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【內(nèi)容導(dǎo)航】

房產(chǎn)稅

【所屬章節(jié)】

第六章(1) 與房和地相關(guān)的小稅種——第3單元 房產(chǎn)稅

【知識點】房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅

考點6：交不交房產(chǎn)稅(★★)

(一)房產(chǎn)稅的納稅人

房產(chǎn)稅的納稅人,，是指在我國城市、縣城,、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個人,。具體包括：

1.產(chǎn)權(quán)屬于國家所有的，其經(jīng)營管理的單位為納稅人,；產(chǎn)權(quán)屬于集體和個人的,，集體單位和個人為納稅人。

2.產(chǎn)權(quán)出典的,，承典人為納稅人,。

【提示】房產(chǎn)出租的，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有人(出租人)為納稅人,。

3.產(chǎn)權(quán)所有人,、承典人均不在房產(chǎn)所在地的，房產(chǎn)代管人或者使用人為納稅人,。

4.產(chǎn)權(quán)未確定以及租典糾紛未解決的,，房產(chǎn)代管人或者使用人為納稅人。

5.納稅單位和個人無租使用房產(chǎn)管理部門,、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn),，由使用人(即納稅單位和個人)代為繳納房產(chǎn)稅。

6.對居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn),，由實際經(jīng)營(包括自營和出租)的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅,。

(二)房產(chǎn)稅的征稅范圍

1.房產(chǎn)稅的征稅范圍為城市、縣城,、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)(不包括農(nóng)村)的房屋,。

2.獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻,、煙囪,、水塔、菜窖,、室外游泳池等不屬于房產(chǎn)稅的征稅對象,。

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前,，不征收房產(chǎn)稅,，但對出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租,、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

考點7：交多少房產(chǎn)稅(★★★)

(一)基本規(guī)定

(二)具體細(xì)節(jié)

1.房屋原值

(1)房產(chǎn)原值,，是指納稅人按照會計制度規(guī)定,，在賬簿固定資產(chǎn)科目中記載的房屋原價(不扣減折舊額)。

(2)房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨計算價值的配套設(shè)施(如暖氣,、衛(wèi)生,、通風(fēng)、照明,、煤氣等設(shè)備,；各種管線；電梯,、升降機,、過道、曬臺等),。

(3)凡以房屋為載體,，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施,，如給排水,、采暖、消防,、中央空調(diào),、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算,，都應(yīng)計入房產(chǎn)原值,，計征房產(chǎn)稅。

(4)納稅人對原有房屋進行改建,、擴建的,，要相應(yīng)增加房屋的原值。對更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的,，在將其價值計入房產(chǎn)原值時,，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價值；對附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞,、需要經(jīng)常更換的零配件,，更新后不再計入房產(chǎn)原值。

2.投資聯(lián)營的房產(chǎn)

(1)真投資：被投資方交,、從價計征

對以房產(chǎn)投資聯(lián)營,、投資者參與投資利潤分配,、共擔(dān)風(fēng)險的，按房產(chǎn)余值作為計稅依據(jù)計繳房產(chǎn)稅,。

(2)假投資：投資方/產(chǎn)權(quán)人交,、從租計征

對以房產(chǎn)投資收取固定收入、不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險的,，實際上是以聯(lián)營名義取得房屋租金,，應(yīng)當(dāng)以出租方取得的不含增值稅的租金收入為計稅依據(jù)計繳房產(chǎn)稅。

3.融資租賃房屋：由承租人交,、從價計征

融資租賃房屋的房產(chǎn)稅,，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開始日的,，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅,。

考點8：房產(chǎn)稅的稅收優(yōu)惠政策(★)

1.非營利性機構(gòu)自用房產(chǎn)

(1)國家機關(guān)、人民團體,、軍隊自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅,。

【提示】對軍隊空余房產(chǎn)租賃收入暫免征收房產(chǎn)稅。

(2)由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(全額或差額)的單位(學(xué)校,、醫(yī)療衛(wèi)生單位,、托兒所、幼兒園,、敬老院以及文化,、體育、藝術(shù)類單位)所有的,、本身業(yè)務(wù)范圍內(nèi)使用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅,。

(3)宗教寺廟、公園,、名勝古跡自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅,。

(4)對非營利性醫(yī)療機構(gòu)、疾病控制機構(gòu)和婦幼保健機構(gòu)等衛(wèi)生機構(gòu)自用的房產(chǎn),，免征房產(chǎn)稅,。

(5)老年服務(wù)機構(gòu)自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。

2.個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅,；對個人擁有的營業(yè)用房或者出租的房產(chǎn),，不屬于免稅房產(chǎn)，應(yīng)照章征稅,。

【相關(guān)鏈接】對個人出租住房,，不區(qū)分用途，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

3.毀損不堪居住的房屋和危險房屋,，經(jīng)有關(guān)部門鑒定,，在停止使用后，可免征房產(chǎn)稅,。

4.納稅人因房屋大修導(dǎo)致連續(xù)停用半年以上的,，在房屋大修期間免征房產(chǎn)稅。

5.在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚,、材料棚,、休息棚和辦公室、食堂,、茶爐房,、汽車房等臨時性房屋：

(1)施工期間：一律免征房產(chǎn)稅。

(2)工程結(jié)束后：施工企業(yè)將這種臨時性房屋交還或估價轉(zhuǎn)讓給基建單位的,，應(yīng)從基建單位接收的次月起,，照章納稅。

6.對高校學(xué)生公寓免征房產(chǎn)稅,。

7.保障性住房

(1)對公共租賃住房免征房產(chǎn)稅,。

(2)對廉租住房經(jīng)營管理單位按照政府規(guī)定價格、向規(guī)定保障對象出租廉租住房的租金收入,，免征房產(chǎn)稅,。

8.體育場館的房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策

(1)國家機關(guān)、軍隊,、人民團體,、財政補助事業(yè)單位、居民委員會,、村民委員會擁有的體育場館,，用于體育活動的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅,。

(2)經(jīng)費自理事業(yè)單位、體育社會團體,、體育基金會,、體育類民辦非企業(yè)單位擁有并運營管理的體育場館，符合相關(guān)條件的,，其用于體育活動的房產(chǎn),，免征房產(chǎn)稅。

(3)企業(yè)擁有并運營管理的大型體育場館,，其用于體育活動的房產(chǎn),，減半征收房產(chǎn)稅。

(4)享受上述稅收優(yōu)惠體育場館的運動場地用于體育活動的天數(shù)不得低于全年自然天數(shù)的70%,。

9.自2019年1月1日至2021年12月31日,，對農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場,、農(nóng)貿(mào)市場(包括自有和承租)專門用于經(jīng)營農(nóng)產(chǎn)品的房產(chǎn)、土地,，暫免征收房產(chǎn)稅,。(2020年新增)

10.自2019年1月1日至2021年12月31日，對國家級,、省級科技企業(yè)孵化器,、大學(xué)科技園和國家備案眾創(chuàng)空間自用以及無償或通過出租等方式提供給在孵對象使用的房產(chǎn)、土地,，免征房產(chǎn)稅,。(2020年新增)

考點9：房產(chǎn)稅的征收管理規(guī)定(★)

1.納稅義務(wù)發(fā)生時間

(1)納稅人將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營，從生產(chǎn)經(jīng)營之月起,，繳納房產(chǎn)稅,。

(2)納稅人自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營，從建成之次月起,，繳納房產(chǎn)稅,。

(3)納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗收手續(xù)之次月起,，繳納房產(chǎn)稅,。

(4)納稅人購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起,，繳納房產(chǎn)稅,。

(5)納稅人購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移,、變更登記手續(xù),，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起，繳納房產(chǎn)稅,。

(6)納稅人出租,、出借房產(chǎn)，自交付出租,、出借房產(chǎn)之次月起,，繳納房產(chǎn)稅。

(7)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用,、出租,、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起,，繳納房產(chǎn)稅,。

(8)納稅人因房產(chǎn)的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計算截止到房產(chǎn)的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。

2.納稅地點

房產(chǎn)稅在房產(chǎn)所在地繳納,；房產(chǎn)不在同一地方的納稅人,，應(yīng)按房產(chǎn)的坐落地點分別向房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機關(guān)申報納稅。

3.納稅期限

房產(chǎn)稅實行按年計算,、分期繳納的征收方法,，具體納稅期限由省,、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。

房產(chǎn)稅VS城鎮(zhèn)土地使用稅

注：以上知識點內(nèi)容摘自黃潔洵老師《經(jīng)濟法基礎(chǔ)》授課講義

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