契稅_2021年《經(jīng)濟法基礎(chǔ)》每日預(yù)習考點
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【內(nèi)容導(dǎo)航】
契稅
【所屬章節(jié)】
第六章(1) 與房和地相關(guān)的小稅種——第4單元 契稅
【知識點】契稅
契稅
考點10：交不交契稅(★★★)
(一)納稅人
契稅的納稅人,，是指在我國境內(nèi)承受(受讓,、購買、受贈,、交換等)土地,、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的單位和個人。
【提示】(1)房產(chǎn)稅,、城鎮(zhèn)土地使用稅適用于房地權(quán)屬未發(fā)生變動的情形,；而契稅、土地增值稅都是房地權(quán)屬發(fā)生變動的情形下才會涉及,。(2)契稅由承受方繳納,，土地增值稅由轉(zhuǎn)讓方繳納。
(二)征稅范圍
1.一般范圍
(1)地
①國有土地使用權(quán)出讓,；
②土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,，包括出售、贈與,、交換或者以其他方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給其他單位和個人的行為,，但不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移。
(2)房
①房屋買賣,；
②房屋贈與,；
③房屋交換,。
2.視同發(fā)生應(yīng)稅行為
(1)以土地、房屋權(quán)屬作價投資,、入股,；
(2)以土地、房屋權(quán)屬抵債,；
(3)以獲獎方式承受土地,、房屋權(quán)屬；
(4)以預(yù)購方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地,、房屋權(quán)屬,。
3.土地、房屋典當,、繼承、分拆(分割),、抵押以及出租等行為,，不屬于契稅的征稅范圍。
【總結(jié)】是否應(yīng)當征收契稅,，一看地域,，二看行為，三看主體：
一看地域 | 農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移不征收契稅 | |
二看行為 | 國有土地使用權(quán)出讓,、轉(zhuǎn)讓 | √ |
房屋買賣,、贈與、交換 | √ | |
以土地,、房屋“出租” | × | |
以土地,、房屋投資入股 | √ | |
以土地、房屋“抵債” | √ | |
以土地,、房屋“抵押” | × | |
以獲獎方式承受土地,、房屋權(quán)屬 | √ | |
以預(yù)購方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬 | √ | |
土地,、房屋典當,、繼承、分拆（分割） | × | |
三看主體 | 承受方是契稅的納稅義務(wù)人 | |
考點11：交多少契稅(★★★)
1.應(yīng)納契稅稅額=計稅依據(jù)×稅率
2.契稅實行3%～5%的幅度比例稅率,。
3.計稅依據(jù)
(1)以成交價格為計稅依據(jù)
國有土地使用權(quán)出讓,、土地使用權(quán)出售、房屋買賣,，以不含增值稅的成交價格作為計稅依據(jù),。
(2)以價格差額為計稅依據(jù)
①土地使用權(quán)交換、房屋交換,，以交換土地使用權(quán),、房屋的價格差額為計稅依據(jù),。
②交換價格不相等的，由多交付貨幣,、實物,、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益的一方繳納契稅；交換價格相等的,，免征契稅,。
【提示】此處的“交換”是指以房換房、以地換地,、房地互換,，如果是以房(地)抵債、以房(地)換貨,，應(yīng)視同房屋(土地)買賣繳納契稅,。
(3)補交契稅
以劃撥方式取得土地使用權(quán)，經(jīng)批準轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時應(yīng)補交契稅,，以補交的土地使用權(quán)出讓費用或土地收益作為計稅依據(jù),。
(4)核定計稅依據(jù)
①土地使用權(quán)贈與、房屋贈與,，由征收機關(guān)參照土地使用權(quán)出售,、房屋買賣的市場價格核定計稅依據(jù)。
②對成交價格明顯低于市場價格而無正當理由的,，或所交換的土地使用權(quán),、房屋價格的差額明顯不合理并且無正當理由的，征收機關(guān)參照市場價格核定計稅依據(jù),。
契稅的計稅依據(jù)
計稅依據(jù) | 適用情形 |
成交價格 | （1）國有土地使用權(quán)出讓 （2）土地使用權(quán)出售 （3）房屋買賣 |
價格差額 | 土地使用權(quán)交換,、房屋交換，交換價格不相等（多付差價一方納稅） |
補交的土地使用權(quán)出讓費用或土地收益 | 以劃撥方式取得土地使用權(quán),，經(jīng)批準轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時 |
核定計稅依據(jù) | （1）土地使用權(quán)贈與,、房屋贈與 （2）成交價格明顯低于市場價格而無正當理由，或所交換的土地使用權(quán),、房屋價格的差額明顯不合理并且無正當理由 |
考點12：契稅的稅收優(yōu)惠政策與征收管理規(guī)定(★)
(一)稅收優(yōu)惠政策
1.國家機關(guān),、事業(yè)單位、社會團體,、軍事單位承受土地,、房屋用于辦公、教學(xué),、醫(yī)療,、科研和軍事設(shè)施的，免征契稅。
2.城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房的,，免征契稅,。
3.因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情準予減征或者免征契稅,。
4.土地,、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后,，重新承受土地,、房屋權(quán)屬的，是否減征或者免征契稅,，由省,、自治區(qū)、直轄市人民政府確定,。
5.納稅人承受荒山,、荒溝、荒丘,、荒灘土地使用權(quán),，用于農(nóng)、林,、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的,，免征契稅,。
6.經(jīng)批準減征、免征契稅的納稅人,，改變有關(guān)土地,、房屋的用途的，就不再屬于減征,、免征契稅范圍,，并且應(yīng)當補繳已經(jīng)減征、免征的稅款,。
(二)征收管理規(guī)定
1.納稅義務(wù)發(fā)生時間：納稅人簽訂土地,、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地,、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當天,。
2.納稅地點：土地、房屋所在地的稅務(wù)征收機關(guān),。
3.納稅期限：納稅義務(wù)發(fā)生之日起10日內(nèi),。
注：以上知識點內(nèi)容摘自黃潔洵老師《經(jīng)濟法基礎(chǔ)》授課講義
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