問題來源:
某市甲公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(一般納稅人),2017年6月開發(fā)本市某寫字樓項目,,有關(guān)經(jīng)營情況如下:
(1)截止2019年12月該項目已銷售90%,取得不含稅銷售收入8000萬元,,8%房產(chǎn)以每年100萬元出租給乙公司,另有2%房產(chǎn)轉(zhuǎn)為甲公司營銷部辦公室,。
(2)甲公司為取得該項目的土地使用權(quán)支付價款800萬元,,并按規(guī)定繳納了契稅。
(3)發(fā)生前期工程費240萬元,,支付工程價款2000萬元(其中扣留質(zhì)保金200萬元,,未取得建筑方開具的發(fā)票),基礎(chǔ)設(shè)施費300萬元,,開發(fā)間接費用60萬元,,土地閑置費30萬元。
(4)發(fā)生銷售費用340萬元,,財務(wù)費用70萬元,,管理費用130萬元,允許扣除的有關(guān)稅金及附加合計為55萬,。
(5)該房地產(chǎn)開發(fā)公司不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫?,?dāng)?shù)卣?guī)定的開發(fā)費用扣除比例為10%,契稅稅率為5%,。
要求:根據(jù)上述資料,,按下列序號計算回答問題,每問需計算出合計數(shù),。
(1)請問稅務(wù)機關(guān)是否可以要求甲房地產(chǎn)開發(fā)公司進行清算,,并說明理由,。
可以要求清算。
理由:已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目,,已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上,,或該比例雖未超過85%,但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的,,稅務(wù)機關(guān)可以要求其進行清算,。
(2)計算土地增值稅時準(zhǔn)予扣除的取得土地使用權(quán)支付的金額。
準(zhǔn)予扣除的取得土地使用權(quán)支付的金額=(800+800×5%)×90%=756(萬元),。
(3)計算土地增值稅時準(zhǔn)予扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本,。
準(zhǔn)予扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本=(240+2000-200+300+60)×90%=2160(萬元)。
【提示】
①注意配比原則,,只銷售了90%,因此可扣除比例為90%,。
②未取得發(fā)票的質(zhì)保金及土地閑置費不得扣除,。
(4)計算土地增值稅時準(zhǔn)予扣除項目的合計金額。
準(zhǔn)予扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=(756+2160)×10%=291.6(萬元),;
準(zhǔn)予扣除的稅金=55(萬元),;
準(zhǔn)予扣除的“其他扣除項目”金額=(756+2160)×20%=583.2(萬元);
準(zhǔn)予扣除項目合計金額=756+2160+291.6+583.2+55=3845.8(萬元),。
(5)計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)繳納的土地增值稅,。
增值額=8000-3845.8=4154.2(萬元);
增值率=4154.2÷3845.8×100%=108.02%,,適用稅率50%,,速算扣除系數(shù)15%;
應(yīng)納土地增值稅=4154.2×50%-3845.8×15%=1500.23(萬元),。

孔老師
2020-09-25 17:32:27 3769人瀏覽
不計入哦
。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》(國稅函〔2010〕220號)第四條的規(guī)定:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除,。因為企業(yè)取得土地而不開發(fā)屬于浪費資源,,土地閑置費帶有懲罰意義,所以不得作為扣除項目扣除,。相關(guān)答疑
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