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【內(nèi)容導(dǎo)航】

房產(chǎn)稅

【所屬章節(jié)】

第六章(1) 與房和地相關(guān)的小稅種——第3單元 房產(chǎn)稅

【知識(shí)點(diǎn)】房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅

考點(diǎn)6：交不交房產(chǎn)稅(★★)

(一)房產(chǎn)稅的納稅人

房產(chǎn)稅的納稅人,，是指在我國(guó)城市、縣城,、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個(gè)人,。具體包括：

1.產(chǎn)權(quán)屬于國(guó)家所有的，其經(jīng)營(yíng)管理的單位為納稅人,；產(chǎn)權(quán)屬于集體和個(gè)人的,，集體單位和個(gè)人為納稅人。

2.產(chǎn)權(quán)出典的,，承典人為納稅人,。

【提示】房產(chǎn)出租的，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有人(出租人)為納稅人,。

3.產(chǎn)權(quán)所有人,、承典人均不在房產(chǎn)所在地的，房產(chǎn)代管人或者使用人為納稅人,。

4.產(chǎn)權(quán)未確定以及租典糾紛未解決的,，房產(chǎn)代管人或者使用人為納稅人。

5.納稅單位和個(gè)人無(wú)租使用房產(chǎn)管理部門(mén)、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn),，由使用人(即納稅單位和個(gè)人)代為繳納房產(chǎn)稅,。

6.對(duì)居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)，由實(shí)際經(jīng)營(yíng)(包括自營(yíng)和出租)的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅,。

(二)房產(chǎn)稅的征稅范圍

1.房產(chǎn)稅的征稅范圍為城市,、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)(不包括農(nóng)村)的房屋,。

2.獨(dú)立于房屋之外的建筑物,，如圍墻、煙囪,、水塔,、菜窖、室外游泳池等不屬于房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象,。

3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的商品房,，在出售前，不征收房產(chǎn)稅,，但對(duì)出售前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已使用或出租,、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

考點(diǎn)7：交多少房產(chǎn)稅(★★★)

(一)基本規(guī)定

(二)具體細(xì)節(jié)

1.房屋原值

(1)房產(chǎn)原值,，是指納稅人按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定,，在賬簿固定資產(chǎn)科目中記載的房屋原價(jià)(不扣減折舊額)。

(2)房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施(如暖氣,、衛(wèi)生,、通風(fēng)、照明,、煤氣等設(shè)備,；各種管線；電梯,、升降機(jī),、過(guò)道、曬臺(tái)等),。

(3)凡以房屋為載體,，不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水,、采暖,、消防,、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等,，無(wú)論在會(huì)計(jì)核算中是否單獨(dú)記賬與核算，都應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值,，計(jì)征房產(chǎn)稅,。

(4)納稅人對(duì)原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建的,，要相應(yīng)增加房屋的原值,。對(duì)更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值時(shí),，可扣減原來(lái)相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價(jià)值,；對(duì)附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件,，更新后不再計(jì)入房產(chǎn)原值,。

2.投資聯(lián)營(yíng)的房產(chǎn)

(1)真投資：被投資方交、從價(jià)計(jì)征

對(duì)以房產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng),、投資者參與投資利潤(rùn)分配,、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的，按房產(chǎn)余值作為計(jì)稅依據(jù)計(jì)繳房產(chǎn)稅,。

(2)假投資：投資方/產(chǎn)權(quán)人交,、從租計(jì)征

對(duì)以房產(chǎn)投資收取固定收入、不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的,，實(shí)際上是以聯(lián)營(yíng)名義取得房屋租金,，應(yīng)當(dāng)以出租方取得的不含增值稅的租金收入為計(jì)稅依據(jù)計(jì)繳房產(chǎn)稅。

3.融資租賃房屋：由承租人交,、從價(jià)計(jì)征

融資租賃房屋的房產(chǎn)稅,，由承租人自融資租賃合同約定開(kāi)始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開(kāi)始日的,，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅,。

考點(diǎn)8：房產(chǎn)稅的稅收優(yōu)惠政策(★)

1.非營(yíng)利性機(jī)構(gòu)自用房產(chǎn)

(1)國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體,、軍隊(duì)自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅,。

【提示】對(duì)軍隊(duì)空余房產(chǎn)租賃收入暫免征收房產(chǎn)稅。

(2)由國(guó)家財(cái)政部門(mén)撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)(全額或差額)的單位(學(xué)校,、醫(yī)療衛(wèi)生單位,、托兒所、幼兒園,、敬老院以及文化,、體育,、藝術(shù)類單位)所有的、本身業(yè)務(wù)范圍內(nèi)使用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅,。

(3)宗教寺廟,、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅,。

(4)對(duì)非營(yíng)利性醫(yī)療機(jī)構(gòu),、疾病控制機(jī)構(gòu)和婦幼保健機(jī)構(gòu)等衛(wèi)生機(jī)構(gòu)自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅,。

(5)老年服務(wù)機(jī)構(gòu)自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅,。

2.個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅；對(duì)個(gè)人擁有的營(yíng)業(yè)用房或者出租的房產(chǎn),，不屬于免稅房產(chǎn),，應(yīng)照章征稅。

【相關(guān)鏈接】對(duì)個(gè)人出租住房,，不區(qū)分用途,，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

3.毀損不堪居住的房屋和危險(xiǎn)房屋,，經(jīng)有關(guān)部門(mén)鑒定,，在停止使用后，可免征房產(chǎn)稅,。

4.納稅人因房屋大修導(dǎo)致連續(xù)停用半年以上的,，在房屋大修期間免征房產(chǎn)稅。

5.在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚,、材料棚,、休息棚和辦公室、食堂,、茶爐房,、汽車房等臨時(shí)性房屋：

(1)施工期間：一律免征房產(chǎn)稅。

(2)工程結(jié)束后：施工企業(yè)將這種臨時(shí)性房屋交還或估價(jià)轉(zhuǎn)讓給基建單位的,，應(yīng)從基建單位接收的次月起,，照章納稅。

6.對(duì)高校學(xué)生公寓免征房產(chǎn)稅,。

7.保障性住房

(1)對(duì)公共租賃住房免征房產(chǎn)稅,。

(2)對(duì)廉租住房經(jīng)營(yíng)管理單位按照政府規(guī)定價(jià)格、向規(guī)定保障對(duì)象出租廉租住房的租金收入,，免征房產(chǎn)稅,。

8.體育場(chǎng)館的房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策

(1)國(guó)家機(jī)關(guān)、軍隊(duì),、人民團(tuán)體,、財(cái)政補(bǔ)助事業(yè)單位,、居民委員會(huì)、村民委員會(huì)擁有的體育場(chǎng)館,，用于體育活動(dòng)的房產(chǎn),，免征房產(chǎn)稅。

(2)經(jīng)費(fèi)自理事業(yè)單位,、體育社會(huì)團(tuán)體,、體育基金會(huì)、體育類民辦非企業(yè)單位擁有并運(yùn)營(yíng)管理的體育場(chǎng)館,，符合相關(guān)條件的,，其用于體育活動(dòng)的房產(chǎn),，免征房產(chǎn)稅,。

(3)企業(yè)擁有并運(yùn)營(yíng)管理的大型體育場(chǎng)館，其用于體育活動(dòng)的房產(chǎn),，減半征收房產(chǎn)稅,。

(4)享受上述稅收優(yōu)惠體育場(chǎng)館的運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地用于體育活動(dòng)的天數(shù)不得低于全年自然天數(shù)的70%。

9.自2019年1月1日至2021年12月31日,，對(duì)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng),、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)(包括自有和承租)專門(mén)用于經(jīng)營(yíng)農(nóng)產(chǎn)品的房產(chǎn)、土地,，暫免征收房產(chǎn)稅,。(2020年新增)

10.自2019年1月1日至2021年12月31日，對(duì)國(guó)家級(jí),、省級(jí)科技企業(yè)孵化器,、大學(xué)科技園和國(guó)家備案眾創(chuàng)空間自用以及無(wú)償或通過(guò)出租等方式提供給在孵對(duì)象使用的房產(chǎn)、土地,，免征房產(chǎn)稅,。(2020年新增)

考點(diǎn)9：房產(chǎn)稅的征收管理規(guī)定(★)

1.納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間

(1)納稅人將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，從生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)之月起,，繳納房產(chǎn)稅,。

(2)納稅人自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，從建成之次月起,，繳納房產(chǎn)稅,。

(3)納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗(yàn)收手續(xù)之次月起,，繳納房產(chǎn)稅,。

(4)納稅人購(gòu)置新建商品房，自房屋交付使用之次月起,，繳納房產(chǎn)稅,。

(5)納稅人購(gòu)置存量房,，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù),，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)之次月起,，繳納房產(chǎn)稅。

(6)納稅人出租,、出借房產(chǎn),，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起,，繳納房產(chǎn)稅,。

(7)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自用、出租,、出借本企業(yè)建造的商品房,，自房屋使用或交付之次月起，繳納房產(chǎn)稅,。

(8)納稅人因房產(chǎn)的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅納稅義務(wù)的,，其應(yīng)納稅款的計(jì)算截止到房產(chǎn)的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。

2.納稅地點(diǎn)

房產(chǎn)稅在房產(chǎn)所在地繳納,；房產(chǎn)不在同一地方的納稅人,，應(yīng)按房產(chǎn)的坐落地點(diǎn)分別向房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

3.納稅期限

房產(chǎn)稅實(shí)行按年計(jì)算,、分期繳納的征收方法,，具體納稅期限由省、自治區(qū),、直轄市人民政府確定,。

房產(chǎn)稅VS城鎮(zhèn)土地使用稅

注：以上知識(shí)點(diǎn)內(nèi)容摘自黃潔洵老師《經(jīng)濟(jì)法基礎(chǔ)》授課講義

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