稅法一向是初級(jí)會(huì)計(jì)考試的難點(diǎn)和重點(diǎn),，為讓同學(xué)們順利通關(guān),，東奧覺(jué)遠(yuǎn)老師為大家?guī)?lái)了以下有關(guān)契稅與土地增值稅的知識(shí)點(diǎn)內(nèi)容精講，干貨滿滿,，造?？忌?！

Part1：契稅（地契+房契）

【考點(diǎn)1】契稅的納稅人與征稅范圍（★★★）

1.在境內(nèi)“承受”土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的單位和個(gè)人,。

【解釋】契稅由權(quán)屬的承受人繳納,。這里的承受，是指以受讓,、購(gòu)買,、受贈(zèng)、交換等方式取得土地,、房屋權(quán)屬的行為,。

2.征稅范圍的基本規(guī)定

（1）土地使用權(quán)的出讓與轉(zhuǎn)讓，包括出售,、贈(zèng)與,、交換等

【提示】不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)移。

（2）房屋買賣,、贈(zèng)與,、交換。

【鏈接】農(nóng)業(yè)承包合同糾紛的仲裁不適用,。

3.視同發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移應(yīng)納契稅的

（1）以土地,、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股,；

（2）以土地,、房屋權(quán)屬抵債；

（3）以獲獎(jiǎng)方式承受土地,、房屋權(quán)屬,；

（4）以預(yù)購(gòu)方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬,。

4.不征收契稅的情形

土地,、房屋的典當(dāng)、繼承,、分拆（分割）,、出租和抵押，不屬于契稅的征稅范圍,。

【鏈接】房屋產(chǎn)權(quán)出典的,，以(      )為房產(chǎn)稅納稅人。

【例題1?多選題】根據(jù)契稅法律制度的規(guī)定,，下列各項(xiàng)中,，需要繳納契稅的有(      ),。(2013年)

A.甲接受捐贈(zèng)房子

B.乙出典房子

C.丙購(gòu)買房子

D.丁承租房子

【答案】AC

【解析】選項(xiàng)BD：房屋的典當(dāng),、出租,，不屬于契稅的征稅范圍。

【例題2?單選題】根據(jù)契稅法律制度的規(guī)定,，下列各項(xiàng)中,，屬于契稅納稅人的是(      )。(2015年)

A.出租房屋的李某

B.出讓土地使用權(quán)的某市政府

C.轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的甲公司

D.購(gòu)買房屋的王某

【答案】D

【例題3?單選題】根據(jù)契稅法律制度的規(guī)定,，下列各項(xiàng)中,，屬于契稅納稅人的是(      )。(2015年)

A.獲得住房獎(jiǎng)勵(lì)的個(gè)人

B.轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的企業(yè)

C.繼承父母汽車的子女

D.出售房屋的個(gè)體工商戶

【答案】A

【例題4?多選題】根據(jù)契稅法律制度的規(guī)定,，下列行為中,，屬于契稅征稅范圍的有(      )。(2016年)

A.房屋買賣

B.房屋交換

C.房屋租賃

D.房屋贈(zèng)與

【答案】ABD

【解析】選項(xiàng)C：房屋的出租不屬于契稅的征稅范圍,。

【例題5?多選題】根據(jù)契稅法律制度的規(guī)定,，下列各項(xiàng)中，屬于契稅征稅范圍的有(      ),。(2016年)

A.國(guó)有土地使用權(quán)出讓

B.房屋交換

C.農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)移

D.土地使用權(quán)贈(zèng)與

【答案】ABD

【解析】選項(xiàng)C：農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)移,，不屬于契稅的征稅范圍。

【例題6?單選題】根據(jù)契稅法律制度的規(guī)定,，下列行為中,，應(yīng)征收契稅的是(      )。(2017年)

A.甲公司出租地下停車場(chǎng)

B.丁公司購(gòu)買辦公樓

C.乙公司將房屋抵押給銀行

D.丙公司承租倉(cāng)庫(kù)

【答案】B

【解析】選項(xiàng)ACD：土地,、房屋權(quán)屬的出租,、抵押，不屬于契稅的征稅范圍,。

【例題7?判斷題】房屋抵押不屬于契稅的征稅范圍,。(       )(2018年)

【答案】√

【考點(diǎn)2】契稅的計(jì)稅依據(jù)（★★★）

契稅采用比例稅率，實(shí)行3%到5%的幅度稅率,。

1.以“成交價(jià)格”作為計(jì)稅依據(jù),。

2.若無(wú)成交價(jià)格，由征收機(jī)關(guān)參照市場(chǎng)價(jià)格核定,。

【提示】成交價(jià)格(      )增值稅,。

3.互換土地使用權(quán)/房屋的，計(jì)稅依據(jù)為“價(jià)差”,；

①交換價(jià)格不相等的,，由多交付貨幣等其他經(jīng)濟(jì)利益的繳納契稅;

②交換價(jià)格相等的，(      )契稅,。

4.以劃撥方式取得的土地使用權(quán),，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，以補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓費(fèi)用或者土地收益為計(jì)稅依據(jù)。

【例題1?多選題】根據(jù)契稅法律制度的規(guī)定,，下列各項(xiàng)中，以成交價(jià)格作為契稅計(jì)稅依據(jù)的有(      ),。

A.房屋買賣

B.土地使用權(quán)交換

C.房屋贈(zèng)與

D.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

【答案】AD

【例題2?單選題】根據(jù)契稅法律制度的規(guī)定,，下列各項(xiàng)中，不征收契稅的是(      ),。(2017年)

A.張某受贈(zèng)房屋

B.王某與李某互換房屋并向李某補(bǔ)償差價(jià)款10萬(wàn)元

C.趙某抵押房屋

D.夏某購(gòu)置商品房

【答案】C

【例題3?單選題】2016年10月王某購(gòu)買一套住房,，支付購(gòu)房?jī)r(jià)款97萬(wàn)元、增值稅稅額10.67萬(wàn)元,。已知契稅適用稅率為3%,，計(jì)算王某應(yīng)繳納契稅稅額的下列算式中，正確的是(      ),。(2017年)

A.(97+10.67)×3%=3.2301（萬(wàn)元）

B.97÷(1-3%)×3%=3（萬(wàn)元）

C.(97-10.67)×3%=2.5899（萬(wàn)元）

D.97×3%=2.91（萬(wàn)元）

【答案】D

【解析】房屋買賣,，以“不含增值稅的成交價(jià)格”作為計(jì)稅依據(jù)。

【例題4?單選題】2016年2月周某以150萬(wàn)元價(jià)格出售自有住房一套,，購(gòu)進(jìn)價(jià)格200萬(wàn)元住房一套,。已知契稅適用稅率為5%，計(jì)算周某上述行為應(yīng)繳納契稅稅額的下列算式中,，正確的是(      ),。(2017年)

A.150×5%=7.5（萬(wàn)元）

B.200×5%=10（萬(wàn)元）

C.150×5%+200×5%=17.5（萬(wàn)元）

D.200×5%-150×5%=2.5（萬(wàn)元）

【答案】B

【例題5?單選題】周某原有兩套住房，2009年8月,，出售其中一套,，成交價(jià)格為70萬(wàn)元；將另一套以市場(chǎng)價(jià)格60萬(wàn)元與謝某的住房進(jìn)行了等價(jià)置換,；又以100萬(wàn)元價(jià)格購(gòu)置了一套新住房,，已知契稅的稅率為3%。根據(jù)契稅法律制度的規(guī)定,，周某計(jì)算應(yīng)繳納的契稅的下列方法中,，正確的是 (      )。(2010年)

A.100×3%=3（萬(wàn)元）

B.(100+60)×3%=4.8（萬(wàn)元）

C.(100+70)×3%=5.1（萬(wàn)元）

D.(100+70+60)×3%=6.9（萬(wàn)元）

【答案】A

【解析】

（1）契稅由房屋權(quán)屬承受人繳納,，周某將其70萬(wàn)元的房屋出售時(shí),，由對(duì)方繳納契稅；

（2）房屋進(jìn)行交換的,，若交換價(jià)格相等,，免征契稅；

（3）周某以100萬(wàn)元購(gòu)置新住房時(shí),，應(yīng)繳納契稅=100×3%=3（萬(wàn)元）,。

【例題6?單選題】周某向謝某借款80萬(wàn)元，后因謝某急需資金，周某以一套價(jià)值90萬(wàn)元的房產(chǎn)抵償所欠謝某債務(wù),，謝某取得該房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的同時(shí)支付周某差價(jià)款10萬(wàn)元,。已知，契稅稅率為3%,。根據(jù)契稅法律制度的規(guī)定,，下列表述中，正確的是(      ),。(2011年)

A.周某應(yīng)繳納契稅3萬(wàn)元

B.周某應(yīng)繳納契稅2.4萬(wàn)元

C.謝某應(yīng)繳納契稅2.7萬(wàn)元

D.謝某應(yīng)繳納契稅0.3萬(wàn)元

【解析】（1）以土地、房屋權(quán)屬抵債,，視同土地,、房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移，應(yīng)當(dāng)繳納契稅,，謝某是契稅的納稅人;

（2）謝某取得了90萬(wàn)元的房屋,，應(yīng)納契稅=90×3%=2.7（萬(wàn)元）。

【例題7?單選題】老李擁有一套價(jià)值72萬(wàn)元的住房,，老張擁有一套52萬(wàn)元的住房,，雙方交換住房，由老張補(bǔ)差價(jià)20萬(wàn)元給老李,。已知契稅的稅率為3%,，下列各項(xiàng)中，正確的是(       ),。

A.老李應(yīng)繳納契稅2.16萬(wàn)元

B.老李應(yīng)繳納契稅0.6萬(wàn)元

C.老張應(yīng)繳納契稅0.6萬(wàn)元

D.老張應(yīng)繳納契稅2.16萬(wàn)元

【答案】C

【考點(diǎn)3】契稅的稅收減免（★）

1.國(guó)家機(jī)關(guān),、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體,、軍事單位承受土地,、房屋用于辦公、教學(xué),、醫(yī)療,、科研和軍事設(shè)施的，免征契稅,。

2.城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購(gòu)買公有住房的,，免征契稅。

3.納稅人承受荒山,、荒溝,、荒丘、荒灘土地使用權(quán),，用于農(nóng),、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的,，免征契稅,。

4.因不可抗力住房滅失而重新購(gòu)買住房的，酌情準(zhǔn)予減征或者免征契稅,。

5.土地,、房屋被縣級(jí)以上人民政府征用、占用后,，重新承受土地、房屋權(quán)屬的,，是否減征或者免征契稅,，由省級(jí)人民政府確定。

6.經(jīng)批準(zhǔn)減征,、免征契稅的納稅人,，改變有關(guān)土地、房屋的用途的,，就不再屬于減征,、免征契稅范圍，并且應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳已經(jīng)減征,、免征的稅款,。

【例題1?多選題】根據(jù)契稅法律制度的規(guī)定，下列各項(xiàng)中,，免征契稅的有(      ),。

A.軍事單位承受土地用于軍事設(shè)施

B.國(guó)家機(jī)關(guān)承受房屋用于辦公

C.納稅人承受荒山土地使用權(quán)用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)

D.城鎮(zhèn)居民購(gòu)買商品房用于居住

【答案】ABC

【例題2?判斷題】某公立高校將一處原用于教學(xué)已免繳契稅的教學(xué)樓出租給某企業(yè)，要征收契稅,，但不需要補(bǔ)繳已經(jīng)免繳的契稅,。(      )

【答案】×

【解析】經(jīng)批準(zhǔn)減征、免征契稅的納稅人,，改變有關(guān)土地,、房屋的用途的，就不再屬于減征,、免征契稅范圍,，并且應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳已經(jīng)減征、免征的稅款,。

【例題3?判斷題】國(guó)家機(jī)關(guān)承受房屋用于辦公,，免征契稅。(　　)

【答案】√

【例題4?單選題】根據(jù)契稅法律制度的規(guī)定,，下列情形中,，不予免征契稅的是(      )。

A.醫(yī)院承受劃撥土地用于修建門診樓

B.農(nóng)民承受荒溝土地用于林業(yè)生產(chǎn)

C.企業(yè)接受捐贈(zèng)房屋用于辦公

D.學(xué)校承受劃撥土地用于建造教學(xué)樓

【答案】C

Part2：土地增值稅

【考點(diǎn)1】納稅人和征稅范圍（★★★）

1.土地增值稅的納稅人為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的單位和個(gè)人。

【解釋】房地產(chǎn),，國(guó)有土地使用權(quán),、地上建筑物及其他附著物。

【提示】出讓和出租不屬于土地增值稅的征稅范圍,。

2.征稅范圍的具體規(guī)定

1.土地,、房屋權(quán)屬的贈(zèng)與應(yīng)征土地增值稅。不征的包括：

（1）贈(zèng)與直系親屬或者承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人,；

（2）通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體,、國(guó)家機(jī)關(guān)將之贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利,、公益事業(yè),。

【提示】房地產(chǎn)的繼承，不屬于土地增值稅的征稅范圍,。

2.房地產(chǎn)的抵押：

（1）在抵押期間,，不征收土地增值稅。

（2）抵押期滿,，對(duì)于以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的,，應(yīng)征收土地增值稅。

3.房地產(chǎn)的交換

屬于征稅范圍,。但個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的,，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅,。

【鏈接】交換房屋時(shí),，由(      )交付貨幣等其他經(jīng)濟(jì)利益的一方繳納契稅;交換價(jià)格相等的，免征契稅,。

4.房地產(chǎn)的自用

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或者用于出租等商業(yè)用途時(shí),，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅,。

【鏈接】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或者用于出租等商業(yè)用途時(shí),，應(yīng)繳納(      )稅。

5.合作建房

你出地,，我出錢,，咱倆合作建房，建成后：

（1）If按比例分房自用的,，暫免征收土地增值稅;

（2） If 轉(zhuǎn)讓的,，(      )征收土地增值稅。

6.房地產(chǎn)的代建行為&房地產(chǎn)的評(píng)估增值

不征,，因?yàn)槲窗l(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移,。

7.企業(yè)改制重組

（1）非公司制企業(yè)整體改制為公司,，有限責(zé)任公司整體改制為股份有限公司或相反，對(duì)改制前的企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移,、變更到改制后的企業(yè),，暫不征土地增值稅。

（2）幾個(gè)企業(yè)合并為一個(gè)企業(yè),，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的,，對(duì)原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè),，暫不征土地增值稅,。

（3）企業(yè)分設(shè)為兩個(gè)或者兩個(gè)以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對(duì)原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移,、變更到分立后的企業(yè),，暫不征土地增值稅。

（4）單位,、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資，對(duì)其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移,、變更到被投資的企業(yè),，暫不征土地增值稅。

（5）上述政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的情形,。

覺(jué)遠(yuǎn)初級(jí)會(huì)計(jì)考試干貨筆記

土地增值稅的

征與不征：①看權(quán)屬是否轉(zhuǎn)移②看是否是特殊主體

1.出租,、出讓、代建,、評(píng)估增值,、繼承 (      )

2.贈(zèng)與：① 直 ② 間

3.抵押：①抵押期間(      ) ②抵押期滿

4.交換：征,，除非是(      )之間互換(       )用房屋

5.合作建房：盯住建成后用途 ①自用(       )②轉(zhuǎn)讓(      )

6.改制重組：暫不征,，除非涉及了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)

【例題1?判斷題】

房產(chǎn)所有人將房屋贈(zèng)與承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)的人，不征收土地增值稅,。(      )

【答案】√

【例題2?單選題】根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定,，下列行為中，應(yīng)繳納土地增值稅的是(      ),。

A.甲企業(yè)將自有廠房出租給乙企業(yè)

B.丙企業(yè)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)給丁企業(yè)

C.某市政府出讓國(guó)有土地使用權(quán)給戊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商

D.庚軟件開(kāi)發(fā)公司將閑置房屋通過(guò)民政局捐贈(zèng)給養(yǎng)老院

【答案】B

【例題3?單選題】根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定,，下列各項(xiàng)中，屬于土地增值稅征稅范圍的是(      ),。

A.政府向企業(yè)出讓國(guó)有土地使用權(quán)

B.企業(yè)將閑置房產(chǎn)出租

C.企業(yè)之間交換房產(chǎn)

D.對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行重新評(píng)估而產(chǎn)生的評(píng)估增值

【答案】C

【例題4?單選題】根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定,，下列各項(xiàng)中，屬于土地增值稅征稅范圍的是(      ),。

A.房地產(chǎn)的出租

B.企業(yè)之間的房地產(chǎn)交換

C.房地產(chǎn)的代建

D.房地產(chǎn)的抵押

【答案】B

【例題5?單選題】根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定,，下列各項(xiàng)中,，屬于土地增值稅納稅人的是(      )。

A.承租商鋪的張某

B.出讓國(guó)有土地使用權(quán)的某市政府

C.接受房屋捐贈(zèng)的某學(xué)校

D.轉(zhuǎn)讓廠房的某企業(yè)

【答案】D

【例題6?單選題】根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定,，下列各項(xiàng)中,，不屬于土地增值稅納稅人的是(      )。

A.出租住房的孫某

B.轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的甲公司

C.出售商鋪的潘某

D.出售寫(xiě)字樓的乙公司

【答案】A

【考點(diǎn)2】土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)（★★★）

1.是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的“增值額”,，即納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目后的余額,。

【提示】扣除項(xiàng)目是關(guān)鍵，區(qū)分轉(zhuǎn)讓的是新房還是舊房（存量房）

2.新建房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額

新房扣除項(xiàng)目的4+1套餐：

地價(jià)+開(kāi)發(fā)成本+開(kāi)發(fā)費(fèi)用+有關(guān)稅金+其他

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額

①為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款,。

②在取得土地使用權(quán)時(shí)繳納的有關(guān)登記,、過(guò)戶手續(xù)費(fèi)和契稅。

（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本

指開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本,，包括:

土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi),、

前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi),、

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),、公共配套設(shè)施費(fèi)

開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等。

（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用

指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用,、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用,，但在計(jì)算土地增值稅時(shí)，“三費(fèi)”并非據(jù)實(shí)扣除,，而要分類討論：

【提示1】盯住財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出情況

【提示2】超過(guò)上浮幅度/貸款期限及加罰的利息部分,，不得扣除。

①財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出,，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額,。

其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用,，按“地價(jià)+開(kāi)發(fā)成本”之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。計(jì)算公式為：

允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×5%

②財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出,，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌蛘卟荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,，

允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×10%以內(nèi)

（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅,。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費(fèi)附加,，也可視同稅金予以扣除。

【提示】自2016年5月1日起,，銷售不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)繳納增值稅,，但銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)繳納的增值稅不能計(jì)入“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”。

（5）財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目

對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按“取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”之和,，加計(jì)20%扣除,。

【例題1?單選題】甲公司開(kāi)發(fā)一項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目,，取得土地使用權(quán)支付1000萬(wàn)元，發(fā)生開(kāi)發(fā)成本6000萬(wàn)元,，發(fā)生開(kāi)發(fā)費(fèi)用2000萬(wàn)元,，其中利息支出900萬(wàn)元無(wú)法提供金融機(jī)構(gòu)貸款利息證明。已知,，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的計(jì)算扣除比例為10%,。根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，甲公司計(jì)算繳納土地增值稅時(shí),，可以扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為(       ),。

A.2000-900=1100（萬(wàn)元）

B.6000×10%=600（萬(wàn)元）

C.2000×10%=200（萬(wàn)元）

D.(1000+6000)×10%=700（萬(wàn)元）

【答案】D

【解析】財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌蛘卟荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,，允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×10%=（1000+6000）×10%=700（萬(wàn)元）,。

【例題2?單選題】北京市某企業(yè)2013年7月轉(zhuǎn)讓一塊未經(jīng)開(kāi)發(fā)的土地使用權(quán)，取得收入2000萬(wàn)元,，支付相關(guān)稅費(fèi)110萬(wàn)元,。2013年3月取得該土地使用權(quán)時(shí)支付地價(jià)款1000萬(wàn)元，取得土地使用權(quán)時(shí)發(fā)生相關(guān)稅費(fèi)60萬(wàn)元,。根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定,，該企業(yè)計(jì)算繳納土地增值稅時(shí)的“土地增值額”為(      )萬(wàn)元。

A.2000-1000=1000

B.2000-110-1000=890

C.2000-110-1000-60=830

D.2000-1000-60=940

【答案】C

【解析】（1）納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登記,、過(guò)戶手續(xù)費(fèi)和契稅等相關(guān)稅費(fèi)（60萬(wàn)元），應(yīng)計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”（1000+60=1060萬(wàn)元）,，準(zhǔn)予扣除,；

（2）納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)支付的相關(guān)稅費(fèi)110萬(wàn)元，準(zhǔn)予扣除,；（3）土地增值額=2000-110-1000-60=830（萬(wàn)元）,。

【例題3?單選題】根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，下列各項(xiàng)中,，在計(jì)算土地增值稅計(jì)稅依據(jù)時(shí)不允許扣除的是(      ),。(2018年)

A.在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅

B.納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款

C.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

D.超過(guò)貸款期限的利息部分

【答案】D

【解析】選項(xiàng)D：對(duì)于超過(guò)貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

3.轉(zhuǎn)讓舊房

（1）按評(píng)估價(jià)格扣除時(shí)的扣除項(xiàng)目（房+地+稅）：

按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格

取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和繳納的有關(guān)費(fèi)用

以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金

（2）按購(gòu)房發(fā)票金額計(jì)算扣除：

轉(zhuǎn)讓舊房,，凡不能取得評(píng)估價(jià)格,，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，可以扣除：

①按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止,，每年加計(jì)5%計(jì)算的金額,；

②轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金，包括城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加,、印花稅,、購(gòu)房時(shí)繳納的契稅（需提供契稅的完稅憑證）,。

【例題?多選題】根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,，在計(jì)算土地增值稅額時(shí),，準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目有(      )。(2016年)

A.評(píng)估價(jià)格

B.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金

C.取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款

D.重置成本價(jià)

【答案】ABC

【考點(diǎn)3】土地增值稅的計(jì)算（★）

應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

【提示】增×稅-扣×系

土地增值稅的計(jì)算采用四級(jí)(        )累進(jìn)稅率,，具體為：

1.增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%

土地增值稅稅額=增值額×30%

2.增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%,、未超過(guò)100%

土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項(xiàng)目金額×5%

3.增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%、未超過(guò)200%

土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項(xiàng)目金額×15%

4.增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%

土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項(xiàng)目金額×35%

【例題1?判斷題】土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率,。(       )(2015年)

【答案】√

【解析】唯一一個(gè)

【例題2?單選題】某企業(yè)銷售房產(chǎn)取得售價(jià)5000萬(wàn)元,，扣除項(xiàng)目金額合計(jì)為3000萬(wàn)元，已知適用的土地增值稅稅率為40%,，速算扣除系數(shù)為5%,。則該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅(       )萬(wàn)元。(2015年)

A.650       B.700        C.1850        D.1900

【答案】A

【解析】該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅=(5000-3000)×40%-3000×5%=650（萬(wàn)元）,。

【例題3?單選題】甲房地產(chǎn)公司2016年11月銷售自行開(kāi)發(fā)的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,，取得不含增值稅收入20000萬(wàn)元，準(zhǔn)予從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入額減除的扣除項(xiàng)目金額12000萬(wàn)元,。已知土地增值稅稅率為40%,，速算扣除系數(shù)為5%，甲房地產(chǎn)公司該筆業(yè)務(wù)應(yīng)繳納土地增值稅稅額的下列計(jì)算列式中,，正確的是(      ),。

A.(20000-12000)×40%-20000×5%=2200（萬(wàn)元）

B.(20000-12000)×40%-12000×5%=2600（萬(wàn)元）

C.20000×40%-12000×5%=7400（萬(wàn)元）

D.20000×40%-(20000-12000)×5%=7600（萬(wàn)元）

【答案】B

【考點(diǎn)4】土地增值稅的稅收優(yōu)惠（★★★）

1.納稅人建造“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的,，予以免稅,；超過(guò)20%的，應(yīng)按全部增值額繳納土地增值稅,。

【提示】對(duì)于納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的,，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或者不能準(zhǔn)確核算增值額的,，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定,。

2.對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公共租賃住房房源,，且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的,，免征土地增值稅。

3.因國(guó)家建設(shè)需要依法征用,、收回的房地產(chǎn),，免征土地增值稅。

4.因城市實(shí)施規(guī)劃,、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷,，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的,，免征土地增值稅。

【例題1?多選題】根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定,，下列情形中,，免予繳納土地增值稅的有(      )。

A.因城市實(shí)施規(guī)劃,、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷,，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)

B.納稅人建造高級(jí)公寓出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%

C.企事業(yè)單位轉(zhuǎn)讓舊房作為公共租賃住房房源,，且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%

D.因國(guó)家建設(shè)需要依法征用,、收回的房地產(chǎn)

【答案】ACD

【例題2?判斷題】納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的,，應(yīng)按全部增值額計(jì)算繳納土地增值稅,。(      )(2017年、2018年)

【答案】√

【例題3?判斷題】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的,，應(yīng)分別計(jì)算土地增值稅的增值額,。

【答案】√

【例題4?單選題】根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，下列各項(xiàng)中,，免征土地增值稅的是(       ),。

A.由一方出地，另一方出資金,，企業(yè)雙方合作建房,，建成后轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)

B.因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷,，企業(yè)自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)

C.企業(yè)之間交換房地產(chǎn)

D.企業(yè)以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移的房地產(chǎn)

【答案】B

【考點(diǎn)5】土地增值稅的納稅清算（★★★）

1.納稅人“應(yīng)當(dāng)主動(dòng)”進(jìn)行土地增值稅清算的情形：

（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工,、完成銷售的；

（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的,；

（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

2.稅務(wù)機(jī)關(guān)“可以要求”納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的情形：

（1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上,，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的,；

（2）取得銷售(預(yù)售)許可證滿3年仍未銷售完畢的,；

（3）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

【例題1?單選題】根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定,，下列各項(xiàng)中,，不屬于納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的情形的是(      )。(2014年)

A.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的

B.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工,、完成銷售的

C.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的

D.取得銷售(預(yù)售)許可證滿3年仍未銷售完畢的

【答案】D

【例題2?判斷題】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得房產(chǎn)銷售許可證滿3年仍未銷售完畢的,，稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算,。(      )(2015年)

【答案】√

目前，多地2019年的初級(jí)會(huì)計(jì)準(zhǔn)考證打印時(shí)間已經(jīng)公布,，請(qǐng)同學(xué)們按照考試管理部門的要求,，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成打印，天道酬勤,，東奧小編相信大家都能輕松過(guò)關(guān),！

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