只要還有一絲希望,，就決不放棄，后面批次的初級(jí)會(huì)計(jì)考生們,，大家一定要好好把握最后的復(fù)習(xí)時(shí)間,，臨陣磨槍不快也光，祝愿大家輕松過(guò)關(guān),！

土地增值稅相關(guān)知識(shí)點(diǎn)

一,、土地增值稅的納稅人和征稅范圍

1.土地增值稅的納稅人

土地增值稅的納稅人為轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其他附著物(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn))并取得收入的單位和個(gè)人,。

2.征稅范圍的一般規(guī)定

(1)土地增值稅只對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為征稅,，對(duì)出讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為不征稅。

(2)土地增值稅既對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為征稅,，也對(duì)轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其他附著物產(chǎn)權(quán)的行為征稅,。

【解釋】(1)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)按“銷售無(wú)形資產(chǎn)”繳納增值稅;(2)轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物(如橋梁、隧道,、水壩)時(shí)一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)的,，按照“銷售不動(dòng)產(chǎn)”繳納增值稅。

3.房地產(chǎn)的出租

由于房地產(chǎn)的出租,，未發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓,，不屬于土地增值稅的征稅范圍。

【解釋1】出租人應(yīng)繳納房產(chǎn)稅,、城鎮(zhèn)土地使用稅,、增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加,，個(gè)人還應(yīng)繳納個(gè)人所得稅,。

【解釋2】土地、房屋的出租,，不屬于契稅的征稅范圍,。

【解釋3】轉(zhuǎn)讓、租賃住房訂立的應(yīng)稅憑證,，免征個(gè)人(不包括個(gè)體工商戶)應(yīng)當(dāng)繳納的印花稅,。

4.房地產(chǎn)的贈(zèng)與

一般情況下，土地,、房屋權(quán)屬的贈(zèng)與應(yīng)征收土地增值稅,。不征收土地增值稅的情形包括：

(1)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán),、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或者承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人;

(2)房產(chǎn)所有人,、土地使用權(quán)所有人通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán),、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育,、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè),。

【解釋1】單位或者個(gè)人向其他單位或者個(gè)人無(wú)償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn),，視同銷售不動(dòng)產(chǎn)(但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外)，應(yīng)當(dāng)繳納增值稅,、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加,。

【解釋2】以下情形的房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與，對(duì)雙方當(dāng)事人均不征收個(gè)人所得稅：(1)房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與配偶,、父母,、子女、祖父母,、外祖父母,、孫子女、外孫子女,、兄弟姐妹;(2)房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人;(3)房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡,，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人,。

【解釋3】通過(guò)贈(zèng)與方式承受土地,、房屋權(quán)屬的，承受人應(yīng)繳納契稅,。

5.房地產(chǎn)的抵押

(1)在抵押期間,，不征收土地增值稅。

(2)對(duì)于以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的,，應(yīng)征收土地增值稅,。

【解釋】(1)土地、房屋的抵押,，不屬于契稅的征稅范圍;(2)以土地,、房屋權(quán)屬抵債，視同發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移,，承受人應(yīng)當(dāng)繳納契稅,。

6.房地產(chǎn)的繼承

房地產(chǎn)的繼承，不屬于土地增值稅的征稅范圍。

【解釋】土地,、房屋的典當(dāng),、繼承、出租和抵押,，不屬于契稅的征稅范圍,。

7.房地產(chǎn)的交換

(1)房地產(chǎn)的交換，屬于土地增值稅的征稅范圍,。

(2)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的,，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅,。

【解釋】交換房屋時(shí),，由多交付貨幣、實(shí)物,、無(wú)形資產(chǎn)或其他經(jīng)濟(jì)利益的一方繳納契稅;交換價(jià)格相等的,，免征契稅。

8.房地產(chǎn)的自用

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或者用于出租等商業(yè)用途時(shí),，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移,，不征收土地增值稅。

【解釋】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或者用于出租等商業(yè)用途時(shí),，應(yīng)繳納房產(chǎn)稅,。

9.合作建房

對(duì)于一方出地，一方出資金,，雙方合作建房,，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅;建成后轉(zhuǎn)讓的,，應(yīng)征收土地增值稅,。

10.房地產(chǎn)的代建行為

代建行為是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為,。其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì),，不屬于土地增值稅的征稅范圍。

11.房地產(chǎn)的評(píng)估增值

國(guó)有企業(yè)在清產(chǎn)核資時(shí)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行重新評(píng)估而產(chǎn)生的評(píng)估增值,，因其未發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移,，也未取得收入，不征收土地增值稅,。

12.企業(yè)改制重組

(1)按照《公司法》的規(guī)定,，非公司制企業(yè)整體改制為有限責(zé)任公司或者股份有限公司，有限責(zé)任公司(股份有限公司)整體改制為股份有限公司(有限責(zé)任公司),，對(duì)改制前的企業(yè)將國(guó)有土地使用權(quán),、地上建筑物及其附著物(簡(jiǎn)稱房地產(chǎn))轉(zhuǎn)移,、變更到改制后的企業(yè)，暫不征土地增值稅,。

(2)按照法律規(guī)定或者合同約定,，兩個(gè)或者兩個(gè)以上企業(yè)合并為一個(gè)企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的,，對(duì)原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移,、變更到合并后的企業(yè),，暫不征土地增值稅,。

(3)按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設(shè)為兩個(gè)或者兩個(gè)以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè),，對(duì)原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移,、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅,。

(4)單位,、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資，對(duì)其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移,、變更到被投資的企業(yè),，暫不征土地增值稅。

(5)上述政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的情形,。

【解釋1】以土地,、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股,，視同發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移,，被投資方應(yīng)當(dāng)繳納契稅。

【解釋2】以房產(chǎn)投資,、聯(lián)營(yíng),，投資者參與投資利潤(rùn)分紅、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的,，被投資方按照“房產(chǎn)余值”作為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅;收取固定收入,、不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的，視同出租,，投資方按照“租金收入”為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅,。

表1 土地增值稅的征稅范圍

二,、土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)

1.土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額,，即納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入(不含增值稅)減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額,。

2.新建房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額：(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額：①納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款。②納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登記,、過(guò)戶手續(xù)費(fèi)和契稅,。(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本是指納稅人開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi),、前期工程費(fèi),、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),、公共配套設(shè)施費(fèi),、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等。(3)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用,、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用,，但在計(jì)算土地增值稅時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用并不是按照納稅人實(shí)際發(fā)生額進(jìn)行扣除,，應(yīng)分別按以下兩種情況扣除：

①財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出,，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除,，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額,。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按“取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除,。計(jì)算公式為：

允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×5%以內(nèi)

②財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出,，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌蛘卟荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，利息支出不能據(jù)實(shí)扣除,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按“取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除,。計(jì)算公式為：

允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×10%以內(nèi)

【解釋1】計(jì)算扣除的具體比例，由各省,、自治區(qū),、直轄市人民政府規(guī)定。

【解釋2】財(cái)政部,、國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)土地增值稅扣除項(xiàng)目金額中利息支出的計(jì)算問(wèn)題作了兩點(diǎn)專門規(guī)定：(1)利息的上浮幅度按國(guó)家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,，超過(guò)上浮幅度的部分不允許扣除;(2)對(duì)于超過(guò)貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金,，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅,、教育費(fèi)附加和印花稅。

【解釋】自2016年5月1日起,，銷售不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)繳納增值稅,，但銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)繳納的增值稅不能計(jì)入“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”。

(5)財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目：對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按“取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”之和,，加計(jì)20%扣除,。

【解釋1】該優(yōu)惠只適用于從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人,，除此之外的其他納稅人均不適用。

【解釋2】從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人只有在銷售新建商品房時(shí),，才適用20%加計(jì)扣除的規(guī)定,。

3.轉(zhuǎn)讓舊房：轉(zhuǎn)讓舊房應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用,，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅,。

三、土地增值稅的稅收優(yōu)惠

1.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的,，予以免稅;超過(guò)20%的，應(yīng)按全部增值額繳納土地增值稅,。

【解釋】對(duì)于納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又進(jìn)行其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的,，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或者不能準(zhǔn)確核算增值額的,，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定。

2.對(duì)企事業(yè)單位,、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公共租賃住房房源,，且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅,。

3.因國(guó)家建設(shè)需要依法征用,、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅,。

4.因城市實(shí)施規(guī)劃,、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的,，免征土地增值稅,。

四、土地增值稅的納稅清算

1.納稅人應(yīng)當(dāng)主動(dòng)進(jìn)行土地增值稅清算的情形

(1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工,、完成銷售的;

(2)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的;

(3)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的,。

2.稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的情形

(1)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上,，或該比例雖未超過(guò)85%,，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或者自用的;

(2)取得銷售(預(yù)售)許可證滿3年仍未銷售完畢的;

(3)納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;

(4)省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

注：以上知識(shí)點(diǎn)內(nèi)容摘自郭守杰老師《經(jīng)濟(jì)法基礎(chǔ)》授課講義

(本文為東奧會(huì)計(jì)在線原創(chuàng)文章,，僅供考生學(xué)習(xí)使用，禁止任何形式的轉(zhuǎn)載)