問題來源：
某市甲公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（一般納稅人），2017年6月開發(fā)本市某寫字樓項目,，有關(guān)經(jīng)營情況如下：
（1）截止2019年12月該項目已銷售90%，取得不含稅銷售收入8000萬元,，8%房產(chǎn)以每年100萬元出租給乙公司，另有2%房產(chǎn)轉(zhuǎn)為甲公司營銷部辦公室,。
（2）甲公司為取得該項目的土地使用權(quán)支付價款800萬元,，并按規(guī)定繳納了契稅。
（3）發(fā)生前期工程費240萬元,，支付工程價款2000萬元（其中扣留質(zhì)保金200萬元,，未取得建筑方開具的發(fā)票），基礎(chǔ)設(shè)施費300萬元,，開發(fā)間接費用60萬元,，土地閑置費30萬元。
（4）發(fā)生銷售費用340萬元,，財務(wù)費用70萬元,，管理費用130萬元，允許扣除的有關(guān)稅金及附加合計為55萬,。
（5）該房地產(chǎn)開發(fā)公司不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫?，?dāng)?shù)卣?guī)定的開發(fā)費用扣除比例為10%，契稅稅率為5%,。
要求：根據(jù)上述資料,，按下列序號計算回答問題，每問需計算出合計數(shù),。
（1）請問稅務(wù)機關(guān)是否可以要求甲房地產(chǎn)開發(fā)公司進行清算,，并說明理由,。
可以要求清算。
理由：已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目,，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上,，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的,，稅務(wù)機關(guān)可以要求其進行清算,。
（2）計算土地增值稅時準(zhǔn)予扣除的取得土地使用權(quán)支付的金額。
準(zhǔn)予扣除的取得土地使用權(quán)支付的金額=（800+800×5%）×90%=756（萬元）,。
（3）計算土地增值稅時準(zhǔn)予扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本,。
準(zhǔn)予扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本=（240+2000-200+300+60）×90%=2160（萬元）。
【提示】
①注意配比原則,，只銷售了90%，因此可扣除比例為90%,。
②未取得發(fā)票的質(zhì)保金及土地閑置費不得扣除,。
（4）計算土地增值稅時準(zhǔn)予扣除項目的合計金額。
準(zhǔn)予扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=（756+2160）×10%=291.6（萬元）,；
準(zhǔn)予扣除的稅金=55（萬元）,；
準(zhǔn)予扣除的“其他扣除項目”金額=（756+2160）×20%=583.2（萬元）；
準(zhǔn)予扣除項目合計金額=756+2160+291.6+583.2+55=3845.8（萬元）,。
（5）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)繳納的土地增值稅,。
增值額=8000-3845.8=4154.2（萬元）；
增值率=4154.2÷3845.8×100%=108.02%,，適用稅率50%,，速算扣除系數(shù)15%；
應(yīng)納土地增值稅=4154.2×50%-3845.8×15%=1500.23（萬元）,。
孔老師
2020-09-25 17:32:27 3769人瀏覽
不計入哦。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第四條的規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除,。因為企業(yè)取得土地而不開發(fā)屬于浪費資源,，土地閑置費帶有懲罰意義，所以不得作為扣除項目扣除,。
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