn)取得的收入+ “營改增”后轉讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入

項目

具體規(guī)定

扣除項目的規(guī)定

可據(jù)實扣除的項目

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房,、會所,、停車場（庫）、物業(yè)管理場所,、變電站,、熱力站,、水廠、文體場館,、學校,、幼兒園、托兒所,、醫(yī)院,、郵電通信等公共設施，按以下原則處理：

①建成后產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有的→其成本,、費用可以扣除

②建成后無償移交給政府,、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的→其成本、費用可以扣除

③建成后有償轉讓的→應計算收入,，并準予扣除成本,、費用

（2）契稅的處理：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權所支付的契稅，應計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除

（3）拆遷安置費的扣除規(guī)定：

①支付給回遷戶的補差價款→計入拆遷補償費

回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款→應抵減本項目拆遷補償費

②貨幣安置拆遷的→房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費

核定扣除的項目

前期工程費,、建筑安裝工程費,、基礎設施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的

不可扣除的項目

（1）除另有規(guī)定外,，發(fā)生的相關成本,、費用，不能提供合法有效憑證的

（2）預提費用,，除另有規(guī)定外,，不得扣除

項目

具體規(guī)定

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核定征收

按不低于預征率的征收率核定征收

（1）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的

（2）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的

（3）雖設置賬簿,，但賬目混亂或成本資料,、收入憑證、費用憑證殘缺不全,，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的

（4）符合土地增值稅清算條件,，未按照規(guī)定期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務機關責令限期清算,，逾期仍不清算的

（5）申報的計稅依據(jù)明顯偏低,，又無正當理由的

清算后轉讓

在清算時未轉讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉讓的,，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報,，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算

單位建筑面積成本費用=清算時扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

清算后的補稅與滯納金

納稅人按規(guī)定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅,，在主管稅務機關規(guī)定的期限內補繳的,，不加收滯納金