覺遠老師：初級會計契稅與土地增值稅精講

來源：東奧會計在線責編：陳越2019-04-16 18:51:25

稅法一向是初級會計考試的難點和重點，為讓同學們順利通關,，東奧覺遠老師為大家?guī)砹艘韵掠嘘P契稅與土地增值稅的知識點內容精講，干貨滿滿,，造?？忌?/p>

覺遠老師：初級會計契稅與土地增值稅精講

Part1：契稅（地契+房契）

【考點1】契稅的納稅人與征稅范圍（★★★）

1.在境內“承受”土地,、房屋權屬轉移的單位和個人,。

【解釋】契稅由權屬的承受人繳納,。這里的承受，是指以受讓,、購買,、受贈、交換等方式取得土地,、房屋權屬的行為,。

2.征稅范圍的基本規(guī)定

（1）土地使用權的出讓與轉讓，包括出售,、贈與,、交換等

【提示】不包括農村集體土地承包經營權的轉移。

（2）房屋買賣,、贈與,、交換。

【鏈接】農業(yè)承包合同糾紛的仲裁不適用,。

3.視同發(fā)生權屬轉移應納契稅的

（1）以土地,、房屋權屬作價投資、入股,；

（2）以土地,、房屋權屬抵債；

（3）以獲獎方式承受土地,、房屋權屬,；

（4）以預購方式或者預付集資建房款方式承受土地、房屋權屬,。

4.不征收契稅的情形

土地,、房屋的典當、繼承,、分拆（分割）,、出租和抵押，不屬于契稅的征稅范圍,。

【鏈接】房屋產權出典的,，以( )為房產稅納稅人。

【例題1?多選題】根據契稅法律制度的規(guī)定,，下列各項中,，需要繳納契稅的有( )。(2013年)

A.甲接受捐贈房子

B.乙出典房子

C.丙購買房子

D.丁承租房子

【答案】AC

【解析】選項BD：房屋的典當,、出租,，不屬于契稅的征稅范圍。

【例題2?單選題】根據契稅法律制度的規(guī)定，下列各項中,，屬于契稅納稅人的是( ),。(2015年)

A.出租房屋的李某

B.出讓土地使用權的某市政府

C.轉讓土地使用權的甲公司

D.購買房屋的王某

【答案】D

【例題3?單選題】根據契稅法律制度的規(guī)定，下列各項中,，屬于契稅納稅人的是( ),。(2015年)

A.獲得住房獎勵的個人

B.轉讓土地使用權的企業(yè)

C.繼承父母汽車的子女

D.出售房屋的個體工商戶

【答案】A

【例題4?多選題】根據契稅法律制度的規(guī)定，下列行為中,，屬于契稅征稅范圍的有( ),。(2016年)

A.房屋買賣

B.房屋交換

C.房屋租賃

D.房屋贈與

【答案】ABD

【解析】選項C：房屋的出租不屬于契稅的征稅范圍。

【例題5?多選題】根據契稅法律制度的規(guī)定,，下列各項中,，屬于契稅征稅范圍的有( )。(2016年)

A.國有土地使用權出讓

B.房屋交換

C.農村集體土地承包經營權轉移

D.土地使用權贈與

【答案】ABD

【解析】選項C：農村集體土地承包經營權的轉移,，不屬于契稅的征稅范圍,。

【例題6?單選題】根據契稅法律制度的規(guī)定,，下列行為中,，應征收契稅的是( )。(2017年)

A.甲公司出租地下停車場

B.丁公司購買辦公樓

C.乙公司將房屋抵押給銀行

D.丙公司承租倉庫

【答案】B

【解析】選項ACD：土地,、房屋權屬的出租,、抵押，不屬于契稅的征稅范圍,。

【例題7?判斷題】房屋抵押不屬于契稅的征稅范圍,。( )(2018年)

【答案】√

【考點2】契稅的計稅依據（★★★）

契稅采用比例稅率，實行3%到5%的幅度稅率,。

1.以“成交價格”作為計稅依據,。

2.若無成交價格，由征收機關參照市場價格核定,。

【提示】成交價格( )增值稅,。

3.互換土地使用權/房屋的，計稅依據為“價差”,；

①交換價格不相等的,，由多交付貨幣等其他經濟利益的繳納契稅;

②交換價格相等的，( )契稅,。

4.以劃撥方式取得的土地使用權,，經批準轉讓房地產時，以補交的土地使用權出讓費用或者土地收益為計稅依據,。

【例題1?多選題】根據契稅法律制度的規(guī)定,，下列各項中，以成交價格作為契稅計稅依據的有( ),。

A.房屋買賣

B.土地使用權交換

C.房屋贈與

D.土地使用權轉讓

【答案】AD

【例題2?單選題】根據契稅法律制度的規(guī)定,，下列各項中,，不征收契稅的是( )。(2017年)

A.張某受贈房屋

B.王某與李某互換房屋并向李某補償差價款10萬元

C.趙某抵押房屋

D.夏某購置商品房

【答案】C

【例題3?單選題】2016年10月王某購買一套住房,，支付購房價款97萬元,、增值稅稅額10.67萬元。已知契稅適用稅率為3%,，計算王某應繳納契稅稅額的下列算式中,，正確的是( )。(2017年)

A.(97+10.67)×3%=3.2301（萬元）

B.97÷(1-3%)×3%=3（萬元）

C.(97-10.67)×3%=2.5899（萬元）

D.97×3%=2.91（萬元）

【答案】D

【解析】房屋買賣,，以“不含增值稅的成交價格”作為計稅依據,。

【例題4?單選題】2016年2月周某以150萬元價格出售自有住房一套，購進價格200萬元住房一套,。已知契稅適用稅率為5%,，計算周某上述行為應繳納契稅稅額的下列算式中，正確的是( ),。(2017年)

A.150×5%=7.5（萬元）

B.200×5%=10（萬元）

C.150×5%+200×5%=17.5（萬元）

D.200×5%-150×5%=2.5（萬元）

【答案】B

【例題5?單選題】周某原有兩套住房,，2009年8月，出售其中一套,，成交價格為70萬元,；將另一套以市場價格60萬元與謝某的住房進行了等價置換；又以100萬元價格購置了一套新住房,，已知契稅的稅率為3%,。根據契稅法律制度的規(guī)定，周某計算應繳納的契稅的下列方法中,，正確的是 ( ),。(2010年)

A.100×3%=3（萬元）

B.(100+60)×3%=4.8（萬元）

C.(100+70)×3%=5.1（萬元）

D.(100+70+60)×3%=6.9（萬元）

【答案】A

【解析】

（1）契稅由房屋權屬承受人繳納，周某將其70萬元的房屋出售時,，由對方繳納契稅,；

（2）房屋進行交換的，若交換價格相等,，免征契稅,；

（3）周某以100萬元購置新住房時，應繳納契稅=100×3%=3（萬元）,。

【例題6?單選題】周某向謝某借款80萬元,，后因謝某急需資金，周某以一套價值90萬元的房產抵償所欠謝某債務,，謝某取得該房產產權的同時支付周某差價款10萬元,。已知，契稅稅率為3%。根據契稅法律制度的規(guī)定,，下列表述中,，正確的是( )。(2011年)

A.周某應繳納契稅3萬元

B.周某應繳納契稅2.4萬元

C.謝某應繳納契稅2.7萬元

D.謝某應繳納契稅0.3萬元

【解析】（1）以土地,、房屋權屬抵債,，視同土地、房屋權屬發(fā)生轉移,，應當繳納契稅,，謝某是契稅的納稅人;

（2）謝某取得了90萬元的房屋，應納契稅=90×3%=2.7（萬元）,。

【例題7?單選題】老李擁有一套價值72萬元的住房,，老張擁有一套52萬元的住房，雙方交換住房,，由老張補差價20萬元給老李,。已知契稅的稅率為3%，下列各項中,，正確的是( ),。

A.老李應繳納契稅2.16萬元

B.老李應繳納契稅0.6萬元

C.老張應繳納契稅0.6萬元

D.老張應繳納契稅2.16萬元

【答案】C

【考點3】契稅的稅收減免（★）

1.國家機關、事業(yè)單位,、社會團體,、軍事單位承受土地、房屋用于辦公,、教學、醫(yī)療,、科研和軍事設施的,，免征契稅。

2.城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房的,，免征契稅,。

3.納稅人承受荒山、荒溝,、荒丘,、荒灘土地使用權，用于農,、林,、牧、漁業(yè)生產的,，免征契稅,。

4.因不可抗力住房滅失而重新購買住房的，酌情準予減征或者免征契稅。

5.土地,、房屋被縣級以上人民政府征用,、占用后，重新承受土地,、房屋權屬的,，是否減征或者免征契稅，由省級人民政府確定,。

6.經批準減征,、免征契稅的納稅人，改變有關土地,、房屋的用途的,，就不再屬于減征、免征契稅范圍,，并且應當補繳已經減征,、免征的稅款。

【例題1?多選題】根據契稅法律制度的規(guī)定,，下列各項中,，免征契稅的有( )。

A.軍事單位承受土地用于軍事設施

B.國家機關承受房屋用于辦公

C.納稅人承受荒山土地使用權用于農業(yè)生產

D.城鎮(zhèn)居民購買商品房用于居住

【答案】ABC

【例題2?判斷題】某公立高校將一處原用于教學已免繳契稅的教學樓出租給某企業(yè),，要征收契稅,，但不需要補繳已經免繳的契稅。( )

【答案】×

【解析】經批準減征,、免征契稅的納稅人,，改變有關土地、房屋的用途的,，就不再屬于減征,、免征契稅范圍，并且應當補繳已經減征,、免征的稅款,。

【例題3?判斷題】國家機關承受房屋用于辦公，免征契稅,。(　　)

【答案】√

【例題4?單選題】根據契稅法律制度的規(guī)定,，下列情形中，不予免征契稅的是( ),。

A.醫(yī)院承受劃撥土地用于修建門診樓

B.農民承受荒溝土地用于林業(yè)生產

C.企業(yè)接受捐贈房屋用于辦公

D.學校承受劃撥土地用于建造教學樓

【答案】C

Part2：土地增值稅

【考點1】納稅人和征稅范圍（★★★）

1.土地增值稅的納稅人為轉讓房地產并取得收入的單位和個人,。

【解釋】房地產，國有土地使用權,、地上建筑物及其他附著物,。

【提示】出讓和出租不屬于土地增值稅的征稅范圍,。

2.征稅范圍的具體規(guī)定

1.土地、房屋權屬的贈與應征土地增值稅,。不征的包括：

（1）贈與直系親屬或者承擔直接贍養(yǎng)義務人,；

（2）通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將之贈與教育,、民政和其他社會福利,、公益事業(yè)。

【提示】房地產的繼承,，不屬于土地增值稅的征稅范圍,。

2.房地產的抵押：

（1）在抵押期間，不征收土地增值稅,。

（2）抵押期滿,，對于以房地產抵債而發(fā)生房地產權屬轉讓的，應征收土地增值稅,。

3.房地產的交換

屬于征稅范圍,。但個人之間互換自有居住用房地產的，經當地稅務機關核實,，可以免征土地增值稅,。

【鏈接】交換房屋時，由( )交付貨幣等其他經濟利益的一方繳納契稅;交換價格相等的,，免征契稅,。

4.房地產的自用

房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產轉為企業(yè)自用或者用于出租等商業(yè)用途時，如果產權未發(fā)生轉移,，不征收土地增值稅,。

【鏈接】房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產轉為企業(yè)自用或者用于出租等商業(yè)用途時，應繳納( )稅,。

5.合作建房

你出地,，我出錢，咱倆合作建房,，建成后：

（1）If按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅;

（2） If 轉讓的,，( )征收土地增值稅,。

6.房地產的代建行為&房地產的評估增值

不征，因為未發(fā)生房地產權屬的轉移,。

7.企業(yè)改制重組

（1）非公司制企業(yè)整體改制為公司,，有限責任公司整體改制為股份有限公司或相反，對改制前的企業(yè)將房地產轉移,、變更到改制后的企業(yè),，暫不征土地增值稅,。

（2）幾個企業(yè)合并為一個企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的,，對原企業(yè)將房地產轉移,、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅,。

（3）企業(yè)分設為兩個或者兩個以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè),，對原企業(yè)將房地產轉移、變更到分立后的企業(yè),，暫不征土地增值稅,。

（4）單位、個人在改制重組時以房地產作價入股進行投資,，對其將房地產轉移,、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅,。

（5）上述政策不適用于房地產轉移任意一方為房地產開發(fā)企業(yè)的情形,。

覺遠初級會計考試干貨筆記

土地增值稅的

征與不征：①看權屬是否轉移②看是否是特殊主體

1.出租、出讓,、代建,、評估增值、繼承 ( )

2.贈與：① 直 ② 間

3.抵押：①抵押期間( ) ②抵押期滿

4.交換：征,，除非是( )之間互換( )用房屋

5.合作建房：盯住建成后用途 ①自用( )②轉讓( )

6.改制重組：暫不征,，除非涉及了房地產開發(fā)企業(yè)

【例題1?判斷題】

房產所有人將房屋贈與承擔直接贍養(yǎng)義務的人，不征收土地增值稅,。( )

【答案】√

【例題2?單選題】根據土地增值稅法律制度的規(guī)定,，下列行為中，應繳納土地增值稅的是( ),。

A.甲企業(yè)將自有廠房出租給乙企業(yè)

B.丙企業(yè)轉讓國有土地使用權給丁企業(yè)

C.某市政府出讓國有土地使用權給戊房地產開發(fā)商

D.庚軟件開發(fā)公司將閑置房屋通過民政局捐贈給養(yǎng)老院

【答案】B

【例題3?單選題】根據土地增值稅法律制度的規(guī)定,，下列各項中，屬于土地增值稅征稅范圍的是( ),。

A.政府向企業(yè)出讓國有土地使用權

B.企業(yè)將閑置房產出租

C.企業(yè)之間交換房產

D.對房地產進行重新評估而產生的評估增值

【答案】C

【例題4?單選題】根據土地增值稅法律制度的規(guī)定,，下列各項中，屬于土地增值稅征稅范圍的是( ),。

A.房地產的出租

B.企業(yè)之間的房地產交換

C.房地產的代建

D.房地產的抵押

【答案】B

【例題5?單選題】根據土地增值稅法律制度的規(guī)定,，下列各項中，屬于土地增值稅納稅人的是( ),。

A.承租商鋪的張某

B.出讓國有土地使用權的某市政府

C.接受房屋捐贈的某學校

D.轉讓廠房的某企業(yè)

【答案】D

【例題6?單選題】根據土地增值稅法律制度的規(guī)定,，下列各項中，不屬于土地增值稅納稅人的是( ),。

A.出租住房的孫某

B.轉讓國有土地使用權的甲公司

C.出售商鋪的潘某

D.出售寫字樓的乙公司

【答案】A

【考點2】土地增值稅的計稅依據（★★★）

1.是納稅人轉讓房地產取得的“增值額”,，即納稅人轉讓房地產的收入減除稅法規(guī)定的扣除項目后的余額,。

【提示】扣除項目是關鍵，區(qū)分轉讓的是新房還是舊房（存量房）

2.新建房地產的扣除項目金額

新房扣除項目的4+1套餐：

地價+開發(fā)成本+開發(fā)費用+有關稅金+其他

（1）取得土地使用權所支付的金額

①為取得土地使用權所支付的地價款,。

②在取得土地使用權時繳納的有關登記,、過戶手續(xù)費和契稅。

（2）房地產開發(fā)成本

指開發(fā)房地產項目實際發(fā)生的成本,，包括:

土地的征用及拆遷補償費,、

前期工程費、建筑安裝工程費,、

基礎設施費,、公共配套設施費

開發(fā)間接費用等。

（3）房地產開發(fā)費用

指與房地產開發(fā)項目有關的銷售費用,、管理費用和財務費用,，但在計算土地增值稅時，“三費”并非據實扣除,，而要分類討論：

【提示1】盯住財務費用中的利息支出情況

【提示2】超過上浮幅度/貸款期限及加罰的利息部分,，不得扣除。

①財務費用中的利息支出,，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的,，允許據實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額,。

其他房地產開發(fā)費用,，按“地價+開發(fā)成本”之和的5%以內計算扣除。計算公式為：

允許扣除的房地產開發(fā)費用=利息+（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本）×5%

②財務費用中的利息支出,，凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或者不能提供金融機構證明的,，

允許扣除的房地產開發(fā)費用=（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本）×10%以內

（4）與轉讓房地產有關的稅金

是指在轉讓房地產時繳納的城市維護建設稅、印花稅,。因轉讓房地產繳納的教育費附加,，也可視同稅金予以扣除。

【提示】自2016年5月1日起,，銷售不動產應繳納增值稅,，但銷售不動產時繳納的增值稅不能計入“與轉讓房地產有關的稅金”。

（5）財政部確定的其他扣除項目

對從事房地產開發(fā)的納稅人可按“取得土地使用權所支付的金額和房地產開發(fā)成本”之和,，加計20%扣除,。

【例題1?單選題】甲公司開發(fā)一項房地產項目，取得土地使用權支付1000萬元,，發(fā)生開發(fā)成本6000萬元，發(fā)生開發(fā)費用2000萬元,，其中利息支出900萬元無法提供金融機構貸款利息證明,。已知,，當地房地產開發(fā)費用的計算扣除比例為10%。根據土地增值稅法律制度的規(guī)定,，甲公司計算繳納土地增值稅時,，可以扣除的房地產開發(fā)費用為( )。

A.2000-900=1100（萬元）

B.6000×10%=600（萬元）

C.2000×10%=200（萬元）

D.(1000+6000)×10%=700（萬元）

【答案】D

【解析】財務費用中的利息支出,，凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或者不能提供金融機構證明的,，允許扣除的房地產開發(fā)費用=（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本）×10%=（1000+6000）×10%=700（萬元）。

【例題2?單選題】北京市某企業(yè)2013年7月轉讓一塊未經開發(fā)的土地使用權,，取得收入2000萬元,，支付相關稅費110萬元。2013年3月取得該土地使用權時支付地價款1000萬元,，取得土地使用權時發(fā)生相關稅費60萬元,。根據土地增值稅法律制度的規(guī)定，該企業(yè)計算繳納土地增值稅時的“土地增值額”為( )萬元,。

A.2000-1000=1000

B.2000-110-1000=890

C.2000-110-1000-60=830

D.2000-1000-60=940

【答案】C

【解析】（1）納稅人在取得土地使用權時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關登記,、過戶手續(xù)費和契稅等相關稅費（60萬元），應計入“取得土地使用權所支付的金額”（1000+60=1060萬元）,，準予扣除,；

（2）納稅人在轉讓房地產時支付的相關稅費110萬元，準予扣除,；（3）土地增值額=2000-110-1000-60=830（萬元）,。

【例題3?單選題】根據土地增值稅法律制度的規(guī)定，下列各項中,，在計算土地增值稅計稅依據時不允許扣除的是( ),。(2018年)

A.在轉讓房地產時繳納的城市維護建設稅

B.納稅人為取得土地使用權所支付的地價款

C.土地征用及拆遷補償費

D.超過貸款期限的利息部分

【答案】D

【解析】選項D：對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

3.轉讓舊房

（1）按評估價格扣除時的扣除項目（房+地+稅）：

按房屋及建筑物的評估價格

取得土地使用權所支付的地價款和繳納的有關費用

以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金

（2）按購房發(fā)票金額計算扣除：

轉讓舊房,，凡不能取得評估價格,，但能提供購房發(fā)票的，可以扣除：

①按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止,，每年加計5%計算的金額,；

②轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金，包括城市維護建設稅及教育費附加,、印花稅,、購房時繳納的契稅（需提供契稅的完稅憑證）。

【例題?多選題】根據土地增值稅法律制度的規(guī)定,，納稅人轉讓舊房及建筑物,，在計算土地增值稅額時，準予扣除的項目有( ),。(2016年)

A.評估價格

B.轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金

C.取得土地使用權所支付的地價款

D.重置成本價

【答案】ABC

【考點3】土地增值稅的計算（★）

應納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數

【提示】增×稅-扣×系

土地增值稅的計算采用四級( )累進稅率,，具體為：

1.增值額未超過扣除項目金額50%

土地增值稅稅額=增值額×30%

2.增值額超過扣除項目金額50%,、未超過100%

土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%

3.增值額超過扣除項目金額100%、未超過200%

土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%

4.增值額超過扣除項目金額200%

土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%

【例題1?判斷題】土地增值稅實行四級超率累進稅率,。( )(2015年)

【答案】√

【解析】唯一一個

【例題2?單選題】某企業(yè)銷售房產取得售價5000萬元,，扣除項目金額合計為3000萬元，已知適用的土地增值稅稅率為40%,，速算扣除系數為5%,。則該企業(yè)應繳納土地增值稅( )萬元。(2015年)

A.650 B.700 C.1850 D.1900

【答案】A

【解析】該企業(yè)應繳納土地增值稅=(5000-3000)×40%-3000×5%=650（萬元）,。

【例題3?單選題】甲房地產公司2016年11月銷售自行開發(fā)的商業(yè)房地產項目,，取得不含增值稅收入20000萬元，準予從房地產轉讓收入額減除的扣除項目金額12000萬元,。已知土地增值稅稅率為40%,，速算扣除系數為5%，甲房地產公司該筆業(yè)務應繳納土地增值稅稅額的下列計算列式中,，正確的是( ),。

A.(20000-12000)×40%-20000×5%=2200（萬元）

B.(20000-12000)×40%-12000×5%=2600（萬元）

C.20000×40%-12000×5%=7400（萬元）

D.20000×40%-(20000-12000)×5%=7600（萬元）

【答案】B

【考點4】土地增值稅的稅收優(yōu)惠（★★★）

1.納稅人建造“普通標準住宅”出售，增值額未超過扣除項目金額20%的,，予以免稅,；超過20%的，應按全部增值額繳納土地增值稅,。

【提示】對于納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產開發(fā)的,，應分別核算增值額。不分別核算增值額或者不能準確核算增值額的,，其建造的普通標準住宅不能適用這一免稅規(guī)定,。

2.對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為公共租賃住房房源,，且增值額未超過扣除項目金額20%的,，免征土地增值稅。

3.因國家建設需要依法征用,、收回的房地產,，免征土地增值稅。

4.因城市實施規(guī)劃,、國家建設的需要而搬遷,，由納稅人自行轉讓原房地產的，免征土地增值稅,。

【例題1?多選題】根據土地增值稅法律制度的規(guī)定,，下列情形中，免予繳納土地增值稅的有( )。