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土地增值稅相關(guān)知識點

一、土地增值稅的納稅人和征稅范圍

1.土地增值稅的納稅人

土地增值稅的納稅人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán),、地上建筑物及其他附著物(以下簡稱房地產(chǎn))并取得收入的單位和個人。

2.征稅范圍的一般規(guī)定

(1)土地增值稅只對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為征稅,，對出讓國有土地使用權(quán)的行為不征稅,。

(2)土地增值稅既對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為征稅，也對轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其他附著物產(chǎn)權(quán)的行為征稅。

【解釋】(1)單獨轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)按“銷售無形資產(chǎn)”繳納增值稅;(2)轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物(如橋梁,、隧道,、水壩)時一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)的，按照“銷售不動產(chǎn)”繳納增值稅,。

3.房地產(chǎn)的出租

由于房地產(chǎn)的出租,，未發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，不屬于土地增值稅的征稅范圍,。

【解釋1】出租人應(yīng)繳納房產(chǎn)稅,、城鎮(zhèn)土地使用稅、增值稅,、城市維護建設(shè)稅和教育費附加,，個人還應(yīng)繳納個人所得稅,。

【解釋2】土地,、房屋的出租，不屬于契稅的征稅范圍,。

【解釋3】轉(zhuǎn)讓,、租賃住房訂立的應(yīng)稅憑證，免征個人(不包括個體工商戶)應(yīng)當繳納的印花稅,。

4.房地產(chǎn)的贈與

一般情況下,，土地、房屋權(quán)屬的贈與應(yīng)征收土地增值稅,。不征收土地增值稅的情形包括：

(1)房產(chǎn)所有人,、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或者承擔直接贍養(yǎng)義務(wù)人;

(2)房產(chǎn)所有人,、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團體,、國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育,、民政和其他社會福利,、公益事業(yè)。

【解釋1】單位或者個人向其他單位或者個人無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn),，視同銷售不動產(chǎn)(但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外),，應(yīng)當繳納增值稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加,。

【解釋2】以下情形的房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與,，對雙方當事人均不征收個人所得稅：(1)房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與配偶、父母,、子女,、祖父母、外祖父母,、孫子女,、外孫子女,、兄弟姐妹;(2)房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人;(3)房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人,、遺囑繼承人或者受遺贈人,。

【解釋3】通過贈與方式承受土地、房屋權(quán)屬的,，承受人應(yīng)繳納契稅,。

5.房地產(chǎn)的抵押

(1)在抵押期間，不征收土地增值稅,。

(2)對于以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的,，應(yīng)征收土地增值稅。

【解釋】(1)土地,、房屋的抵押,，不屬于契稅的征稅范圍;(2)以土地、房屋權(quán)屬抵債,，視同發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移,，承受人應(yīng)當繳納契稅。

6.房地產(chǎn)的繼承

房地產(chǎn)的繼承,，不屬于土地增值稅的征稅范圍,。

【解釋】土地、房屋的典當,、繼承,、出租和抵押，不屬于契稅的征稅范圍,。

7.房地產(chǎn)的交換

(1)房地產(chǎn)的交換,，屬于土地增值稅的征稅范圍。

(2)個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的,，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)核實,，可以免征土地增值稅。

【解釋】交換房屋時,，由多交付貨幣,、實物、無形資產(chǎn)或其他經(jīng)濟利益的一方繳納契稅;交換價格相等的,，免征契稅,。

8.房地產(chǎn)的自用

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或者用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移,，不征收土地增值稅,。

【解釋】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或者用于出租等商業(yè)用途時，應(yīng)繳納房產(chǎn)稅。

9.合作建房

對于一方出地,，一方出資金,，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的,，暫免征收土地增值稅;建成后轉(zhuǎn)讓的,，應(yīng)征收土地增值稅。

10.房地產(chǎn)的代建行為

代建行為是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進行房地產(chǎn)的開發(fā),，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為,。其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，不屬于土地增值稅的征稅范圍,。

11.房地產(chǎn)的評估增值

國有企業(yè)在清產(chǎn)核資時對房地產(chǎn)進行重新評估而產(chǎn)生的評估增值,，因其未發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，也未取得收入,，不征收土地增值稅,。

12.企業(yè)改制重組

(1)按照《公司法》的規(guī)定，非公司制企業(yè)整體改制為有限責任公司或者股份有限公司,，有限責任公司(股份有限公司)整體改制為股份有限公司(有限責任公司),，對改制前的企業(yè)將國有土地使用權(quán),、地上建筑物及其附著物(簡稱房地產(chǎn))轉(zhuǎn)移,、變更到改制后的企業(yè)，暫不征土地增值稅,。

(2)按照法律規(guī)定或者合同約定,，兩個或者兩個以上企業(yè)合并為一個企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的,，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移,、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅,。

(3)按照法律規(guī)定或者合同約定,，企業(yè)分設(shè)為兩個或者兩個以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移,、變更到分立后的企業(yè),，暫不征土地增值稅。

(4)單位,、個人在改制重組時以房地產(chǎn)作價入股進行投資,，對其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè),，暫不征土地增值稅,。

(5)上述政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形。

【解釋1】以土地、房屋權(quán)屬作價投資,、入股,，視同發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移，被投資方應(yīng)當繳納契稅,。

【解釋2】以房產(chǎn)投資,、聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅,、共擔風險的,，被投資方按照“房產(chǎn)余值”作為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅;收取固定收入、不承擔經(jīng)營風險的,，視同出租,，投資方按照“租金收入”為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅。

表1 土地增值稅的征稅范圍

二,、土地增值稅的計稅依據(jù)

1.土地增值稅的計稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額，即納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入(不含增值稅)減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額,。

2.新建房地產(chǎn)的扣除項目金額：(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額：①納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款,。②納稅人在取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登記、過戶手續(xù)費和契稅,。(2)房地產(chǎn)開發(fā)成本

房地產(chǎn)開發(fā)成本是指納稅人開發(fā)房地產(chǎn)項目實際發(fā)生的成本,，包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費,、建筑安裝工程費,、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費,、開發(fā)間接費用等,。(3)房地產(chǎn)開發(fā)費用：房地產(chǎn)開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用和財務(wù)費用,，但在計算土地增值稅時,，房地產(chǎn)開發(fā)費用并不是按照納稅人實際發(fā)生額進行扣除，應(yīng)分別按以下兩種情況扣除：

①財務(wù)費用中的利息支出,，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的,，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額,。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用,，按“取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和的5%以內(nèi)計算扣除,。計算公式為：

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)

②財務(wù)費用中的利息支出，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或者不能提供金融機構(gòu)證明的,，利息支出不能據(jù)實扣除,，房地產(chǎn)開發(fā)費用按“取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和的10%以內(nèi)計算扣除。計算公式為：

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)

【解釋1】計算扣除的具體比例,，由各省,、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定,。

【解釋2】財政部,、國家稅務(wù)總局對土地增值稅扣除項目金額中利息支出的計算問題作了兩點專門規(guī)定：(1)利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除;(2)對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除,。

(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金,，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的城市維護建設(shè)稅、教育費附加和印花稅,。

【解釋】自2016年5月1日起,，銷售不動產(chǎn)應(yīng)繳納增值稅，但銷售不動產(chǎn)時繳納的增值稅不能計入“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”,。

(5)財政部確定的其他扣除項目：對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按“取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和,，加計20%扣除。

【解釋1】該優(yōu)惠只適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人,，除此之外的其他納稅人均不適用,。

【解釋2】從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人只有在銷售新建商品房時，才適用20%加計扣除的規(guī)定,。

3.轉(zhuǎn)讓舊房：轉(zhuǎn)讓舊房應(yīng)按房屋及建筑物的評估價格,、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅,。

三、土地增值稅的稅收優(yōu)惠

1.納稅人建造普通標準住宅出售,，增值額未超過扣除項目金額20%的,，予以免稅;超過20%的，應(yīng)按全部增值額繳納土地增值稅,。

【解釋】對于納稅人既建普通標準住宅又進行其他房地產(chǎn)開發(fā)的,，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或者不能準確核算增值額的,，其建造的普通標準住宅不能適用這一免稅規(guī)定,。

2.對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公共租賃住房房源,，且增值額未超過扣除項目金額20%的,，免征土地增值稅,。

3.因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn),，免征土地增值稅,。

4.因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷,，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的,，免征土地增值稅。

四,、土地增值稅的納稅清算

1.納稅人應(yīng)當主動進行土地增值稅清算的情形

(1)房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工,、完成銷售的;

(2)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的;

(3)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

2.稅務(wù)機關(guān)可以要求納稅人進行土地增值稅清算的情形

(1)已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目,，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上,，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或者自用的;

(2)取得銷售(預(yù)售)許可證滿3年仍未銷售完畢的;

(3)納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;

(4)省級稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況,。

注：以上知識點內(nèi)容摘自郭守杰老師《經(jīng)濟法基礎(chǔ)》授課講義

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